¿Qué tasas e impuestos se requieren para la transferencia de casas de segunda mano en Urumqi después de marzo de 2013?

Significa que la casa ha sido registrada en el centro de comercialización de bienes raíces y vuelve a cotizar para su comercialización después de completar el registro inicial y el registro general. La vivienda de segunda mano es relativa a la vivienda comercial en manos de los promotores. Es un nombre común para el mercado secundario de transacciones de derechos de propiedad inmobiliaria, incluida la vivienda comercial, la vivienda pública de segunda mano (vivienda de reforma de vivienda) que está permitida. ser listados y comercializados, viviendas para aliviar la pobreza, viviendas demolidas, viviendas autoconstruidas y viviendas asequibles, habitaciones de precio limitado, etc. Las transacciones de viviendas de segunda mano son ahora un fenómeno muy activo en grandes ciudades como Beijing, Shanghai y Shenzhen, y sus perspectivas de desarrollo son bastante prometedoras.

2. Tarifa de intermediario

: según los documentos pertinentes de la Oficina de Precios, si el monto de la transacción inmobiliaria [1] es inferior a 100.000 yuanes (incluidos 100.000 yuanes), se cobrará al 2% si la cantidad es entre 100.000 yuanes y 1 millón de yuanes (incluido 1 millón de yuanes), se cobrará al 1%; si es más de 1 millón de yuanes, se cobrará al 0,5%; La tarifa de servicio cobrada por la agencia intermediaria se calculará con base en el monto de cada transacción y no se calculará sobre la base de compra y venta por separado para ambas partes. Por ejemplo, si el monto de la transacción de una propiedad es 500.000 yuanes, la tarifa de intermediario se calcula de la siguiente manera: tarifa de intermediario = 100.000 yuanes × 2% + 400.000 yuanes × 1% = 2.000 yuanes + 4.000 yuanes = 6.000 yuanes, es decir, el monto total requerido por el comprador y el vendedor Pagar una comisión de intermediario de 6.000 yuanes a la agencia inmobiliaria. Para otro ejemplo, para una propiedad con un volumen de transacciones de 1,25 millones de yuanes, la fórmula de cálculo de la tarifa de agencia es: tarifa de agencia = 100.000 yuanes × 2% + 900.000 yuanes × 1% + 250.000 yuanes × 0,5% = 2.000 yuanes + 9.000 yuanes + 1250 yuanes = 12250 yuanes, es decir, la comisión de intermediación que el comprador y el vendedor deben pagar al agente inmobiliario es 12250 yuanes. [1] Impuestos sobre transacciones 1. Impuesto comercial (la tasa impositiva es del 5,65% pagada por el vendedor. Según el Nuevo Acuerdo de Bienes Raíces de 2010, el impuesto comercial se aplica en su totalidad a las residencias no ordinarias transferidas, vendidas y compradas con menos de 5). hace años, y el impuesto comercial se aplica a las residencias no ordinarias transferidas, vendidas y compradas hace más de 5 años. El impuesto comercial se aplica a la diferencia entre las dos transacciones para edificios residenciales o edificios residenciales ordinarios que han sido transferidos, vendidos y comprados. hace menos de 5 años. El impuesto comercial está exento para los edificios residenciales ordinarios que hayan sido transferidos, vendidos y comprados durante más de 5 años. Las residencias regulares compradas hace más de 5 años están exentas del impuesto sobre las ventas. Hay dos puntos aquí: ① El tiempo de compra de la propiedad es de más de 5 años. Primero, mire el certificado de propiedad de la propiedad, en segundo lugar, mire la factura del impuesto sobre la escritura y, en tercer lugar, mire las facturas (para casas de reforma de vivienda, mire). las facturas especiales para la venta de viviendas de propiedad estatal). Estos tres bonos se calculan según el momento más temprano. En términos generales, la factura es anterior a la factura del impuesto sobre la escritura y la factura del impuesto sobre la escritura es anterior al certificado de propiedad. El momento más temprano para la reforma de la vivienda es la factura del depósito recibido para la reforma de la vivienda. En términos generales, la factura es anterior a la factura del impuesto sobre la escritura y la factura del impuesto sobre la escritura es anterior al certificado de propiedad. El momento más temprano en la reforma de la vivienda es el momento en que se recibe el depósito de la reforma de la vivienda. Otro tipo: si la propiedad vendida no es residencial, como una tienda, un edificio de oficinas o una fábrica, se debe cobrar el impuesto comercial completo independientemente de si tiene más de 5 años. [2] 2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: (La tasa impositiva es del 1% del monto total de la transacción o del 20% de la diferencia entre las dos transacciones, pagado por el vendedor) La condición es que las personas físicas que vendan no solo viviendas como La unidad familiar debe pagar el impuesto sobre la renta de transferencia de vivienda personal. Aquí hay dos condiciones: 1. La única residencia de la familia; 2. El tiempo de compra es superior a 5 años. Si se cumplen ambas condiciones, el impuesto sobre la renta personal está exento; si no se cumple alguna de las condiciones, se debe pagar el impuesto sobre la renta personal. Nota: Si es la única casa de la familia, pero el tiempo de compra es inferior a 5 años, debe pagarse en forma de depósito de impuestos. Si puede recomprar la casa y obtener los derechos de propiedad dentro de un año, El depósito de impuestos se puede reembolsar total o parcialmente. El monto del reembolso específico se basa en dos. Se reembolsará el 1% del precio de transacción más bajo de la propiedad. Nota: La Oficina de Impuestos Local examinará si existen otras propiedades a nombre del vendedor y su cónyuge como residencia única de la familia, incluidas propiedades que no hayan sido transferidas pero que hayan sido registradas ante la autoridad de vivienda (excluidas las propiedades no residenciales). . Nota: Si la propiedad vendida no es residencial, se pagará el impuesto sobre la renta personal en ambos casos. Cuando la oficina de impuestos local paga la diferencia en el impuesto comercial durante el proceso de recaudación de impuestos, el impuesto sobre la renta personal también debe recaudarse al 20% de la diferencia. 3. Impuesto de timbre: (la tasa impositiva es del 1%, la mitad para el comprador y el vendedor), pero el estado lo ha exento temporalmente desde 2009 hasta la actualidad. 4. Impuesto sobre la escritura: (tasa impositiva base 3%, tasa impositiva preferencial 1,5% y 1% pagado por el comprador) Método de cobro: se aplica de acuerdo con la tasa impositiva base 3% del monto total de la transacción si el comprador compra una residencia ordinaria. con un área de menos de 90 metros cuadrados por primera vez, el impuesto se cobrará por El comprador paga el 1% del monto total de la transacción si el comprador compra una residencia ordinaria con un área de más de 90; metros cuadrados (incluidos 90 metros cuadrados) por primera vez, el comprador paga el 1,5% del monto total de la transacción. Nota: Los descuentos están disponibles tanto para compradores de vivienda por primera vez como para residencias ordinarias.

