Registro de la empresa Yuxi: cosas a las que debe prestar atención al transferir una casa después del "impuesto comercial al impuesto al valor agregado"
1. Las ventas de bienes inmuebles se refieren a las actividades comerciales de transferencia de la propiedad de bienes inmuebles. Bienes inmuebles se refiere a bienes que no se pueden mover o que cambiarán su naturaleza y forma después de ser movidos, incluidos edificios y estructuras.
Edificios, incluidos edificios residenciales, edificios comerciales, edificios de oficinas y otros edificios utilizados para residencia, trabajo u otras actividades.
Estructuras, incluyendo carreteras, puentes, túneles, presas y otras estructuras.
2. Si se transfieren los derechos de propiedad limitados o los derechos de uso permanente de un edificio, se transfiere la propiedad de un edificio o estructura en construcción, y los derechos de uso del suelo ocupados por el edificio o estructura se transfieren a al mismo tiempo, el impuesto al valor agregado se pagará como enajenación de bienes inmuebles.
3. Tasa impositiva y tasa de recaudación
(1) Los métodos de cálculo de impuestos generales son aplicables a los contribuyentes generales, y la tasa impositiva aplicable para la transferencia de bienes inmuebles es del 11%.
(2) El método de cálculo de impuestos simplificado se aplica a los contribuyentes generales y a los pequeños contribuyentes (incluidos otros individuos) que transfieren bienes inmuebles, y la tasa impositiva es del 5%.
4. Los contribuyentes generales que vendan 2065438 + inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006 pueden optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado. El monto de la venta es el saldo del precio total de compra y los gastos de precio adicional después de deducir el precio de compra original del inmueble o el valor de tasación cuando se adquirió el inmueble. El impuesto a pagar se calcula a una tasa impositiva del 5%. Los contribuyentes deben pagar impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declarar impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
5. Si un contribuyente general vende 2065438 + inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006 (excluida la autoconstrucción), si le aplica el método de cálculo del impuesto general, el impuesto a pagar se calculará sobre el total. Precio obtenido y gastos de sobreprecio. Los contribuyentes antes mencionados, después de deducir el precio original del inmueble y los gastos de sobreprecio, pagan por adelantado el impuesto a una tasa impositiva del 5% a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble y declaran el impuesto a la autoridad fiscal competente. donde está ubicada la institución.
6. Los contribuyentes generales que vendan sus bienes inmuebles de construcción propia antes del 30 de abril de 2065, 438 + 2006 pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y calcular el impuesto a pagar según una tasa impositiva del 5%. En base al monto total obtenido el precio y los gastos extraprecios son ventas. Los contribuyentes pagarán impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
7. Si un contribuyente general vende bienes inmuebles de construcción propia antes del 30 de abril de 2065, 438 + 2006, y le resulta aplicable el método de cálculo del impuesto general, el impuesto a pagar se calculará con base en el precio total obtenido. y gastos de sobreprecio. Los contribuyentes deberán pagar anticipadamente impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble a una tasa de precobro del 5% del precio total obtenido y cargos por sobreprecio, y declarar el impuesto a las autoridades fiscales nacionales encargadas de la ubicación de la institución.
8. Cuando un contribuyente general venda bienes inmuebles adquiridos después de mayo de 201 o 2016 (excluyendo la autoconstrucción), se aplicará el método de cálculo del impuesto general, y el impuesto a pagar se calculará sobre la totalidad del precio. Gastos adquiridos y sobreprecios. Los contribuyentes deben pagar por adelantado impuestos a una tasa impositiva del 5% a la autoridad tributaria local a cargo de la ubicación del inmueble después de deducir el precio de compra original del inmueble y los gastos de precio adicional, y declarar el impuesto a la autoridad tributaria nacional en cargo de la ubicación de la institución.
