¿Cuánta superficie per cápita pueden obtener los residentes de la demolición en la ciudad de Haimen, provincia de Jiangsu?

Evaluación de especificaciones técnicas y otras normas de subsidios

(Oficina de Construcción del Condado, Oficina de Precios, Oficina de Tierras y Recursos, marzo de 2004)

Capítulo 1 Principios generales

1. De acuerdo con el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas" del Consejo de Estado, el "Reglamento de gestión de demoliciones de viviendas urbanas de la provincia de Jiangsu" y las "Opiniones orientativas sobre la evaluación de la demolición de viviendas urbanas" Ministerio de Construcción", "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas de la ciudad de Nantong", "Medidas de gestión de demolición de viviendas" (Tong [2003] Nº 16), "Especificaciones técnicas de evaluación del precio de compensación por demolición de viviendas urbanas de la ciudad de Nantong" (Tongfangfa [2003] Nº 16). 65438)

II. El precio de compensación por demolición de viviendas urbanas mencionado en esta norma de evaluación se refiere al precio de mercado inmobiliario de las casas demolidas bajo la guía del gobierno, que es diferente del precio de mercado negociado y determinado por las partes de la transacción según la regulación del mercado.

3. Esta especificación se aplica a la evaluación del precio de compensación por la demolición de viviendas urbanas en el condado de Haian (en lo sucesivo, la evaluación de demolición).

Cuatro. Objeto de la evaluación: Evaluar el precio de mercado inmobiliario para determinar el monto de la compensación monetaria por las viviendas demolidas.

5. De acuerdo con las reglas generales de evaluación de bienes raíces, la evaluación de demolición puede utilizar métodos como el método de comparación de mercado y el método de precio de ruta.

6. La agencia de evaluación y sus evaluadores que realicen negocios de evaluación de demolición deberán cumplir con la ética profesional, ser creíbles, brindar buenos servicios y ser responsables del contenido y los resultados del informe de evaluación.

7. La evaluación de la demolición debe seguir los principios de equidad, legalidad, sustitución y evaluación oportuna.

El momento de la evaluación de demolición generalmente es la fecha en que se emite el permiso de demolición de la casa. Si la escala de demolición es grande y se implementa en fases, la fecha de implementación de esta demolición de la casa (segmentada) será el momento de la valoración.

8. Los asuntos no cubiertos en esta especificación deben manejarse de acuerdo con las leyes, reglamentos, reglas, normas y prácticas de evaluación del mercado inmobiliario pertinentes.

Capítulo 2 Pasos y métodos básicos de evaluación de la demolición

1. Pasos y métodos básicos de evaluación de la demolición

1. casa tasada y sus bases;

2. Realizar una investigación y evaluación in situ basada en la base legal;

3. Extraer y completar los materiales de evaluación;

4. Elaborar informe de evaluación;

5. Informar los resultados de la evaluación.

2. Método de evaluación de demolición:

La evaluación de demolición se puede realizar utilizando el método de comparación de mercado y el método de precio de ruta. Para el mismo objeto de evaluación (el edificio es la unidad de evaluación y el bungalow es la unidad de evaluación), se utiliza el mismo método de evaluación.

La unidad de medida del objeto de valoración de demolición es la superficie legal de construcción o superficie legal de terreno de la casa a demoler.

(1) Método de comparación de mercado:

1. Este método se aplica principalmente a la evaluación de demolición de casas residenciales en terrenos de propiedad estatal y terrenos colectivos requisados ​​de conformidad con la ley en áreas de planificación urbana.

2. La fórmula de cálculo de este método es:

El monto de la compensación de las casas demolidas = el precio de nueva construcción del área legal de construcción, el área legal de uso del suelo o la ubicación. Precio base de compensación de la superficie legal de edificación.

3. Compensación del precio de construcción e instalación:

(1) La base de evaluación y compensación para la estructura del edificio, el grado y los factores de novedad de las casas evaluadas "Estructuras de construcción de varias casas demolidas". en el condado de Haian" y estándares de evaluación de calificaciones (reasentamiento monetario)" (Apéndices 2-1, 2-2) y "Estándares de evaluación de nuevas viviendas del condado de Hai'an" (Apéndices 3-1, 3

(2 ) Compensación por ubicación:

De acuerdo con el "Precio de compensación básica por demolición de viviendas para residentes urbanos y tierras agrícolas expropiadas a no hogares en el condado de Hai'an" (Apéndice 1), el precio básico por La compensación de ubicación se determina en función de la evaluación de ubicación específica de los hogares demolidos:

① Si el área legal de uso del suelo de las casas residenciales en el área de planificación es mayor que el área legal de construcción, la compensación de ubicación se calculará en función del área legal del terreno. Si el área legal de construcción es mayor que el área legal del terreno, la compensación de ubicación se calculará en función del área legal de construcción.

