¿Realmente vale la pena "robar" más casas?
En comparación con la provincia de Taiwán, China continental es mucho más feliz. La tasa promedio de propiedad de viviendas en la provincia de Taiwán es sólo del 50% al 70%. Si compras una casa, la mitad se comparte. Las viviendas nuevas construidas en los últimos 10 años tienen una superficie construida media del 35%.
Fuente: Cámara de Comercio de Taiwán
Para aquellos que aún no han comenzado a comprar una casa, deben entender estos conceptos:
Área útil (área de alfombra) = Área total de cada habitación.
La zona donde realmente se pueden colocar los muebles se llama "zona de alfombras" en Hong Kong. Como su nombre indica, se trata de un espacio en el suelo que se puede alfombrar (incluyendo cocinas y baños). Generalmente, los alféizares de las ventanas, los balcones y los balcones al aire libre no cuentan.
Zona interior (área útil) = área útil + espesor de pared + balcón
En la zona de uso se aumenta el espesor de la pared. Debido a que el área dentro de la manga y el área dentro de la manga no son muy diferentes, a menudo se confunden. La compra de una casa en Japón se calcula en función del área del apartamento, pero no incluye el balcón.
Área de construcción = área interior + piscina
La llamada piscina pública significa que el área pública total * * * de todo el edificio se divide en varias cuentas y cómo cuanta superficie tienen. Cada región de China tiene regulaciones diferentes sobre cómo calcular las acciones públicas. Por ejemplo, las escaleras, el vestíbulo y el hueco del ascensor se encuentran en la piscina.
Con la excepción de Chongqing, todo el país calcula el área dentro de una unidad basándose en el área de construcción. El estándar en el certificado de bienes raíces también es el área de construcción.
¿Por qué nos tomamos tantas molestias para idear estos sistemas que son tan engorrosos en otros países del mundo? También tenemos que "agradecer" a los inteligentes promotores inmobiliarios de Hong Kong.
La creatividad ilimitada de los desarrolladores de Hong Kong
Li Ka-shing y su grupo Cheung Kong a menudo fueron fusilados inocentemente debido a su condición de "hombre más rico". Hace algún tiempo, Li Ka-shing anunció su retiro. Un artículo titulado "¿Cuándo se jubilará el inventor del "pool"? Se culpó directamente a Li Ka-shing y se hicieron un gran número de reimpresiones.
De hecho, aunque Li Ka-shing tiene una gran influencia en el sector inmobiliario, no es el inventor del "pool".
1952: Ventas de Strata
Antes de esto, las propiedades inmobiliarias en Hong Kong y en todo el mundo se vendían en su conjunto. Quienes pueden permitirse una casa son los ricos o las grandes empresas. La gente común simplemente alquila una casa y no es fácil pagarla.
En la década de 1950, los edificios de viviendas de posguerra en Central eran en su mayoría de cinco plantas, sin ascensores, y cada edificio ocupaba un área pequeña. Fuente: oceandeeop3000.blogspot.kr
Wu Duotai de International Hongxing Investment Group consideró que era demasiado lento recaudar los fondos del alquiler a largo plazo, por lo que después de hablar con un abogado, tomó la iniciativa de demoler el construirlo y venderlo. Un edificio de cinco pisos se divide en cinco partes y se vende a cinco personas respectivamente.
El Dr. Wu Duotai (1991-2005) fue presidente de Hong Kong International Hongxing Investment Group Co., Ltd. y miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino. Fuente: Noticias de la tarde de Hong Kong.
Debido a que este enfoque no tiene precedentes, al registrarse, las cinco personas que compraron el edificio firmaron el título * * *.
Se trataba de un modelo completamente innovador en su momento. De esta forma dividió los dos edificios en 1.952 unidades, que se agotaron a los pocos días.
No. 56 ~ 58 Hillside Road, Tsim Sha Tsui, que no es menos importante que Siu Kong Village en la industria inmobiliaria, es ahora un nuevo edificio reconstruido en 1982, pero aún se puede ver que el terreno no es grande. Fuente: Google Maps.
