¿Qué información se necesita para la aceptación de la toma de posesión de la propiedad?
Debido a la diferente naturaleza e industrias de los proyectos de construcción, los estándares para la aceptación de finalización también son diferentes. Los estándares generales para la aceptación de edificios residenciales son los siguientes:
(1) El proyecto se construye de acuerdo con los planos de diseño y se han completado todos los trabajos de pintura y decoración.
(2) Todos los equipos de este proyecto se instalaron de acuerdo con las regulaciones de diseño, se iniciaron y operaron normalmente y pueden cumplir con los requisitos reales, como ascensores, dispositivos de extinción de incendios, dispositivos de calefacción y ventilación, etc. , se ha instalado y se puede iniciar normalmente.
(3) Después de colocar las alcantarillas superior e inferior, todas las tuberías y canales deben estar libres de obstrucciones y goteos, el suministro de agua debe ser normal y el drenaje debe ser suave. Los circuitos de iluminación y de funcionamiento eléctrico tienen una estructura clara, son fáciles de controlar y operar y cuentan con dispositivos de protección contra sobrecargas y cortocircuitos. El equipo sanitario está completamente instalado, es flexible y cómodo de usar, y otras instalaciones públicas están en buenas condiciones.
(4) Se ha nivelado el sitio dentro de los 2 m alrededor del edificio y se han eliminado los obstáculos causados por la construcción de este proyecto.
(5) Después de la inspección de acuerdo con las especificaciones de aceptación de la tecnología de construcción actuales, todos los proyectos han alcanzado el estándar calificado o superior.
Después de la aceptación formal de la propiedad, se deben completar rápidamente los trámites de entrega de activos fijos y se deben entregar todos los datos técnicos relacionados con el proyecto de construcción.
Procedimientos de aceptación
1? Procedimientos de aceptación para hacerse cargo de la casa original
(1) El cedente debe presentar una solicitud por escrito a la unidad de adquisición solicitando la aceptación;
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(2) La unidad de adquisición revisará las condiciones de aceptación de la adquisición y los materiales a presentar artículo por artículo. Si se cumplen las condiciones, se firmará el aviso de aceptación y se acordará el tiempo de aceptación dentro de los 15 días;
(3) hacerse cargo de la unidad de aceptación y la persona que la entrega inspeccionará la calidad y el uso. de la casa original;
(4) ) Los problemas de peligro y daño descubiertos durante la inspección se tratarán de acuerdo con las "Medidas para el manejo de peligros y daños";
(5 ) Ambas partes inspeccionarán la casa, la decoración, el equipo y los accesorios para verificar el propósito de la casa;
(6) Para las casas que cumplan con los requisitos después de la inspección, la unidad de adquisición firmará un certificado de aceptación, emitirá un documento de toma de posesión y gestionar el registro de transferencia de propiedad de la vivienda (si no hay transferencia de derechos de propiedad, no es necesario).
2. Procedimientos de aceptación de adquisición de vivienda nueva.
(1) La unidad de construcción presenta una solicitud de aceptación por escrito a la unidad de adquisición;
(2) La unidad de adquisición deberá revisar las condiciones de aceptación de adquisición y los materiales que deben presentarse artículo por artículo. Si se cumplen las condiciones, el aviso de aceptación se firmará dentro de los 15 días y se acordará el tiempo de aceptación;
(3) La unidad de adquisición trabajará con la unidad de construcción para inspeccionar la calidad y las funciones de uso. de la propiedad;
(4) Los problemas que surjan durante la inspección de aceptación se manejarán de acuerdo con los métodos de manejo de problemas de calidad;
(5) Para casas que cumplan con los requisitos de aceptación , la unidad de adquisición firmará el certificado de aceptación y emitirá los documentos de adquisición.