(2) Si es residencial (pueblo). ) la casa pertenece al terreno transferido, la compensación por ubicación se calculará de acuerdo con los siguientes estándares: la tarifa de transferencia de terreno pagada por metro cuadrado cuando se transfiere el terreno, el período de transferencia × la vida útil restante × el área del terreno transferido tierra.

(3) Los inquilinos que hayan disfrutado de las políticas de reforma de vivienda preferencial y alquilen viviendas públicas de propiedad estatal o viviendas públicas unitarias no disfrutarán de compensación por ubicación durante la demolición y el reasentamiento de viviendas urbanas, y recibirán los subsidios adecuados por parte del gobierno. demoledor.

(3) El coeficiente de piso de la casa residencial completa evaluada se corrige de acuerdo con el "Estándar del coeficiente de corrección de ajuste del piso de la casa residencial terminada del condado de Hai'an" (Tabla 5), ​​y la base de precios revisada es calculado de acuerdo con el monto de compensación del precio de construcción.

(4) Si la casa que se evalúa es una casa estándar de varios pisos con agua, electricidad e instalaciones de apoyo completas, se revisará de acuerdo con el 3% del valor tasado.

(5) Corrección de los factores ambientales de la vivienda evaluada. Corrija el peso según el entorno natural, el entorno social y el entorno de vida donde se encuentran las casas demolidas, como vistas, paisaje, ruido, contaminación del aire, densidad de construcción, tráfico rodado, zonas verdes circundantes, educación (escuelas, guarderías), tiendas. , atención médica, etc. La proporción está entre -2-2.

4. Para los hogares demolidos después de la adquisición colectiva de tierras en el área de planificación urbana, si el pueblo o grupo tiene las condiciones para organizar otros sitios de vivienda para la reubicación de sus casas, se implementará con el aprobación del departamento de gestión de planificación, y las casas demolidas serán El precio de reubicación se combina con la nueva compensación. La evaluación se controla en función de los "estándares de evaluación de compensación del condado de Hai'an (autodemolición y autoconstrucción) para varios tipos de demolición" (Tabla 2-3) y la "nueva tasa de depreciación del condado de Hai'an para varios tipos de demolidos". casas ()” (Cuadro 4).

(2) Método de precio de ruta:

1. Este método es aplicable a la evaluación de demolición de viviendas no residenciales.

2. La fórmula de cálculo de este método es:

Monto de compensación por demolición de casa = Monto de compensación por área y ubicación de construcción legal Monto de compensación por precio de nueva construcción por área de construcción legal de ​​casas derribadas.

(1) Determinación del precio de compensación por ubicación: las casas comerciales pavimentadas que dan a la calle se calculan con base en el "Precio base de compensación por ubicación para la demolición de casas comerciales pavimentadas en carreteras principales en los distritos del condado" (Apéndice 7). y la "Tabla de coeficientes de ajuste del frente de la calle de casas no residenciales del condado de Hai'an" (Apéndice 9) y la "Tabla de coeficientes de corrección de ajuste del piso de viviendas no residenciales del condado de Hai'an" (Apéndice 10) han sido revisadas y confirmadas. Los edificios de producción, almacenamiento, oficinas y tiendas comerciales fuera de la calle se determinan sobre la base del precio de compensación base para la demolición de edificios comerciales, de producción, almacenamiento y oficinas en el condado de Haian (Tabla 8).

(2) Para la demolición de viviendas no residenciales, si el área legal de uso del suelo es mayor que el área legal de construcción, la compensación se calculará al 20% del precio de compensación base para áreas similares.

(3) El precio de construcción e instalación de casas no residenciales se basa en los "Estándares de evaluación del condado de Hai'an para estructuras de construcción y grados de varias casas demolidas (compensación monetaria)" (Tabla 2-1). , 2-2), combinados con los "Nuevos estándares de evaluación del condado de Hai'an para varios tipos de casas demolidas" (Tabla 3-1, 3-2) y los "Nuevos estándares de evaluación para varios tipos de casas demolidas en el condado de Hai'an ".

