Práctica y exploración de la reforma del sistema de adquisición de tierras en el distrito de Nanhai, ciudad de Foshan, provincia de Guangdong
El distrito de Nanhai de la ciudad de Foshan está ubicado en el centro de la provincia de Guangdong, en el interior del río Perla. Delta, cercano a las zonas urbanas de Guangzhou y Foshan. En 1992, Nanhai fue eliminada del condado y establecida como ciudad. 65438 + El distrito Nanhai de la ciudad de Foshan se estableció en febrero de 2002. La ciudad de Nanzhuang, que originalmente pertenecía a la ciudad de Nanhai, se incorporó al distrito Chancheng de Foshan. Gobierna 8 localidades (calles), con una superficie de 1074km2, con una población registrada de 1,05m y una población flotante de 165438+.
Desde la reforma y apertura, el agregado económico de Nanhai ha aumentado significativamente, la escala de urbanización ha aumentado significativamente, los principales indicadores económicos han mostrado una tendencia de rápido crecimiento y la fortaleza económica integral siempre ha estado en el centro. vanguardia de los municipios (ciudades) del país. En 2006, el PIB fue de 98 mil millones de yuanes y el valor total de la producción industrial fue de 209,4 mil millones de yuanes.
1. La práctica de la reforma del sistema de adquisición de tierras en el distrito de Nanhai
En los últimos años, de acuerdo con los requisitos de los documentos provinciales y municipales sobre el sistema de adquisición de tierras, con el fin de implementar de manera efectiva regular el comportamiento de adquisición de tierras y resolver los problemas de los agricultores, a través de la exploración y la práctica continuas, las reformas en los métodos de compensación por adquisición de tierras, el reasentamiento de adquisiciones de tierras, los procedimientos de implementación de adquisiciones de tierras, etc. han logrado resultados graduales y un sistema de adquisición de tierras que está en línea con Se ha establecido inicialmente la realidad local y en consonancia con los requisitos de implementación de la nueva "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China".
(1) Normas de compensación
1. Compensación por tierras agrícolas colectivas
La compensación por tierras agrícolas colectivas se adhiere al principio de legalidad y razonabilidad, y lo determina científicamente. las normas de compensación por adquisición de tierras. En primer lugar, hemos unificado y cuantificado los estándares de compensación para la adquisición de tierras con base en el método de cálculo del valor de producción integral, de modo que el cálculo de las tarifas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento laboral estén directamente relacionados con el área y el tipo de tierra de la tierra expropiada. , en lugar de directamente al valor de producción anual de la tierra específica. El gancho mejora enormemente la eficiencia de la adquisición de tierras.
Tomemos como ejemplo un grupo de aldea en nuestro distrito. Si se calcula en términos de arroz, el valor de producción unitario promedio de tres años es de 1.300 yuanes/mu, y la tarifa de compensación de la tierra es de sólo 15.000 yuanes/mu, lo que obviamente es bajo en comparación con los niveles de vida locales y no es fácil de superar para los agricultores. aceptar. Si se calcula en base a la piscicultura, el valor de producción promedio de tres años por unidad de área es de 20.000 yuanes/mu, que también es de 16.000 yuanes/mu calculado a 8 veces el múltiplo mínimo estipulado por la provincia de Guangdong. Es obviamente alto y el costo de. La adquisición de tierras es alta.
En la operación real, calculamos exhaustivamente el índice promedio de cuatro tipos de tierra (incluidos arrozales, campos de hortalizas, estanques de peces y tierras secas) que representan más del 90% de las tierras agrícolas para formular estándares de compensación. La práctica ha demostrado que el efecto es bueno.
2. Compensación por terrenos de construcción colectiva
Con la mejora del nivel de urbanización, los terrenos colectivos son expropiados no sólo para tierras agrícolas, sino también una gran parte de los terrenos de construcción colectiva. Dado que nuestra región está situada en una zona relativamente desarrollada, los terrenos de construcción colectiva deben considerarse equivalentes a los terrenos de construcción de propiedad estatal y su valor debe aumentarse mediante impuestos y tasas al convertirlos en terrenos de propiedad estatal. Al compensar la expropiación, no se puede considerar simplemente como tierra agrícola y la compensación debe llevarse a cabo de acuerdo con las normas de compensación para tierras agrícolas.
