Diferenciación del mercado de licores de Lanzhou
Mercados inmobiliarios fáciles en muchos lugares
Ante la desaceleración del mercado inmobiliario, varias regiones continúan liberando beneficios como préstamos de fondos de previsión, préstamos comerciales y subsidios de vivienda.
Especialmente el 16 de marzo de este año, el Comité de Desarrollo y Estabilidad Financiera del Consejo de Estado celebró una reunión especial. La reunión señaló que "en materia de empresas inmobiliarias, es necesario estudiar y proponer con prontitud propuestas potentes y efectivas". planes efectivos de prevención y resolución de riesgos, y proponer nuevos desarrollos". Medidas de apoyo para la transformación del modelo. "Después de la reunión, múltiples departamentos del gobierno central hicieron un seguimiento para promover el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario y estabilizar las expectativas del mercado.
El 1 de marzo de este año, Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria", convirtiéndose en la primera ciudad en relajar la política de restricciones de compras y préstamos en 2022.
A nivel de política específica, Zhengzhou tomó la iniciativa al relajar la política de restricción de compras, exigiendo que los niños y parientes cercanos trabajen y vivan en Zhengzhou, alentando a los ancianos a venir a Zhengzhou para jubilarse y permitiéndoles comprar casas nuevas con sus familias. También se aclara que si las familias que poseen una casa y han liquidado el correspondiente préstamo para compra de vivienda solicitan otro préstamo para comprar vivienda comercial ordinaria con el fin de mejorar sus condiciones de vida, las instituciones financieras bancarias implementarán la política de primer préstamo hipotecario.
El 23 de marzo, Harbin emitió un aviso cancelando oficialmente la política de restricción de ventas. Anteriormente, Harbin había implementado restricciones de ventas regionales desde mayo de 2018. Las casas en los seis distritos de la ciudad principal, como Daoli y Nangang, solo pueden comercializarse después de tres años de la firma del contrato.
De hecho, ya en 2021 y en octubre, Harbin ya había emitido las "Opiniones de implementación para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", disparando el primer tiro para "rescatar el mercado". y ampliar la antigüedad de los préstamos del fondo de previsión para viviendas de segunda mano a El período se flexibiliza de 20 a 30 años, y la suma de la antigüedad del préstamo y la antigüedad de la vivienda no excederá los 50 años. Al mismo tiempo, el múltiplo de cálculo del monto prestable de los préstamos personales para vivienda del fondo de previsión se ajustará a 20 veces el saldo de la cuenta del fondo de previsión del prestatario.
En abril, la ciudad de Lanzhou emitió "Varias medidas para que la ciudad de Lanzhou implemente la estrategia de fortalecimiento de la provincia para optimizar aún más el entorno empresarial (Nº 1)" para reducir el índice de pago inicial para la compra de viviendas. políticas de restricción de compras y préstamos, y estimular la vitalidad del mercado.
En comparación con las políticas laxas del mercado inmobiliario en las capitales de provincia antes mencionadas, el mercado generalmente cree que las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Lanzhou son relativamente más integrales y poderosas.
En el New Deal del mercado inmobiliario de Lanzhou, para que las personas compren una primera vivienda a través de un banco comercial o un préstamo de fondo de previsión, el índice mínimo de pago inicial no es inferior a 20, y el índice mínimo de pago inicial para una segunda vivienda no es inferior a 30. Al mismo tiempo, se implementará la política de primer préstamo hipotecario para las familias que sean propietarias de una casa y hayan cancelado su préstamo para la compra de vivienda y soliciten otro préstamo para comprar una casa con el fin de mejorar sus condiciones de vida. En general, se trata de la implementación de "reconocer el préstamo pero no la casa".
En términos de restricciones de compra, los adultos que trabajan y viven en Lanzhou deben traer a sus padres y otros parientes cercanos a vivir en Lanzhou para mantenerlos, y se les permite comprar casas nuevas en áreas de compra restringida; para familias con dos o tres hijos, también pueden comprar casas nuevas en áreas de compra restringida. Comprar propiedad nueva. Como resultado, esto abre hasta cierto punto una ventana de restricción de compras.