3. Indemnización por demolición de viviendas no residenciales:

Si la demolición de viviendas no residenciales da lugar a la suspensión, suspensión o cierre de las actividades comerciales, la indemnización podrá ser basado en el impuesto al valor agregado y el impuesto comercial promedio en los dos años anteriores a la demolición. Subsidio integral único. Consulte la "Tabla de subsidios integrales únicos para viviendas comerciales no residenciales del condado de Hai'an" (Apéndice 11).

3. Otras evaluaciones salariales

1. La evaluación de compensación para proyectos de instalaciones, equipos y decoración que excedan las condiciones de grado estructural de las casas evaluadas se basará en el "Condado de Haian". Instalaciones auxiliares de demolición de viviendas, equipos, normas de compensación para proyectos de decoración" (Tabla del Apéndice 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 6-5, 6-6, 6-7)

2. Como árboles (incluidos árboles frutales), jardines de bambú, tumbas ancestrales, etc. Si el demoledor necesita talar o moverse dentro del alcance de la demolición, se aplicará la "Norma de compensación del condado de Hai'an para anexos dentro del alcance de la demolición de viviendas" (Apéndices 12-1, 12-2, 12-3, 65438).

3. Si el ganado y las aves de corral criados por los hogares demolidos se venden debido a la demolición de la casa, se otorgará una compensación única de acuerdo con el "Estándar de compensación por cría por demolición de casas del condado de Hai'an" (Apéndice 13). ).

Capítulo 3 Estándares de subsidio de reubicación

1. Estándares de subsidio de reubicación de casas residenciales:

1 Para casas residenciales demolidas, el estándar de subsidio de reubicación es: A uno. - pago único del subsidio de reubicación a razón de 5 yuanes por metro cuadrado; si el subsidio único de reubicación es inferior a 200 yuanes, el demoledor deberá aportar 200 yuanes (200 yuanes es la cantidad mínima para un subsidio único); subsidio de reubicación de más de 200 yuanes por hogar, el subsidio de reubicación aún se calculará de acuerdo con los estándares de vivienda residencial.

2. Los estándares de subsidio para la demolición y reubicación de viviendas no residenciales se implementarán de acuerdo con los "Estándares de subsidios para la reubicación de viviendas no residenciales del condado de Haian" (Apéndice 14).

2. Normas de subsidio de reasentamiento temporal para la demolición de viviendas:

1. Las personas demolidas que encuentren su propia vivienda de transición deben pagar tarifas de subsidio de transición temporal. Los estándares son: si el área de la casa a demoler es inferior a 30 metros cuadrados (incluidos 30 metros cuadrados), la ubicación de primera clase: un subsidio de transición temporal mensual de 100 yuanes; la ubicación de segunda clase: 80; yuanes, un subsidio de transición temporal se paga mensualmente; la tercera clase y menores: 50 yuanes, un subsidio de transición temporal se paga mensualmente; Si el área de la casa demolida supera los 30 metros cuadrados, se pagará un subsidio de transición temporal de 3 yuanes por metro cuadrado.

2. Si se implementa una compensación monetaria por la demolición de la casa, se pagará un subsidio de reasentamiento temporal único de 6 meses; si se lleva a cabo el reasentamiento, el subsidio de reasentamiento temporal se pagará según lo acordado;

Tres. Normas de pago del subsidio de reubicación y del subsidio de reasentamiento temporal:

1. El pago del subsidio de reubicación y del subsidio de reasentamiento temporal se basará en la construcción legal confirmada por el certificado de propiedad de la casa a demoler u otros documentos legales de propiedad. Basado en el área, calculado por hogar. Se utiliza para calcular hogares con menos de 30 metros cuadrados debido al análisis de rendimiento.

2. Cuando la vivienda de alquiler sea derribada, se abonará al arrendatario el subsidio de reubicación y el subsidio de reasentamiento temporal. Sin embargo, si existen otras disposiciones en el contrato de arrendamiento, dichas disposiciones prevalecerán.

4. Si la demolición de viviendas no residenciales en industrias y empresas orientadas a la producción provoca que se detenga la producción normal de la unidad demolida, la unidad demolida se basará en la lista de registrados, empleados y remunerados. personal de seguro laboral de la unidad demolida proporcionado por el departamento de trabajo del condado Según el condado de Haian, el estándar de ingreso mensual per cápita anunciado por la Oficina de Estadísticas para el año anterior subsidia a los trabajadores industriales. Entre ellos, si la producción se suspende parcialmente, el subsidio financiero no excederá de 3 meses; si la producción se suspende completamente, el subsidio financiero no excederá de 6 meses. Para las empresas con una producción anormal o que hayan detenido la producción antes de la demolición, se otorgarán subsidios basados ​​en el subsidio mínimo mensual de subsistencia de 176 yuanes para los trabajadores despedidos, durante un máximo de seis meses.