El descuento del impuesto sobre la escritura se calcula de forma individual y cualquiera que pague el impuesto sobre la escritura por primera vez puede disfrutar del descuento. Si un comprador de vivienda compra bienes raíces residenciales o no residenciales no ordinarios, el pago es del 3% del monto total de la transacción. [3] 5. Tarifa de topografía y mapeo 1,36 yuanes/metro cuadrado. Monto total = 1,36 yuanes/metro cuadrado * área real de topografía y mapeo (después de la nueva política de reforma de vivienda en abril de 2008, el estándar para las tarifas de topografía y mapeo de viviendas: 200 yuanes para un área de menos de 75 metros cuadrados, 75 metros cuadrados) La tarifa para lo anterior es de 300 yuanes, la tarifa para el de menos de 144 metros cuadrados es de 400 yuanes y la tarifa para el de más de 144 metros cuadrados es de 400 yuanes. ) En general, las casas de reforma habitacional son casas comerciales que están topográficas y mapeadas de acuerdo con la normativa. Si el certificado de propiedad original no tiene el sello de topografía y mapeo de la Autoridad Municipal de Vivienda, también son casas comerciales que están topográficas y mapeadas en. de acuerdo con la normativa, aquellos que no cuentan con el sello de levantamiento y cartografía de la Dirección Municipal de Vivienda, también son topográficos y cartográficos de conformidad con la normativa. También es necesario inspeccionar y mapear el sello topográfico y cartográfico del certificado de título original. 6. El costo total de las transacciones de viviendas de segunda mano es de 6 yuanes/metro cuadrado para edificios residenciales*área real inspeccionada, 10 yuanes/metro cuadrado para propiedades no residenciales. 7. Tarifa de registro: (cargo estándar) 80 yuanes, **. ** tiene derecho a demostrar: 20 yuanes.

3. Materiales requeridos

: (1) La oficina de impuestos local requiere un juego de copias de las tarjetas de identificación y registros del hogar tanto del vendedor como de su esposa (si el vendedor y su esposa no está en el mismo registro familiar, también deben proporcionar una copia del certificado de matrimonio), una copia del documento de identidad del comprador, un contrato de compraventa firmado en línea y una copia del certificado de bienes raíces (si el cónyuge del vendedor tiene falleció, se requiere un certificado de defunción de la estación de policía) (2) Firma en línea por parte de la Autoridad de Vivienda Se incluyen un contrato de compra y venta, el certificado de propiedad original, dos nuevos planos topográficos, una copia del certificado de exención de impuestos o el certificado de pago de impuestos. requerido si la propiedad se va a convertir en una casa dirigida por la provincia, se requieren dos copias originales del formulario de confirmación de compra de vivienda pública y el Apéndice 1; Nota: Al transferir bienes después de la reforma de vivienda, ambos cónyuges deben estar presentes para firmar; si el cónyuge ha fallecido pero aún está en edad de trabajar, si es después de la reforma de vivienda, la escrituración de herencia debe realizarse antes de completar los trámites de transferencia; es anterior a reforma de vivienda, se debe presentar en comisaría Certificado de defunción original expedido. La reforma de vivienda provincial también requiere dos copias del "Formulario de confirmación de vivienda pública adquirida" y que la unidad y la oficina provincial de reforma de vivienda las sellen y confirmen. Al mismo tiempo, se debe presentar el proyecto de ley de reforma de vivienda original.

