¿Cuál es el proceso de transacción de viviendas de segunda mano en Qingdao en 2015?
Paso uno: Selecciona una casa
Hay muchos canales para elegir casas de segunda mano. Uno es acudir a una agencia inmobiliaria habitual para buscar información sobre la casa. El segundo es a través de presentaciones de familiares, amigos, conocidos y compañeros. El tercero es consultar la información publicada en páginas web o periódicos inmobiliarios, como Soufun.com, etc. Además, también puede buscar vivienda en el lugar, por ejemplo, qué casa comunitaria le gusta, puede acudir al departamento de propiedad comunitaria o a los residentes para preguntar y, por lo general, podrá obtener mucha información.
Paso dos: Revisión de derechos de propiedad
En el caso de casas de segunda mano, lo más importante antes de comprar es entender "claramente" el origen de la casa.
En primer lugar, es necesario comprobar si la propiedad de la vivienda de segunda mano es verdadera, completa y fiable, y revisar los documentos pertinentes de las "dos cédulas" de las casas sin las dos cédulas. No se permite comprar ni vender. Algunos propietarios indican que "el certificado de propiedad está en trámite" cuando venden sus casas. Los expertos sugieren que una casa así no debería comprarse aunque sea barata. Si no se puede obtener el certificado, la pérdida será enorme. Por precaución, los compradores de viviendas pueden investigar y verificar la autenticidad e identidad de los certificados pertinentes y su contenido registrado con la autoridad de registro de bienes raíces. Averigüe si existen disputas sobre los derechos de propiedad de la casa que desea comercializar.
En segundo lugar, a la hora de elegir una casa, también hay que entender si los derechos de propiedad de la casa son propiedad conjunta de otros. Según la normativa, si una vivienda de segunda mano es propiedad de dos o más entidades, se deberá revisar (presentar) prueba escrita del consentimiento del propietario a la transmisión.
En tercer lugar, antes de comprar una casa de segunda mano, el comprador debe comprobar si existen otros derechos de acreedor o disputas sobre deudas sobre la casa. ¿Se ha apoderado de él algún organismo administrativo como el Tribunal Popular, la Fiscalía Popular, la Oficina de Seguridad Pública, la Oficina de Seguridad Nacional, etc.?
En cuarto lugar, las casas de segunda mano deben ser examinadas para ver si son elegibles para crédito. Si hay hipoteca, se debe obtener prueba escrita de que el vendedor ha notificado al acreedor hipotecario, o prueba de que el acreedor hipotecario u otro titular de derechos ha dado su consentimiento por escrito a la transferencia.
En quinto lugar, depende de si la vivienda de segunda mano adquirida es una vivienda que se puede vender, porque cuando se vende vivienda pública durante la "reforma de vivienda", algunas unidades aún conservan el derecho de prioridad. para adquirirlo. Además, también depende de si el área de construcción de la casa de segunda mano comprada es exacta, porque en ocasiones el área real de la casa vendida no coincide con el área indicada en el certificado de propiedad. la casa en venta estipulada en el contrato debe indicarse en el certificado de propiedad de la propiedad; verificar si el propietario y el vendedor en el certificado de propiedad de la casa son la misma persona; Se debe examinar la calidad, ubicación, medio ambiente, precio, estructura, distribución y condiciones de iluminación de la casa, así como la administración de la propiedad y otras cuestiones relacionadas. Paso 3: Negociar el precio entre las dos partes Si el comprador de la vivienda ha seleccionado una casa mediante los procedimientos anteriores, el siguiente paso es negociar el precio entre las dos partes para ver cuánto vale la casa. Sin embargo, a muchos compradores de viviendas les resulta difícil hablar entre sí y llegar a un precio acordado.
Los expertos apuntan que estimar el precio de una casa de segunda mano es una tarea muy complicada. Para la gente común, lo primero que deben hacer es comprender cuidadosamente los problemas de calidad de la vivienda que pueden afectar los precios de la vivienda. Dado que la casa de segunda mano ha estado habitada durante un período de tiempo, los compradores deben verificar cuidadosamente los siguientes aspectos: Primero, si la estructura interna y externa de la casa ha sido modificada, porque algunas modificaciones no autorizadas afectarán la robustez e incluso la vida útil de la casa. En segundo lugar, observe si la distribución de la casa es razonable. Por ejemplo, ¿la casa está orientada al sol o tiene un "cuarto oscuro"? ¿Hay algún problema obvio como filtración de agua o grietas en la habitación? En tercer lugar, evalúe las instalaciones de apoyo de la casa. Si la tubería de gas está abierta y si el voltaje y la presión del agua están calificados. Si la casa no tiene los problemas de calidad anteriores, los compradores pueden consultar los precios de las viviendas de segunda mano de los alrededores para tener una idea básica del precio. Además de los métodos de valoración mencionados anteriormente, las casas de segunda mano también deben ser tasadas por una agencia de tasación especializada cuando se comercializan. Si la transacción se realiza sin intermediario, ambas partes deben acudir a una empresa de tasación designada para su tasación. La tasación se utiliza principalmente para determinar el precio de la casa, lo que facilita a ambas partes realizar transacciones y solicitar préstamos para comprar. una casa. Sin embargo, los procedimientos para las transacciones de viviendas de segunda mano son relativamente complicados y se puede confiar a una agencia profesional para que actúe como agente.
