¿Cómo preparar un documento de licitación? Proceso paso a paso súper detallado
En la actualidad, los documentos de licitación estandarizados incluyen principalmente cuatro aspectos:
(1) Situación básica de la planificación y construcción de la propiedad objetivo
1. . Incluyendo el área general del edificio y el área de piso, la distribución funcional, el número y los pisos de los edificios de propiedad, la distribución del sótano, la planificación ambiental, la proporción de área de piso, el área verde, el área de la sala de administración de la propiedad, el número y modelo de ascensores, etc.
2. Introducción a los principales equipos e instalaciones. Incluyendo sistema de distribución de energía (capacidad instalada total, gabinetes de distribución de alta y baja tensión, transformadores, datos del generador de respaldo), sistema de suministro y drenaje de agua (tanques de almacenamiento de agua, bombas de agua, rociadores contra incendios, fosas sépticas, pozos de aguas residuales, pozos de agua de lluvia, etc. ), sistema de aire acondicionado, sistema de ventilación, sistema de protección contra incendios, sistema de automatización de edificios, etc.
3. Proporcionar un catálogo del diseño de la propiedad de destino y dibujos completos (dibujos adjuntos).
(2) Contenidos de la gestión inmobiliaria
1. Mantenimiento y gestión del cuerpo edilicio y de las partes públicas
2. y equipamiento;
3. Limpieza, desinfección regular, decoración y recolección y remoción de basura de partes públicas* * * de lugares, vías y edificios públicos;
4. mantenimiento y gestión de bocetos de jardines;
5. Gestión de la seguridad y el orden público;
6. Explotación y gestión de instalaciones públicas (establecimientos de servicios de conveniencia, locales comerciales y áreas de actividades culturales y deportivas).
7. Gestión de operación, mantenimiento y mantenimiento de sistemas de equipos de automatización de edificios;
8. Gestión del tráfico, operación de vehículos y estacionamiento; y gestión patrimonial Recolección y gestión de archivos;
10. Desarrollo de la cultura comunitaria;
11. Políticas legales y demás materias pactadas en el contrato de servicios inmobiliarios.
(3) Descripción de asuntos relevantes
1. Descripción de asuntos relacionados con la administración de bienes. Incluyendo lo siguiente:
1) Alcance de la gestión de la propiedad. Se refiere a todas las propiedades dentro del área donde se encuentra la propiedad objetivo. Comunidad inmobiliaria WeChat: el postor ganador implementará gestión unificada, servicios integrales, operación independiente y será responsable de sus propias ganancias y pérdidas para las áreas y propiedades mencionadas anteriormente de acuerdo con las leyes y regulaciones locales de administración de propiedades y los contratos de servicios inmobiliarios formulados por el gobierno. Si existen propiedades posteriores en la zona u otras circunstancias especiales, se deberá hacer constar.
2) Periodo de manejo e intervención temprana. Debe especificarse claramente el período de gestión (normalmente tres o cinco años) y las fechas de inicio y finalización del postor ganador. También debe quedar claro cuándo el postor ganador comenzará a intervenir en la gestión temprana después de que se confirme la oferta, y los honorarios correspondientes que la Parte A debe pagar desde la intervención temprana hasta que la unidad de administración de la propiedad ingrese oficialmente al sitio y la propiedad El contrato de servicio debe firmarse formalmente después de la negociación dentro de un tiempo determinado después de ganar la licitación.
3) Oficina de Administración de Fincas. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de las leyes y reglamentos locales de administración de propiedades, explique el área, la ubicación y el alquiler durante el uso de la casa de administración.
4) Estándares de comisiones de gestión. Este es el proyecto clave para la licitación. El alcance aproximado de la comisión de gestión deberá ser explicado o calculado por la propia empresa licitadora, y se deberán indicar los criterios de puntuación de este contenido. En el contrato de servicios inmobiliarios finalmente firmado, el estándar de honorarios de gestión se basa generalmente en la cotización del postor ganador en la licitación.
