Modelo de gestión de la propiedad de parques industriales
El desarrollo de la industria de gestión inmobiliaria tiene un efecto positivo a la hora de acelerar el proceso de economía de mercado y realizar la comercialización de la vivienda. El siguiente es el contenido relacionado con el modelo de gestión de propiedades del parque industrial que he compilado para usted. ¡El contenido del artículo es solo para su referencia!
Resumen: Este artículo define el concepto y los temas de implementación de los modelos de gestión de propiedades desde la perspectiva de los derechos de gestión de propiedades, divide los modelos de gestión de propiedades, resume los modelos comunes de gestión de propiedades de parques industriales y analiza y compara varios La connotación, ventajas y desventajas del modelo; los principales tipos de modelos de gestión encomendada se descomponen con imágenes y textos: el modelo de gestión unificada de encomienda total, el modelo de supervisión de agencia y el modelo de gestión encomendada paralelo y ejemplos típicos de la selección de modelos de gestión de propiedades; en los parques industriales se revelan. Su objetivo es promover la comprensión y optimización de los modelos de gestión de propiedades por parte de la industria, mejorando así la eficiencia de la gestión de propiedades en los parques industriales.
Palabras clave: polígono industrial; administración de fincas; modelo
Número de CLC: F290
Código de identificación del documento: AF290
Código de identificación del documento: B
Número de artículo: 1001-9138-(2012) 06-0045 -52
Existen dos tipos principales de parques industriales: parques industriales multiusuario y parques industriales monousuario . Los parques industriales multiusuario suelen ser desarrollados a gran escala por gobiernos locales o grupos de inversión, y luego arrendados y vendidos a muchas empresas o empresas para su uso en diferentes áreas y unidades. Los parques industriales de un solo usuario suelen ser desarrollados de forma independiente por una gran empresa o grupo empresarial, y todos o la mayoría de ellos son para uso interno. Existe una relación obvia de uno a muchos entre los dos en términos de demanda general de servicios inmobiliarios (. una empresa de servicios inmobiliarios (en adelante, la empresa inmobiliaria) frente a muchas). La diferencia entre el área de origen que utiliza la empresa) y uno a uno (los servicios inmobiliarios son sólo para una unidad de un solo propietario). Independientemente del tipo de parque industrial, elegir un modelo de gestión inmobiliaria adecuado es una condición necesaria para mejorar la eficiencia del servicio del parque industrial y garantizar el funcionamiento normal y eficiente del parque.
1. Definición y clasificación de los modelos de gestión de propiedades de parques industriales
"Modelo" generalmente se refiere a la forma estándar de las cosas o del trabajo, lo que significa que otros también pueden "seguir esto" para resolver problemas similares (series) métodos de problemas y soluciones. A la hora de hablar del modelo de gestión inmobiliaria de los parques industriales es necesario aclarar y definir algunos conceptos. El primero es definir el modelo de gestión desde la perspectiva de los derechos y la implementación (responsabilidades) del sujeto. Desde esta perspectiva, las principales modalidades de gestión inmobiliaria en los parques industriales incluyen la autoconstrucción y la autogestión, la gestión cooperativa y la gestión encomendada. Entre ellos, las unidades de construcción (propietarios) a veces contratan empresas nacionales y extranjeras reconocidas como consultoras para que las ayuden a hacer que los servicios de administración sean más seguros o tengan más influencia de marca, lo que se denomina modelo de administración de consultores: otro modelo de administración de propiedades es el de Administración. Los modelos se dividen desde la perspectiva de la forma o los medios de presentación del servicio de gestión, como el modelo de gestión cerrado, el modelo de gestión abierta, el modelo de gestión de red inteligente, el modelo de gestión estilo hotel, el modelo de gestión de propiedad estilo ama de llaves, el modelo de gestión integral, etc. Existe otro modelo que se divide en función de los diferentes métodos de cobro de los servicios inmobiliarios: incluye principalmente el modelo de suma global, el modelo de remuneración, etc., también hay modelos de gestión de propiedades que se dividen desde la perspectiva de la fuente de beneficios empresariales; la naturaleza del gobierno organizacional, etc. El objetivo de este artículo es explorar el modelo de gestión de la propiedad desde la perspectiva del sujeto de derechos de gestión de la propiedad y el sujeto de implementación (responsabilidad) de la operación. En este sentido, diferentes combinaciones de sujetos participantes en la gestión de la propiedad constituyen diferentes modelos de gestión de la propiedad. sobre gestión encomendada Diferentes subdivisiones del patrón. Además, para evitar complicar demasiado el tema, este artículo no distingue los modelos de administración de propiedades desde la perspectiva de si el tema del servicio de administración de propiedades y el tema del negocio de administración de propiedades están separados.