IV. Cálculo de impuestos

: Compradores de vivienda 1. Impuesto sobre escrituración: Precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 1,5% (la tasa impositiva para edificios comerciales o edificios más grandes) de 144 metros cuadrados es 3%) 2. Tarifa de servicio de transacción: área de construcción (metros cuadrados) × 3 yuanes 3. Impuesto de timbre de transacción: precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 0,05% 4. Tarifa de registro de transferencia de derechos de propiedad: 50 yuanes (10 yuanes por cada persona adicional), la unidad del comprador es 80 yuanes) yuanes, la unidad del comprador es 80 yuanes) el vendedor 1. Tarifa del servicio de transacción: área de construcción (metros cuadrados) × 3 yuanes 2. Impuesto de timbre de transacción: precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 0,05% 3. Tarifa de transferencia de terreno: precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 1% 4. Vivienda de ayuda a la pobreza: precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 1 % 5. Vivienda comercial: la tarifa de transferencia de terreno se basa en el precio base del terreno × 3% × terreno no pagado El área de construcción de la tarifa de transferencia 6. Tarifa de evaluación: precio de transacción/área total Precio de tasación (el que sea mayor) La compra el certificado tiene menos de cinco años)

5 notas

(1) Si los procedimientos de la casa están completos El certificado de bienes raíces es el único certificado para que el propietario disfrute de la propiedad de la casa certificado Una casa sin un certificado de bienes raíces Las transacciones conllevan un alto riesgo para los compradores de vivienda de no obtener la casa. El propietario puede tener un certificado de bienes raíces y puede hipotecarlo o revenderlo. Incluso si no hay un certificado de bienes raíces en el futuro, el propietario aún puede hipotecarlo o revenderlo. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria. (2) Si los derechos de propiedad de la casa son claros. Algunas casas tienen varios propietarios. Por ejemplo, si los herederos son hijos allí, hay un hijo familiar allí y hay parejas. **** Allí, el comprador debe comunicarse con todos los * *** persona que firma un contrato de compraventa de la casa. Si solo algunas personas **** disponen de la propiedad **** sin autorización, el contrato de venta firmado por el comprador sin el consentimiento de otras personas **** generalmente no es válido. (3) Si la casa de la transacción está alquilada. Algunas casas de segunda mano tienen gravámenes sobre los derechos de propiedad cuando se transfieren, es decir, todavía están alquiladas por otros. Si el comprador solo mira el certificado de propiedad y solo presta atención a los procedimientos de transferencia sin prestar atención a si existe una relación de arrendamiento, es muy probable que obtenga una propiedad que no se puede mudar ni utilizar a tiempo.

Esto se debe a que China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no rompe el contrato de arrendamiento", es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento que se ha establecido al principio. En la práctica, muchos compradores e intermediarios de viviendas han ignorado este punto, y también se han aprovechado de muchos vendedores de viviendas, lo que ha provocado muchas disputas. (4) ¿Está clara la situación del terreno? Al comprar y vender casas de segunda mano, el comprador debe prestar atención a la naturaleza del uso del terreno y ver si se asigna o transfiere. El terreno asignado generalmente es gratuito y puede ser transferido. El gobierno lo recupera de forma gratuita, mientras que el terreno transferido significa que el propietario ha pagado el precio del terreno. El comprador disfruta de derechos relativamente completos sobre la casa. También debe prestar atención al período de uso del terreno. La casa tiene solo 40 años y el propietario la ha usado durante más de diez años, el comprador también debería usar el terreno en la misma área. A juzgar por el precio de la vivienda comercial en 1970, esto es un poco antieconómico. (5) ¿La planificación municipal afecta la planificación municipal? Cuando algunos propietarios venden casas de segunda mano, es posible que se hayan dado cuenta de que la casa enfrentará la demolición en aproximadamente 5 a 10 años, o que se están construyendo edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal. Si tiene prisa por vender, como comprador de una vivienda es importante conocer todos los detalles a la hora de comprar. (6) La vivienda social es una vivienda de reforma legal y una vivienda económicamente asequible en sí misma es una vivienda de carácter social. Además, estas casas tienen determinadas propiedades de terreno y alcance de propiedad. regulaciones nacionales, los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de venta y las leyes nacionales al comprar. (7) Si la vivienda de la unidad infringe el precio de costo de la vivienda de la unidad general para empleados y el precio estándar de la vivienda para empleados. Ambos pertenecen a la naturaleza del terreno asignado, y se deben pagar tarifas de uso del terreno en el momento de la transferencia. Además, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales para las viviendas de precio estándar para empleados, y cuando los empleados transfieren las unidades, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estas cosas, puede infringir los derechos e intereses legítimos de la unidad. (8) Si los gastos de administración de la propiedad están atrasados ​​Cuando algunos propietarios transfieren sus casas, los gastos de administración de la propiedad, los gastos de electricidad y los tres gastos de gas (gas natural, calefacción, gas) están atrasados ​​durante mucho tiempo y son una cantidad considerable. Se han adeudado honorarios. El comprador no lo sabía. Si esta casa se compra en circunstancias especiales, todos los costos correrán a cargo del comprador. (9) Si la empresa intermediaria viola las reglas. Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, en préstamos para vivienda de segunda mano, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas, es decir, los compradores de viviendas pueden obtenerlos. préstamos de los bancos después de pagar el precio total de compra. Los compradores de viviendas creen que se están aprovechando, pero no saben que si el banco se entera, es posible que tengan que asumir todas las responsabilidades. (10) Si el contrato estipula si el contrato de venta de una casa de segunda mano no es tan completo como el contrato de venta de una casa comercial, pero también deben estipularse claramente algunos detalles, tales como: objeto del contrato, derechos de garantía, precio de la vivienda, método de transacción, La responsabilidad por incumplimiento de contrato y el método de resolución de disputas, la fecha de firma, etc. deben considerarse de manera integral. [4]