Al mismo tiempo, las zonas residenciales y las no residenciales deben distinguirse estrictamente durante la adquisición de terrenos. En nuestro distrito existen dos formas de compensar la vivienda: una es compensar la vivienda individualmente. Es decir, la parte del terreno se incluye en el área total de adquisición de terrenos y se calcula y compensa de manera uniforme al colectivo de la aldea. Durante el proceso de adquisición de terrenos, no se hace distinción entre edificios residenciales y no residenciales. La compensación no incluye la compensación por la tierra. Sólo los terrenos se calculan en función de la depreciación de los nuevos edificios y se compensan a las zonas rurales. El propietario de la casa debe devolver una determinada proporción de la tierra reservada a la colectividad del pueblo para su reubicación. las viviendas derribadas. El segundo es la integración de locales. La superficie de tierra ocupada por casas rurales debe deducirse al calcular la compensación por adquisición de tierras colectivas de las aldeas. La compensación por vivienda rural incluye la compensación por tierras. La compensación puede ser una compensación monetaria o una compensación en especie.
Procedimiento de Adquisición de Tierras
1. Reforma y Ajuste del Procedimiento de Adquisición de Tierras
El procedimiento legal de adquisición de tierras actual consiste en aprobar primero la adquisición de tierras y luego compensar. El acuerdo sólo está registrado pero no firmado. Los agricultores perdieron su derecho a saber y fácilmente podrían intensificar los conflictos sobre la adquisición de tierras desde una perspectiva mecánica. Por lo tanto, hemos realizado importantes reformas y ajustes en los procedimientos de implementación de la adquisición de tierras: agregando un vínculo de negociación para la compensación, avanzando la negociación de la compensación, negociando primero, luego formulando un plan de adquisición de tierras y luego presentándolo para su aprobación; cambiado a compensación negociada, entre las personas expropiadas de la tierra y los agricultores. Los representantes colectivos o de los aldeanos acuerdan estándares de compensación específicos dentro de un determinado estándar, forman un acuerdo, lo firman y sellan para su aprobación, agregan un anuncio previo y emiten un preanuncio; -Anuncio a las organizaciones económicas colectivas rurales dentro del alcance de la adquisición de tierras antes de la aprobación de la adquisición de tierras, informando el alcance, el área y las cosas a tener en cuenta.
2. Desarrollar distintos procedimientos de adquisición de suelo según las distintas tipologías.
(1) Los proyectos independientes de selección de sitios adoptan procedimientos legales de adquisición de tierras. Es decir, examen previo de tierras, aprobación de adquisición de tierras, anuncio de adquisición de tierras, compensación y reasentamiento por adquisición de tierras y suministro de tierras. Hay dos beneficios: primero, reitera la adquisición obligatoria de tierras y enfatiza que la adquisición de tierras es una acción gubernamental, no una venta de tierras. Incluso si las negociaciones fracasan o hay disputas, no afectará la implementación de la adquisición de tierras; garantiza que las tareas de adquisición de tierras se completen según lo programado, especialmente aquellos proyectos nacionales clave. Se requiere completar la aprobación de la adquisición de tierras y otros trabajos relacionados en un corto período de tiempo.
(2) La adquisición de suelo urbano se realizará por lotes según los procedimientos de adquisición de suelo reformados. Es decir, examen previo del uso de la tierra-anuncio previo de la adquisición de la tierra-investigación y confirmación de la adquisición de la tierra-formulación del plan de compensación y reasentamiento de la adquisición de la tierra-organización de la audiencia de adquisición de la tierra-compensación de la adquisición de la tierra y negociación del reasentamiento y firma del acuerdo de compensación-manejo depósito de adquisición de tierras: presentación de adquisición de tierras para aprobación-anuncio después de la aprobación de la adquisición de tierras (anuncio de adquisición de tierras y compensación y reasentamiento) Anuncio del plan combinado en uno) - suministro de tierras después de la compensación y reasentamiento (carta de aprobación de uso de la tierra o carta de aprobación emitida). El principal beneficio es que las opiniones de los agricultores sin tierra pueden ser escuchadas plenamente a través de consultas democráticas y otros trabajos de adquisición de tierras, los posibles problemas de adquisición de tierras se pueden resolver lo antes posible y los conflictos por la adquisición de tierras se pueden evitar en la mayor medida. Este enfoque es popular, tiene pocos conflictos y es fácil de aceptar para los agricultores.