5) Servicios públicos. Incluyendo * * * Consumo de electricidad de equipos mecánicos y eléctricos, consumo público de electricidad, ecologización y agua potable, etc. , si los servicios públicos se reparten por separado o se reflejan en el presupuesto de ingresos y gastos de la tasa de administración de la propiedad, cómo se organiza el trabajo de la oficina de administración de la propiedad y el agua sanitaria, etc. , hay que dejarlo claro.
6) Servicios de limpieza y paisajismo. Se debe indicar el alcance y los requisitos de este servicio, y se deben enumerar los arreglos y costos de limpieza y paisajismo de áreas especiales.
7) Honorarios de administración de la propiedad. Generalmente, se calcula en base al 10% de los ingresos totales por honorarios del servicio de administración de propiedades cada año.
8) Gestión de vehículos a motor.
Explicar los requisitos básicos para entradas y salidas de vehículos motorizados, arreglos de estacionamiento, tarifas de estacionamiento, etc. dentro de la jurisdicción.
9) Fondos de mantenimiento. Esta partida está directamente relacionada con el presupuesto de administración de la propiedad y las responsabilidades y obligaciones de la empresa administradora. Para ser claros, incluye los acuerdos de financiación para reparaciones y renovaciones importantes, los acuerdos de mantenimiento de equipos e instalaciones, y los puntos clave de los recibos del fondo de mantenimiento. y gastos, y la responsabilidad por las tarifas de mantenimiento de la casa y el equipo durante el período de garantía de la Unidad, etc.
10) Sala de negocios. Describa la ubicación, área, estándares de alquiler, derechos de propiedad, grado de decoración, etc.
11) Cuota de apertura. Explique los arreglos para los costos iniciales y los gastos iniciales de la administración de propiedades.
12) Dormitorios y comedores del personal. Deberían explicarse las disposiciones relativas a los dormitorios y comedores durante los períodos de transición y normal.
13) Requisitos para la gestión de la decoración. Explicar los requisitos básicos para el proyecto de decoración del inmueble objetivo, como puertas de seguridad, materiales de decoración, etc.
14) Metas de gestión y premios y castigos. Los requisitos del postor para los objetivos de gestión deben establecerse claramente, como la tasa de satisfacción del cliente del propietario, los estándares de evaluación del Ministerio de la Construcción en unos años, etc. Puede exigir al postor ganador el pago de un depósito de riesgo. Si no se alcanza el objetivo de gestión, el préstamo hipotecario puede reembolsarse menos o no reembolsarse en absoluto. Si se alcanza el objetivo, se pueden otorgar recompensas adicionales. Al final del período de operación, el riesgo hipotecario deberá reembolsar el principal y los intereses del préstamo al tipo de interés del banco para el mismo período. Propiedad Comunidad WeChat
15) Otros asuntos. Como diversos carteles, portones, casetas de vigilancia, recogida y traslado de basura, portones, vallas publicitarias, etc. , generalmente debe ser completado por la unidad de construcción. La empresa licitadora invertirá e implementará otras instalaciones adicionales prometidas por el postor ganador en la licitación.
2. Descripción de los asuntos de la licitación
1) Solicitar información, inscribirte y ser preseleccionado. Se debe indicar claramente el tiempo de inscripción, el catálogo de materiales a traer y el tiempo de notificación de la lista corta.
2) Preparación, sellado y presentación de ofertas. Explique el tiempo de presentación, la cantidad de copias, las especificaciones del papel de impresión y proporcione un poder para el proyecto inmobiliario objetivo de la empresa licitadora. También debe indicar cómo devolver los documentos de licitación de los postores no seleccionados.
3) Inspección in situ y sesión de preguntas y respuestas. Generalmente, se deben programar una o dos inspecciones in situ y reuniones de preguntas y respuestas para la propiedad objetivo, con horarios específicos indicados.
4) Apertura de ofertas, evaluación de ofertas y fijación de ofertas. Explique la hora de apertura de la oferta, el método de puntuación, la hora del anuncio de la oferta ganadora, la hora de entrega del "Aviso de oferta ganadora", la hora de firma del contrato de servicios inmobiliarios, etc.