9. Cuando un contribuyente general venda su inmueble autoconstruido después del 1 de mayo de 2016, se aplicará el método de cálculo del impuesto general, y el impuesto a pagar se calculará con base en el precio total obtenido y extras. -Precio de gastos. Los contribuyentes deberán pagar anticipadamente impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble a una tasa de precobro del 5% del precio total obtenido y cargos por sobreprecio, y declarar el impuesto a las autoridades fiscales nacionales encargadas de la ubicación de la institución.
10. Cuando un pequeño contribuyente vende bienes inmuebles adquiridos (de autoconstrucción) (excluyendo casas compradas por hogares industriales y comerciales individuales y otras ventas personales de bienes raíces), el precio total obtenido y extra- Se deducirán los gastos de precio. El precio de compra original del inmueble o el saldo después de la adquisición del inmueble es el importe de la venta, y el impuesto a pagar se calcula a una tasa impositiva del 5%. Los contribuyentes pagarán impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
11. Cuando un pequeño contribuyente vende su inmueble de construcción propia, se utilizará como monto de venta el precio total y los gastos extraprecio, y el impuesto a pagar se calculará a una tasa impositiva. del 5%.
Los pequeños contribuyentes distintos de las personas físicas deberán pagar por adelantado impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble de acuerdo con los métodos de cálculo de impuestos especificados en este artículo, y declarar impuestos al impuesto nacional. las autoridades a cargo de la ubicación de la institución; otras personas pagarán impuestos de acuerdo con este artículo. La declaración y el pago de impuestos se realizarán a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles de acuerdo con el método de cálculo de impuestos prescrito.
12. Cuando otras personas vendan los bienes inmuebles (de construcción propia) que hayan adquirido (excluidas las casas que compraron), el importe de la venta será el precio total y los gastos adicionales deducidos de la compra original. precio del inmueble o el importe del inmueble adquirido prevalecerá el saldo después del valor de tasación del inmueble, y el impuesto se declarará a la autoridad fiscal local competente a una tasa impositiva del 5%.
13. En Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, los hogares industriales y comerciales individuales y las personas que vendan y compren viviendas hace menos de 2 años deberán pagar el impuesto sobre el valor agregado completo a una tasa del 5%; compras hace más de 2 años (incluidos 2 años)) para ventas externas de viviendas no ordinarias, la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra estará sujeta a un impuesto al valor agregado del 5% si una persona física compra viviendas ordinarias; por más de 2 años (incluidos 2 años) y lo vende a terceros, el impuesto al valor agregado estará exento.
14. El contribuyente deberá deducir del precio total y de los gastos sobreprecios obtenidos de conformidad con la reglamentación el precio original de compra del inmueble o el precio fijado al adquirirlo, y deberá obtener una pago de impuestos que cumpla con las leyes, reglamentos administrativos y la Administración Tributaria Nacional de la República Popular China. Certificados legales y válidos estipulados por la Administración General. En caso contrario no se permite ninguna deducción.
Los comprobantes anteriores se refieren a:
(1) Facturas elaboradas bajo la supervisión del departamento tributario.
(2) Sentencias judiciales, fallos, escritos de mediación, laudos arbitrales y documentos escriturados sobre derechos de acreedores.
(3) Otros documentos que especifique la Agencia Estatal de Tributación.
15. Si un contribuyente transfiere un inmueble y paga el saldo del impuesto al valor agregado de acuerdo con las regulaciones pertinentes, y no puede proporcionar la factura al adquirir el inmueble debido a pérdida u otras razones, puede proporcionar a la autoridad fiscal un documento de pago de impuestos que pueda demostrar el monto del impuesto de escritura a pagar. Se utilizarán comprobantes y otros materiales para compensar la diferencia. Si un contribuyente conserva una factura al adquirir un inmueble y además conserva otros certificados de pago de impuestos que puedan acreditar el monto del impuesto de escrituración a pagar, la diferencia se deducirá de la factura.