3. Procedimientos de aceptación integral de áreas residenciales
(1) Una vez finalizado el proyecto de construcción del área residencial, la unidad de desarrollo y construcción deberá presentar una solicitud de aceptación de finalización integral del zona residencial al informe del departamento administrativo de construcción del gobierno popular urbano y adjuntar los documentos especificados en el artículo 6 de estas Medidas;
(2) El departamento administrativo de construcción del gobierno popular urbano formará un comité dentro un mes después de recibir el informe de solicitud para la aceptación integral de la finalización de la comunidad residencial y los materiales relevantes. Un grupo de aceptación integral compuesto por departamentos relevantes como construcción urbana (incluida ingeniería municipal, servicios públicos, paisajismo y saneamiento ambiental), planificación,. supervisión de calidad de proyectos y bienes raíces, y unidades de gestión comunitaria residencial;
③ Revisión integral del grupo de aceptación Materiales de aceptación relevantes, escuchar informes de las unidades de desarrollo y construcción, realizar inspecciones en el sitio, realizar revisiones y evaluaciones integrales sobre la construcción y gestión de comunidades residenciales, presentar opiniones de aceptación y presentar informes de aceptación completos para la finalización de comunidades residenciales al departamento administrativo de construcción del gobierno popular urbano;
(4) El departamento administrativo de construcción del gobierno popular de la ciudad revisará el informe de aceptación integral.
Una vez revisado y aprobado el informe de aceptación integral, la unidad de desarrollo y construcción puede encargarse de los procedimientos de entrega de la casa y las instalaciones relacionadas.
Para las comunidades residenciales que han pasado la aceptación y pasado por los procedimientos de entrega, la unidad de desarrollo y construcción ya no correrá con el costo de las adiciones y renovaciones de ingeniería.
Materiales necesarios para la aceptación de toma de posesión de la propiedad.
1. La información presentada debe recuperarse para la aceptación de la toma de posesión original.
(1) Información sobre derechos de propiedad
(1) Certificado de propiedad de la vivienda
②Certificado de derecho de uso de la tierra;
③Relevantes judiciales y notariales; Documentos y convenios;
(4) Relación de usos domésticos de la vivienda;
⑤ Relación de equipos, enseres y accesorios de construcción.
(2) Datos técnicos
① Plano inmobiliario;
(2) Plano de vivienda
(3) Vivienda y equipamiento; Información técnica.
2. Documentos que deberán presentarse para la aceptación de viviendas de nueva construcción.
(1)Información sobre derechos de propiedad
(1)Documentos de aprobación del proyecto;
(2)Documentos de aprobación del uso de la tierra;
③Construcción Permiso;
(4) Información de demolición y reasentamiento.
(2) Datos técnicos
1) Planos construidos: incluye un conjunto completo de dibujos del plano general, edificios, estructuras, equipos, obras auxiliares y tuberías ocultas;
2) Informe de estudio geológico;
3) Contrato del proyecto e informe de finalización;
4) Presupuesto del proyecto y cuentas finales;
5 ) Registro de revisión de dibujo;
6) Aviso de cambio de diseño de ingeniería y formulario de aprobación técnica (incluidos registros de manejo de accidentes de calidad)
7) Visa de aceptación de proyecto oculta
9) Certificado de aceptación de terminación;
10) Certificado de garantía de calidad para acero, cemento y otros materiales principales; Certificado de conformidad de nuevos materiales y nuevos accesorios;
12) Certificado de inspección de agua, electricidad, calefacción, sanitarios, ascensores y otros equipos;
13) Informe de prueba de presión del mortero y bloques de prueba de concreto;
14) Informe de prueba de presión de suministro de agua y calefacción.
Transferencia de propiedad
Una vez completada la aceptación de la propiedad, todas las propiedades junto con el equipo se entregarán a la empresa administradora de la propiedad. Los equipos se pueden entregar sin problemas al mismo tiempo que se firma la aceptación.
La razón por la que la propiedad debe entregarse directamente a la empresa administradora de la propiedad es porque ha entrado en la etapa de uso después de su finalización y aceptación, y la gestión de uso la realiza la empresa administradora de la propiedad. Además, la empresa de administración de propiedades participa en la supervisión de la construcción y la aceptación del proyecto. Solo tiene muy claras las diversas situaciones y ha realizado varios preparativos para la puesta en funcionamiento, incluidas diversas capacitaciones laborales e incluso simulacros.