2. Análisis de la connotación y pros y contras de cada modelo principal
2.1 Modelos de autoconstrucción y autogestión, gestión cooperativa y gestión encomendada
2.1.1 Autoconstrucción y autogestión
Autoconstrucción y autogestión significa que la unidad constructora (unidad propietaria) administra directamente la propiedad en la que invierte y construye, y luego establece una subsidiaria, departamento de proyectos o centro de gestión (debe convertirse en una empresa independiente en el futuro según requisitos legales) diferentes formas de empresas con personalidad jurídica).
La ventaja de este modelo es que la comunicación entre superiores y subordinados es conveniente. Las unidades superiores pueden comandar directamente departamentos o empresas subordinadas. Las unidades de servicios de gestión específicas pueden realizar directamente operaciones de gestión de propiedades de acuerdo con las intenciones de los superiores, y las intenciones de los superiores también pueden hacerlo. implementarse mejor: al mismo tiempo, los diversos recursos necesarios para los servicios de gestión son respaldados más fácilmente por la unidad de construcción y la implementación del plan de trabajo se aprueba más fácilmente: la unidad de construcción no está sujeta a empresas profesionales y puede ahorrar fondos. que debe utilizarse para pagar la retribución de las empresas profesionales. La unidad de construcción no está sujeta a empresas profesionales y puede ahorrar honorarios o ganancias que deben pagarse a empresas profesionales. Pero las desventajas son: el nivel del propio equipo puede ser insuficiente, el nivel del servicio de gestión es deficiente y el costo es alto: la unidad de construcción y sus unidades subordinadas deben asumir todas las responsabilidades y riesgos de gestión de las relaciones humanas internas; Las empresas son complejas y los empleados son fáciles de comparar con el salario del personal principal de la empresa. La gestión coordinada dificulta la responsabilización de la dirección y no favorece que las empresas se centren en su negocio principal. Este modelo requiere que la unidad de construcción tenga una sólida experiencia en administración de propiedades y suficientes reservas de talento en administración profesional. Generalmente los parques industriales no cuentan con las condiciones para una gestión independiente.
2.1.2 Gestión cooperativa
La gestión cooperativa se refiere a la cooperación entre la unidad de construcción (unidad propietaria) y la empresa inmobiliaria profesional para llevar a cabo la gestión de la propiedad del proyecto. Una forma común de cooperación es que ambas partes aportan conjuntamente capital y personal para establecer una empresa de gestión de proyectos. Por lo general, la unidad de construcción envía gerentes generales y operadores, y la empresa profesional envía gerentes profesionales clave para realizar conjuntamente tareas de servicios de gestión de proyectos. Durante el proceso de gestión del servicio, las empresas profesionales brindan "instrucción" y capacitación al personal de la unidad de construcción. En el período posterior, la unidad de construcción se irá independizando gradualmente a medida que acumule experiencia. Este modelo es adecuado para situaciones en las que la unidad de construcción tiene personal excedente que necesita ser reubicado y está dispuesto a involucrarse en la industria de administración de propiedades. La ventaja de este modelo de gestión es que puede utilizar conjuntamente los recursos de ambas partes. Para la unidad de construcción, no solo puede desviar parte del personal, sino también capacitar al equipo, cultivar talentos y acumular experiencia. Para las empresas inmobiliarias, es más fácil obtener proyectos de gestión y ampliar el ámbito de negocio. La desventaja es que diferentes empresas, diferentes culturas y diferentes hábitos de trabajo requieren canales de comunicación y coordinación deficientes entre los empleados, lo que fácilmente puede generar conflictos de intereses y responsabilidades poco claras.
