Informe de Desarrollo y Utilización del Segundo Piso del Área de Servicio

Con el rápido desarrollo de la economía, el fuerte aumento del volumen de tráfico y la población, y la aceleración de la urbanización, el área de servicio de carreteras se ha convertido en un complejo que integra servicios públicos y consumo de productos básicos. , exhibición de productos, Es un complejo comercial y de transporte que integra ocio, entretenimiento, divulgación de información y otras funciones.

Sin embargo, a diferencia de los complejos comerciales urbanos, el segundo piso es más difícil de drenar porque los conductores y pasajeros en el área de servicio tienen fuertes objetivos de consumo y buscan velocidad y conveniencia. Y a juzgar por la situación actual, la mayoría de los negocios comerciales en el área de servicio están ubicados en el primer piso, mientras que el segundo piso se utiliza principalmente para oficinas, dormitorios de personal y otros fines. Además, es un sitio web inactivo que se encuentra en un estado de desperdicio de recursos. Al mismo tiempo, debido al pequeño área de adquisición de terrenos, algunas áreas de servicios de alto tráfico no pueden expandir el área de piso integral. La cantidad de empresas que pueden acomodarse en el primer piso es limitada y se encuentran en una operación sobresaturada. estado.

Por lo tanto, el desarrollo y utilización del segundo piso es muy necesario y de gran importancia para aprovechar plenamente el potencial comercial y el desarrollo de valor del segundo piso del área de servicios, así como el futuro desarrollo comercial. del área de servicio.

2. Desarrollo y utilización del área de servicios del segundo piso en la provincia

(1) Solo es necesario ir al segundo piso.

"Las personas son como el arroz y el acero." La vida humana es inseparable de tres comidas al día, y las carreteras no son una excepción. Cuando llega la hora de comer, la cantidad de conductores y pasajeros que ingresan al área de servicio es siempre la mayor en un día, por lo que podemos organizar que el catering y otros negocios necesarios funcionen en el segundo piso, utilizando sus potentes características de desvío de tráfico para garantizar y aumentar los ingresos. A continuación, analizaremos como ejemplo la comida rápida autogestionada en el área de servicio de Xinchang.

El área de servicio de Xinchang está ubicada en 268k de la autopista Changtai (g 15w) y está dividida en áreas norte y sur. En 2018, el volumen de tráfico transversal promedio diario fue de 26.205 vehículos/día, el volumen de tráfico entrante fue de 4.755 vehículos/día, la tasa de entrada fue del 18% y los ingresos anuales por transporte de pasajeros fueron de 31,68 millones de yuanes, lo que es un servicio medio. . Debido a que el área comercial en el primer piso del área de servicio del Distrito Norte de Xinchang es muy limitada y muy valiosa, es más adecuada para instalar refrigerios. El área requerida es pequeña y el alquiler es alto, mientras que el restaurante autónomo requiere. un área grande, por lo que el restaurante autónomo está instalado en el segundo piso. Los ingresos operativos del restaurante autónomo en el segundo piso del Distrito Norte y del restaurante autónomo en el primer piso del Distrito Sur en los últimos cinco años se muestran en la siguiente tabla.

Tiempo/Año 20142015201620172018

Ingresos del Distrito Norte/diez mil yuanes 402.359. 5435454546546

Ingresos del Distrito Sur/diez mil yuanes 245,8238 7338+09.438+ 068+. 02.438+0.

Total/10.000 yuanes: 647.8597.9542.338+0448+05.6.

Tabla 1: Ingresos de restaurantes autónomos en el área de servicio de Xinchang en los últimos cinco años

Como se puede ver en la tabla, los ingresos de catering de autoservicio en los dos distritos Básicamente, el catering puede atraer de manera más efectiva a los turistas a gastar dinero en el segundo piso, aumentando los ingresos del área de servicio. Pero por otro lado, del 14 al 18, los formatos comerciales mostraron una tendencia a la baja por los siguientes motivos:

1 Tras la renovación del 15, la superficie comercial en el primer piso ha aumentado, y el número. y en consecuencia también se han ampliado los tipos de formatos de negocio, como los restaurantes de fideos y otros formatos de negocio alternativos, que han tenido un impacto en los ingresos de los restaurantes autónomos;

2. de los platos de los restaurantes autónomos no se ha mejorado eficazmente y se ha reducido la variedad;

3. Las escaleras que conducen al segundo piso no se han transformado en escaleras mecánicas o ascensores, lo que genera molestias a conductores y pasajeros subir y bajar para comer.

