Cómo fortalecer la gestión de la seguridad contra incendios en edificios multipropiedad
1. La situación actual y las causas de los edificios multipropiedad.
Los edificios multipropiedad son en su mayoría edificios comerciales, que incluyen restauración, entretenimiento, centros comerciales, hoteles y otras industrias. En promedio, cada edificio tiene entre 3 y 4 unidades de propiedad, que se confían a empresas de administración de propiedades. Dado que las unidades de derechos de propiedad y las unidades de usuarios están dispersas, y la empresa de administración de propiedades es solo una agencia de administración encomendada, carece de fuertes restricciones y medidas para los usuarios del edificio, y hay falta de motivación para el mantenimiento y la administración diarios. Es muy común que los propietarios de edificios cambien la disposición de protección contra incendios sin autorización, bloqueen las salidas de seguridad sin autorización, ocupen y desmantelen instalaciones de protección contra incendios sin autorización, etc., lo que puede conducir fácilmente a diversos riesgos de incendio, como pasillos de evacuación, salidas de seguridad deficientes. e instalaciones de protección contra incendios que no se pueden utilizar normalmente. La situación de seguridad contra incendios no es optimista.
Desde la perspectiva de los factores objetivos, las causas actuales de los edificios multipropiedad incluyen principalmente los siguientes aspectos: Primero, la reestructuración empresarial. Después de la reestructuración de la empresa, debido a varios problemas heredados, la unidad de adquisición no pudo administrar el edificio original y la unidad de propiedad original aún lo administró por su cuenta. Algunas unidades renovadas tienen solo una persona para cuidarlas o nadie para administrarlas, lo que provoca que estos edificios se salgan de control y tengan fugas en las tuberías. El segundo es la inversión multipartidista. Este tipo de edificio está invertido y construido por múltiples unidades. En las primeras etapas de construcción, debido a la separación de la construcción de propiedades múltiples y la administración de uso de propiedades múltiples, algunos usuarios cambiaron las funciones internas del edificio sin autorización en la etapa posterior. , destruyendo los pasos de evacuación originales del edificio, instalaciones de protección contra incendios, etc. El tercero son las empresas en quiebra. Después de que la empresa quebró, sus edificios fueron estratificados, subastados o vendidos en secciones, lo que causó el problema de los tipos de edificios de propiedades múltiples. El edificio de motocicletas Senfeng en el distrito de Tinghu, ciudad de Yancheng, es uno de esos edificios de propiedades múltiples. Cuarto, alquilar o vender a particulares. Se encuentra principalmente en grandes mercados integrales y centros comerciales. Este tipo de edificación es desarrollado por la unidad constructora, que solo posee parte de los puestos o pisos del negocio, y vende el resto a particulares, conformando una situación actual de múltiples unidades de derechos de propiedad en el primer piso.
2. Problemas en la gestión de la seguridad contra incendios de los edificios plurifamiliares
Debido a la existencia de derechos de propiedad y la dispersión de los usuarios, los plurifamiliares presentan ciertas características en la gestión de la seguridad contra incendios. . Si las instalaciones de protección contra incendios de todo el edificio están integradas, y cada planta y cada parte tiene operadores y usuarios diferentes, es probable que los pasillos de seguridad y escaleras de evacuación que intervienen en el edificio estén ocupados. En el proceso de renovación y renovación de edificios, los operadores aumentan arbitrariamente las zonas de protección contra incendios o amplían el área de las zonas de protección contra incendios debido a las necesidades de diseño comercial, lo que puede generar fácilmente riesgos de incendio congénitos y aumentar la dificultad de la gestión de seguridad contra incendios.
(1) La gestión interna de incendios de los edificios no se implementa bien
En la actualidad, la gestión de incendios de las unidades multipropiedad está relativamente rezagada y hay muchos problemas. Algunas unidades de desarrollo venden casas a varias unidades; algunas tienen múltiples derechos de propiedad en el primer piso debido a cambios en los derechos de propiedad, y no hay una unidad líder para el manejo de incendios. Algunas empresas inmobiliarias mantienen el funcionamiento diario del edificio, pero la empresa inmobiliaria; no pueden realmente cumplir con las responsabilidades de mantenimiento y gestión de las instalaciones de protección contra incendios; algunos edificios no se confían a empresas de servicios inmobiliarios y son administrados por los propios propietarios, y el sistema de gestión diaria de seguridad contra incendios es solo de nombre. Por ejemplo, algunos lugares a los que no se les ha confiado la construcción de empresas de servicios inmobiliarios son administrados por ellos mismos. Cuando los supervisores descubren que la configuración y el mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios no están en su lugar y requieren rectificación, se pasan la responsabilidad entre sí. responsabilidades y discuten entre sí sobre la financiación, lo que dificulta la rectificación de peligros ocultos.