Otra razón por la que se debe entregar la propiedad a la empresa administradora de propiedades es que incluso la propiedad vendida por el promotor o agente debe entregarse al propietario, porque la propiedad se entrega al propietario para gestión conjunta por parte de la empresa administradora de la propiedad y el propietario, el inicio de la supervisión mutua, hay muchos trámites relacionados con la administración que deben completarse durante el proceso de entrega, como la firma de un contrato de administración residencial, el pago anticipado de los depósitos de agua y electricidad, la recepción de la administración de la propiedad. manuales, informar la normativa de gestión, etc. Esto es como una locomotora construida, hay que colocarla en la vía correcta antes de ponerla en funcionamiento. Si se desvía desde el principio, incluso si tiene la capacidad de volver a encaminarlo, le costará mucha mano de obra y recursos financieros.
Cuando la empresa gestora de inmuebles acepta y entrega, todos los profesionales deben participar en la confirmación de aceptación final, especialmente para comprobar si los proyectos encargados de reelaborar están terminados con calidad.
Transferir las responsabilidades de ambas partes
1. Para maximizar los beneficios de la inversión lo antes posible, la unidad de construcción debe hacer los preparativos para la transferencia con anticipación en función de las condiciones que deben existir. reunidos para la aceptación de la adquisición y la información que debe recuperarse y enviarse. Una vez terminada la casa, debe solicitar la aceptación a tiempo. La unidad de gestión declaró que la revisión debería completarse en un plazo de 15 días, que se debería emitir un aviso de aceptación de manera oportuna y se debería acordar el tiempo de aceptación. Si la inspección cumple con los requisitos, la unidad de adquisición firmará el certificado de aceptación dentro de los 7 días y emitirá los documentos de adquisición de manera oportuna. No se permite la cesión para el uso de casas nuevas que no hayan sido ocupadas.
2. Durante la entrega y aceptación, ambas partes deben seguir estrictamente los estándares.
Cuando la aceptación falla, ambas partes deben acordar el método de tratamiento y el tiempo de reinspección. La unidad de construcción debe reparar los productos no calificados y organizar la reinspección según lo acordado.
3. Después de recibir y entregar la casa para su uso, si existe algún riesgo de accidente de calidad importante, la unidad receptora trabajará con la unidad de construcción para analizar y estudiar para identificar las razones. Si se trata de diseño, construcción y materiales, la unidad constructora será responsable de su manejo. El uso inadecuado y la mala gestión serán tratados por la unidad de adquisición.
4. A partir de la fecha en que la nueva casa pase la inspección de aceptación, se implementarán las normas pertinentes sobre la garantía del proyecto de construcción. La unidad de construcción será responsable de la garantía y cobrará el depósito de garantía por adelantado. unidad de toma de control. Las adquisiciones se utilizan para reparaciones cuando es necesario. Una vez que expire el período de garantía, ambas partes pueden calcular en función de las condiciones reales o llegar a un acuerdo tras la aceptación y adquisición. La unidad de construcción asignará una tarifa única de mantenimiento y la unidad de adquisición será responsable del mantenimiento.
5. Una vez recibida una vivienda de nueva construcción, la unidad constructora será responsable de organizar los trámites de arrendamiento en el plazo de tres meses. Quienes no lo hagan dentro del plazo, serán responsables de las pérdidas económicas y de los accidentes causados por las viviendas desocupadas.
Consecuencias de hacerse cargo de la propiedad
Una vez terminada la casa, la empresa administradora de la propiedad debe realizar los procedimientos de entrega de la propiedad con la unidad de construcción. Durante el proceso de entrega y aceptación, si se descubren problemas de calidad y diseño de la propiedad, así como otros problemas restantes, deben presentarse a la unidad de desarrollo y construcción y a la unidad de construcción para su resolución de manera oportuna.
La empresa de administración de propiedades también puede actuar como agente de la unidad de desarrollo y construcción y las responsabilidades de garantía de la unidad de construcción durante el período de garantía, y utilizar el dinero de la garantía proporcionado por el cliente de acuerdo con las regulaciones.
