Factores para una selección razonable de la ubicación de la tienda
1. La planificación del flujo de pasajeros es un factor importante en la selección racional de la ubicación de las tiendas.
Las empresas tienen ciertos requisitos para la selección de la ubicación, y diferentes empresas tienen diferentes ubicaciones para los bienes raíces comerciales. La planificación del flujo de pasajeros es el factor más importante en el proceso de selección de la ubicación de una empresa. Los centros comerciales son centros de consumo. Desde la perspectiva de los beneficios económicos, los centros comerciales deben satisfacer las necesidades del mercado de consumo de toda la ciudad y captar la mayor cantidad de clientes posible. Desde una perspectiva de costo-beneficio, esforzarse por lograr los máximos beneficios de la aglomeración requiere maximizar el uso de diversas infraestructuras urbanas. Por lo tanto, el patrón espacial de distribución de la población urbana es una limitación importante para la formación y el desarrollo de centros comerciales.
Fan Zhijun, vicepresidente de Suning Appliance Group y presidente ejecutivo de la región del norte de China, cree que una comunidad grande no necesariamente tiene que abrir una tienda allí, pero también considera el flujo de pasajeros de la comunidad. Por ejemplo, en el área de Fangzhuang, la comunidad aquí es lo suficientemente grande, pero no es problema abrir un Carrefour o Metro. Debido a la gran población y el alto consumo de artículos de primera necesidad, no es adecuado para abrir una tienda de bienes de consumo duradero. como por ejemplo electrodomésticos. Debido a que la comunidad tiene cierta capacidad y es una comunidad relativamente madura, la demanda de electrodomésticos se ha saturado y el ciclo de reemplazo de productos eléctricos es relativamente largo, por lo que no es necesario abrir una tienda de electrodomésticos. Y la gente de otras comunidades no tiene que ir a Fangzhuang sólo para comprar un televisor en color o un refrigerador. Hay demasiados productos homogéneos. De esta manera no se puede garantizar el flujo de clientes y no es prudente optar por abrir una tienda allí.
Cao Lidong, gerente general de marketing de Jinfeihong Telecom, dijo que sus ubicaciones generalmente se eligen donde se reúnen los comerciantes y las empresas circundantes son ricas, por lo que el flujo de pasajeros será relativamente grande y el flujo de pasajeros se complementarán y promoverán mutuamente.
2. Las condiciones del tráfico son relativamente buenas.
De hecho, las condiciones del tráfico afectan directamente al flujo de pasajeros. La experiencia de desarrollo de bienes raíces comerciales a gran escala en países extranjeros muestra que solo cuando una ciudad ingresa a la sociedad del automóvil, o comienza a ingresar a la sociedad del automóvil, los centros comerciales pueden desarrollarse verdaderamente en una ciudad. De lo contrario, solo pueden ser centros comerciales urbanos. .
He Xiaochuan de la División Comercial de Shilian Real Estate Consulting Co., Ltd. cree que las condiciones del tráfico son muy importantes para cualquier tipo de propiedad. Bajo el principio de buscar la máxima gama de productos de venta, la selección del sitio debe ser. minimizar el costo. La esencia de una accesibilidad óptima al transporte en un centro de negocios es que se minimice la suma de los tiempos de viaje de todos los viajeros de compras para llegar al centro.
En la actualidad, la suburbanización no es común en la mayoría de las ciudades de mi país y la tasa de penetración de los automóviles familiares no es alta. Por lo tanto, los grandes centros comerciales generalmente eligen los centros de las ciudades porque dichas ubicaciones tienen transporte conveniente y pueden atraer a más clientes. Por ejemplo, el Oriental Plaza de Beijing está ubicado en Wangfujing, un animado centro comercial que pasa por todo el distrito de negocios, lo que garantiza el flujo de pasajeros del Oriental Plaza.
Cao Lidong dijo que las tiendas recién inauguradas este año deberían estar ubicadas en lugares con transporte y estacionamiento convenientes, lo que hará que a más personas les guste comprar aquí, lo que será bueno para las ventas.