(2) Artículos no alimentarios (alojamiento) en el segundo piso

Debido a los altos costos y alquileres, los proyectos de catering generalmente se organizan en el primer piso, mientras que el alojamiento y otros artículos con alquileres relativamente bajos Los artículos no alimentarios a menudo requieren áreas grandes, así que trate de organizarlos en el segundo piso. Hasta ahora, se han abierto dos pares de áreas de servicio: el área de servicio de Changshan y el área de servicio de Dongyang. La razón principal es que hay más camiones que ingresan a los dos pares de áreas de servicio, especialmente al área de servicio de Changshan. En 2018, el número de camiones que ingresaron a la zona fue de 5.206 vehículos por día, lo que representó el 45,6% del volumen de tráfico que ingresó a la zona. Tiene excelentes recursos para el cliente y es apto para abrir un hotel. El estado actual de Pudding Hotel en el área de servicio se muestra en la siguiente tabla.

Área de servicio 65438 + estado actual del horario de apertura del tráfico de la sección de alquiler pagado en 2008

El área de servicio 24786 de Changshan sufrió una pérdida en octubre de 2014, y los ingresos de los clientes en 2018 fueron de 320.000 yuanes y 20.000 yuanes.

El área de servicio de Dongyang sufrió pérdidas en agosto de 2015 y mayo de 2016.

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Tabla 2: Ingresos de Pudding Hotel en las áreas de servicio de Changshan y Dongyang en los últimos cinco años

Puede Del cuadro anterior se obtiene que el actual modelo hotelero de dos pisos es un fracaso. Los budines en ambas áreas de servicio se encuentran en estado de deterioro y su operación es insostenible. Las razones son las siguientes: 1. El volumen de tráfico en las carreteras por la noche se reduce considerablemente y la base de consumo potencial se reduce considerablemente 2. Los consumidores no han formado la mente subconsciente relevante 3. Los camioneros no están dispuestos a gastar dinero; hoteles para cuidar sus bienes.

(3) Catering de marca en el segundo piso

El catering de marca, especialmente las marcas internacionales, tiene su propia función de atraer tráfico. El catering de marca suele requerir un área más grande, por lo que el catering de marca puede hacerlo. Ser arreglado Explore en el segundo piso. Hicimos estadísticas sobre el primer y segundo piso de los restaurantes de marca en la provincia, principalmente McDonald's en el área de servicio de Shaoxing y KFC en el distrito sur del área de servicio de Chang'an. Los detalles son los siguientes.

1. Proyecto de McDonald's en el área de servicio de Shaoxing

El volumen de tráfico terrestre diario promedio en el área de servicio de Shaoxing es de 72.333 vehículos/día, 65.438 + los ingresos por transporte de pasajeros en 2008 fueron de 87,99 millones de yuanes. convirtiéndola en un área de servicio de alta calidad.

El proyecto McDonald's en el área de servicio de Shaoxing se introdujo en 2012 y está dispuesto en el primer y segundo piso, conectados internamente por escaleras. La cocina está dispuesta en el segundo piso y hay áreas de comedor y comedor en el primer y segundo piso en el área norte. Debido a que el primer piso en el área sur es demasiado pequeño, el lugar de postre está configurado para desviar el tráfico y el segundo piso es un área de comedor.

Año 20142015201620172018.

Ingresos por transporte de pasajeros (10.000 yuanes) Distrito Sur 715. 550000005001

Distrito Norte 554. 548585858686

Total: 12705438+0462.438+0553.4438+0589.0438+0.

Tabla 3: Ingresos de McDonald's en el área de servicio de Shaoxing en los últimos cinco años

Como se puede ver en la tabla, el proyecto McDonald's de Shaoxing está funcionando bien, con ingresos de 65,438+ 07.265.438+00.000 yuanes, lo que representa el 65.438+09,6% de los ingresos anuales totales del área de servicio de Shaoxing En los últimos cinco años, los ingresos de los clientes han mantenido una tendencia de crecimiento.