6 Impuestos y tasas sobre la venta de viviendas de segunda mano

: existen muchas regulaciones y complejidades, y el monto acumulado de diversos impuestos y tasas también es relativamente grande. Es necesario estimar la carga tributaria. Según las regulaciones nacionales, los compradores de viviendas deben pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre, y los vendedores de viviendas deben pagar el impuesto comercial, el impuesto de construcción urbana, el recargo por educación y el impuesto sobre la renta personal bajo ciertas condiciones. Dependiendo de la naturaleza de la compra y venta de la casa y de la situación real en cada lugar, también se pueden incurrir en impuestos como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre bienes raíces, los honorarios de gestión y los honorarios de gestión de transacciones. Además, factores como la naturaleza de la casa, el tamaño de la casa, el propósito de la casa, la duración del registro de la propiedad, etc. también provocarán cambios en la tasa del impuesto sobre la escritura. Los compradores y vendedores pueden obtener información sobre los elementos impositivos y las tasas impositivas de profesionales o departamentos relevantes según la situación real de la casa que se va a comercializar. Puntos legales

1. Para la seguridad de la transacción, el comprador debe prestar atención a: un propósito y ocho deberes.

Uno de los propósitos es que todas las transacciones deben basarse en el tema y en si los derechos y derechos e intereses legales del inmueble pueden transferirse a la persona acordada. Los ocho deberes se refieren al 1. Al celebrar un contrato de compraventa de un inmueble, especialmente al pagar la fianza, se debe dejar claro que los derechos sobre el inmueble que se desea adquirir han sido hipotecados, sellados, congelados, etc.

(Puede gastar 30 yuanes para ir a la ubicación del centro de comercio de viviendas y consultar sobre la información requerida para solicitar el certificado de bienes raíces 2. Al pagar el pago de la casa (o pagar la mayor parte del pago de la casa), debe hacerlo); haber completado la solicitud de transacción y obtenido el certificado de aceptación emitido por el centro de comercio de bienes raíces; 3. Se debe retener una cierta cantidad del pago de la casa, y el pago solo se puede realizar después de que la casa poseída haya sido inspeccionada y cumpla con el contrato; 4. Al firmar el contrato de venta, se debe exigir a la otra parte que transfiera los fondos de mantenimiento de la propiedad al nombre de la cuenta, agua, electricidad, carbón, teléfono y otros nombres de cuenta se pueden transferir al mismo tiempo bajo ciertas condiciones; El vendedor utiliza el pago inicial para la compra de una casa para pagar el préstamo bancario, debe entenderse que, dado que el vendedor ha devuelto el préstamo, el banco ha liberado la hipoteca sobre la transacción inmobiliaria. Por lo tanto, el plazo para que el banco libere la hipoteca debe ser entre el recibo de aceptación de la transacción emitido por el centro de comercialización de bienes raíces (cuanto más corto sea el plazo, mejor, porque si el vendedor está involucrado en un litigio, el plazo será sellado inmediatamente por el tribunal); 6. La transferencia del inmueble debe comprenderse plenamente si hay alquiler 7. Antes de pagar el depósito y celebrar el contrato de compraventa de la casa, debe quedar claro si el inmueble es propiedad de todos los derechos inmobiliarios; titulares; 8. Al firmar el contrato de compraventa, se deberá acordar que el vendedor colocará el registro del hogar a nombre del hogar. Se debe acordar que el vendedor trasladará todos los registros del hogar fuera del lugar donde está ubicada la casa, y que el vendedor puede ir a la comisaría de policía donde está ubicada la casa para investigar la situación del registro del hogar junto con el vendedor antes de firmar. el contrato. Si quedan problemas del pasado, esto debe quedar claramente acordado en el contrato.