Sin embargo, incluso si estos apartamentos de 1.000 pies cuadrados (casi 90 metros cuadrados) son demolidos y vendidos, todavía costarán 20.000 dólares de Hong Kong. El salario mensual promedio de los habitantes de Hong Kong es de sólo doscientos a trescientos. , y es imposible gastar tanto dinero para comprar una casa a la vez.
Al año siguiente, nació otro invento revolucionario en el pequeño y mágico lugar de Hong Kong.
1953: Venta de propiedades sobre plano
Aunque las ventas de estratos han reducido el umbral para comprar una casa, sigue siendo muy cara. El público en general todavía no puede permitirse el lujo de comprarla. una casa y el mercado inmobiliario no está de moda.
En ese momento, Fok Ying-tung del Grupo Huo adquirió el terreno en la calle Sifang, Yau Ma Tei, y planeó construir más de 100 edificios de viviendas de cinco pisos y planeó venderlos en capas. .
Para acelerar la rotación de capital y reducir la presión financiera, después de reunirse con su abogado, decidió vender la casa de subastas al público antes de comenzar la construcción y apoyar el pago de las cuotas. Puede reservar un apartamento con un pago inicial del 10% al 30%.
Además, también inventó el "folleto de ventas", que es lo que ahora llamamos planos de planta, que se imprimió de la noche a la mañana y se distribuyó al público.
Fok Ying-tung (1923~2006), un hombre de negocios patriótico y miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, ocupó el sexto lugar en la lista de ricos de Hong Kong de 2006. Fuente: g.com.cn.
Este tipo de práctica que creemos que es rara y común ahora fue la primera de su tipo en el mundo realizada por Huo Yingdong, quien causó sensación en aquel entonces. El primer día que se puso a la venta el proyecto de la calle Sifang, los compradores acudieron en masa a comprar casas, y quienes compraron el terreno pudieron venderlo a un precio más alto si lo revendían. Más de 100 edificios de viviendas y más de 1.200 apartamentos están a punto de agotarse. Desde entonces, la gente de Hong Kong ha denominado este método de ventas sobre plano y pagos a plazos "venta de propiedades sobre plano".
Los ciudadanos de Hong Kong se apresuran a comprar edificios sin terminar. Fuente: Vtlong.com.
Después de probar los beneficios de vender edificios sin terminar, Fok Ying-tung construyó el Edificio Champagne de 8 pisos, que era el edificio más alto de Kowloon en ese momento. No sólo eso, también planea dividir cada piso en dos y venderlos por separado.
Como resultado, el área de cada hogar en cada piso será diferente, y el método anterior de repartir equitativamente cada piso no funcionará. El mantenimiento y la renovación de ascensores son propensos a disputas.
Fok Yingdong y el abogado británico trabajaron juntos para formar un "acuerdo * * * común" en el que las personas en el edificio se distribuían según la superficie del terreno, con diferentes residentes ocupando diferentes proporciones y * * * compartiendo los derechos de propiedad de todo el edificio.
Ahora el edificio Champagne se enfrenta a la amenaza de adquisición y demolición. Fuente: Police.gov.hk
A partir de entonces, se estableció la forma de "grupo". Debido a que los edificios en ese momento no se podían dividir y vender, equivalía a que todos compraran conjuntamente un edificio y, naturalmente, el área pública debía compartirse. Vender casas en función de la superficie bruta se ha convertido en una tradición en el mercado inmobiliario de Hong Kong.
1980-2010: Edificio Fa Shui
Los cantoneses dicen "fa shui", que significa que comprando dos kilogramos de calamar, un kilogramo es agua.
En la década de 1980, Hong Kong entró en un auge inmobiliario. Tan pronto como se obtuvo el pago inicial, las "casas planas" se convirtieron en la corriente principal.
La llamada "construcción de agua" significa que la zona donde se encuentra la casa está gravemente inundada y se gasta mucho dinero en comprar una casa. Los ciudadanos se quejan sin cesar, pero los promotores inmobiliarios ganan mucho dinero.
Con una contracción real de 57,2 pies, acumulación de agua, fuente: appledaily.com
¿A qué se debe esto?