Debido a que la unidad de desarrollo y construcción alquila y vende, si hay casas desocupadas después de la transferencia, la tarifa del servicio de administración correrá a cargo de la unidad de desarrollo y construcción.
Al manejar los procedimientos de entrega, la empresa administradora de propiedades tiene el derecho de exigir a la unidad de desarrollo y construcción que proporcione los siguientes materiales escritos relacionados con la administración de propiedades: datos de construcción del proyecto, lista de varios tipos de casas, propiedades. lista de contabilidad de derechos o costos de casas en venta, lista de instalaciones públicas, equipos y lugares públicos en áreas residenciales, casas sin terminar, fecha de finalización de instalaciones públicas, equipos y lugares públicos en áreas residenciales, lista de edificios comerciales y otras instalaciones y equipos públicos y lugares que pueden ser utilizados para negocios, etc.
Garantía de la propiedad después de la finalización y aceptación
1. Alcance de la garantía
Una vez completada y aceptada la propiedad, dentro del período de garantía especificado, cualquier accidente de calidad causado por Los defectos de construcción y calidad estarán cubiertos por la garantía de acuerdo con las "Medidas de Garantía del Proyecto de Construcción (Prueba)" formuladas por el Ministerio de la Construcción el 3 de marzo de 1984.
El alcance de la garantía de diversos proyectos de instalación de edificios, estructuras y equipos es el siguiente:
(1) Goteras en el techo;
(2) Conductos de humos y aire de escape. conductos y conductos de aire están bloqueados;
(3) Los pisos interiores son huecos, agrietados, arenosos, baldosas sueltas y los pisos con requisitos de impermeabilidad tienen goteras;
(4) Las paredes exteriores, El techo está enlucido, las superficies decorativas como baldosas de cerámica, molduras de pared y pinturas se caen y el mortero de la pared con álcali se cae.
(5) Los interruptores de puertas y ventanas no funcionan o los espacios exceden; especificaciones;
(6 ) Inundaciones en sanitarios, cocinas y baños, y acumulación de agua en pendientes;
(7) Fugas de agua en paredes exteriores, acumulación de agua en balcones;
(8) Torres de agua, piscinas y sótanos con requisitos de impermeabilización Fugas de agua;
(9) Fugas en el sistema de plomería interior, fugas de agua, la calefacción no está caliente, fugas en aparatos y cables eléctricos, iluminación los accesorios se caen;)
(10) Las tuberías exteriores superiores e inferiores tienen fugas y están bloqueadas, las carreteras residenciales se están hundiendo;
(11) La deformación y grietas de las estructuras de carga, como El acero, el hormigón armado y la mampostería superan las especificaciones y requisitos de diseño nacionales.
2. Período de garantía
El período de garantía se calcula a partir de la fecha de finalización de los procedimientos de entrega. El período de garantía de los siguientes artículos está sujeto a las medidas de garantía.
(1) Las obras de ingeniería civil para edificios civiles y públicos, edificios y estructuras industriales en general tienen una duración de 1 año.
(2) Proyectos de instalación de tuberías de iluminación arquitectónica, suministro eléctrico y de agua y drenaje; son 6 meses;
(3) El sistema de calefacción y refrigeración del edificio es para un período de calefacción y refrigeración;
(4) El suministro de agua exterior y el drenaje y las carreteras residenciales son por un año;
(5) El contenido y el período de la garantía para equipos de edificios industriales, aparatos eléctricos, instrumentos, tuberías de proceso y proyectos con requisitos especiales se acordarán en el contrato entre el usuario y la unidad de construcción. .