(3) Adquisición de tierras y reasentamiento
Adherirse al principio de comercialización y reasentar a los agricultores sin tierras a través de múltiples canales. Actualmente existen dos métodos principales.
1. Reasentamiento de tierras reservadas
Según la proporción del 10% al 15% del área total de adquisición de tierras, las tierras se reservan para los agricultores sin tierra para brindarles una forma de encontrar su propia salida y vivir por su cuenta. Espacio para el desarrollo de la fuerza laboral. Este método de reasentamiento se aplica comúnmente en todas las ciudades de nuestro distrito. Los agricultores cuyas tierras han sido expropiadas creen que conservarlas es más importante que la compensación por la expropiación.
2. Establecer un sistema de seguridad social para el reasentamiento de agricultores expropiados.
La adquisición total de tierras significa que después de la adquisición de tierras, la superficie de tierras agrícolas colectivas per cápita de una aldea o grupo es menos de 1/3 de la superficie de tierras agrícolas per cápita de la región. De conformidad con los 50 artículos del comité municipal del partido y del gobierno municipal para resolver los problemas de las zonas rurales y de los agricultores, hemos intentado por todos los medios abrir diversos canales para recaudar fondos, establecer una línea mínima de seguridad vital para los agricultores y aplicar para el seguro de pensiones, el seguro médico básico y el seguro de enfermedades graves, para resolver fundamentalmente las preocupaciones de los agricultores sin tierra.
(4) Alcance de la adquisición de tierras
1. Definir estrictamente el alcance de la participación directa del gobierno en el proceso de adquisición de tierras.
En los últimos años, con el rápido desarrollo económico y social de nuestra región, la demanda de terrenos para la construcción ha aumentado día a día y el valor de los terrenos ha seguido aumentando, es fácil provocar varios conflictos. y disputas por adquisición de tierras. Según el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular de la Provincia de Guangdong por el que se remiten las opiniones del Departamento Provincial de Tierras y Recursos sobre la profundización de la reforma del sistema de adquisición de tierras" (Guangdong Fuban [2007] Nº 29), sólo participar en proyectos de bienestar público (como terrenos militares y de defensa nacional, terrenos para oficinas gubernamentales y del partido, trabajos específicos de adquisición de terrenos para proyectos de terrenos totalmente invertidos por las finanzas del gobierno, etc.). ); para tierras de bienestar no público y con fines de lucro, los usuarios de la tierra deberán negociar directamente con el propietario de la tierra o el titular del derecho de uso de la tierra y firmar un acuerdo de compensación para fortalecer la operación orientada al mercado de dicha expropiación de tierras.
2. Promover la cesión de suelos de construcción colectiva y reducir el alcance de la adquisición de suelos.
De acuerdo con el "Aviso del Gobierno Popular de la provincia de Guangdong sobre la transferencia de prueba de derechos de uso de la tierra para la construcción colectiva rural" (Guangdong Fuban [2003] No. 51) y las "Reglas de implementación de prueba de la ciudad de Foshan para "Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción Colectiva Rural", bajo la premisa de fortalecer la planificación y el control, promover activa y sostenidamente la transferencia racional de suelos de construcción colectiva rural. Para proyectos de bienestar no públicos que realmente necesitan ocupar terrenos colectivos rurales, se recomienda obtenerlos mediante la transferencia de derechos de uso de suelo de construcción colectiva rural. La mayoría de los beneficios de la transferencia de derechos de uso de la tierra para la construcción colectiva rural son obtenidos por los propietarios de la tierra.
(5) Implantación salarial.
