¿Puedo transferir la propiedad de un terreno comercial y residencial de 300 metros cuadrados?
El comprador paga entre un 1,5% y un 5% de impuesto de escrituración y un 0,05% de impuesto de timbre, y el vendedor paga un 0,05% de impuesto de timbre y un 5% de impuesto sobre la renta personal sobre el precio del terreno. Si la propiedad ha estado en el terreno durante menos de cinco años, el vendedor también pagará un impuesto sobre las ventas del 5,5%, que no se aplica durante cinco años. ... La transferencia de tierras, es decir, la transferencia de derechos de uso de la tierra, se refiere al comportamiento de los usuarios de la tierra que transfieren nuevamente los derechos de uso de la tierra, incluida la venta, el intercambio y la donación. Se debe discutir cómo hacer que la transferencia de derechos de uso de la tierra sea legal y efectiva a partir de la naturaleza, el propósito, la ubicación, el período de transferencia, los derechos registrados y las obligaciones del contrato de transferencia de tierra, incluidos los accesorios.
En primer lugar, debemos comprender realmente la naturaleza de los derechos de uso de la tierra. Los derechos de uso se dividen en derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y derechos de uso de la tierra colectivos. Sólo los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal pueden ingresar al mercado, es decir, comprarse, venderse, intercambiarse y donarse. Pero también es necesario saber si los derechos de uso de la tierra son transferidos por el estado o asignados por el estado. La transferencia de los derechos de uso de la tierra asignados por el estado debe ser revisada por el departamento de administración de tierras del gobierno popular a nivel de condado o superior, aprobada por el gobierno popular provincial con autoridad de aprobación, y se debe pagar el precio de la tierra. Los terrenos arrendados no son transferibles y los terrenos arrendados no urbanizables no son transferibles. Al transferir derechos de uso de la tierra, debe distinguirse si se ha cambiado la naturaleza de los derechos de uso de la tierra del cedente. Los derechos colectivos de uso de la tierra no pueden transferirse excepto en la "Ley de Ordenación de la Tierra" "Las empresas que cumplen con el plan general de uso de la tierra y obtienen terrenos de construcción de acuerdo con la ley, los derechos de uso de la tierra se transfieren de acuerdo con la ley debido a; quiebra, fusiones, etc." y dichas empresas en sus terrenos, bienes raíces Después de la hipoteca, será castigado de acuerdo con la ley. Sin embargo, en la práctica, la naturaleza de los derechos de uso de la tierra a menudo se transfiere sin claridad. Especialmente la donación e intercambio de derechos de uso de la tierra. Por ejemplo, los residentes rurales o antiguos residentes rurales que abandonan la agricultura y se trasladan a las ciudades por algún motivo a menudo tratan sus propiedades, que pertenecen a derechos colectivos de uso de la tierra, como propiedad privada personal y las venden o las entregan a otros a voluntad. Algunas personas intercambian derechos colectivos de uso de la tierra con otras sin la aprobación del gobierno. Esto traerá caos a la gestión de la tierra, especialmente a la gestión colectiva de la tierra.
En segundo lugar, debemos entender el propósito de los derechos de uso de la tierra. ¿Reglamento Provisional sobre la Cesión y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado? En lo sucesivo, el "Reglamento", se estipula que "si la inversión, el desarrollo y la utilización no se llevan a cabo de acuerdo con el plazo y las condiciones acordados en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, los derechos de uso de la tierra no se transferirán". " Si un usuario de la tierra obtiene derechos de uso de la tierra como suelo industrial y realmente la convierte en vivienda comercial, la vivienda comercial no debe venderse y debe pasar por los procedimientos de transferencia de tierra nuevamente. El cesionario y el cedente no pueden cambiar el uso del suelo sin autorización, porque el precio del suelo para distintos usos varía mucho, pudiendo ser más de diez veces. Por ejemplo, los terrenos industriales cuestan cientos de miles de yuanes por mu, y los terrenos integrales se pueden subastar por millones de yuanes por mu mediante licitación, y la mayor parte del terreno se ha utilizado de acuerdo con los planes de construcción urbana o los planes de ciudad comercial. Generalmente no se permiten cambios. Si algunas unidades o individuos son inteligentes y declaran claramente que el terreno es en realidad para uso comercial pero lo declaran como terreno residencial en la transferencia, pueden ahorrar varias veces la tarifa de transferencia. De esta manera, los activos de tierras fluyen hacia los bolsillos de unidades e individuos, y se pierden activos nacionales y gubernamentales.
En tercer lugar, es necesario conocer la ubicación de los derechos de uso del suelo. Los factores que afectan los precios de la tierra generalmente se dividen en factores generales, factores regionales y factores individuales. Los factores generales son sólo la base para determinar los precios del suelo. Los factores regionales tienen un impacto decisivo en los precios del suelo, principalmente en referencia a la prosperidad, las condiciones del tráfico, las infraestructuras y equipamientos públicos, la calidad del medio ambiente, etc. El terreno en el que se encuentra el terreno. Los precios de la tierra en diferentes lugares pueden variar desde varias hasta docenas de veces. Por lo tanto, al transferir derechos de uso de la tierra, se deben determinar diferentes tarifas de transferencia de tierra según las diferentes ubicaciones para demostrar plenamente el valor de la tierra.