5) Otros asuntos. Se debe exigir claramente a las empresas licitadoras que respeten las leyes y reglamentos y participen en la competencia de manera justa y equitativa. Se sancionarán las violaciones de la disciplina y de la ley. Las quejas deben publicarse y aceptarse las de todos los ámbitos de la vida.
(4) Proyectos de licitación, reputación corporativa y defensa in situ.
1. Elementos y requisitos de la licitación
1) Licitante.
2) Planificación global de los servicios de gestión de inmuebles de destino. Debe incluir concepto de servicio, modelo de gestión, objetivos de gestión, posicionamiento de precios, medidas de implementación, etc.
3) Estructura organizativa, asignación de funciones, dotación de personal, formación y gestión del personal.
4) En la sala de dirección se deberá disponer el modelo de gestión, plan de trabajo y materiales y equipos.
5) Normas y normas de gestión (solo listado) y gestión de expedientes de propiedad.
6) Compromiso con diversos indicadores de gestión y medidas relacionadas.
Tasa de viviendas e instalaciones de apoyo intactas
Tasa de reparación cero de casas y reparación oportuna de emergencia
Tasa de calificación de calidad del proyecto de mantenimiento y tasa de visitas repetidas
Tasa de ecologización intacta
Tasa de limpieza y limpieza
Tasa de estacionamiento intacta
Tasa de instalaciones y equipos públicos intactos
Principales mecánicos y eléctricos tasa de equipos intactos
Tasa de incidencia de casos de seguridad pública
Tasa de incidencia de incendios
Tasa de quejas efectivas y tasa de manejo
Tasa de aprobación de formación profesional del personal directivo
Tasa de revisitas del servicio de mantenimiento
Tasa de satisfacción del propietario
Otros indicadores relacionados
7) Presupuesto de gastos, gestión honorarios y normas de remuneración de la dirección.
8) Gestión diaria de la propiedad. Debe incluir gestión de ocupación, gestión de decoración, precauciones de seguridad, planes de mantenimiento de propiedades, uso de fondos especiales de mantenimiento y gestión de instalaciones públicas.
9) Gestión de equipos e instalaciones mecánicas y eléctricas. Incluyendo plan de mantenimiento diario, plan de reparación de emergencia, medidas de ahorro y reducción del consumo energético, etc.
10) Servicios de conveniencia y actividades culturales comunitarias.
Los diez elementos anteriores se enumeran uno por uno, lo que refleja el nivel de servicio integral y estandarizado de administración de propiedades.
2. Proyecto de evaluación de la reputación empresarial
Incluye principalmente dos aspectos: investigación del estado del postor y de la calidad del servicio inmobiliario de gestión. La información del postor incluye escala comercial, calificaciones, condiciones operativas, mecanismos de gestión, objetivos de desarrollo corporativo, estado financiero y capacidades de resistencia al riesgo, etc. La encuesta de calidad del servicio debe esforzarse por ser flexible y diversa, y captar de manera realista el verdadero nivel de gestión de la propiedad del postor.
3. Proyectos de revisión de defensa in situ
Generalmente, en la defensa, que se divide, se requiere la participación de los representantes de las empresas licitantes y del director propuesto de la oficina de gestión. en dos partes: pliego de condiciones y defensa. La presentación generalmente no excede los 15 minutos y el tiempo de defensa se controla entre 15 y 25 minutos.
4. Descripción de la puntuación general
Al evaluar las ofertas, se eliminan las puntuaciones más alta y más baja, y las puntuaciones de crédito y defensa generalmente se promedian directamente. El peso de los tres contenidos puede ser 8:1:1 o 7:1,5:1,5. Recientemente, para aumentar el peso de evaluación del nivel de gestión real de las empresas licitadoras, algunas unidades licitadoras han ajustado el peso a 7:2:1 o 6:2:2.
Tres. Procedimientos generales para la reunión de defensa y evaluación de ofertas de administración de propiedades WeChat de la comunidad de propiedades
En el trabajo de licitación de administración de propiedades, la reunión de defensa y evaluación de ofertas son el foco y el clímax de toda la actividad. Los postores invirtieron, las redes sociales informaron exhaustivamente, se colocaron notarios en el lugar y los representantes de la industria participaron ampliamente. La defensa y la reunión de evaluación de las ofertas son tareas centrales de las actividades de licitación y requieren de una agenda integral y exhaustiva. La disposición general es la siguiente:
(1) Aclarar la hora y el lugar.