16. Incentivos fiscales
(1) Para cooperar con la reforma del sistema nacional de vivienda, las empresas o instituciones administrativas venden casas al precio de costo y al precio estándar de la reforma de vivienda. y están exentos del impuesto al valor agregado.
(2) Las ventas individuales de casas construidas y ocupadas por uno mismo están exentas del impuesto al valor agregado.
(3) Si una persona física vende una vivienda ordinaria comprada durante más de 2 años (incluidos 2 años), estará exento del impuesto sobre el valor añadido. (Las políticas anteriores solo se aplican a Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen).
Declaración preliminar
Cuando los contribuyentes distintos de las personas físicas transfieren los bienes inmuebles que adquieren, deben pagar por adelantado. IVA Es necesario cumplimentar el formulario de prepago del IVA y realizar el pago anticipado del impuesto a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble. Otras personas no necesitan pagar impuestos por adelantado al transferir bienes inmuebles.
Cuando un contribuyente transfiere un inmueble adquirido, el impuesto al valor agregado pagado por adelantado a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble se puede deducir del impuesto al valor agregado pagadero en el período actual. Si la deducción no se puede completar, se trasladará al siguiente período y se continuará deduciendo.
18. Cuando los contribuyentes vendan bienes inmuebles, deberán completar el nombre del inmueble y el número del certificado de propiedad de la vivienda en la columna "Nombre de los Bienes o Servicios Imponibles" de la factura, completar el área unidad en la columna "Unidad" y nota en la columna de comentarios Especifique la dirección detallada del inmueble.
19. Cuando los contribuyentes generales en empresas de desarrollo inmobiliario venden sus propios proyectos inmobiliarios (excepto los proyectos inmobiliarios antiguos que eligen el método de cálculo de impuestos simplificado), el monto de las ventas se deduce del precio del terreno pagado a el departamento gubernamental cuando se transfiere el terreno y el saldo después de la compensación por demolición pagada a otras unidades o individuos al adquirir el terreno.
Los contribuyentes generales de empresas promotoras inmobiliarias que vendan proyectos inmobiliarios antiguos de autodesarrollo pueden optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado, utilizando como volumen de ventas el precio total obtenido y los gastos sobreprecios, y el El precio del terreno correspondiente no se puede deducir.
Emisión de facturas: Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir por sí mismos facturas del impuesto al valor agregado.
2065438+ Los contribuyentes generales que hayan recaudado el impuesto empresarial antes del 30 de abril de 2006 y hayan declarado el pago anticipado del impuesto empresarial a las autoridades fiscales locales competentes al vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio pueden emitir facturas ordinarias del impuesto sobre el valor añadido, pero no facturas de impuestos comerciales, no se permite la emisión de facturas especiales de impuesto al valor agregado. Este artículo no tiene límite de tiempo para la emisión de facturas ordinarias con IVA.
Los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden emitir facturas especiales del impuesto al valor agregado.
20. Los pequeños contribuyentes de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio están sujetos a una tasa impositiva del 5%.
Emisión de facturas: Los pequeños contribuyentes que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir facturas ordinarias con IVA por sí mismos. Si el comprador necesita una factura especial del IVA, el pequeño contribuyente deberá solicitarla a la autoridad fiscal competente para su emisión.
2065438+ Los pequeños contribuyentes que hayan recaudado el impuesto empresarial antes del 30 de abril de 2006 y hayan declarado el pago anticipado del impuesto empresarial a las autoridades fiscales locales competentes al vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio pueden emitir el impuesto ordinario sobre el valor añadido. facturas pero no facturas de impuesto comercial no deben aplicarse para la emisión de facturas especiales de impuesto al valor agregado. Este artículo no tiene límite de tiempo para la emisión de facturas ordinarias con IVA.
Los pequeños contribuyentes que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden solicitar la emisión de facturas especiales del impuesto al valor agregado.
Cai Shuijun también resume aquí los impuestos involucrados en la transferencia de bienes raíces. ¿Están todos claros?
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