3. Integración con la planificación urbana
En el proceso de selección del sitio, los comerciantes también deben prestar mucha atención al proceso de desarrollo urbano. La selección de la ubicación de las instalaciones comerciales debe cumplir con los requisitos de la planificación del desarrollo urbano. Es necesario considerar tanto la provisión de suficientes espacios de estacionamiento dentro de la parcela planificada como el apoyo del sistema de transporte urbano.
Fan Zhijun dijo: Cuando seleccionamos la ubicación, desde el punto de vista de un profano, no era bueno elegir esa área, pero las ventas de esta tienda han mejorado cada vez más en los últimos dos. años, principalmente porque los planes de cooperación con el gobierno se mantienen sincronizados. ?
La conformidad con el plan general del gobierno es una cuestión que debe considerarse durante el proceso de selección del sitio. ? ¿Undécimo plan quinquenal? En términos de planificación, toda la planificación urbana y comercial se divide en dos ejes, dos cinturones y múltiples centros. En este momento, si la selección de la ubicación comercial todavía sigue el pensamiento anterior, eligiendo tiendas alrededor del tercer anillo y tiendas alrededor del segundo anillo, creo que no será proporcional a la planificación y el desarrollo generales del gobierno, y este tipo de ubicación comercial. También surgirá el problema. ? dijo.
Por ejemplo, busque la ubicación de la cadena Wal-Mart de renombre internacional a lo largo de la autopista y construya una tienda a la salida de la autopista según la distancia que se extiende hasta la autopista. Tal vez esta área aún no se haya desarrollado y los precios de las casas y los terrenos sean relativamente baratos, pero en uno o dos años, este lugar pronto se convertirá en un distrito comercial bullicioso o los precios de los terrenos aumentarán rápidamente. Por lo tanto, la selección de la ubicación comercial debe combinarse con la planificación gubernamental.
4. La personalización es la tendencia general
Además de los tres factores anteriores, los productos proporcionados por los desarrolladores a los comerciantes también son muy importantes.
Las diferentes variedades comerciales tienen diferentes requisitos para los bienes raíces comerciales y deben cumplir con los requisitos de los comerciantes. Los comerciantes también elegirán los productos que más les convengan al elegir una ubicación. Por lo tanto, muchos promotores inmobiliarios comerciales han lanzado servicios personalizados y la personalización de productos se ha convertido en una tendencia general.
Mañana, Chen Yunfeng, director del Centro de Desarrollo Empresarial de Bienes Raíces de First City, dijo a los periodistas que prestan más atención a la personalización al desarrollar bienes raíces comerciales. Por ejemplo, personalizaron completamente una superficie comercial de 12.000 metros cuadrados para Metro y los resultados fueron inesperados. Después llegó Metro, vino Carrefour, vino Carrefour y vino Wal-Mart. En este proceso se formó un principio sobre quién puede comprar el conjunto y quién puede personalizarlo. Por ejemplo, si desea construir una piscina, la obra civil preliminar se realizará según sus necesidades, sin modificaciones repetidas que provoquen desperdicios innecesarios.
Fan Zhijun también dijo que los desarrolladores rara vez consideran para qué negocios son las casas que desarrollan. Por ejemplo, en la etapa inicial de selección del sitio, descubrimos que las pequeñas particiones y la protección contra incendios de la casa estaban bien hechas, pero en realidad no satisfacían las necesidades de nuestro hipermercado, lo que llevaría a una duplicación de la construcción. Hubo que desmontar las mamparas y rehacer la protección contra incendios, lo que, sin querer, aumentó mucho el coste.
Por eso cree que el pensamiento moderno debería utilizarse para desarrollar productos comerciales. Las empresas deben estar hechas a medida y sólo así se podrá promover el desarrollo sólido y saludable del sector inmobiliario comercial.
Factores a considerar al elegir la ubicación de una tienda 1. ¿Este distrito comercial regional es adecuado para la industria que desea operar?