Implementar un sistema de pago previo al depósito y por nombre real para la adquisición de tierras para garantizar que exista una compensación. Después de firmar el acuerdo de compensación por adquisición de tierras y reasentamiento, el usuario de la tierra debe depositar la compensación por adquisición de tierras en su totalidad por adelantado en la cuenta reconocida por la organización económica colectiva (comité de aldea) y el usuario de la tierra * * * antes de presentar la aprobación del uso de la tierra. El monto no será inferior al determinado en el plan de uso de la tierra para su aprobación. El monto total de la compensación por adquisición de tierras se organizará y presentará para la aprobación de uso de la tierra después de ser confirmado por la supervisión bancaria. Una vez aprobada la adquisición de tierras, el banco regulador retirará los fondos de acuerdo con el "Aviso de pago de compensación por adquisición de tierras" emitido por el departamento de tierras y recursos. Una vez completada la compensación por la adquisición de tierras y el subsidio de reasentamiento, el departamento de tierras y recursos emitirá documentos de aprobación y cartas de aprobación de tierras para la construcción a la unidad usuaria de la tierra.
La compensación por la expropiación de tierras para los agricultores individuales expropiados se puede depositar directamente en las cuentas personales de los agricultores expropiados después de la confirmación por parte del colectivo de la aldea y de los agricultores individuales expropiados, y el pago en nombre real se realizará implementado. Al mismo tiempo, para proteger los intereses de los contratistas extranjeros de tierras, se pagará directamente a los contratistas extranjeros una compensación por los cultivos jóvenes y sus accesorios al suelo.
(6) Compensación de derecho de vía
Los terrenos de derecho de vía incluyen corredores de alta tensión sobre el suelo, tuberías subterráneas o metros. Según la naturaleza de la propiedad de la tierra, el derecho de paso es un derecho adicional de la tierra, es decir, un derecho subterráneo o un derecho aéreo. La mayoría de los terrenos de derecho de paso no requieren cambiar la propiedad original de la tierra y los derechos de uso, pero no pueden considerarse tierras temporales. Debido a que son para uso permanente, el método de adquisición de tierras es diferente de la expropiación, expropiación, transferencia y. uso temporal de la tierra, y su compensación es especial. Sin embargo, dado que los derechos de paso limitan las condiciones de uso de la tierra y las condiciones de desarrollo, se debe compensar la pérdida de fertilidad del suelo. Durante el proceso de operación, nuestro distrito calculó en base al estándar de compensación por adquisición de tierras menos el estándar de compensación por reasentamiento laboral, pero la compensación por terrenos de derecho de paso que originalmente estaban dentro del alcance del control de planificación (incluidos caminos y corredores de alto voltaje) fue tratado de manera diferente.
En segundo lugar, la eficacia de la reforma del sistema de adquisición de tierras en el distrito de Nanhai.
(1) Estabilidad rural general.
La estabilidad social requiere primero estabilidad rural, estabilidad de los agricultores y estabilidad agrícola (es decir, "tres áreas rurales" deben ser estables). En la práctica de la reforma del sistema de adquisición de tierras, se deben elevar adecuadamente los estándares de compensación, se debe aumentar la transparencia en la adquisición de tierras y se deben reasentar a los agricultores expropiados mediante diversos métodos. Todas estas prácticas son para los agricultores, devuelven el poder al pueblo y benefician al pueblo. Las peticiones de adquisición de tierras han disminuido en los últimos años. El contenido y las medidas de nuestra reforma del sistema de adquisición de tierras han ganado la comprensión y el apoyo de los agricultores y han estabilizado la situación general en las zonas rurales.
(2) Proteger los intereses de los agricultores
En el proceso de implementación de la reforma del sistema de adquisición de tierras, siempre hemos implementado un propósito: tratar bien a los agricultores. Por ejemplo, el estándar de compensación tiene en cuenta tanto el valor de producción de la industria de plantación como el valor de producción de la industria de mejoramiento, la conexión entre las regiones y los estándares antiguos y nuevos, y la garantía del nivel de vida de los agricultores expropiados; La formulación de medidas de reasentamiento tiene en cuenta las necesidades inmediatas de producción de los agricultores expropiados. Para resolver sus problemas de subsistencia, también consideraron resolver sus problemas de subsistencia a largo plazo mediante la reserva de tierras y el reasentamiento de seguridad social. Formulamos políticas principalmente desde la perspectiva de los agricultores, con el objetivo de satisfacerlos, y consideramos la satisfacción de los agricultores como uno de los criterios importantes para medir la calidad de las políticas.
(3) Resolver conflictos de adquisición de tierras.