Sección 4 Cosas a tener en cuenta al aceptar la toma de posesión
1 Cosas a tener en cuenta para la propia empresa de administración de la propiedad
La aceptación de la toma de posesión de la propiedad está directamente relacionada con si la gestión de la propiedad puede ser normal en el futuro es una parte importante del proceso. La sociedad gestora de la propiedad ha superado la aceptación de la toma de posesión, es decir, ha pasado de la gestión temprana del inmueble a la gestión física del mismo. Por lo tanto, para garantizar el buen desarrollo de la gestión de propiedades en el futuro, las empresas de administración de propiedades deben prestar atención a los siguientes aspectos al hacerse cargo y aceptar la aceptación:
1. En los trabajos de aceptación participan personal directivo y técnico profesional, serio y responsable.
2. Las empresas de administración de propiedades no solo deben inspeccionar y aceptar propiedades desde la perspectiva de la futura gestión del mantenimiento de la propiedad, sino también inspeccionar y aceptar estrictamente las propiedades desde la perspectiva de los propietarios para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios.
3. Si se descubre algún problema durante el proceso de aceptación de la adquisición, se debe registrar claramente y se debe instar al desarrollador a reforzar y reparar los problemas existentes dentro del período acordado hasta que estén completamente calificados.
4. Implementar garantía de propiedad. De acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre la garantía de proyectos de construcción, el desarrollador es responsable de la garantía y paga el dinero de la garantía a la empresa administradora de la propiedad, o la empresa administradora de la propiedad es responsable de la garantía y el desarrollador paga una tarifa única de garantía.
5. El promotor debe entregar un juego completo de planos, incluida la información sobre los derechos de propiedad y la información técnica, a la empresa administradora de la propiedad.
6. La empresa administradora de propiedades solo acepta los derechos de operación y administración de la propiedad y los derechos relacionados otorgados por el gobierno.
7. Una vez que la aceptación de toma de posesión cumpla con los requisitos, la empresa de administración de propiedades deberá firmar el certificado de aceptación y emitir un documento de toma de posesión.
Después de que la empresa de administración de la propiedad emita los documentos de toma de posesión y realice los procedimientos necesarios, se completará todo el trabajo de aceptación y toma de posesión de la propiedad.
2. Cosas a tener en cuenta fuera de las empresas de administración de propiedades
1. La adquisición no está estandarizada y la aceptación es incondicional. Aunque los departamentos nacionales o locales pertinentes han promulgado algunas especificaciones de aceptación de adquisiciones, a menudo no se implementan estrictamente durante las operaciones reales. La principal razón del abuso de poder y la corrupción en la aceptación de una adquisición es que la entidad adquirente no ha entrado plenamente en el mercado y los derechos y responsabilidades de ambas partes no están claramente definidos. Incluso si se producen problemas de calidad o accidentes después de la adquisición, la responsabilidad a menudo no recae en la parte responsable. En cambio, a través de un mayor nivel de coordinación, todas las partes comparten riesgos y responsabilidades. En los últimos años, la cantidad de trabajos de construcción ha sido enorme y, junto con una gran cantidad de propiedades con problemas de calidad, se han producido con frecuencia diversos accidentes. Este comportamiento a corto plazo por parte de las empresas promotoras o constructoras genera un enorme desperdicio. Al mismo tiempo, debido a irregularidades en la adquisición, a veces surgen disputas entre las empresas gestoras y las empresas promotoras o constructoras, y las víctimas finales pueden seguir siendo los usuarios.
2. La toma y aceptación de la propiedad implica la entrega del antiguo y nuevo sistema, lo cual es difícil de estandarizar. El modelo de gestión de la vivienda según el sistema planificado sigue siendo relativamente común y la transformación de su mecanismo lleva mucho tiempo. Tanto el entorno externo como la calidad interna deben mejorarse gradualmente en la práctica. Algunas empresas de administración de propiedades se establecieron sobre la base de los departamentos de administración de viviendas originales. Aunque la marca ha cambiado, el contenido real no, por lo que la aceptación es inevitable. Según la Ley de Sociedades, algunas empresas de administración de propiedades recientemente creadas han realizado algunas exploraciones útiles para estandarizar la aceptación de adquisiciones.
3. Falta un texto unificado del contrato de adquisición y aceptación. El contenido de un contrato de adquisición puede variar dependiendo del estado del inmueble u otras circunstancias, pero debe existir un estándar para su contenido básico, requisitos y forma. Algunas regiones han desarrollado algunos textos contractuales estándar, pero la mayoría de ellos son inmaduros. En algunas áreas, los asuntos contractuales los redactan íntegramente las propias partes de la transferencia, y posteriormente surgirán inevitablemente conflictos o disputas. Por un lado, aumenta la carga de trabajo de la entrega y, por otro lado, también resulta inconveniente para la gestión de contratos.