El gobierno establece un límite máximo de superficie de construcción para cada terreno. Por ejemplo, un terreno con una superficie de 1.000 metros cuadrados sólo puede construirse en una superficie máxima de 5.000 metros cuadrados. De esta forma el edificio no será demasiado alto.
Pero esta regulación dejó una puerta trasera: los espacios de estacionamiento en Hong Kong eran reducidos en ese momento, y había pocos espacios públicos para que los residentes pudieran moverse, por lo que los estacionamientos y clubes de cada propiedad no estaban incluidos en el cuota.
Sin embargo, estos "tratos preferenciales" gubernamentales son aprovechados por los promotores inmobiliarios. Construyeron muchos estacionamientos y clubes grandes, que disfrazados aumentaron el área que se podía vender por dinero, y luego los calcularon todos en el área de la piscina.
En la década de 1980, Shatin City One, conocido como uno de los “creadores de la arquitectura basada en el agua”, fue uno de los primeros edificios en adoptar el diseño de ventana salediza. Fuente: appledaily.com.
No sólo eso, la empresa de diseño de Hong Kong también fue pionera en el alféizar de ventana en voladizo (ventana salediza).
Todos los alféizares y balcones no están incluidos en la cuota de construcción de las agencias inmobiliarias, pero sí en el área utilizable, lo que equivale a que los habitantes de Hong Kong gasten dinero en alféizares.
La propiedad más exagerada es que en una habitación, el ventanal es más grande que el área de la habitación y solo se puede usar como cama.
La generación anterior se conocía como torre de agua y el ventanal era más grande que la habitación. Los medios de Hong Kong lo calificaron de "barato como el infierno". Fuente: applydaily.com.
El balcón del tamaño de un ataúd del pico Yuehua todavía está incluido en el área utilizable. Fuente: appledaily.com.
La plataforma inútil del estanque de flores y el balcón del ataúd también se incluyen en el área utilizable. Fuente: appledaily.com.
Aprendizaje e innovación en China continental
La reforma inmobiliaria de China, incluidos los derechos de propiedad durante 70 años, se aprendió de Hong Kong.
Inicialmente, considerando que todos los terrenos en China son propiedad estatal, si el contrato de arrendamiento expira y es necesario recuperarlo, todas las áreas públicas serán compensadas con un descuento basado en el área de construcción de cada una. familiar.
Como resultado, el modelo de valoración del área de construcción, junto con todo el sistema de transacciones inmobiliarias, se introdujo desde Hong Kong a Guangdong y luego se amplió, combinado con las condiciones nacionales, el "área de robo". " con características chinas fue desarrollado.
El llamado pool cero no significa que no exista pool, sino que se logra "robando área". Robar espacio no es la conciencia de los desarrolladores, sino otra forma de ganar dinero.
La experiencia de los ventanales como forma de robar áreas también se ha llevado a China, pero está bien.
El punto clave es que nuestros ventanales no están incluidos en el área utilizable. Fuente: Vive entre fans y tómate fotos tú mismo.
Cambiar el área en secreto es aprovechar los vacíos legales y crear algunos espacios que no están incluidos en el área de construcción, como ventanales, puestos de flores, plataformas para equipos, etc. , o agregue un balcón con solo la mitad del área, que luego se puede sellar en la habitación.
La razón de esto es la misma que la razón por la que los promotores de Hong Kong "dan agua": para construir más superficie vendible dentro del área de construcción prescrita.
Y los desarrolladores deben pagar varias tarifas según el área de construcción. Robar área es en realidad una forma para que los desarrolladores ahorren dinero.
En casas toscas, robar espacio aumenta mucho los costes de decoración.
Además, el algoritmo para compartir es diferente en cada lugar: por ejemplo, algunas ciudades solo necesitan compartir el área pública del edificio, pero en algunas ciudades incluso las garitas de guardia deben compartirse. Cuéntalo en la piscina.
Cada zona tiene la misma distribución, lo cual es completamente incomparable.
En algunos lugares, 120 metros cuadrados se pueden utilizar como apartamento de cuatro habitaciones, mientras que en otros lugares, 120 metros cuadrados solo se pueden utilizar como apartamento de tres habitaciones.