2. Proyecto KFC en el Distrito Sur del Área de Servicio de Chang'an

El Área de Servicio de Chang'an tiene un volumen de tráfico diario promedio de 72.333 vehículos/día y unos ingresos por pasajeros de 9.012 millones de yuanes en 2018, lo que la convierte en un área de servicio de alta calidad. KFC en el Distrito Sur es la primera comida rápida internacional de estilo occidental que introduce un área de servicio. Solo opera en el segundo piso del área de servicio y no tiene tiendas en el primer piso. Es un negocio completo de segundo piso y es más representativo que el proyecto de McDonald's en el área de servicio de Shaoxing.

Año 20142015201620172018.

KFC del Distrito Sur

Ingresos de clientes (10.000 yuanes)

606.3529.4512.3603.8599.0

Tabla 4: KFC de los últimos 5 años ingresos por catering en el área de servicio de Chang'an

Como se puede ver en la tabla, en los últimos cinco años, los ingresos del proyecto KFC en el distrito sur han fluctuado entre 5 y 6 millones, lo que representa 6,6% de los ingresos totales en el área de servicio, lo que ha ampliado bien los recursos del área de servicio y ha utilizado el efecto de marca para mejorar la imagen del área de servicio.

A juzgar por los ingresos de las marcas de comida rápida de estilo occidental en el área de servicio de Shaoxing y el área de servicio de Chang'an en los últimos cinco años, los dos formatos están operando en buenas condiciones y manteniendo un crecimiento estable o sostenido. Al tiempo que aumenta los ingresos del área de servicio, también mejora efectivamente la tasa de utilización del espacio inactivo en el segundo piso. Es factible y operable trasladar el catering de marca al segundo piso.

3. Plan de utilización y desarrollo del segundo piso de las áreas de servicio nacionales y extranjeros.

(1) Área de servicio de Fangmaoshan

El área de servicio de Fangmaoshan está ubicada en el este. de la ciudad de Changzhou, el centro de la autopista Shanghai-Nanjing, la autopista urbana más transitada de China, tiene una sección transversal de tráfico de 95.000 vehículos por día y un tráfico de 14.000 vehículos que ingresan a la fábrica, lo que la convierte en un área de servicio de alta calidad.

Los 1-2 pisos del área de servicio son áreas comerciales y el modelo de negocio es relativamente novedoso. Para superar las deficiencias del área de pequeñas empresas de un solo piso y maximizar la variedad de formas comerciales, los pisos superior e inferior del área de servicio cubren la misma forma comercial y están conectados por escaleras internas. El primer piso es el área de pedidos y el pequeño comedor, y el segundo piso es principalmente el comedor.

Además, el área de servicio también utiliza varios métodos para intentar desviar el tráfico hacia el segundo piso, como la única e interesante escalera mecánica con esqueleto de dinosaurio, el área de descanso con temática de dinosaurios en el segundo piso y el Punto de recarga funcional en el segundo piso. Sin embargo, a juzgar por la escena, el efecto fue mínimo.

Durante las horas de comida, las personas son guiadas efectivamente al segundo piso para comer, pero durante el tiempo libre sin cenar, la tasa de desocupación del formato del segundo piso es mayor.

(2) Área de servicio japonesa Firefly

Luciérnagas románticas en el mar: el área de servicio Firefly está ubicada en el túnel submarino de la bahía de Tokio, en una isla artificial. El edificio en general tiene cinco pisos, siendo los pisos 1.º a 3.º el área de estacionamiento y los pisos 4.º a 5.º el área comercial. Su volumen de tráfico transversal es de 40.000 vehículos por día y su tasa de entrada es del 20%-30%, lo que la convierte en un área de servicio superior al promedio.

El área de servicio tiene ventajas únicas y es una excelente plataforma de observación. Está ubicado en una isla artificial del mismo color que el mar y el cielo, proporcionando una excelente plataforma de observación. Mientras tanto, el área de servicio aprovecha al máximo el lado del edificio junto al mar y cuenta con muchos asientos informales. El piso superior es una terraza al aire libre con hermosas vistas, lo que atrae a conductores y pasajeros a la zona.