(2) Las instalaciones de protección contra incendios de los edificios no están configuradas adecuadamente
La investigación encontró que los edificios de propiedades múltiples a menudo cambian el diseño original de protección contra incendios del edificio, las funciones de revisión y aceptación, y la naturaleza del uso. y entornos de instalaciones de protección contra incendios sin autorización, destruyéndose Se renovaron sin autorización las zonificaciones de protección contra incendios del edificio original, pasillos de evacuación, etc. y se utilizaron materiales combustibles para separarlos, lo que incrementó la carga de fuego. Además, la decoración interior del edificio fue aleatoria, las escaleras y las ventanas de las habitaciones del frente se bloquearon a voluntad y las ventanas de las habitaciones se bloquearon con vallas publicitarias, etc., lo que hizo que las instalaciones originales de protección contra incendios del edificio fueran inconsistentes con la naturaleza. y requisitos del edificio. En algunos edificios, las escaleras de evacuación y las habitaciones delanteras estaban ocupadas por montones de escombros, y las habitaciones delanteras de las escaleras a prueba de humo resultaron dañadas. Algunos edificios incluso bloquearon las escaleras de evacuación originales y las convirtieron en habitaciones para su uso. Debido a la existencia de múltiples unidades de propiedad, a veces hay un pasaje de evacuación en el piso superior que tiene que pasar por los locales comerciales de otros propietarios en la planta baja antes de llegar al exterior si es el horario comercial de las unidades comerciales superiores e inferiores. son inconsistentes, es fácil que se bloquee la salida de evacuación. Por su propia "seguridad", algunas unidades de negocio suelen instalar cerraduras en las escaleras de evacuación seguras de las instalaciones comerciales.
(3) Las instalaciones de protección contra incendios de los edificios no se mantienen adecuadamente
En primer lugar, faltan instalaciones de protección contra incendios. El cambio en la naturaleza del uso del edificio ha llevado a la adición de muchas instalaciones contra incendios en el edificio, como rociadores automáticos, alarmas contra incendios, prevención y extracción de humo y otras instalaciones contra incendios. Muchos edificios de apartamentos hoy en día tienen este problema. En segundo lugar, las instalaciones funcionan mal. Las instalaciones de extinción de incendios por rociadores automáticos, alarma contra incendios, iluminación de emergencia, prevención de humo y extracción de humos y otras instalaciones están en funcionamiento, pero aún persisten fallas, daños y parálisis. La mayoría de los edificios multipropiedad tienen este tipo de problemas con sus instalaciones de protección contra incendios. En algunos edificios, debido a su antigüedad, sus instalaciones de protección contra incendios están envejeciendo y, a veces, ni siquiera se pueden comprar productos de reemplazo.
(4) Es difícil rectificar los riesgos de incendio en los edificios.
Debido a la particularidad de los edificios de propiedades múltiples, una vez que existe un riesgo de incendio, es fácil que varias unidades culpen. unos a otros y discutir. La rectificación de los riesgos de incendio generalmente requiere la cooperación de varias unidades, y la rectificación de los riesgos de una parte inevitablemente afectará la operación y el uso de otras unidades, lo que involucra muchos intereses económicos. Es posible que otras unidades no necesariamente cooperen y apoyen, lo que genera riesgos de incendio en la construcción. que no pueda recibirse una rectificación exhaustiva y efectiva. A veces es necesario compartir los fondos de rectificación entre varias unidades debido a las diferentes condiciones operativas y la conciencia de seguridad contra incendios de cada unidad, aunque algunas unidades están dispuestas a soportarlo, otras no están dispuestas a soportarlo, lo que resulta en una situación muy difícil para la rectificación. Además, no hay nadie que coordine y administre edificios que involucran múltiples derechos de propiedad, y el departamento de bomberos emite documentos legales sin temas claros, lo que dificulta rectificar peligros ocultos e implementar sanciones. Cada unidad de derecho de propiedad pasa la responsabilidad y es difícil. para implementar la aplicación de la ley de protección contra incendios. Se celebró una reunión de coordinación, pero la relación no era clara y el efecto no era evidente, por lo que las unidades de derechos de propiedad tardaron en hacer las rectificaciones. Si el departamento de bomberos se ve obligado a ocuparse de ello, si las medidas no se toman con cuidado, es muy probable que afecte la mejora del entorno de inversión.