5. Compensación mínima garantizada:

1. La compensación monetaria total (excluidos los incentivos de reubicación y las tarifas de transición temporal) que reciben las personas demolidas o los inquilinos de viviendas públicas en los condados demolidos es baja. 40.000 RMB o 30.000 RMB (el importe de la compensación para los inquilinos de viviendas públicas es inferior a 30.000 RMB) la compensación monetaria total (excluidos los incentivos de reubicación y las tarifas de transición temporal) recibida por las personas demolidas u otros inquilinos de viviendas públicas del municipio es inferior a 30.000 RMB o 20.000 RMB (el monto de la compensación para los inquilinos de viviendas públicas es inferior a 20.000 RMB); y si se confirma mediante aviso público que cumple con las siguientes condiciones, la oficina de demolición del condado otorgará 40.000 RMB o 30.000 RMB respectivamente; El demoledor complementará la cantidad con 30.000 yuanes o 20.000 yuanes respectivamente.

(1) La persona demolida o el inquilino de la vivienda pública demolida solo tiene una casa en el condado.

(2) Aquellos que disfrutan de la seguridad de vida mínima del gobierno son los “; tres sin objetos” (ninguno) hijos, sin trabajo, sin fuente de sustento)”;

(3) La casa demolida se utiliza como residencia real durante mucho tiempo;

( 4) Se alquila la persona derribada o la taberna derribada a personas que no hayan recibido subsidio de vivienda.

2. Los arrendatarios de casas privadas o pubs demolidas en los condados recibirán una compensación monetaria de 40.000 yuanes o 30.000 yuanes, mientras que los inquilinos de casas privadas o pubs demolidas en otras ciudades recibirán 30.000 yuanes o 20.000. yuanes. Compensación monetaria; si aún no hay capacidad financiera para resolver el problema de la vivienda, los demoledores serán responsables de comprar casas de segunda mano fuera del nivel de ubicación de las casas demolidas para el reasentamiento (las ciudades del condado no excederán el nivel tres y estarán organizadas). las ciudades no excederán el área de la ciudad). (Espacio de reasentamiento: el área no será menor que el área legal de construcción de la casa demolida, y la calidad no será peor que la calidad de la casa demolida).

6. Si una casa residencial de nueva construcción se derriba en menos de 5 años desde la fecha de finalización hasta la fecha de emisión del permiso de demolición (el período de construcción se incrementará en 9 meses a partir de la fecha). de aprobación para la construcción de la casa), el demoledor deberá La compensación debe aumentarse dentro del 20% del precio de reemplazo de la construcción para el área legal de construcción de las casas demolidas.

7. Para las casas residenciales en las que las personas demolidas hayan obtenido licencias de negocios industriales y comerciales y certificados fiscales, y continúen operando como casas comerciales durante más de un año, una cierta proporción del precio de compensación de ubicación no -las casas residenciales se darán en función del área comercial real entre ellas, si es más de 1 año (incluido 1 año) y menos de 3 años, la proporción se incrementará en 5 si es más de 3 años ( incluyendo 3 años) y menos de 5 años, la proporción se incrementará en 10 si es superior a 5 años (incluidos 5 años), la proporción se incrementará en 20;

Capítulo 4 Disposiciones complementarias

1. Las compensaciones, los estándares de subsidio y las divisiones de ubicación involucradas en este estándar de valoración se aplican al área de planificación del condado de Hai'an. El precio base de la compensación por ubicación para otros municipios (pueblos) se implementará con referencia al "Precio base de la compensación por ubicación para la demolición de viviendas residenciales y no residenciales en el condado de Haian" (Apéndice 15).

2. Los hogares a demoler que firmen el acuerdo a tiempo y tomen la iniciativa de reubicarse dentro del límite de tiempo especificado en el anuncio recibirán recompensas adecuadas según el área de construcción legal.

Tres. Esta norma de evaluación entra en vigor desde el 6 de abril de 2004. Hai Jian [2003] Nº 26 "Especificaciones técnicas de evaluación de precios de compensación por demolición de viviendas urbanas del condado de Hai'an" se abolió al mismo tiempo. Antes de la implementación de esta norma de evaluación, los proyectos de demolición que hayan recibido un permiso de demolición de viviendas y se hayan implementado se implementarán de acuerdo con las normas originales.

4. La Oficina de Construcción del Condado de Haian es responsable de la interpretación de esta especificación de evaluación.