Debido al aumento de la compensación negociada, una vez que se determine el monto de la compensación, se firmará un acuerdo de adquisición de tierras con la unidad expropiada. Un acuerdo de este tipo es un documento legal que refleja plenamente los deseos de los agricultores y no hará que los agricultores se resistan a la adquisición de tierras. Al movilizar a los agricultores para que participen en actividades de adquisición de tierras, se les otorga plenos derechos a conocer, participar y supervisar, evitando o resolviendo efectivamente diversos conflictos sociales que pueden surgir de la adquisición de tierras.
(4) Mejorar la eficiencia y el nivel de adquisición de suelo.
Nuestro distrito adopta un método de estadísticas integrales del valor de producción anual promedio de diferentes tipos de tierra para calcular las tarifas de compensación de tierras, lo que hace que los estándares de compensación para la adquisición de tierras estén directamente cuantificados y relativamente unificados, evitando el problema en el en el pasado, los estándares de compensación tenían que calcularse una vez para cada adquisición de tierras. Esto simplifica el proceso de operación y mejora la eficiencia de la adquisición de tierras, al mismo tiempo, evita errores causados por datos incompletos del valor de producción recopilados cada vez y mejora el nivel de adquisición de tierras.
Tres. Sugerencias para seguir profundizando la reforma del sistema de adquisición de tierras
(1) Continuar ajustando y optimizando los procedimientos de adquisición de tierras.
Aunque la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula claramente los procedimientos de adquisición de tierras, en nuestra práctica de reforma, hemos realizado los ajustes apropiados a los procedimientos legales para la adquisición de tierras basándose en un resumen de prácticas exitosas del pasado. Sin embargo, los procedimientos ajustados de adquisición de tierras no son perfectos. Con el establecimiento de una sociedad legal y el fortalecimiento de la conciencia jurídica de la gente, los agricultores primero exigen que el departamento de tierras y recursos proporcione documentos de aprobación para la adquisición de tierras. Esta situación es diferente de algunas prácticas del pasado. Por lo tanto, el trabajo de adquisición de tierras debe adaptarse constantemente a los cambios sociales y a los cambios en los conceptos legales de los agricultores, y los procedimientos de adquisición de tierras deben adaptarse en cualquier momento.
(2) Continuar explorando y mejorando el modelo de reasentamiento de tierras reservadas.
La práctica ha demostrado que las tierras reservadas para el reasentamiento son una de las formas efectivas de resolver los problemas de producción y de vida de los agricultores sin tierra. En concreto, según una proporción del 10% al 15% del área de adquisición de tierras, las tierras reservadas para producción y desarrollo se asignarán a la unidad de tierra expropiada, que puede ser tierra de propiedad estatal o tierra colectiva. El desarrollo y utilización de los terrenos de reserva de propiedad estatal deben gestionarse de acuerdo con los terrenos de construcción urbana e incluirse en los planes de suministro de terrenos urbanos y la regulación del mercado de terrenos urbanos debe otorgarse a los colectivos rurales y los planes de construcción urbana en las instalaciones; de cumplir con el plan general de uso de la tierra y el plan de construcción urbana. Los agricultores tienen un amplio margen para el desarrollo.
En términos de desarrollo y utilización, las tierras reservadas deben ser desarrolladas por organizaciones económicas colectivas, principalmente como tierras de desarrollo para las industrias secundaria y terciaria, y las rentas deben recaudarse año tras año mediante el arrendamiento público de derechos de uso de la tierra o arrendamiento de propiedades de autoconstrucción.
En principio, las tierras de reserva no deberían enajenarse mediante una “venta” única. Para ingresar al mercado, las organizaciones económicas colectivas de aldea (residenciales) que no hayan sido vendidas ni transferidas deben operar en estricta conformidad con las regulaciones y procedimientos pertinentes para las transacciones públicas. Entre ellos, la entrada al mercado de terrenos de reserva comerciales y residenciales de propiedad estatal debe incluirse en la gestión de los indicadores del plan operativo de uso del suelo.
Sin embargo, las cuestiones involucradas en las tierras de reserva son relativamente complejas, incluidas cuestiones históricas y problemas durante el uso. , es necesario clasificar y prescribir el medicamento adecuado, mantenerse al día, explorar y mejorar.