3. Razones de los problemas de seguridad contra incendios en edificios de propiedades múltiples
(1) Las responsabilidades de la gestión no están claras y hay pérdida de control
La nueva versión revisada "Ley de protección contra incendios" Aunque se estipula claramente que "el mismo edificio es administrado o utilizado por más de dos personas", se deben aclarar las responsabilidades de seguridad contra incendios de todas las partes y se debe determinar quién es el responsable de la seguridad pública, los pasos de evacuación. , salidas de seguridad, instalaciones de protección contra incendios de edificios y pasos de camiones de bomberos "Gestión unificada", pero muchos propietarios de edificios con derechos de propiedad todavía son muy indiferentes a las leyes y regulaciones de protección contra incendios y no conocen sus respectivas responsabilidades de seguridad contra incendios. Los edificios de propiedad tienen comités de propietarios, son solo nominales y no han establecido una relación independiente con la agencia de gestión de seguridad contra incendios *, y no se ha firmado ningún acuerdo específico de gestión de seguridad contra incendios, lo que resulta en una gestión caótica del edificio e incluso limpieza y limpieza diaria. El saneamiento es contradictorio. La situación de la gestión de incendios de los edificios de propiedades múltiples sin comités de propietarios es aún peor; algunos edificios de propiedades múltiples tienen Los propietarios firman un acuerdo de gestión entre ellos y la situación de la gestión de seguridad contra incendios del edificio es aún peor. En algunos edificios de propiedades múltiples, los propietarios firman un acuerdo de gestión entre sí y los problemas de seguridad contra incendios del edificio son gestionados por turnos. Sin embargo, en la operación real, es difícil hacerlo.
(2) La conciencia general no es fuerte y los diseños locales se cambian a voluntad.
En las primeras etapas de la construcción de un edificio de propiedades múltiples, el diseño de protección contra incendios se basa Sin embargo, después de su puesta en uso, debido a los derechos de propiedad dispersos, debido a la reventa continua, subarrendamiento, separación no autorizada, demolición y renovación, el diseño original de protección contra incendios se cambió por completo, lo que resultó en. una gran cantidad de riesgos de incendio, como zonas de protección contra incendios demasiado grandes, pasillos de evacuación demasiado largos y un número insuficiente de salidas de seguridad en algunas áreas comerciales. Algunas empresas de administración de propiedades cambian con frecuencia. Algunos edificios de propiedades múltiples se han puesto en uso durante algunos años y las empresas de administración de propiedades se han cambiado a más de una docena. Los frecuentes cambios de empresas de administración de propiedades han creado una "zona de vacío" para la gestión de las instalaciones de protección contra incendios. . La empresa de administración de propiedades carece de los técnicos profesionales de protección contra incendios correspondientes y no comprende la composición, los principios de trabajo y las condiciones de trabajo de las instalaciones de protección contra incendios. Solo pueden desempeñar el papel de cuidadores de las instalaciones de protección contra incendios en el mantenimiento y gestión de las instalaciones y equipos de protección contra incendios. Pueden encontrar problemas pero no pueden resolverlos.