2.1.3 Gestión encomendada
Gestión encomendada significa que la unidad de construcción confía a empresas inmobiliarias profesionales o empresas profesionales, como empresas mecánicas y eléctricas, de limpieza y de paisajismo, para que se dediquen a la gestión del proyecto. incluida la encomienda total (la empresa inmobiliaria se hace cargo totalmente de los asuntos de gestión de servicios, que luego pueden ser subcontratados), la supervisión de la agencia encomendada (a diferentes empresas profesionales se les confían diferentes tareas, y la selección y supervisión de las empresas profesionales son realizadas por la unidad de construcción), encomienda paralela (se pueden subcontratar asuntos parciales del servicio de gestión general) (la selección y supervisión de empresas profesionales corren a cargo de la unidad de construcción), encomienda paralela (algunos trabajos importantes de administración de propiedades, como administración de la casa, administración de equipos e instalaciones, mantenimiento de pedidos, gestión de aparcamientos, gestión de limpieza y ecologización, atención al cliente, etc. Algunos proyectos pueden ser realizados por la empresa inmobiliaria (subcontratación), la actividad principal, como la reparación y el mantenimiento de equipos profesionales, se encomienda a empresas profesionales) y otras formas principales. La ventaja de este modelo es que el cliente puede centrarse en el negocio principal y elegir ampliamente empresas inmobiliarias o empresas profesionales destacadas de la sociedad para realizar servicios de gestión de proyectos, aprovechando al máximo las ventajas de una división profesional socializada del trabajo, con derechos claros y responsabilidades y servicios de gestión altamente profesionales y aplicables. El alcance es amplio, la eficiencia es alta, los riesgos son asumidos principalmente por empresas profesionales y la supervisión es relativamente fácil. La desventaja es que los honorarios del servicio de gestión profesional deben pagarse por separado. Además, las empresas profesionales pueden bloquear la unidad de construcción, lo que dificulta comprender los verdaderos costos y condiciones de las operaciones del proyecto, como problemas de entrega. Es probable que se produzcan cambios de proveedores de servicios.
2.2 Modelos de gestión cerrados y abiertos
2.2.1 Gestión cerrada
La característica de la gestión cerrada es que todo el inmueble se trata como un sistema cerrado. Las entradas y salidas de la propiedad están custodiadas por personal de seguridad especializado, y los propietarios y usuarios cuentan con pases especiales. Las personas ajenas deben obtener el consentimiento de los propietarios y usuarios y pasar por procedimientos de registro antes de ingresar. Este método es adecuado para la gestión de propiedades de departamentos clave, como agencias gubernamentales y militares, o propiedades de alto nivel como villas, edificios de oficinas de alto nivel, parques industriales de alto nivel o propietarios y usuarios con requisitos especiales de seguridad. La ventaja es que las precauciones de seguridad son estrictas, la seguridad y el orden públicos están garantizados y los propietarios y usuarios pueden estar tranquilos. La desventaja es que se utiliza una gran cantidad de personal para la seguridad y los costos laborales representan una gran proporción. Esto a veces causa molestias a los propietarios, usuarios y visitantes, crea una sensación de moderación, falta de respeto y genera disputas.
2.2.2 Gestión abierta
En el modelo de gestión abierta, no sólo los propietarios y usuarios no necesitan solicitar pases especiales para entrar y salir de la propiedad, sino que también pueden hacerlo personas ajenas. hacerlo libremente siempre que estén bien vestidos y se comporten con normalidad dentro y fuera. Este método es adecuado para algunos edificios públicos, edificios comerciales, zonas residenciales sin cerramientos, polígonos industriales, parques universitarios, etc. No hay muchas propiedades que implementen una gestión completamente abierta. Algunos edificios públicos y comerciales también adoptan una gestión cerrada fuera del horario de oficina para garantizar la seguridad de la propiedad de los propietarios y usuarios. En comparación con la gestión cerrada, la gestión abierta no afectará la velocidad de entrada y salida de las personas, lo que les dará una sensación de libertad y afinidad, y no requiere mucha mano de obra. Sin embargo, puede provocar fácilmente la pérdida del orden y provocar accidentes de seguridad. .