(3) Explorar el establecimiento de un sistema de arbitraje de requisición de tierras
En los últimos años, de vez en cuando se han producido peticiones de requisición de tierras y litigios administrativos causados por la requisición de tierras. El departamento por sí solo tiene que gastar mucha energía para lidiar con ellos, y el creciente número de demandas administrativas por adquisición de tierras también ha hecho que los tribunales sean muy problemáticos. Originalmente es un asunto menor, pero cuando ocurren disputas por expropiación de tierras, los agricultores a menudo optan por sentarse, reunirse en grupos para crear problemas, etc., para proteger sus derechos e intereses, lo que intensifica aún más la disputa y hace que sea más difícil de resolver.
Por lo tanto, es necesario establecer un sistema de arbitraje de adquisición de tierras para arbitrar primero algunas compensaciones por adquisición de tierras y disputas de reasentamiento, reducir las peticiones de adquisición de tierras, reducir la presión sobre los departamentos gubernamentales en todos los niveles y mantener la estabilidad social. Debemos comprender plenamente que el establecimiento de una institución especializada en arbitraje de adquisiciones de tierras es un requisito inevitable para la resolución oportuna de las disputas y la protección efectiva de los derechos e intereses legítimos de los agricultores sobre la tierra.
Las instituciones arbitrales de expropiación de tierras deben tener las características de combinar administración y justicia. Su organización es independiente de las agencias administrativas y adopta procedimientos cuasijudiciales para manejar casos de forma independiente sin interferencia de las agencias administrativas y sus funcionarios para garantizar la equidad del arbitraje, resolver las disputas de expropiación de tierras de manera justa y salvaguardar eficazmente los derechos e intereses de los agricultores expropiados. . Si las partes no están satisfechas con la decisión de adquisición de tierras de la institución de arbitraje, pueden solicitar reparación a la institución de arbitraje de nivel superior, o pueden apelar ante el tribunal. aún pueden apelar ante el tribunal, de modo que el fallo de la institución de arbitraje estará sujeto a la supervisión judicial del tribunal para garantizar la equidad final.
(4) Explorar y mejorar el modelo operativo de adquisición de terrenos para proyectos clave.
En la actualidad, existen dos modos principales de adquisición de terrenos y demolición para proyectos clave en nuestro distrito.
1. Modelo de coste total
Este es el método de adquisición de terrenos más utilizado. La unidad del proyecto negocia con el gobierno local para determinar la tarifa total del contrato para la adquisición y demolición de terrenos. La unidad del proyecto paga la tarifa de acuerdo con el acuerdo contractual, y el gobierno local generalmente contrata la adquisición y demolición de terrenos. A las unidades de proyecto les gusta este modelo porque pueden controlar el costo total de adquisición del terreno después de pagar todas las tarifas. Sin embargo, con el establecimiento del mecanismo de supervisión de la adquisición de tierras, los gastos restantes ya no se utilizarán y será necesario realizar varias auditorías e inspecciones posteriores. A los gobiernos locales o a los departamentos de tierras y recursos les desagrada cada vez más este modelo de suma global.
2. Modelo de Contrato de Misión
Este es el modelo de adquisición de tierras que se ha mencionado mucho. El gobierno local sólo realiza tareas de adquisición de terrenos y demolición y no se compromete a pagar todos los costos. Los gastos incurridos durante el proceso de adquisición y demolición del terreno serán liquidados de acuerdo con la situación real y pagados directamente por la unidad del proyecto. Los gobiernos locales sólo retiran fondos para la adquisición de terrenos y la demolición sin cobrar ninguna tarifa. El problema de este modelo es que el coste de adquisición de terrenos y demolición es difícil de controlar. Si el titular de los derechos de adquisición de tierras y demolición presenta requisitos que exceden las políticas y estándares y no cumple con estos requisitos, será difícil avanzar en el proceso de adquisición de tierras, el gobierno a nivel de distrito (ciudad) no subsidiará el costo y será Es difícil para las unidades del proyecto identificar una por una, lo que a menudo conducirá a que la adquisición de terrenos y los trabajos de demolición caigan en una posición pasiva.
En la actualidad, no existe un modelo de adquisición y demolición de terrenos muy maduro, por lo que este tema necesita mayor discusión.