1. Para realizar transacciones seguras, los vendedores deben prestar atención a: un propósito y tres puntos.

Uno de los objetivos es que todas las transacciones deben estar encaminadas a conseguir el precio total de venta de la vivienda. Los tres deberes se refieren a 1. En principio, no se debe solicitar una transacción sin recibir la mayor parte del pago de la casa. Por ejemplo, una casa que ha sido comercializada no se puede entregar antes de que el comprador haya pagado, si no se ha realizado el pago. dentro de los siete días, se tomarán medidas correctivas, incluido el litigio; 2. Una vez entregada la casa y todas las llaves, se cobrará el pago completo 3. Si el comprador utiliza el método de hipoteca acordado en el contrato de compraventa firmado; con el vendedor y si la hipoteca se utiliza como pago por la casa del vendedor, el banco prestamista debe emitir una carta de garantía al vendedor antes de solicitar la transacción, o el comprador, el vendedor y el banco acuerdan que el monto del préstamo debe ser pagado directamente al vendedor por el banco.

7 Proceso de transacción

Todo el proceso de transacciones de casas de segunda mano se divide aproximadamente en las siguientes etapas: (1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información y el comprador comprende el estado general y los derechos de propiedad de la casa, y exigen que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el documento de identidad y otros documentos. (2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse, el comprador puede pagar un depósito (el depósito no es un procedimiento requerido para la venta de casas comerciales) y el comprador y el vendedor firman un contrato de venta de la casa. (o contrato de compraventa de vivienda). Mediante negociación, el comprador y el vendedor acuerdan la ubicación de la casa, el estado de los derechos de propiedad y el precio de la transacción, el tiempo de entrega de la casa, el método de entrega de la casa, la propiedad de la propiedad, etc. El contrato de venta de la casa firmado por ambas partes está al menos por triplicado. (3) El comprador y el vendedor deben presentar la misma solicitud al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias para su revisión. Después de que el comprador y el vendedor acudan al departamento de administración de bienes raíces para completar los procedimientos de solicitud, el departamento de administración verificará los documentos relevantes, revisará el estado de los derechos de propiedad y permitirá los procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización. sin derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales y otros derechos de propiedad ****, algunas personas no han obtenido por escrito Si se rechaza la solicitud, se prohibirá la cotización y el comercio. (4) Escritura de constitución. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias solicitará y revisará la propiedad paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y los objetos de compra de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida de antemano por el departamento de transacciones, y ambas partes la transacción deberá completar los procedimientos de firma del contrato. Beijing canceló el aspecto transaccional de los contratos de venta de bienes raíces, comúnmente conocidos como "contratos blancos". (5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es relativamente compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición de los impuestos y tasas sobre viviendas comerciales, como viviendas reformadas, viviendas de reasentamiento peligrosamente renovadas y viviendas asequibles, es diferente. (6) Realizar los trámites para la transferencia de derechos de propiedad. Una vez que las partes de la transacción completen el registro del cambio de derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, entregarán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador irá al departamento emisor para solicitar un nuevo certificado de propiedad. el aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda. (7) Solicitar un préstamo. Después de que el comprador firma un contrato de venta de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor primero realizan los procedimientos del préstamo con el banco prestamista. El banco revisará el crédito del comprador y evaluará la casa que se va a comercializar. Ambas partes determinan el monto del préstamo del comprador y luego aprueban el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de derechos de propiedad, el comprador obtiene el certificado de propiedad y el banco emitirá un préstamo único.

(8) Una vez ejecutado en su totalidad el contrato de compraventa de una casa de segunda mano entre las dos partes, el comprador recibirá el certificado de propiedad de la casa, pagará el precio total de la casa y el vendedor entregará la casa y liquidará todos los honorarios de la propiedad.