2.3 Modelos de gestión de sistemas de suma global y remuneración
2.3.1 Modelo de suma global
El sistema de suma global significa que el propietario paga una tarifa fija por el servicio de la propiedad a la empresa inmobiliaria. Un método de facturación de servicios inmobiliarios en el que las ganancias y pérdidas son propiedad de la empresa inmobiliaria o son soportadas por ella. Este sistema está diseñado para estimular la conciencia de ahorro de la empresa gestora de inmuebles, de modo que cuanto más ahorre, más ahorre y mayores sean sus beneficios. Pero debido a esto, puede haber el problema de que la empresa administradora de la propiedad deba realizar todas las reparaciones durante el período del contrato y ahorrar cuando pueda. Como resultado, algunas instalaciones y equipos no se pueden reparar a tiempo, los pequeños problemas se acumulan y se convierten en grandes. y las reparaciones menores se convierten en reparaciones mayores (para reparaciones importantes se pueden utilizar fondos de mantenimiento especiales o fondos de reserva) e incluso provocan accidentes. La manera de superar esto es formular contratos y requisitos de trabajo detallados, y tener un estricto sistema de supervisión y control.
2.3.2 Modelo del sistema de remuneración
El sistema de remuneración significa que los fondos del servicio inmobiliario se pagan a la empresa administradora de la propiedad por adelantado de acuerdo con la proporción acordada o la cantidad acordada, y el la parte restante se utiliza según lo acordado en el contrato de servicios inmobiliarios. El método de facturación del servicio inmobiliario en el que el gasto, saldo o deficiencia es disfrutado o asumido por el propietario. A diferencia del sistema de suma global, las empresas inmobiliarias que implementen el sistema de remuneración no tendrán mucho impulso para ahorrar, sino que alterarán sus planes y gastarán dinero generosamente. Esto se debe a que cuanto más trabaja, más gasta y más le pagan (que generalmente se paga como un porcentaje de los gastos totales). La solución es que las empresas de administración de propiedades deberían formular planes de gastos estrictamente basados en las necesidades reales, anunciar rápidamente el uso de los fondos y los presupuestos anuales a los propietarios, aceptar la inspección y supervisión de los propietarios e implementar contratos de remuneración fija para frenar el impulso de las empresas de servicios a gastar. dinero. .
Independientemente de si se trata de un sistema de suma global o de remuneración, siempre que ambas partes del contrato sean honestas y cumplan con el contrato, no habrá mucha diferencia en el efecto de implementación. Pero hay dos diferencias obvias:
En primer lugar, según las "Medidas de gestión de los cargos por servicios de propiedad", los cargos por servicios de propiedad bajo el sistema de suma global están sujetos a impuestos nacionales, mientras que los gastos de servicios de propiedad bajo el sistema de remuneración sí lo están. no es necesario pagar el impuesto empresarial nacional y otros impuestos;
En segundo lugar, según el modelo de sistema de contrato, las regulaciones no exigen que las empresas inmobiliarias anuncien sus gastos a los propietarios. Las regulaciones estipulan claramente que las empresas de servicios deben anunciar a los propietarios los gastos de servicio al menos una vez al año.
Por lo tanto, la mayoría de las empresas de servicios eligen actualmente contratos de suma global (las autoridades fiscales deben determinar si el sistema de remuneración está realmente libre de impuestos durante el proceso de implementación).
3. Descomposición y selección del modelo de gestión encomendado
El modelo de gestión científica es garantía de calidad y eficiencia. La selección debe basarse en la escala de propiedad del propietario, su propia capacidad, y las calificaciones de la empresa inmobiliaria, los recursos, las calificaciones profesionales de la empresa, las necesidades del servicio de administración y otros factores se consideran de manera integral desde la perspectiva de maximizar la eficiencia y los beneficios de los servicios de administración de propiedades. Confiar la gestión de propiedades a una empresa profesional es un producto inevitable de la división del trabajo en la sociedad moderna. Es una tendencia generalizada en la gestión de propiedades en el país y en el extranjero, y también es una elección inevitable para la mayoría de los modelos de gestión de propiedades de parques industriales. Según la escala específica, la composición del proyecto y el negocio de servicios de gestión del parque industrial, el modelo de gestión encomendado se puede subdividir en los siguientes tipos.