2. Si se trata de un mercado que requiere un consumo masivo, se puede considerar un distrito comercial de primera clase con transporte conveniente y un flujo constante de personas para aumentar la tasa de visitantes y los ingresos comerciales. Pero si se trata de un nicho de mercado de consumo que necesita enfatizar la lealtad, se puede considerar operar en un distrito comercial secundario para reducir la carga de costos como el alquiler.
3. Las industrias con horarios comerciales prolongados pueden optar por operar en áreas comerciales bulliciosas donde la gente se reúne para aumentar los ingresos comerciales operando durante mucho tiempo.
4. Si desea abrir una tienda comunitaria, debido a que el modelo de consumo en la comunidad es relativamente cerrado, debe considerar la saturación del mercado del producto en la comunidad y la participación de mercado de los comerciantes existentes.
5. ¿El capital de trabajo preparado para iniciar un negocio es suficiente para cubrir la carga de alquiler del lugar?
6. ¿El número de tiendas en esta ubicación es suficiente para ampliar equipos o productos en el futuro?
7. La población y los hogares en este distrito comercial están aumentando, disminuyendo o se mantienen igual.
8. Si los principales habitantes de esta zona son personas mayores o jóvenes.
9. ¿Es esta comunidad una comunidad antigua o una comunidad emergente?
10. ¿La ubicación de la industria que desea operar cumple con las regulaciones locales?
Estrategia de ubicación de tienda 1. Estrategia de transporte
A la hora de elegir una tienda, primero hay que considerar sus características comerciales. Los formatos minoristas más pequeños, como los supermercados y las tiendas de conveniencia que satisfacen las necesidades de conveniencia de los clientes, venden principalmente artículos de primera necesidad y tienen una baja selectividad, en principio deberían estar cerca de los clientes, mientras que los grandes almacenes o los centros comerciales son más grandes y tienen una gama completa de productos. Los formatos minoristas que se ocupan principalmente de productos muy selectivos pueden atraer clientes de lugares lejanos, en principio deberían estar ubicados en lugares con gran afluencia de personas y transporte conveniente. El transporte conveniente puede atraer a personas de lugares lejanos y también es conveniente para los compradores salir. El transporte conveniente se ha convertido en un factor importante que debe tenerse en cuenta en la industria minorista moderna. Por ejemplo, el transporte conveniente es el factor principal para la selección de la ubicación de Carrefour. Carrefour tiene tres condiciones para abrir una tienda: transporte conveniente; población concentrada y la intersección de dos carreteras; De hecho, ¿el nombre francés de Carrefour? ¿Carrefour? En efecto. ¿encrucijada? significado.
2. Estrategia de posicionamiento
La estrategia de segmentación por ubicación geográfica se refiere a la estrategia de seleccionar la ubicación de las tiendas después de un análisis cuidadoso de las condiciones geográficas como el clima, el terreno, las formas de uso del suelo, las conexiones viales, etc. Se puede subdividir principalmente en los siguientes aspectos:
1. Preste atención a la superficie de la carretera y al terreno al seleccionar la ubicación de la tienda. En términos generales, la ubicación de una tienda debe considerar la carretera y la topografía de la carretera de la ubicación seleccionada, porque esto afectará directamente la estructura del edificio y el flujo de pasajeros de la tienda. Normalmente, los pisos de las tiendas deben estar al mismo nivel que la calle, lo cual es ideal para que los clientes entren y salgan de la tienda. Sin embargo, en el proceso de selección del sitio real, los precios de la tierra en áreas con buen terreno vial son relativamente altos y las empresas compiten ferozmente por la selección del sitio. Por lo tanto, en algunos casos, los comerciantes tienen que elegir la ubicación de la tienda en una pendiente o en un área con una gran diferencia de altura entre la superficie de la carretera y el piso de la tienda. En este caso, lo más importante es considerar el diseño de la entrada, fachada, escaleras y letreros de la tienda, los cuales deben ser convenientes para los clientes y llamativos.