Evidentemente, los problemas existentes en la adquisición y aceptación de propiedades no son sólo los aspectos antes mencionados, sino también problemas como funciones de supervisión insuficientes y una menor consideración de los intereses de los consumidores.
De los problemas existentes en la toma y aceptación de propiedades, cabe señalar los siguientes aspectos:
(1) Mejorar aún más las políticas, regulaciones y sistemas de textos para la toma y aceptación de propiedades, y crear condiciones para estandarizar el comportamiento de traspaso.
② Separar efectivamente al gobierno de las empresas, transformar las funciones gubernamentales, llevar empresas de administración de propiedades al mercado y promover la comercialización de la administración de propiedades.
Descripción general del contrato de adquisición y modelo de contrato estándar
1. Descripción general del contrato
(1) Características del contrato de administración de propiedades
1.Bienes La sociedad gestora maneja los asuntos encomendados en nombre de los propietarios o de la junta de propietarios y corre con sus propios gastos. Por lo tanto, los gastos necesarios en los que incurre la empresa administradora de propiedades para manejar los asuntos encomendados (como reparación de la casa, mantenimiento de equipos, seguridad pública, seguridad contra incendios, limpieza y saneamiento, paisajismo, etc.). ) correrá a cargo del propietario.
2. Se paga el contrato de administración de la propiedad. En otras palabras, el propietario no sólo tiene que pagar a la empresa administradora de propiedades los honorarios necesarios para manejar los asuntos encomendados, sino que también paga a la empresa administradora de propiedades ciertas tarifas.
3. La celebración de un contrato de administración de propiedades se basa en la confianza mutua entre las partes. Un contrato firmado por cualquiera de las partes mediante inducción, fraude, engaño, etc. , una vez verificados, podrán ser perseguidos conforme a la ley hasta que se dé por terminada la relación contractual.
4. El contenido del contrato de administración de propiedad debe ser legal, reflejar la igualdad y coherencia de los derechos y obligaciones de ambas partes, y no debe entrar en conflicto con las leyes y regulaciones vigentes de administración de propiedad. no estará protegido por la ley.
5. El contrato de administración de fincas es a la vez un contrato de estipulación y un contrato bilateral. Un contrato de administración de propiedad se establece cuando ambas partes llegan a un acuerdo, por lo que es un contrato de compromiso, tanto el cliente como el fiduciario tienen obligaciones, por lo que es un contrato bilateral.
(2) Contenido principal del contrato de administración de propiedad
El contrato de administración de propiedad deberá contener el siguiente contenido principal:
1. Encomendante y encomendado;
2. El alcance y proyectos de gestión del área de administración de propiedades;
3. Servicios de administración de propiedades;
4. y estándares para los servicios de administración de propiedades;
5. Honorarios del servicio de administración de propiedades;
6. Período de servicio de administración de propiedades;
7.
8. Rescisión del contrato y acuerdo de resolución;
9. Otras materias que acuerden ambas partes.
En el contrato de administración de propiedad, las partes deben acordar aspectos del servicio de administración de propiedad, incluyendo: (1) el uso, administración, mantenimiento y actualización de los equipos utilizados en * * * partes de la propiedad (2; ) instalaciones públicas dentro del área de administración de la propiedad; gestión de uso, mantenimiento y actualización; (3) servicios de operación de ascensores, bombas de agua y otros equipos del edificio; (5) servicios de seguridad; (6) gestión de cuentas de mantenimiento de la propiedad; y tarifas de actualización; (7) Documentos de propiedad e información de almacenamiento.
Además de los servicios de gestión que deben pactar en el contrato de administración de inmuebles, también se pueden pactar los siguientes servicios: (1) Mantenimiento y actualización de las piezas y equipos propios del propietario o usuario (2; ) Propietarios o juntas de propietarios Otros servicios de administración de inmuebles encomendados.