3.1 Modelo de gestión encomendada
En este modelo, el propietario confía todos los servicios de gestión inmobiliaria del polígono industrial a una empresa inmobiliaria profesional, y la empresa inmobiliaria gestiona directamente todos los proyectos o algunos de ellos. Los servicios de gestión se subcontratan a empresas profesionales, y la empresa de gestión inmobiliaria supervisa directamente a las empresas profesionales, como se muestra en la Figura 1.
En este modelo, el propietario firma un contrato general con la empresa inmobiliaria, que requiere que ésta tenga sólidas capacidades de servicio de gestión integral y esté familiarizada con cómo seleccionar y supervisar a los subcontratistas profesionales. Cabe señalar que un subcontratista no sólo corresponde a un proyecto, sino que puede ser un equipo de proyecto.
Este modelo es adecuado para situaciones en las que los asuntos de administración de propiedades en el parque no son demasiado complejos y los propietarios no están familiarizados con los asuntos de administración de propiedades o no tienen tiempo para ocuparse de ellos.
3.2 Modelo de supervisión de agencia
Es decir, el propietario encomienda a la empresa inmobiliaria autorizada la subcontratación de todos los proyectos en nombre del propietario, la selección de los subcontratistas y la supervisión de sus trabajos, y la gestión de los contratos de servicios. Está firmado directamente por el propietario y los subcontratistas profesionales. La sociedad inmobiliaria sólo es responsable de la supervisión y no tiene ningún nivel operativo. Es una sociedad puramente gestora. Desempeña el papel de agente, integrador y regulador de servicios inmobiliarios. Esta es una práctica principal en el extranjero, pero en China no hay muchos ejemplos de aplicación práctica debido a las limitaciones de las capacidades y especialización de las empresas inmobiliarias y profesionales. Esta situación se muestra en la Figura 2.
3.3 Modelo de gestión encomendada paralela
Es decir, el propietario cede los principales servicios de gestión inmobiliaria a la sociedad gestora de la propiedad para una gestión unificada y profesional (la sociedad gestora de la propiedad puede subcontratar algunos proyectos ), y transfiere algunos proyectos importantes en los que la empresa administradora de propiedades no es buena son realizados por empresas profesionales y están supervisados directamente por los propietarios. Esta situación se muestra en la Figura 3.
4. Casos de aplicación del modelo de gestión encomendada
El siguiente es el modelo de gestión de propiedad encomendada que diseñamos para un parque industrial de una sede de comunicaciones. La propiedad del parque cuenta con muchas instalaciones y equipos de comunicación profesionales, y la gestión y el catering del comedor también están incluidos en la gestión del parque. Dado que la empresa administradora de propiedades no es buena en la gestión y supervisión de comedores, catering e instalaciones de comunicación específicas, y el propietario ha acumulado cierta experiencia en la selección y supervisión a largo plazo de empresas de mantenimiento de comunicaciones, preferimos la encomienda paralela al elegir la propiedad. modelo de gestión del modo de gestión del parque, el modo de gestión real se muestra en la Figura 4.
