¿Investigación y análisis especiales sobre cómo manejar adecuadamente las disputas de construcción con fondos anticipados?
Resumen: Las disputas sobre contratos de construcción e instalación son una gran parte de los casos actuales de disputas inmobiliarias, entre las que se encuentran las causadas por casas. Las disputas sobre pagos anticipados son una categoría destacada. La formación de este tipo de disputas está directamente relacionada con la irregularidad del mercado de la construcción de mi país y la imperfección de las leyes pertinentes. A juzgar por los casos actuales aceptados por nuestro hospital, hay bastantes disputas de este tipo, la mayoría de las cuales se manifiestan en que la parte que proporciona el pago por adelantado es demasiado alta durante la construcción y no puede continuar soportandolo, y requiere que la parte de la construcción lo haga. pagar el proyecto. Por otro lado, la parte constructora solicitó continuar trabajando según el contrato. En el juicio de tales disputas, si el tribunal no comprende completamente los procedimientos relacionados con la construcción de viviendas y tiene políticas y estándares diferentes, especialmente si no tiene un conocimiento profundo de las razones, la naturaleza y las consecuencias de la "compensación anticipada", el resultado no serán buenos efectos sociales.
Para manejar correctamente este tipo de disputas, primero debemos comprender la causa, la naturaleza y las consecuencias de la disputa. Sólo así podremos resumir las ideas de prueba que sean adecuadas a la situación actual del mercado de la construcción. .
1. Razones para adelantar fondos para construir una casa
Durante la ejecución del contrato de construcción e instalación, están involucradas diversas cuestiones en la construcción, así como la unidad de construcción (Parte A). ) y la unidad de construcción (Parte B), pueden surgir diversas disputas durante la cooperación, como la calidad del proyecto, el período de construcción, la resolución del proyecto, etc. En los últimos años, las disputas derivadas del pago anticipado de honorarios de proyectos han mostrado una clara tendencia al alza y gradualmente se han convertido en la principal forma de disputas sobre contratos de construcción e instalación.
¿Qué es un fondo de vivienda?
De acuerdo con el "Reglamento del contrato de construcción e instalación", después de que la unidad de construcción firma un contrato de construcción e instalación con la unidad de construcción, la unidad de construcción deberá adelantar una cierta cantidad de tarifas de preparación del proyecto a la unidad de construcción. generalmente el 30% del costo total; la unidad de construcción iniciará el proyecto con esto. En el futuro, la unidad de construcción asignará fondos de acuerdo con el progreso de la construcción hasta que se complete el proyecto. La unidad de construcción deberá pagar entre el 90 y el 95 del acuerdo total del proyecto, y el 5-10 restante se utilizará como depósito de calidad. retenido por la unidad de construcción. Los costos de reparación durante el período de garantía del proyecto se imputarán a partir de este párrafo. Una vez transcurrido el período de garantía, el saldo restante debe pagarse en su totalidad. En este caso, la fuente de fondos para el proyecto deben ser préstamos o fondos propios de la unidad de construcción, y la unidad de construcción debe garantizar un desembolso oportuno y cuantitativo. En términos relativos, la principal obligación de la unidad de construcción es llevar a cabo la construcción estrictamente de acuerdo con los planos de construcción, garantizar la calidad del proyecto y completar y entregar el proyecto según lo programado dentro del tiempo especificado en el contrato.
Como sugiere el nombre, la unidad de construcción adelanta fondos del proyecto a través de préstamos bancarios o fondos propios, lo que exime de manera invisible a la unidad de construcción de sus obligaciones legales. En términos generales, en la práctica, la unidad de construcción suele adelantar el pago del proyecto en cuotas y luego paga el pago por cada sección de construcción una vez finalizado el contrato. En otras palabras, es un método de contrato en el que la unidad de construcción paga primero el edificio y luego paga una vez terminado. Adelantar fondos para construir una casa viola los procedimientos legales del contrato de construcción y no está permitido por la política nacional. Pero todavía hay muchas controversias sobre la construcción de una casa con un pago inicial, que es de lo que queremos hablar.
(2) Razones para el capital adelantado
El capital adelantado para la construcción de viviendas es producto del desarrollo poco saludable de la industria inmobiliaria de China. En términos generales, como unidad de construcción, el propósito de emprender un proyecto es obtener ganancias de la construcción a través de los fondos del proyecto. Sin embargo, debido a que el mercado inmobiliario de nuestro país aún se encuentra en la etapa de desarrollo, especialmente en términos de desarrollo inmobiliario, las leyes y regulaciones pertinentes aún no son sólidas y completas, en particular, los procedimientos de licitación pública para proyectos de construcción no están legalizados. Incluso si se promulgan políticas y regulaciones pertinentes, todavía falta fuerza efectiva para garantizar su implementación. Por tanto, en el mercado de la construcción existen muchos "contratos humanos" que no han pasado por el proceso de licitación pública.