Por el contrario, el mercado inmobiliario en Quzhou, Zhejiang, está más relajado y las políticas de restricción de compra y venta del mercado inmobiliario están casi completamente relajadas.
El 1 de abril de este año, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Quzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria urbana". Las familias que no son residentes registrados en esta ciudad, los hogares industriales y comerciales individuales y las empresas invertidas o controladas por personas físicas en esta ciudad se consideran hogares registrados en esta ciudad y están sujetos a las políticas de compra de vivienda pertinentes.
A este respecto, Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, dijo: "Volviendo a la esencia de la regulación, el propósito fundamental de la regulación es prevenir riesgos. El aumento de los precios de la vivienda no es consistente con las finanzas Riesgos en ciudades como Beijing, el apalancamiento de transacción de los compradores de viviendas es extremadamente bajo, el aumento de los precios de la vivienda se debe principalmente a una oferta insuficiente y el aumento de los precios de la vivienda no causará riesgos financieros. En la actualidad, debemos elegir entre el aumento de los precios de la vivienda. algunas ciudades y la caída general del mercado."
Xu Xiaole cree: " La situación actual del mercado, ya sea el número de compradores o las expectativas de crecimiento de los ingresos, es completamente diferente a la de 2009 y 2015, siempre y cuando a medida que se controla el nivel de apalancamiento, es posible que los precios de la vivienda no aumenten significativamente.
Durante el período de aumento de los precios de la vivienda, implementamos muchas políticas de control administrativo, como restricciones de compra, restricciones de precios, restricciones de préstamos, restricciones de ventas, etc. Estas políticas son políticas temporales adoptadas para hacer frente al rápido aumento de los precios de la vivienda y deberían retirarse de manera decisiva cuando el mercado esté a la baja. ”
El mercado se volvió activo en marzo.
¿Cuál es el trasfondo de las políticas laxas en el mercado inmobiliario local? ¿Es cierto que las casas no se pueden vender?
5438-6 En octubre de 2022, el área de ventas de viviendas comerciales en 40 ciudades monitoreadas por Han Yi Think Tank fue de 177,23 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 38,6% y una disminución intermensual. Decrecimiento del 27,7% en febrero, la superficie de ventas de viviendas comerciales en 40 ciudades fue de 13.244 millones de metros cuadrados, un 31,0% interanual y un 27,2% intermensual. Con la flexibilización de las políticas del mercado inmobiliario en muchas ciudades, se han producido nuevos cambios en la situación del mercado.
En el primer trimestre, las políticas locales se centraron en apoyar la demanda, desde reducir las tasas de interés hipotecarias hasta proporcionar. subsidios para la compra de viviendas, reducción del umbral de liquidación, aumento del límite de préstamos del fondo de previsión, reducción del índice de pago inicial del fondo de previsión, hasta la cancelación del "índice de pago inicial del fondo de previsión" El "reconocimiento de préstamos hipotecarios" respalda la mejora de las compras de viviendas y reduce los impuestos y tarifas sobre las transacciones. y elimina las restricciones de ventas Las ciudades con políticas regulatorias laxas se han extendido desde ciudades de tercer y cuarto nivel a capitales provinciales de segundo nivel como Zhengzhou y Harbin.
Desde el efecto real, las ciudades representadas por Zhengzhou tienen. Las políticas regulatorias ajustadas de acuerdo con la demanda del mercado, incluidos los impuestos a las transacciones, las restricciones de compra, las restricciones de préstamos y las restricciones de ventas también han mejorado hasta cierto punto.