En este caso específico de administración, el propietario del parque contrató a una empresa inmobiliaria con calificaciones de primer nivel para implementar la mayoría de los servicios de administración de propiedades del proyecto, incluidas reparaciones menores al cuerpo de la propiedad, mantenimiento diario de instalaciones y equipos, Los servicios generales al cliente (aceptación de servicios, aceptación de quejas, recepción de piso, servicios de conferencias, recepción de visitantes, etc.), mantenimiento de pedidos, servicios de apartamentos y otros servicios inmobiliarios importantes son implementados directamente por empresas inmobiliarias con calificaciones de primer nivel. El centro de servicios de la empresa de gestión inmobiliaria lo implementa directamente. Algunos servicios profesionales de administración de propiedades (como revisión de casas, mantenimiento de ascensores, revisión de instalaciones de protección contra incendios, revisión parcial de equipos, limpieza, ecologización, envío y recepción de correo, adquisición de productos básicos, lavandería, etc.) son contratados por la empresa inmobiliaria a empresas profesionales para implementación, y bajo la dirección de la empresa inmobiliaria El centro de servicio supervisa el centro de servicio. Los proyectos no específicos de la empresa (comunicaciones y mantenimiento de equipos eléctricos relacionados, servicios de catering, etc.) son contratados directamente por los propietarios a empresas profesionales para su supervisión directa, con la cooperación de la empresa inmobiliaria. Debido a que las comunicaciones y los equipos eléctricos relacionados implican la seguridad de la red y tienen un mayor impacto, las empresas de administración de propiedades no son buenas en la gestión. El propietario ha acumulado una experiencia a largo plazo en supervisión y cooperación, y la contratación y supervisión directas serán más efectivas.
Las empresas de propiedad general no cuentan con la profesionalidad en la prestación y gestión del catering de comedor. Las empresas de catering profesionales garantizan la calidad de los servicios de gestión. En la Figura 4, el comité de administración de propiedades está compuesto por representantes de los propietarios, representantes de los usuarios del parque, representantes de las empresas inmobiliarias y representantes del centro de servicios. Su propósito final es comunicar y negociar asuntos de servicios de administración de propiedades de manera oportuna y presentar opiniones con prontitud. y sugerencias para mejorar los servicios de administración de propiedades. Supervisar y gestionar a los proveedores de servicios para brindar servicios de administración de propiedades calificados, al tiempo que insta a los propietarios a brindar el apoyo laboral y la cooperación necesarios.
5. Conclusión
El modelo de gestión de la propiedad implica la combinación de los participantes del servicio de la propiedad, las entidades de implementación del servicio y los procedimientos y acuerdos contractuales correspondientes. En forma, es la contratación y asignación de la propiedad. tareas de gestión. En esencia, es la contratación y asignación de tareas de gestión de la propiedad. Lo anterior es la transferencia de derechos operativos específicos de la gestión de la propiedad y la transferencia de responsabilidades relacionadas (lo que también significa la transferencia de riesgos). modelo en la etapa actual (la transferencia de la división social del trabajo, los propietarios y los servicios de administración de propiedades). Es una forma de división profesional del trabajo y cooperación elegida para mejorar la eficiencia de los servicios de administración de propiedades en la etapa actual (en el contexto de la división social del trabajo, el nivel técnico y el estado de calificación de los propietarios y empresas profesionales, la escala de la propiedad y la complejidad del servicio). , normativa legal, etc.). La optimización del modelo de gestión de la propiedad no sólo favorece la apreciación y preservación de la propiedad en sí, sino que también mejora la eficiencia operativa general de la propiedad (creando valor para propietarios y clientes). El modelo de gestión encomendada que se analiza en este artículo también es aplicable a la gestión de propiedades actual de grandes proyectos públicos y grandes proyectos comerciales.
Referencias:
1. Qiu Shiyong. Cómo brindar servicios de administración de propiedades en parques industriales de ciencia y tecnología China Property Management.
2007.7
2. Zhu Junchun Li Huaguang. Modelo integrador: liderando el futuro modelo de negocio de las empresas de servicios inmobiliarios. Desarrollo urbano (gestión de propiedades). 2010.3
3. Chen Xinzheng. Análisis comparativo del sistema salarial y del sistema de contratos Urbanismo (gestión de la propiedad). 2008.8
4. Zhang Yimin. El modelo de gestión inmobiliaria ha entrado en una era de cambio e innovación. China Property Management 2010.4
Proyecto de financiación:
Este artículo es. del Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad de Guangzhou. Resultados de la investigación del proyecto (08B076).
Sobre el autor:
Chen Dehao es profesor y tutor de maestría en el Departamento de Gestión de Ingeniería de la Escuela de Negocios de la Universidad de Guangzhou. Se dedica principalmente a la investigación sobre bienes raíces y. administración de propiedades.