Paso 4: Firma el contrato.
Es necesario recordar que al firmar un contrato de compra de vivienda, ambas partes deben utilizar el contrato estándar: el "Contrato Municipal de Compra y Venta de Vivienda Existente", que es supervisado por la Oficina de Administración de Bienes Raíces Municipal y Está firmado por la Oficina Distrital de Administración de Bienes Raíces y la Bolsa Municipal de Transacciones Inmobiliarias. Disponible en los centros de reposición. Al firmar un contrato, debe completar la ubicación de la casa, el número del certificado de propiedad de la casa, el número del certificado de derecho de uso de la tierra, el precio acordado de la casa, el método de pago específico, etc.
Los expertos recuerdan que al firmar un contrato se debe prestar atención a los siguientes puntos: aclarar los derechos y obligaciones de ambas partes y los compromisos del propietario Al firmar un contrato se deben marcar las responsabilidades y obligaciones de cada parte y los compromisos del propietario con el cliente. en el contrato o acuerdo, por lo que es útil para evitar la aparición de disputas. Incluso si ocurre una disputa, estará bien documentada y clara la responsabilidad por incumplimiento del contrato. El tratamiento de los retrasos en la entrega, la cancelación del contrato y otros incumplimientos del contrato debe indicarse claramente en el contrato o acuerdo.
Paso 5: Transferencia de "Dos Certificados".
Al firmar un contrato, el comprador debe pagar un depósito y luego el comprador y el propietario acuden a la oficina de bienes raíces del distrito de la unidad que emitió el certificado de vivienda para gestionar la transferencia. Generalmente se paga el anticipo. Ambas partes deben preparar los siguientes materiales para la transferencia: Formulario de solicitud de registro de propiedad de transacciones inmobiliarias de Wuhan, dos copias del "Contrato de compra y venta de viviendas existentes de Wuhan", un "Informe de evaluación", dos planos de puesta en servicio, el "Certificado de propiedad de viviendas" original " y los "Terrenos de Propiedad del Estado" Un juego de copias del "Certificado de Uso", cédulas de identidad del comprador y del vendedor, registro de domicilio, original y copia del certificado de matrimonio. Después de obtener el "Certificado de propiedad de la vivienda", el comprador de la vivienda debe acudir al departamento de tierras para solicitar el certificado de propiedad. También diríjase a la Oficina de Administración de Tierras del Distrito para solicitar la siguiente información: el "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal" original a nombre del propietario original; una copia de las tarjetas de identificación de ambas partes de la transacción; "Certificado de propiedad de la vivienda" recién emitido por el comprador de la vivienda; "Casa común de la ciudad de Wuhan" Una copia original del formulario de solicitud de registro de la propiedad; También se ha tramitado el “Certificado de Uso de Suelo de Propiedad del Estado”. Los procedimientos de transferencia son relativamente engorrosos, pero la gente común y corriente puede confiar la transferencia de bienes inmuebles a una empresa intermediaria profesional debido a la falta de conocimiento y experiencia en transacciones inmobiliarias y a la falta de comprensión de los procedimientos de los departamentos pertinentes.
Paso 6: Solicita un préstamo.
Hoy en día, los precios de las viviendas de segunda mano son cada vez más altos y muchos compradores de viviendas necesitan obtener préstamos para hacer realidad sus sueños de vivienda. En la actualidad, todos los bancos realizan negocios de préstamos para viviendas de segunda mano. Los compradores de viviendas deben preparar algunos materiales al solicitar un préstamo: documento de identidad, registro del hogar, comprobante de ingresos económicos, "Certificado de propiedad de la vivienda" y "Certificado de uso de la tierra de propiedad estatal" para la casa que se comprará, y firmado como "Casa existente en Wuhan". Contrato de Compraventa”, emitido por la empresa tasadora “Informe de Evaluación”. Luego presente una solicitud de préstamo a la compañía de garantía. Después de la investigación y aprobación por parte de la compañía de garantía, el comprador de la vivienda debe firmar una serie de documentos como el "Contrato de préstamo", "Contrato de garantía", "Lista de propiedades en garantía", "Carta". del Poder" y "Formulario de Solicitud de Registro de Inscripción". Establezca la información requerida.
Paso 7: Solicita una hipoteca.
Los compradores de viviendas toman el "Contrato de préstamo", el "Contrato de compensación de terrenos", la "Lista de propiedades bloqueadas", el "Formulario de solicitud de registro de bloqueo" firmado al solicitar un préstamo y el "Certificado de propiedad de vivienda" recién procesado. , " "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal" e "Informe de evaluación de compensación", y diríjase a la Oficina de Administración de Bienes Raíces del Distrito para solicitar "Certificados de otros derechos". Después de que la compañía de garantía emitió el "Aviso de préstamo", el comprador y el vendedor acudieron al banco con sus respectivas tarjetas de identificación y el "Certificado de propiedad de la vivienda", el "Certificado de uso de terrenos de propiedad estatal" y las "Otras garantías" recién emitidos. Ambas partes utilizan sus propios documentos de identidad para abrir una cuenta y el banco transferirá el préstamo solicitado por el comprador de la vivienda a la cuenta del propietario. De ahora en adelante, la cuenta del comprador de la vivienda será la cuenta para los pagos mensuales.
(La respuesta anterior se publicó el 26 de junio de 2015; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)
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