Si las dos partes llegan a un consenso sobre continuar ejecutando el contrato, el tribunal puede exigir a ambas partes que cambien o modifiquen el contrato original para que cumpla con las disposiciones de la legislación nacional. Si no hay posibilidad de continuar ejecutando el contrato, el tribunal podrá revisar las inversiones de ambas partes antes de la ejecución efectiva del contrato, y la unidad constructora principal propondrá los costos de inicio de los procedimientos de construcción y verificación del contrato; incurrirá en gastos de preparación antes de ingresar o ingresar al sitio. El autor cree que los gastos mencionados anteriormente de ambas partes pueden manejarse de acuerdo con el principio de culpa de un contrato inválido, y ambas partes correrán con sus propias pérdidas.
(2) Contratos que se han ejecutado.
El llamado "rendimiento de finalización" aquí se refiere principalmente a la etapa en la que el proyecto emprendido por la unidad de construcción se ha completado, pero la unidad de construcción se niega a realizar la aceptación o se niega a liquidar después de la aceptación. Para el proyecto en sí, a menudo tiene las condiciones para un uso normal. En este momento, es imposible exigir a la unidad de construcción que restablezca el proyecto a su condición original alegando que el contrato no es válido. Al mismo tiempo, si la unidad de construcción desea obtener el proyecto terminado, también debe basarse en pagarle el precio del proyecto. Por lo tanto, para la liquidación del contrato que ha sido ejecutado por ambas partes, la atención debe centrarse en la liquidación del pago del proyecto. El autor cree que la liquidación del proyecto puede basarse principalmente en el método de liquidación acordado en el contrato original y combinarse con las normas legales. Aunque el contrato original contiene un contenido que invalida el pago por adelantado, los estándares de liquidación de ambas partes a menudo no violan las normas legales. Por ejemplo, el sistema de contratación de metros cuadrados o el sistema de cuotas son métodos de liquidación estipulados por el Estado. Cuestiones como la aceptación del proyecto, el período de construcción, el método de cálculo de la bonificación de construcción y otras cuestiones establecidas en el contrato también pueden resolverse sobre la base del acuerdo de ambas partes en la práctica, siempre que no violen las leyes y reglamentos. Ambas partes asumirán las responsabilidades correspondientes por los intereses, intereses de penalización y otros gastos incurridos por la unidad de construcción al pedir prestado al banco para obtener el pago por adelantado, así como por las pérdidas operativas y otros gastos causados por la falta de pago del proyecto por parte de la unidad de construcción. tiempo. Debido a que la unidad de construcción exigía el pago de intereses pagados por adelantado, no estaba protegida según los métodos de tratamiento del fondo de préstamos entre empresas y también tenía una culpa evidente por no cumplir con el pago del proyecto; Pero hay que tener en cuenta una cosa: después de que la unidad de construcción acepta el proyecto, los intereses derivados de la falta de pago del proyecto a tiempo deben distinguirse de los intereses pagados por adelantado, y el tribunal debe brindar apoyo basado en el préstamo de la industria de la construcción. intereses para el mismo período.
(3) Contrato parcialmente ejecutado
Este tipo de disputa es más complicada de abordar en la práctica. Debido a que está directamente relacionado con el cronograma de construcción y la calidad del proyecto, cada tema involucrado en el proceso debe tratarse por separado.