En segundo lugar, se debe tener en cuenta el terreno a la hora de elegir la ubicación de la tienda.
Las principales influencias de la topografía y el relieve en la ubicación de la tienda son las siguientes:
Orientación. La dirección se refiere a la dirección de la tienda, marcada por la dirección de la entrada principal. La elección de la orientación está directamente relacionada con las condiciones climáticas de la zona donde se ubica la tienda. Tomando como ejemplo las ciudades del norte de mi país, el norte suele ser la parte superior, por lo que mirar hacia el sur es la orientación geográfica más ideal para edificios comerciales.
Situación de tendencia. La tendencia se refiere a la dirección del flujo de clientes en la ubicación seleccionada de la tienda. Por ejemplo, el sistema de gestión del tráfico de mi país estipula que las personas y los vehículos conducen por la derecha, por lo que la gente generalmente desarrolla el hábito de conducir por la derecha. De esta forma, cuando la tienda seleccione la ubicación geográfica a importar, deberá seleccionar el lado derecho como superior. Por ejemplo, si la carretera donde está ubicada la tienda va de este a oeste y el flujo de pasajeros proviene principalmente del este, entonces la intersección noreste es la mejor dirección si la carretera va de norte a sur y el flujo de pasajeros proviene principalmente del este; De sur a norte, la intersección sureste es la mejor.
Condiciones de la intersección. Cruce de caminos generalmente se refiere a cruces y bifurcaciones. En términos generales, la visibilidad de los edificios comerciales en esta intersección es excelente, pero al elegir un lado de la intersección, debe examinar cuidadosamente ambos lados de la carretera y, por lo general, realizar un estudio más preciso del flujo y el volumen del tráfico en cada lado. , elija la calle con mayor volumen de tráfico como mejor ubicación y orientación de la tienda. Si es una bifurcación en la carretera, es mejor instalar la tienda frente a la bifurcación, de modo que la tienda sea la más visible, pero si es una intersección en forma de T, la tienda estará ubicada en; la intersección? ¿esquina? , el efecto es mejor.
3. Estrategia de préstamo
La competencia alrededor de la tienda tiene un gran impacto en el éxito o fracaso de la operación de la tienda, por lo que al seleccionar una ubicación, se debe analizar a los competidores cercanos. En lugares donde las tiendas están relativamente concentradas, el éxito sólo puede lograrse esforzándose por diferenciarse en términos de características comerciales, precios, servicios, etc. Para las tiendas minoristas con una sola función, debido a su negocio único, su pequeña escala y su escaso atractivo para los clientes, es difícil tener un gran flujo de clientes. Estas tiendas tienen las características de dependencia y endeudamiento de los clientes, por lo que adoptan una estrategia de endeudamiento de los clientes en la selección del sitio. Una opción es instalar una tienda al lado de un distrito comercial o centro comercial para ganar más clientes. ¿Otra opción? XX calle profesional? Si abre una tienda, debido a que hay muchas tiendas de la misma industria en la calle profesional, habrá un efecto de agregación, que fácilmente expandirá su influencia y ganará popularidad. Los consumidores pueden comparar precios en calles especializadas y es más fácil conseguir un mejor precio, por lo que hay más clientes. De esta manera, a los comerciantes les resulta más fácil hacer negocios que hacerlo solos. Por ejemplo, los restaurantes de comida rápida McDonald's y KFC casi siempre se construyen junto a grandes centros comerciales, y esto también es cierto. Investigar el desempeño operativo y los niveles de precios de los productos básicos de empresas minoristas similares en la misma ubicación puede calcular preliminarmente la posible rentabilidad y también ayudará a determinar el posicionamiento de los propios productos en el futuro y a ingresar al mercado ferozmente competitivo con menos inversión; sólo para ganar un punto de apoyo firme, sino también para el desarrollo es rápido. Por lo tanto, existe competencia y cooperación entre tiendas centralizadas, y esta relación debe sopesarse y comprenderse.