Ocho riesgos en las transacciones

Cómo evitar los riesgos en las transacciones de casas de segunda mano 1. Al firmar un contrato de compra de una casa con un propietario de segunda mano, el comprador debe considerar de antemano los posibles riesgos ocultos. peligros causados ​​por factores como el aumento de los precios de la vivienda y acordar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, y gestionar los procedimientos de transferencia lo antes posible si es posible evitar los arrepentimientos de la otra parte. 2. Los compradores de viviendas deben comprender completamente los diversos procedimientos necesarios para la venta de viviendas antes de comprarlas, y es mejor consultar a una persona jurídica profesional. Lo mejor es elegir profesionales que le brinden asesoramiento legal y luego firmar el contrato cuidadosamente. 3. Al firmar un contrato de compra de vivienda, el comprador debe pedir a la otra parte que aporte prueba del derecho a disponer de la casa después de la venta o prueba de que alguien, como la pareja, acepta la enajenación. 4. Los compradores y vendedores de viviendas de segunda mano deberán elegir una agencia intermediaria formal al realizar las transacciones y acordar por escrito el contenido acordado por ambas partes. 5. Para comprender el verdadero estado de la casa que se va a comprar, los compradores deben consultar con los vecinos y los desarrolladores antes de comprar la casa. Lo mejor es ir a ver la casa en el lugar y llegar a un acuerdo por escrito sobre cómo asumir la responsabilidad. problemas de calidad. 6. La ley estipula claramente que las casas residenciales rurales no pueden comercializarse. Se recomienda a los residentes urbanos que no compren dichas casas. Las transacciones de dichas casas no están protegidas por la ley.

9 Cinco niveles

Cinco niveles de precios para transacciones de casas de segunda mano El vínculo más crítico en la compra y venta de casas de segunda mano es la evaluación del precio de la vivienda para propietarios sin experiencia. , el precio debe fijarse alto, si el precio es demasiado bajo, será difícil encontrar un comprador, y si el precio es demasiado bajo, sufrirá pérdidas financieras. Sugerencia: confiar la casa a una empresa intermediaria creíble y luego realizar una evaluación justa de la casa del cliente mediante métodos de comparación de mercado, métodos de ingresos, métodos de costos, etc. El método de comparación de mercado más común requiere que la casa del cliente sea tasada mediante el método de comparación de mercado. El método de comparación de mercado más común requiere que los tasadores tengan amplia experiencia en transacciones, estén familiarizados con los precios del mercado y sean capaces de realizar una evaluación más precisa del precio de la vivienda en función de factores como la ubicación, la orientación, el nivel de decoración y la antigüedad de la vivienda. casa. Cuando ambas partes de una transacción de vivienda de segunda mano firman un contrato, a menudo surgen disputas porque el contrato no está lo suficientemente estandarizado. La firma de un contrato a menudo requiere atención a muchos detalles, como detalles de las instalaciones de alojamiento, métodos de pago, tiempo de entrega específico, pago de impuestos, etc. Se recomienda que si confía a una empresa intermediaria formal para llegar finalmente a una transacción de compra y venta, la empresa intermediaria proporcionará un texto de contrato de venta estandarizado y detallado, lo que reducirá muchos problemas tanto para el comprador como para el vendedor y evitará disputas. causados ​​por contratos irregulares. Posteriormente, el vendedor debe liquidar todos los gastos de propiedad y facturas de calefacción para prepararse para el siguiente paso de transferencia de propiedad. La transferencia de una casa es la parte del proceso de compra y venta que requiere más tiempo y trabajo. Implica una serie de políticas y regulaciones, y los procedimientos son engorrosos. Debido a la falta de conocimiento sobre las transacciones inmobiliarias, la falta de experiencia relevante y la falta de comprensión de los procedimientos de los departamentos pertinentes, los compradores de viviendas a menudo no logran completar la transacción de manera satisfactoria, consumiendo mucha mano de obra y recursos financieros. Sugerencia: Algunos intermediarios formales pueden manejar las transferencias en su nombre, y el personal de su departamento de certificación comprende las políticas, regulaciones y procedimientos relevantes y tiene una amplia experiencia. Por lo tanto, confiar la transferencia de bienes raíces a una agencia intermediaria profesional ahorra tiempo, esfuerzo y preocupaciones, y es la primera opción para la mayoría de los consumidores. El pago de la vivienda es uno de los aspectos más preocupantes para los clientes, que van desde cientos de miles hasta cientos de miles. Una vez que surgen los problemas, los compradores de viviendas sufrirán enormes pérdidas. En la venta de una vivienda, existen riesgos reales asociados con el cierre. El comprador está preocupado por entregar el dinero al vendedor y algo sale mal durante la transferencia de la propiedad y no puede obtener el certificado de propiedad. Al vendedor le preocupa que el certificado de propiedad esté a nombre del comprador y este deba dinero; la casa. Sugerencia: En respuesta a la situación anterior, algunas grandes empresas intermediarias formales han lanzado el servicio de "seguro intermediario". El comprador entrega la propiedad a la empresa intermediaria para su custodia y el vendedor entrega el certificado de título original a la empresa intermediaria para su custodia. El intermediario se encarga de la transferencia de los derechos de propiedad de ambas partes y obtiene la nueva propiedad. Después de emitir el certificado de propiedad, el intermediario entregará el pago de la casa al vendedor y entregará el nuevo certificado al comprador, asegurando así la propiedad. intereses de ambas partes. Esto garantiza los intereses de ambas partes. La inspección de la vivienda es el paso final en la transacción de venta. Si se completa con éxito, el cliente puede mudarse inmediatamente y el propietario original ya no es responsable de la propiedad. Sugerencia: Durante la inspección de la vivienda, la agencia proporcionará un "Formulario de inspección de la vivienda" para que el comprador y el vendedor lo completen y confirmen. El contenido de la inspección de la vivienda incluye principalmente: si la propiedad cumple con el contrato; si se han vaciado los muebles de la casa en venta; si se han entregado las llaves; si se han entregado los servicios de agua, electricidad, gas, teléfono, televisión por cable y; Se han liquidado otros cargos diversos.