Además, el área de servicio también realiza cada año una serie de actividades, como actividades de la "Semana del Niño", actividades de cuenta atrás de la Fiesta de la Primavera, celebraciones de aniversario, etc. Entre ellos, se gastarán 6,543,8 millones de yenes para activar 3.000 salvas de armas durante el evento del Año Nuevo Chino para atraer a un gran número de turistas.

Cuatro. Plan futuro de exploración e implementación

(1) Desarrollo de formatos comerciales del segundo piso sobre la base original: Proyecto Shaoxing Shunwangji

Después de la renovación y mejora del Área de Servicio Sur 18 de Shaoxing, Los formatos de negocio aumentarán a 23, incluyendo comida occidental de marca, menús combinados, bollería, snacks y otras categorías, sin área de negocio adicional. Ahora nos estamos preparando para montar el proyecto de comida rápida Shun Wangji en el segundo piso. Por un lado, la popularidad de Shun Wangji lo desviará. Por otro lado, la primera planta se reservará para zonas de exposición y escaleras mecánicas para atraer y facilitar el consumo del cliente. Actualmente, el proyecto está instalando ascensores verticales y sus efectos deben analizarse con referencia a las condiciones de operación específicas en el período posterior.

(2) Reconstrucción del desarrollo empresarial del segundo piso: Área de servicio de Yuyao

El área de servicio de Yuyao está ubicada en K266+924M de la autopista G92 Hangzhou-Ningbo en la provincia de Zhejiang, con una construcción superficie de 4.657 metros cuadrados y un área comercial de 4.657 metros cuadrados. Tiene una superficie aproximada de 1.900 metros cuadrados y tiene un volumen de tráfico transversal de 51,61 vehículos diarios. Área de servicio de calidad.

Según cálculos de unidades de diseño profesionales, el coste de la renovación del Área de Servicio de Yuyao es similar al del plan, y ambos están dentro del presupuesto. En comparación con la renovación, la renovación tiene las ventajas de un diseño comercial conveniente y un diseño más abierto. Se recomienda mejorar el área de servicio de Yuyao mediante la renovación.

Debido a diversas condiciones, como tuberías y líneas de alto voltaje fuera del área de servicio, la adquisición de terrenos es difícil, por lo que el área de construcción renovada es limitada. Según los planos proporcionados por la unidad de diseño actual, después de excluir las instalaciones públicas como los baños, la superficie comercial real en el primer piso es de sólo unos 1.500 metros cuadrados. Para garantizar una mayor cantidad de formatos comerciales, se planea organizar restaurantes de comida rápida y de marca (KFC, Starbucks) en el segundo piso y, al mismo tiempo, instalar tiendas en el primer piso y proporcionar más áreas de exhibición para atraer tráfico, incluido el aumento de la exposición de las paredes exteriores y la actualización de las marcas en el segundo piso. Guía de compras para muchas marcas.

(3) Desarrollo de sala VIP:

Actualmente, el área de servicio está considerando establecer un sistema de membresía, que tiene la ventaja de aumentar la experiencia y la adherencia del cliente. De manera similar a las salas VIP en aeropuertos y trenes de alta velocidad, construya una sala VIP cómoda y de alta calidad en el espacio inactivo en el segundo piso del área de servicio para brindar a los miembros servicios personalizados y de alta calidad y promover una mejor construcción de la membresía. sistema, para lograr otra mejora en la calidad del servicio.

Verb (abreviatura de verbo) Conclusiones y Sugerencias

En resumen, los proyectos actuales que han desarrollado con éxito negocios de segundo piso se concentran principalmente en servicios de tráfico medio y grande donde el primero -El área comercial del piso es insuficiente. Los proyectos comerciales exitosos incluyen comida rápida, catering de marca, etc. Por lo tanto, se recomienda que en la futura utilización del segundo piso, sobre la base de considerar completamente el tráfico transversal, el nivel de consumo de los clientes y el área operativa del primer piso, se recomiende hacer referencia a las experiencias exitosas y fallidas de los existentes. proyectos, así como los métodos de prevención de las áreas de servicio de Maoshan y Firefly para fortalecer y optimizar aún más la utilización del área del segundo piso del área de servicio.