(3) Enfoque unilateral en intereses y falta de leyes y regulaciones
Muchas unidades de diseño y construcción priorizan los intereses sobre la seguridad. En la decoración interior de edificios de propiedades múltiples, la unidad de diseño y construcción ignora la situación general y da por sentado ciegamente el diseño y la construcción que cumplen con los requisitos de la Parte A y el uso, o saben que hay un problema, se arriesgan; y salir del paso. Por otro lado, el comité de propietarios en sí no es una entidad y sólo está sujeto a algunas convenciones. Cuando hay un problema con el manejo de incendios, nadie está dispuesto a asumir la responsabilidad, lo que hace que los bomberos ni siquiera puedan encontrarlo. una persona responsable. Además, el comité de propietarios en sí no es una entidad y sólo está sujeto a algunas convenciones. Cuando surgen problemas en el manejo de incendios, nadie está dispuesto a asumir la responsabilidad, lo que hace que el departamento de bomberos ni siquiera pueda encontrar una persona responsable; Se han promulgado leyes y reglamentos para la administración de propiedades, pero en la implementación real, la implementación aún está lejos de ser adecuada. Cuando surgen problemas, es posible que la empresa de administración de propiedades o el comité de recomendación no puedan resolverlos en absoluto.
(4) La división de poderes y responsabilidades no está clara y el mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios es difícil.
Para aquellos edificios donde no existe una gestión organizativa y un acuerdo entre los propietarios, el fuego Los problemas de protección son generalmente raros. Alguien está tomando la iniciativa para resolver el problema, pero nadie está dispuesto a proporcionar fondos para el mantenimiento. Aunque algunos edificios de propiedades múltiples saben que tienen muchas deficiencias en la protección contra incendios y cooperan activamente con los bomberos durante el proceso. proceso de supervisión e inspección, tienen una pesada carga histórica y no pueden utilizar más fondos para llevar a cabo renovaciones; algunos edificios también son administrados por empresas inmobiliarias, porque las empresas inmobiliarias son empresas de servicios que son responsables de sus propios beneficios y pérdidas, tienen que considerar los costos operativos. Además, hay muchos casos de atrasos en los honorarios de administración de propiedades. Por lo tanto, para reducir costos, la sala de control de incendios no cuenta con personal de servicio, si las instalaciones de protección contra incendios fallan. no habrá nadie que los administre, o simplemente cerrarán parte o la totalidad de las instalaciones de protección contra incendios, lo que resultará en toda la instalación de protección contra incendios o cerrarán todas las instalaciones de protección contra incendios, lo que resultará en la pérdida parcial o total de toda la instalación de protección contra incendios sistema también hay algunas empresas de administración de propiedades de edificios de propiedades múltiples que subcontratarán la gestión de incendios y el mantenimiento de las instalaciones a empresas de mantenimiento. Las empresas de mantenimiento no hicieron cálculos razonables en el proceso de licitación inicial y obtuvieron el contrato a un precio bajo. Si se realiza un mantenimiento de protección contra incendios a gran escala durante el uso del edificio, la comisión del contrato será insuficiente. Para aquellos edificios con altas tasas de envejecimiento de los equipos, la única solución es reemplazarlos todos. Una inversión tan grande hace que sea aún más difícil resolver el problema financiero.
IV. Soluciones viables actuales
(1) Emitir documentos normativos para la gestión de los edificios plurifamiliares
Ante la problemática de los edificios plurifamiliares , los gobiernos locales deben coordinar departamentos funcionales como seguridad pública, construcción, planificación y gestión de vivienda que realicen investigaciones y análisis especiales sobre la supervisión de seguridad de edificios de propiedades múltiples en la región con base en la "Ley de protección contra incendios" y la "Propiedad" recientemente revisadas. Derechos Humanos", introdujeron medidas de gestión para edificios multipropiedad para compensar los problemas existentes. cuestiones para garantizar la seguridad de los edificios. La introducción de medidas de gestión de edificios de propiedades múltiples ha compensado el problema de las leyes y regulaciones imperfectas, ha aclarado y estandarizado aún más los derechos y obligaciones entre la administración de propiedades y los propietarios, ha implementado las responsabilidades legales de todas las partes y ha mejorado la dificultad de la gestión de incendios. seguridad en edificios multipropiedad. Esta situación ha promovido efectivamente la estandarización de la gestión de la protección contra incendios en edificios multipropiedad.
(2) Los departamentos funcionales pertinentes implementan conjuntamente "gestión de incendios con evidencia"
Acción conjunta multidepartamental.