Diez consejos para las transacciones de vivienda de segunda mano

1. Elegir un intermediario de marca es más confiable Aunque con el creciente desarrollo del mercado de vivienda de segunda mano, las transacciones de intermediación se están estandarizando. Paso a paso, pero en realidad varias disputas sobre transacciones aún dejan a compradores y vendedores insatisfechos.

Según un experto del sector, cuando muchas personas deciden comprar una casa, generalmente eligen como primera opción a las grandes empresas. Por un lado, las operaciones están relativamente estandarizadas y, por otro, la oferta de viviendas es relativamente abundante.

Consejo de experto: Lo mejor para el vendedor es confiar la casa a algunas empresas intermediarias más grandes. Además de asegurarse un gran número de clientes, lo más importante es garantizar la seguridad de la transacción y evitarla. preocupaciones. Los clientes que opten por el método de agencia exclusiva no deben confiar la misma casa a otra empresa intermediaria, mientras que según el método general, la misma casa puede confiarse a varias empresas intermediarias para su venta al mismo tiempo.

Se dice que a las grandes empresas generalmente les gusta firmar contratos de agencia exclusiva con los clientes, mientras que a los pequeños intermediarios les gusta firmar contratos generales. Ambos métodos tienen sus ventajas y desventajas: en general, el contrato de agencia exclusiva es más seguro; el contrato general tiene más clientes y facilita el cierre anticipado, pero puede haber ciertos riesgos en el proceso de transacción.

3. El período de validez de la agencia debe ser corto y no largo. ¿Qué debo hacer si firmo un contrato de agencia en exclusiva pero la casa no se ha vendido? Al firmar un contrato, se debe acordar un período de validez. Si una transacción no puede concluirse dentro del período de validez, el contrato puede rescindirse automáticamente. ¿Cuánto dura el período de validez?

Los expertos creen que el período de validez de un intermediario debe ser corto y no largo, generalmente un mes es lo adecuado. Esto se debe a que si la casa no se vende dentro de un mes, pero aún así está satisfecho con el servicio de la agencia, aún puede optar por renovar el contrato y, en general, la agencia estará feliz de hacerlo.

4. "Saltarse" al intermediario es arriesgado. Hay algunos vendedores de casas "inteligentes" que, después de reunirse con los compradores a través de un intermediario, "se saltan" al intermediario y realizan transacciones directamente con los compradores de la casa para ahorrarse una tarifa de intermediario. Los expertos creen que, por un lado, esto viola la integridad de los clientes del vendedor, por otro lado, también aumenta los riesgos de las transacciones y, en ocasiones, reduce la eficiencia de las transacciones.

El proceso de transacción de viviendas de segunda mano es engorroso y requiere de muchos certificados y trámites. Una vez que se omita al intermediario, los compradores y vendedores tendrán que manejar estos asuntos ellos mismos, lo que consumirá mucha energía y tiempo y reducirá la eficiencia de las transacciones.

5. No se puede firmar el "precio que obtienes". Según algunas empresas intermediarias, muchos clientes piden a la empresa que utilice sólo un "precio que obtienes" cuando les confían la venta de sus casas debido a los detalles del mismo. El dinero del contrato es demasiado problemático, es decir, ¿cuánto dinero obtendrás directamente? Firma cuánto. En este sentido, es bastante difícil para la empresa intermediaria, porque es una operación ilegal de la empresa intermediaria firmar únicamente un "precio de recibo" con el cliente.

En el proceso de transacción de una casa de segunda mano, además de la casa en sí, también existen tarifas como impuestos de escrituración, tarifas de transacción y tarifas de intermediación. Si solo firma un "precio recibido", dejará mucho espacio para que opere el intermediario. Encontrarse con intermediarios sin escrúpulos equivale a crear un semillero de "operaciones de caja negra". Al final, son los compradores y vendedores de la transacción los que sufren. Por ello, los expertos sugieren que durante el proceso de firma se deben indicar claramente todos los pagos y nunca firmar por un "precio de recibo".

6. Cotice con calma los precios de la vivienda. En los últimos tiempos, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Shanghai ha disminuido. Una de las principales razones es que los precios de las casas de segunda mano han seguido aumentando. En los últimos seis meses, lo que ha llevado a algunos propietarios a tener expectativas demasiado altas sobre los bienes raíces, hubo una situación de aumento ciego de los precios y cayó en el dilema de la dificultad para cerrar transacciones inmobiliarias.