(2) Participantes:
Miembros del grupo líder de licitación de la propiedad objetivo;
Miembros del comité de evaluación de ofertas (más de cinco jueces, incluidos expertos en administración de propiedades No menos de dos tercios del total);
Personal de la notaría local (si es necesario);
Personal de la oficina de licitación;
Representantes de las sociedades gestoras de los inmuebles licitados;
Invitados asistentes a la reunión de evaluación de ofertas;
Representantes de otras empresas inmobiliarias y periodistas asistentes a la reunión.
(3) Procedimiento
1. Aclarar la hora de llegada de la empresa licitante y del personal de la oficina de licitación, y realizar un sorteo para determinar el orden de defensa;
2. Aclarar a los miembros de la dirección de ofertas y jueces Hora de llegada;
3. Se anuncia la defensa y se inicia la reunión de evaluación de ofertas. Como miembro del grupo de liderazgo de licitación
El anfitrión de la reunión presentó a los líderes, jueces y unidades de licitación;
4. Los líderes relevantes que asistieron a la reunión pronunciaron discursos;
5. El postor sale;
6. Programe un tiempo determinado y solicite a los jueces que evalúen el puntaje crediticio de la empresa en función de la presentación del postor, la investigación in situ por parte del personal de la oficina de licitación, el cuestionario de opinión de los hogares y otros materiales y hacer estadísticas en el sitio;
7. Concierte un tiempo y solicite a los jueces que evalúen las ofertas en el sitio. Generalmente, los jueces deberán revisar los documentos de licitación un día antes de la reunión de defensa y evaluación de ofertas para comprender la situación de cada empresa postora;
8. para la defensa. Primero haga una introducción y una declaración de oferta (generalmente de 15 a 25 minutos) y luego acepte las preguntas de los jueces. Algunas preguntas deberán ser respondidas de forma independiente por los directores propuestos que participen en la defensa. Después de la defensa, los jueces pueden resaltar inmediatamente los puntos clave o unificar las puntuaciones. Se pueden organizar descanso y comidas durante el intermedio;
9. Organice un tiempo determinado y solicite a los jueces que califiquen la oferta. El personal in situ y los notarios calcularán de manera uniforme el puntaje total de cada empresa licitadora y lo informarán al líder y al líder adjunto del grupo de liderazgo de licitación;
10, a la hora programada, los representantes de cada unidad licitadora. ingresará al lugar y el anfitrión presentará al notario u otros miembros del equipo de liderazgo y anunciará los resultados de la evaluación de la oferta y el postor ganador;
Discurso del líder;
12. Defensa, finaliza la reunión de evaluación de ofertas.
¿Cuántos campos de propiedades puede abarcar cada nivel de cualificación?
Las empresas inmobiliarias con cualificaciones de primer nivel pueden emprender diversos proyectos de gestión inmobiliaria. Las empresas inmobiliarias calificadas de segundo nivel pueden realizar negocios de administración de propiedades para proyectos residenciales de menos de 300.000 metros cuadrados y proyectos no residenciales de menos de 80.000 metros cuadrados.
Las empresas inmobiliarias con calificaciones de Nivel 3 pueden realizar negocios de gestión de propiedades para proyectos residenciales de menos de 200.000 metros cuadrados y proyectos no residenciales de menos de 50.000 metros cuadrados.
En resumen, la situación básica de la planificación y construcción de objetivos, el contenido de la gestión, la descripción de asuntos relacionados, los documentos de licitación, la reputación corporativa, los proyectos de defensa in situ, etc. * * *En conjunto constituyen el contenido de los documentos de licitación para este proyecto. Antes de preparar los documentos de licitación, debemos calcular todos los requisitos de datos en estos aspectos y controlarlos dentro de un rango ajustable para completar con éxito las actividades de licitación.
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