Mediante la distribución de materiales publicitarios, la publicación de fotografías publicitarias y la realización de publicidad y educación, popularizamos los conocimientos sobre seguridad contra incendios, los conocimientos básicos de prevención y extinción de incendios y las habilidades de escape y autorrescate. Al mismo tiempo, exigimos que todas las unidades lo hagan. un buen trabajo en la publicidad de la protección contra incendios, para crear una situación en la que todos participen en la extinción de incendios y todos presten atención a la buena situación de extinción de incendios.
(5) Fortalecer la supervisión de la fuente y la gestión de la seguridad contra incendios
Incrementar aún más la supervisión de incendios y la aplicación de la ley para frenar el crecimiento de nuevos peligros ocultos desde la fuente. En la actualidad, la aplicación de las leyes contra incendios es todavía demasiado débil y no existen medios eficaces para instar a la rectificación de edificios con importantes peligros ocultos. La nueva ley de protección contra incendios nos otorga el derecho de sellar temporalmente y hacer cumplir la ley, pero todavía carecemos de los medios para implementar estas medidas administrativas de ejecución. El primero es mejorar la calidad de los supervisores de incendios. Es necesario realizar periódicamente capacitaciones cerradas para los supervisores de protección contra incendios en lotes y fortalecer la educación ideológica y de estilo mientras se aprenden las especificaciones técnicas de protección contra incendios. Permita que los supervisores de bomberos hagan frente a los derechos que tienen en sus manos y realmente pongan la conciencia del servicio en primer lugar. A través de la capacitación y el aprendizaje, los supervisores de incendios aprenden a comunicarse con las masas, dominan los métodos para realizar trabajos en masa y logran el propósito de resolver problemas. El segundo es mejorar los métodos de supervisión de incendios. Intervenga con antelación para eliminar los peligros ocultos. Durante la etapa de revisión del plan de diseño arquitectónico, se deben coordinar otros departamentos de construcción para intervenir tempranamente, y se deben proponer contramedidas tempranas para posibles planes de construcción de propiedades múltiples. Se debe adoptar una revisión de expertos o un diseño basado en el desempeño para mejorar el factor de seguridad contra incendios. del edificio y eliminar peligros ocultos. Al mismo tiempo, se deben presentar requisitos para las unidades de construcción y las unidades de diseño, y se les prohíbe estrictamente no tener clara la naturaleza del edificio y tomar decisiones oportunistas. Las oficinas tipo apartamento y otros edificios que aparecen en la sociedad ahora deben tratarse con gran precaución. El tercero es resolver el problema de los múltiples derechos de propiedad sobre los edificios. Es necesario distinguir prioridades y prestar atención a la gestión. Para aquellos problemas de construcción de propiedades múltiples donde los derechos de propiedad no están claros y son difíciles de resolver debido a razones históricas, es necesario distinguir las dificultades primarias y secundarias en la supervisión de incendios, eliminar gradualmente los peligros ocultos y poner fin resueltamente a los "tres- fenómeno "en uno".
(6) Innovar la supervisión y gestión social de la seguridad contra incendios
Primero, introducir un mecanismo de evaluación de la seguridad contra incendios para explorar y resolver el problema de la dificultad en la implementación del sistema de responsabilidad de seguridad contra incendios de las unidades sociales. . Durante mucho tiempo, la escasa concienciación de las unidades sociales sobre los incendios es una de las principales razones del gran número de riesgos de incendio, y las causas de los incendios son principalmente factores humanos. El mecanismo de evaluación de la seguridad de unidades inflamables y explosivas ha inspirado el trabajo de protección contra incendios. El mecanismo de evaluación de la seguridad contra incendios también se puede incluir en lugares concurridos como centros comerciales, supermercados, lugares públicos, lugares de entretenimiento y otros peligros importantes, como. Unidades inflamables y explosivas. Requisitos de aprobación de fuentes. El segundo es explorar activamente el establecimiento de un sistema de certificación de calificación del personal de gestión de seguridad contra incendios. De acuerdo con las leyes, reglamentos y regulaciones pertinentes, hemos promulgado reglamentos de gestión de capacitación en protección social contra incendios, fortalecido efectivamente la capacitación en seguridad contra incendios para el personal de manejo de incendios de tiempo completo (tiempo parcial), los gerentes de seguridad contra incendios y otro personal de la unidad, e implementamos un sistema para el servicio de la sala de control de incendios y que los operadores tengan certificados.