Después de la promulgación de las regulaciones, el. Se activó el mercado local de viviendas de segunda mano. Los datos revelados por RealData mostraron que el volumen promedio de compras semanales en Zhengzhou aumentó en un 52% y el volumen promedio de transacciones semanales aumentó en un 95%. El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en marzo fue más del doble. que en febrero, debido al impacto de la recuperación estacional, la mejora del mercado sigue siendo evidente; el índice de confianza de los administradores de viviendas de segunda mano se ha mantenido por encima del umbral (50) desde marzo, lo que indica fuertes expectativas de un repunte continuo en el volumen de transacciones. /p>
Además, en 2022. En marzo, el número de clientes y nuevos listados en Shell 50 City Zone aumentó más del 30% mes a mes. Se espera que la transacción de vivienda de segunda mano. El volumen seguirá recuperándose en el segundo trimestre y se espera que el volumen de transacciones mensuales sea positivo a mediados de año. Según las estadísticas de Kerui, el volumen total de transacciones de Zhengzhou en marzo fue de 460.000 metros cuadrados, un 36% menos. interanual, pero un 91% más intermensual
Personas relevantes de RealData Chengdu Branch dijeron a los periodistas de Securities Times·E Company que el volumen de transacciones de casas de segunda mano aumentó en el primer trimestre. , estimulado por la relajación del mercado inmobiliario, los precios básicamente han dejado de caer y el mercado ha tocado fondo. En términos de viviendas nuevas, todavía hay un sentimiento de espera después del ajuste de políticas. a las empresas inmobiliarias, los flujos de capital y los diferenciales de tipos de interés harán que la recuperación del mercado de la vivienda nueva quede por detrás de la del mercado de segunda mano, pero el mercado aún puede recuperarse de un período más realista. y perspectiva directa, el fuerte recorte de las tasas de crédito a la vivienda y el aumento de las políticas de apoyo locales son sin duda los factores clave que apoyan la recuperación del mercado
RRR y los recortes de las tasas de interés, las tasas de interés hipotecarias continúan cayendo. En 103 ciudades clave monitoreadas por RealData, la tasa de interés general para préstamos para primera vivienda fue de 5,34 y la tasa de interés para préstamos para segunda vivienda fue de 5,60, 30 y 31 puntos básicos respectivamente desde 65.438 en febrero del año pasado. las caídas intermensuales en marzo fueron de 13 y 15 puntos básicos, las mayores caídas mensuales desde 2019, los préstamos bancarios continúan acelerándose; El ciclo de préstamo promedio de 103 en marzo fue de aproximadamente un mes, cerca de la tasa más rápida del tercer trimestre de 2020. El informe RealData muestra que actualmente casi el 50% de las ciudades tienen plazos de préstamo de menos de un mes, y 19 ciudades tienen plazos de préstamo de menos de 20 días, de las cuales 13 están en el delta del río Yangtze.
Cabe señalar que el mercado actual se enfrenta al problema de la debilidad esperada y el proceso de reparación del mercado se prolongará.
Aunque el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se ha recuperado, el nivel absoluto sigue siendo bajo. Las expectativas actuales de los propietarios de viviendas de segunda mano son débiles. Los datos de RealData muestran que el índice de prosperidad de la vivienda de segunda mano de las ciudades Shell 50 se recuperó hasta situarse por encima de 20 en febrero y volvió a caer hasta 18 en marzo. El índice de prosperidad de las ciudades que superan 70 es inferior a 20, especialmente en ciudades del norte como Changchun, Harbin, Shijiazhuang, Qingdao y Taiyuan, donde las expectativas del mercado son bajas.
Además, RealData señala que las ventas en el mercado de vivienda nueva no han mejorado significativamente y que el entusiasmo de las inmobiliarias por adquirir terrenos aún no se ha recuperado. Una nueva ronda de epidemia en marzo traerá control regional local y traerá más incertidumbre al mercado, lo que prolongará el proceso de recuperación del mercado. En el corto plazo, los precios del mercado inmobiliario pueden fluctuar lateralmente, y la recuperación de las expectativas del mercado en el futuro requiere un cuidado político más preciso.
Las ciudades a todos los niveles están claramente diferenciadas.
Los datos de 40 ciudades monitoreadas por Han Yi Think Tank mostraron que el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país en marzo fue de 164,06 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de 47,6 y una disminución intermensual. -Incremento mensual de 27,1.