4. Estrategia de análisis del flujo de clientes
Cada tienda sabe que al abrir una tienda, debe encontrar un lugar popular. El volumen de pasajeros es una cuestión importante que debe tenerse en cuenta a la hora de tomar decisiones sobre la ubicación. Con suficiente gente, se puede garantizar el retorno de las ganancias de la tienda y suficiente popularidad puede respaldar el volumen de compras. La ubicación de la tienda debe basarse en las características del flujo de clientes. ¿Como dice el viejo refrán? ¿Tres ciudades a un paso? Significa que la ubicación de la tienda está a solo un paso de las ventas y está relacionada con la ruta del flujo de actividades de pasajeros. Incluso en la misma calle, el rendimiento de las ventas puede variar mucho debido a diferentes condiciones de tráfico, diferentes instalaciones culturales y de entretenimiento básicas o diferentes regiones y ubicaciones. Comprenda los objetivos de consumo del flujo de pasajeros, analice los resultados de la encuesta sobre el flujo de pasajeros y estudie los propósitos del flujo de pasajeros, como compras, desplazamientos, transbordos, viajes o caminar. Las tiendas cercanas a las escuelas deben considerar la época de las vacaciones de invierno y verano. Las tiendas en áreas donde se concentran agencias y empresas gubernamentales deben conocer su propio horario de viaje. Las tiendas cercanas a las estaciones deben comprender sus reglas de viaje. Esto afectará los horarios comerciales después de la apertura. Afecta el rendimiento de la tienda.
5. Estrategia de evaluación del valor potencial
La evaluación del valor comercial potencial se refiere al análisis y evaluación del potencial de desarrollo comercial futuro de la ubicación de la tienda propuesta. Al evaluar los pros y los contras de la ubicación de la tienda, es necesario no sólo analizar la situación actual, sino también evaluar el valor comercial futuro. Esto se debe a que algunas ubicaciones de tiendas prometedoras pueden pasar de ser cálidas a frías a medida que se desarrolla la construcción urbana, y algunas áreas que eran menos llamativas en el pasado también pueden volverse prósperas en el futuro cercano. Por lo tanto, al seleccionar la ubicación de una tienda, se debe prestar más atención a la evaluación del valor comercial potencial. En este sentido, podemos valorarlo desde los siguientes aspectos:
En primer lugar, la ubicación del solar seleccionado en urbanismo y su valor comercial.
La segunda es si está cerca de grandes instituciones, unidades, fábricas y minas.
En tercer lugar, la velocidad y escala del crecimiento poblacional futuro y el aumento del poder adquisitivo.
En cuarto lugar, ¿hay alguno? ¿Efecto de concentración? Es decir, si se construye una tienda en el distrito comercial central, aunque la tienda enfrentará múltiples competidores, debido a que muchos comerciantes se reúnen en una calle, pueden satisfacer las diversas necesidades de los consumidores, atrayendo así a más clientes a comprar, lo que resulta en densidad comercial. . efecto. ¿Así que lo que? ¿Convertirse en una ciudad? Las calles comerciales también son los objetivos en los que hay que centrarse en la ubicación de las tiendas.
6. Estrategia sorpresa
A la hora de elegir la ubicación de la tienda, se requiere investigación y análisis científicos, y también debe considerarse como un arte. El operador tiene un gran conocimiento y es bueno en. Captar oportunidades de mercado y seleccionar ubicaciones de tiendas con estrategias sorpresa y una visión única a menudo puede generar ganancias inesperadas. ¿Como la empresa minorista más grande de Estados Unidos? ¿Walmart? ¿Sam, el director general de Union Store? ¿Se adopta a Wall? ¿La gente me abandona y lo toma? La estrategia de operación inversa consiste en trasladar grandes tiendas de descuento a pueblos y ciudades pequeñas donde los comerciantes comunes y corrientes no prestan atención. Debido a que el mercado aún no se ha desarrollado, tiene un gran potencial y, al mismo tiempo, puede evitar la competencia cada vez más feroz en los negocios urbanos.