Los expertos sugieren que los propietarios deben estimar el precio de la propiedad con calma y objetividad al pujar. Si no está seguro, puede acudir a varios intermediarios para consultar y luego obtener un presupuesto completo.

7. Tenga cuidado al entregar las llaves Cuando muchos propietarios de casas de segunda mano firman un contrato con una empresa intermediaria, para evitar la molestia de ver la casa repetidamente, entregarán sus llaves a. la empresa intermediaria. Los expertos advierten de que en las transacciones de vivienda de segunda mano hay que tener precaución a la hora de entregar las llaves.

Muchas empresas intermediarias tampoco recomiendan la práctica de entregar las llaves a los propietarios. Aunque la entrega de llaves facilita a la agencia la inspección de la propiedad, en caso de robo u otros accidentes, la cuestión de quién será el responsable es muy problemática. Por lo tanto, muchos grandes intermediarios también desconfían de la llave en mano.

8. No entregue la casa por adelantado fácilmente. Durante el proceso de transacción, algunos compradores presentarán varias razones para solicitar mudarse antes de completar los procedimientos de transferencia. Los expertos recuerdan que incluso si se firma un contrato de compra de vivienda, el propietario debe considerar el requisito de entrega anticipada antes de completar los trámites de transferencia.

Aunque el tiempo de transferencia de la propiedad se acorta considerablemente, todavía demora unos 15 días, durante los cuales pueden surgir algunas disputas. Si ocurre una disputa, las leyes actuales priorizan "proteger los derechos de los residentes actuales" y pueden causar pérdidas innecesarias a los propietarios.

9. Los detalles del contrato deben escribirse claramente. Algunos agentes informaron que a veces todavía surgen disputas entre compradores y vendedores después de que se completa la transacción y el propietario se muda.

Estas disputas se centran principalmente en algunos detalles, como fondos de mantenimiento, facturas de televisión por cable, facturas de teléfono, etc.

Debido a la falta de experiencia en transacciones de vivienda, los compradores y vendedores suelen prestar más atención a los grandes gastos, como los honorarios de agencia, durante la transacción, pero no prestan mucha atención a algunos detalles. Si estos detalles se acuerdan previamente antes de firmar el contrato, estas "secuelas" no se producirán. Las casas autovendidas están bien informadas. Todavía hay algunos propietarios en el mercado que no realizan transacciones de casas de segunda mano a través de intermediarios, sino que encuentran compradores a través de la presentación de amigos y familiares. Ante este fenómeno de vender casa de segunda mano por uno mismo, los expertos recuerdan: Se debe estudiar detenidamente una serie de conocimientos relacionados con las transacciones de casas de segunda mano, como políticas, trámites, trámites, etc., de lo contrario será difícil completar con éxito todo el proceso de transacción. Si no está familiarizado con él, al menos busque un amigo experto que lo acompañe. [9] Recordatorio sobre detalles de la compra de una casa

Siete detalles a tener en cuenta al comprar una casa de segunda mano

1 Infórmate de los derechos de propiedad antes de comprar. Antes de comprar una casa, debe conocer los derechos de propiedad de la casa, ya sea una propiedad con derechos de propiedad, una propiedad con derechos de propiedad o una propiedad sin derechos de propiedad. Si los derechos de propiedad de la casa no están claros o hay disputas sobre los derechos de propiedad, será difícil comprar una casa. 2. Una casa con derechos de propiedad claros no perderá dinero. Existen varias restricciones durante el proceso de transacción para casas con derechos únicamente de uso. Al comprar una casa, debe prestar atención a si el certificado de propiedad refleja la propiedad total o sólo el derecho de uso. 3. Descubra la antigüedad de la casa. Algunos propietarios están ansiosos por vender su casa y pueden ocultar deliberadamente el tiempo de finalización de la casa. Al ver la casa, debe prestar atención a los datos en la página de mapeo del certificado de bienes raíces para comprender la edad aproximada de la casa. 4. Es necesario aclarar la superficie de construcción y la superficie utilizable. Distinguir si el área de construcción y el área útil de la casa coinciden con el certificado de propiedad de la casa y si existe alguna construcción privada para evitar reducir el área de la casa comprada. 5. Comprender en detalle la gestión de la propiedad, equipos de seguridad, entorno comunitario, suministro de agua y electricidad, etc. Estos factores pueden estar directamente relacionados con la calidad de vida futura. 6. Inspeccionar exhaustivamente el entorno circundante de la casa. Centrarse en comprender el ruido, los olores, la contaminación del agua, la basura, el saneamiento y la limpieza de la comunidad, etc. 7. Cuidado con los intermediarios negros. A la hora de comprar una casa de segunda mano, conviene buscar una empresa intermediaria habitual para evitar cometer errores o intermediarios deshonestos que se beneficien de ella.