Los balcones desniveles en plantas pares e impares también son producto del robo de superficie. Fuente: qq.com.
Por ejemplo, Chengdu tiene muchos apartamentos con balcones escalonados en pisos impares y pares, porque según las regulaciones de Chengdu, los balcones de más de 2 pisos no se cuentan como área de construcción.
Este tipo de casa está diseñada para robar espacio, porque siempre hay una habitación bloqueada por el balcón, la iluminación es deficiente y la experiencia de vida real no es buena.
Algunas de las propiedades bien decoradas de Poly en el sur tendrán una gran cantidad de puestos de flores (en realidad, vigas). El balcón se convierte en una habitación y el puesto de flores se convierte en un balcón. El área libre real puede llegar a 1/3 cuando se entrega la casa.
Regala la mitad de la parte azul y toda la parte roja. Se regalan ambos dormitorios. Fuente: home.sina.com.
De hecho, China no dice que las casas deban venderse según el "área de construcción". Las regulaciones son muy vagas. Tanto el área de construcción como el área utilizable pueden estipularse, y los detalles pueden ser estipulados por el gobierno local.
Para los promotores, los precios basados en la superficie de construcción son naturalmente más favorables. Cuando el precio es el mismo, cobrar según el "área de construcción" será más barato que cobrar según el "área utilizada".
El método de cálculo de la superficie de construcción también se ha extendido al sector de la decoración. La primera renovación general se cotizó en función de la superficie del edificio en el certificado de propiedad inmobiliaria desde el principio, por lo que ahora todo el servicio se debe cobrar en función del área del edificio. De lo contrario, si también se cotiza en función de los metros cuadrados, se cobrará en función de la superficie del edificio. más caro que otros.
En 1996, Beijing intentó cobrar a las viviendas comerciales en función del área utilizada, pero no se implementó. En 2002, Chongqing estipuló claramente que los precios debían calcularse en función del área dentro de la propiedad, y que el área de construcción ya no se utilizaría en transacciones inmobiliarias.
En esta materia, comprar una casa de segunda mano es más "realista" que comprar una casa nueva. Los intermediarios más grandes marcarán tanto el área de construcción como el área útil en la información del listado de casas de segunda mano, y las casas de segunda mano también se venden en su totalidad. La superficie del edificio es sólo un número simbólico escrito en el libro de propiedad.
Fuente: lianjia.com
¿Es fácil regresar al mundo humano?
Actualmente, sólo China continental y la provincia de Taiwán todavía utilizan el concepto de superficie edificable en las transacciones inmobiliarias.
En la mayoría de los países del mundo, los derechos de propiedad de los apartamentos no sólo se calculan en función de la superficie útil, sino que la mayoría de los apartamentos se cotizan en función de la orientación y el piso. No existe un método de cálculo del "precio unitario por metro cuadrado × superficie de la casa".
En Suecia, a la hora de comprar una casa, no solo se calcula la superficie útil, sino que tampoco se excluyen los armarios (W.I.C.) y los armarios.
En Hong Kong, el lugar de nacimiento de "Chizi", "Chizi" también ha sido cancelado. A partir de 2013, el concepto de superficie edificable se elimina por completo en las transacciones inmobiliarias. A partir de ahora, cuando vendas una casa en Hong Kong, sólo podrás informar de la superficie útil, no de la superficie construida.
Ahora los jóvenes de Hong Kong se han adaptado por completo.
Sólo la generación mayor todavía pregunta habitualmente: "¿Cuál es la tasa de adquisición de viviendas?". La mayoría de las vendedoras se quedan sin palabras y no tienen idea de la superficie de construcción de cada hogar.
Chongqing es el primer ejemplo del regreso de Hong Kong al mundo. Bajo la política de "vivienda para vivir, no para especular", ¿cuánto tiempo podrá sobrevivir el método de "fijación conjunta de precios" del continente? Esperemos y veremos.
¿Cuál es el método de robo de área o área compartida más exagerado que jamás hayas visto? Bienvenido a dejar un mensaje para compartir con nosotros.
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