1. Problemas de calidad del proyecto
Dado que el proyecto no se ha completado por completo, la aceptación de la calidad de la pieza terminada se ha convertido en un problema difícil. De acuerdo con las normas nacionales de inspección de calidad pertinentes, la aceptación del proyecto debe llevarse a cabo una vez finalizado el proyecto. Sin embargo, como sólo se ha cumplido una parte del contrato y no se ha completado todo el proyecto, el departamento nacional de inspección de calidad generalmente no acepta solicitudes de aceptación. Luego, la aceptación del proyecto en esta etapa debe basarse en la aceptación por segmentos de ambas partes durante la etapa de construcción y los informes pertinentes de supervisión del proyecto, y la aceptación por escrito de los proyectos ocultos y expuestos se llevará a cabo respectivamente. Si no existe acta de aceptación completa, las responsabilidades deberán distinguirse y asumirse por separado. En términos generales, la aceptación de la calidad de esta pieza debe considerarse calificada, excepto por deficiencias obvias en apariencia e imagen, para las piezas que obviamente no están calificadas, la cantidad de retrabajo debe calcularse y deducirse del pago del proyecto;
2. Cuestiones de liquidación de proyectos
La liquidación de proyectos inacabados también es una cuestión compleja. Debido a que el proyecto no está completamente terminado, es difícil saldar la factura. En términos generales, la liquidación del proyecto debe basarse en el progreso visual completado por la unidad de construcción. El progreso de la imagen puede consultar los registros de supervisión del proyecto. El departamento de evaluación correspondiente evaluará el progreso de la imagen, calculará la cantidad del proyecto completado y calculará el pago del proyecto en función del costo del proyecto confirmado por ambas partes.
Dado que la mayoría de las unidades de construcción están atrasadas en el pago de materiales y tarifas laborales, la solución a menudo implica disputas sobre el pago de otros proveedores de materiales y trabajadores de la construcción. Estos problemas, el autor cree que en este caso deberían solucionarse lo más posible. Por ejemplo, algunos contratos de compra y venta de materiales se firman directamente entre la unidad de construcción y el proveedor de materiales, y la unidad de construcción paga al proveedor de materiales. En situaciones en las que una unidad de construcción firma un contrato con un proveedor de materiales y no paga las tarifas de materiales, se puede considerar que el tribunal puede controlar que parte del pago se pague directamente al proveedor de materiales.
3. Respecto al período de construcción
En el contrato de construcción e instalación, si la unidad de construcción viola las normas del período de construcción y retrasa la entrega del proyecto, será responsable del incumplimiento. del contrato; si la culpa de la unidad de construcción causa la suspensión del proyecto, la unidad de construcción deberá pagar tarifas de suspensión a la unidad de construcción. Sin embargo, en disputas sobre construcción de capital anticipado, cuando ocurre una disputa entre las dos partes, el proyecto aún está en la etapa de construcción y la construcción a menudo se detiene debido a un litigio. En cuanto al período de construcción, si cuando una de las partes presenta una demanda, el proyecto efectivamente se lleva a cabo según lo previsto de acuerdo con las disposiciones del contrato original, no habrá disputa sobre el período de construcción. Sin embargo, para las pérdidas causadas por el estancamiento del período de construcción, las pérdidas por demora de la unidad de construcción y las pérdidas por suspensión de la unidad de construcción, dado que ambas partes tuvieron culpa en la disputa causada por el pago anticipado, el autor cree que ambas partes deberían asumir la responsabilidad.
4. Problema de transferencia del proyecto
El resultado final de esta disputa debería ser que después de que se invalide el contrato, si la cooperación no puede continuar, implicará la transferencia del proyecto. Dado que aún no se ha completado todo el proyecto, la unidad de construcción cooperará con otras unidades de construcción para completar el trabajo restante. Como unidad de construcción preliminar, los planos y materiales de construcción relevantes deben entregarse a la unidad de construcción al abandonar el sitio de construcción para garantizar el siguiente paso del proyecto de construcción. Esta obra suele ser retrasada por la unidad constructora debido a graves conflictos entre los dos litigantes. Si las condiciones lo permiten, el tribunal puede presidir este paso del litigio, de modo que el proyecto de construcción no se retrase y el litigio entre las dos partes cause pérdidas innecesarias. El autor ha hecho algunos intentos útiles a este respecto y los resultados son buenos.
En resumen, cuando se tramitan casos de construcción de viviendas con fondos anticipados, se debe considerar en la medida de lo posible la realización de los intereses de otros titulares de derechos. Como pagar préstamos bancarios, pagar a proveedores de materiales, pagar salarios de los trabajadores, etc. , para resolver las disputas entre las dos partes tanto como sea posible sin causar nuevas disputas.
En este momento, no es posible prohibir completamente la financiación anticipada para la construcción de viviendas. Con el desarrollo del mercado inmobiliario, las partes relevantes de la sociedad han ido reconociendo gradualmente la nocividad de este tipo de disputas. Este tipo de disputas representan una proporción cada vez mayor de los casos inmobiliarios que llegan a los tribunales. Por lo tanto, es muy beneficioso resumir las características y los métodos efectivos de manejo de tales disputas y proporcionar algunos métodos útiles y factibles para regular el mercado de la construcción y coordinar las relaciones legales entre las unidades de construcción.
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