En cuarto lugar, es necesario comprender los derechos y obligaciones consignados en el contrato de transmisión de terreno original y sus registros accesorios, prestando especial atención a los contenidos restrictivos y restrictivos. Porque incluso si el último cesionario de tierras está dispuesto o no, los derechos y obligaciones del cesionario de tierras original contenidos en el contrato de transferencia de tierras original y sus anexos se transferirán completamente a su último cesionario después de que la tierra haya sido transferida varias veces. El "Reglamento" estipula: "Cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra, los derechos y obligaciones establecidos en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y los documentos de registro se transfieren en consecuencia". Por lo tanto, el cesionario final de tierras debe conocer los derechos y obligaciones consignados en el contrato de transferencia de tierras original y sus anexos.
En quinto lugar, debemos comprender los puntos clave de la planificación y el diseño de la construcción del terreno. Incluyendo el uso del suelo, la densidad de la edificación, la proporción de superficie construida, los requisitos de instalaciones públicas, etc.
Porque según la planificación de la construcción urbana, los requisitos para las funciones de uso del suelo, la densidad de la edificación, la proporción de superficie construida y las instalaciones públicas son diferentes y determinados y no pueden cambiarse casualmente. Los diferentes estándares de planificación de la construcción y puntos de diseño determinan la utilización del suelo, los costos y ganancias de desarrollo y construcción. Por lo tanto, al transferir derechos de uso de la tierra, el cesionario debe considerar y evaluar exhaustivamente los factores anteriores para sopesar el precio de la tierra y el riesgo de costo y el retorno de la inversión del proyecto de desarrollo inmobiliario.
En sexto lugar, debes conocer el periodo de transferencia del terreno. El "Reglamento" estipula que "el derecho de uso de la tierra obtenido mediante transferencia será la vida útil restante después de la vida útil especificada en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra menos la vida útil del usuario original de la tierra". Por tanto, el cesionario debe aclarar la vida útil del terreno original transferido por el cedente, y no puede determinarla al cesionario en función de la vida útil máxima estipulada en la Ley de Tierras. Si la vida útil del contrato de transferencia original ha expirado, se firmará un nuevo contrato de transferencia y la vida útil de los derechos de uso del suelo se determinará con base en el uso real del suelo. Debido a que el período de uso de la tierra es diferente, el precio de la tierra también es diferente. El ingreso total de la tierra es la suma de los ingresos de la casa y el ingreso neto de la tierra: cuanto más se usa la casa, mayor es la depreciación anual, por lo que el precio de la tierra es relativamente bajo.
En séptimo lugar, es necesario aclarar si los derechos de uso del suelo están prohibidos o son restrictivos. El artículo 37 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula que no se transferirán los siguientes bienes inmuebles: "(1) Los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante transferencia no cumplen con las condiciones especificadas en el artículo 38 de esta Ley; (2) Judicial Las agencias gubernamentales y las agencias administrativas deciden sellar o restringir de otra manera los derechos inmobiliarios de conformidad con la ley (3) Los derechos de uso de la tierra se recuperan de conformidad con la ley; el consentimiento por escrito de otros * * * *; (5) La propiedad está en disputa (6) No registrarse y obtener certificados de propiedad de conformidad con la ley (7) Otras situaciones en las que la transferencia está prohibida por las leyes y reglamentos; De acuerdo con las necesidades de la construcción pública nacional o la renovación de la antigua ciudad, el gobierno debe retirar rápidamente los certificados de derechos de uso de los usuarios originales de la tierra para evitar la transferencia. Para las tierras que han sido recuperadas por el gobierno, los usuarios originales aún conservan sus tierras originales. Certificados de derechos de uso de la tierra como documentos legales para su transferencia por parte de los propietarios. Para el * * * titular de derechos de usuario, durante el proceso de registro de transferencia y cambio de tierras, el personal de gestión del suelo debe realizar una investigación en profundidad en el sitio, obtener el consentimiento del * * * propietario y emitir un certificado por escrito, y no realizará los trámites de transferencia a voluntad.
Si bien se comprenden las cuestiones anteriores, la transferencia de derechos de uso de la tierra también debe pasar por procedimientos de registro de transferencia. La transferencia solo puede completarse después de que el cedente y el cesionario acuerden la transferencia de los derechos de uso de la tierra y lo confirmen con sus firmas y sellos. Sin embargo, si el acuerdo o contrato de transferencia es revisado por la autoridad competente y cumple con las condiciones de transferencia, y los procedimientos de revisión y aprobación se llevan a cabo de conformidad con la ley, solo significa que la transferencia es efectiva. Sólo cuando ambas partes de la transferencia registran la propiedad del terreno se puede demostrar que los derechos para transferir la propiedad han sido transferidos y son legales y válidos.