En marzo, las transacciones residenciales en Beijing, Guangzhou y Shenzhen se recuperaron en diversos grados en comparación con febrero. Entre ellos, el volumen de transacciones en Beijing fue de 61.1.000 ㎡, un aumento intermensual del 85,2%; el volumen de transacciones en Guangzhou fue de 571.000 ㎡, un aumento intermensual del 3,7%. El volumen de transacciones en Shenzhen fue de 324.000 metros cuadrados, un aumento intermensual del 48,8%. Shanghai es una ciudad con un volumen de transacciones en declive, con un volumen de transacciones de 767.000 metros cuadrados, una disminución intermensual del 31,0%. Esto puede deberse al impacto de la epidemia, que ha obstaculizado las actividades de ventas fuera de línea, lo que ha provocado una disminución. en transacciones.
Han Yi Think Tank señaló que el volumen de transacciones en las ciudades de tercer y cuarto nivel también se recuperó en marzo, pero la recuperación fue significativamente menor que en las ciudades de segundo nivel, e incluso algunas ciudades todavía están en una tendencia a la baja. Hay tres razones: la demanda del mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel se ha liberado por completo, y solo la rígida demanda del mercado no puede soportar el crecimiento del volumen de transacciones. Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel han adoptado políticas regulatorias para restringir la compra de viviendas; , que tiene un cierto efecto inhibidor en el mercado; la capacidad de atraer afluencia de población es relativamente pobre, es difícil recuperar la popularidad del mercado simplemente confiando en la población registrada local.
En conjunto, Han Yi Think Tank cree que el mercado inmobiliario se ha recuperado en marzo, pero no es tan bueno como en el mismo período de 2021, y las ciudades de todos los niveles están claramente diferenciadas. El desempeño general de las ciudades centrales de primer y segundo nivel es relativamente estable, mientras que la recuperación de las ciudades de tercer y cuarto nivel es ligeramente insuficiente. Sin embargo, a medida que las políticas regulatorias sigan relajándose, la demanda de mejoras en las ciudades de primer y segundo nivel será la principal fuerza que impulse el mercado inmobiliario.
El mercado del suelo es desigualmente frío y caliente.
Según las estadísticas de RealData, al 30 de marzo, hubo 3.755 nuevos casos de oferta de suelo residencial en el primer trimestre y el área de construcción planificada fue de 2,14 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de aproximadamente 50%. Entre ellas, las ciudades de primer y segundo nivel disminuyeron en 58 y 51 respectivamente, principalmente debido a la presión financiera de algunas empresas inmobiliarias líderes tradicionales, lo que hizo que las ciudades de primer y segundo nivel se volvieran más cautelosas en la oferta de suelo.
En cuanto a transacciones de terrenos, al 30 de marzo se realizaron 2.628 subastas de terrenos residenciales y subastas en todo el país en el primer trimestre, con una superficie de construcción prevista de 145 millones de metros cuadrados, un año- disminución interanual de aproximadamente el 58%.
RealData cree que la disminución de las transferencias de tierras se ve afectada tanto por la oferta como por la epidemia, especialmente las recientes epidemias recurrentes que han tenido un gran impacto en las transferencias de tierras. Sin embargo, debido a la mayor calidad de los terrenos vendidos en las ciudades de primer nivel, las tarifas de transferencia de tierras representaron el 13,6% a nivel nacional, ligeramente más que en 2021, mientras que las tarifas de transferencia de tierras en las ciudades de segundo nivel representaron el 43,7%, una disminución del 10%. Desde el año pasado, las ciudades de segundo nivel se ven más obviamente afectadas por esta ronda de epidemia.
Desde la perspectiva de la tasa de prima, la tasa de prima promedio en unas 80 ciudades es inferior a 5. El bajo nivel general de la tasa de prima se refleja en el mercado de tierras. RealData dijo que la capacidad de las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos es obviamente insuficiente, lo que también proporciona condiciones favorables para que las empresas inmobiliarias estables aumenten sus reservas de terrenos e incluso puede afectar la estructura futura del mercado inmobiliario.
Han Yi Think Tank cree que la regulación política de la industria inmobiliaria tiene como objetivo reducir los riesgos en la industria inmobiliaria, lograr un círculo virtuoso y lograr el objetivo final de ser propietario de una vivienda. Por lo tanto, después de lograr un control razonable, la industria gradualmente irá por el camino correcto y logrará un desarrollo más saludable y a más largo plazo.