Ejemplos de requisitos estrictos
puede entenderse de esta manera: a medida que aumenta el precio de la harina de pescado, la proporción de harina de pescado en las fórmulas alimentarias disminuye, mientras que la proporción de sustitutos aumenta. Sin afectar las necesidades de nutrición y salud animal, existe un punto de equilibrio entre la reducción de la harina de pescado y el aumento de la sustitución, que es el punto crítico de la rígida demanda de harina de pescado. Si la cantidad de harina de pescado cae por debajo del punto crítico, puede tener un impacto negativo en el crecimiento animal.
La demanda rígida de harina de pescado también es un concepto relativo y dinámico. La demanda rígida fluctuará con el aumento y la caída de los precios de la harina de pescado y la mejora de la tecnología de formulación. Primero, su rigidez varía según la especie de alimento. Generalmente se cree que el orden de dependencia fuerte a débil de la harina de pescado es: tortuga de caparazón blando > anguila > camarones > peces marinos > animales peludos > cochinillo > carpa cruciana > lechón > carpa > cerdo de engorde > Aves de corral En segundo lugar, su rigidez; cambios con el tiempo. Específicamente, cuando el precio de la harina de pescado continúe aumentando, las organizaciones o unidades relevantes se verán impulsadas a acelerar la mejora de la tecnología de formulación de alimentos y buscar avances tecnológicos. Esto significa que hoy estamos hablando de una demanda rígida de harina de pescado, pero mañana esta cifra puede volver a cambiar.
Según una encuesta realizada en 2006 entre algunos fabricantes nacionales de productos acuáticos realizada por el sitio web China Feed Online, la cifra supera aproximadamente el 80%. La proporción de harina de pescado importada en la fórmula alimentaria para camarones cayó del 30 al 35% al 25 al 30%, una disminución de aproximadamente 5 puntos porcentuales. Algunas empresas utilizan en su lugar harina de pescado nacional u otras materias primas de proteínas animales, como harina de pollo, harina de carne y huesos, proteínas fermentadas, etc. (2) Piensos para anguilas: La demanda de harina de pescado es muy rígida, más del 90%. Generalmente, la proporción de harina de pescado en el alimento para anguilas es del 60 al 65%. Después de que el precio de la harina de pescado aumentara en 2006, la tasa de adición cayó alrededor de 5 puntos porcentuales. La cantidad de harina de pescado utilizada en los piensos para anguilas de alta gama se mantiene en aproximadamente el 60%, mientras que la cantidad de harina de pescado utilizada en los piensos para anguilas de origen vegetal de gama baja se reduce a aproximadamente el 50%. . (3) Alimento para peces de agua dulce: debido al alto precio de la harina de pescado, la cantidad de harina de pescado utilizada en el alimento para peces de agua dulce disminuyó en 2006. La proporción de harina de pescado en los piensos para carpas se ha reducido del 8 al 10% al 3 al 5%. La proporción de alimento para carpa cruciana se ha reducido del 15 al 20 % al 10 al 12 %; la proporción de harina de pescado en el alimento para tilapia se ha reducido del 15 % al 5 al 10 %. Las principales alternativas incluyen proteínas vegetales, estiércol animal, harina de carne, pescado seco, etc. Afectada por la calidad de la harina de pescado nacional y sus sustitutos, la calidad de los piensos para peces de agua dulce mostró una tendencia a la baja en 2006.
El momento flexible rompe el mito
La llamada "demanda rígida" de precios de la vivienda incluye un momento flexible de compra. Si no tiene horarios flexibles, no es un buen desarrollador ni un buen consumidor.
Es más importante prestar atención a la flexibilidad de horarios.
En primer lugar, las necesidades rígidas se abordarán mediante una programación flexible.
Los inversores se detuvieron. En el mercado ocupado por sus propietarios, quienes cambian de vivienda generalmente reducen su ritmo de compra de vivienda. Aunque la mayoría de los proyectos inmobiliarios ofrecieron descuentos de diversos grados durante el día de Año Nuevo de 2008, la mayoría de los consumidores todavía mantenían una actitud de esperar y ver qué pasaba. Para quienes no poseen una casa, la llamada demanda rígida aún no ha aparecido debido a la mentalidad de comprar y no comprar. Comprar una casa no es tan bueno como comprar comida y ropa. Si no tienes una casa, puedes alquilarla. Por lo tanto, las necesidades rígidas a menudo se resuelven mediante tiempos flexibles. Las opciones horarias flexibles de los compradores de viviendas se convertirán en un daño rígido para los promotores deseosos de retirar fondos.
En segundo lugar, la rigidez de la demanda se resuelve mediante capacidades de pago más rígidas.
Los precios inmobiliarios ya son más altos de lo que los residentes pueden pagar y el mercado ha comenzado a colapsar, lo cual es inevitable. Los precios de la vivienda en Guangzhou han superado con creces los salarios de los residentes. En junio de 2007, el precio de la vivienda comercial nueva en Guangzhou era de 110.433 yuanes por metro cuadrado. Los últimos datos publicados por la Oficina de Estadísticas muestran que el ingreso disponible mensual per cápita de los residentes urbanos es de 1.865 yuanes. Es decir, un metro cuadrado de casa cuesta 5,6 meses de renta. Debido a esto, la demanda rígida se resuelve con capacidades de pago más rígidas.
En tercer lugar, el momento flexible está en manos del comprador.
Bajo el entorno político, el mercado inmobiliario ha perdido cualquier motivo para aumentar los precios. A finales de 2007 comenzaron a acumularse una serie de políticas duras que produjeron resultados sustanciales. Bajo el doble golpe de las "segundas hipotecas" y los altos precios de las propiedades, los inversores se han retirado. A finales de 2007 también comenzaron a aplicarse la política "70/90" y la política de vivienda de precio limitado. Para los compradores de viviendas, ahora hay disponibles opciones más económicas y ricas. Como resultado, las promociones y los descuentos se extendieron por toda la ciudad, y el mercado de valores aún podría "secuestrar" los Juegos Olímpicos y levantar la bandera de "los fundamentos son un mercado alcista".
El mercado inmobiliario no tiene nada en qué confiar. La era de los vendedores ha terminado y la era de los compradores ha llegado de nuevo. Los plazos flexibles están firmemente en manos de los compradores.
La demanda rígida evita el colapso de los precios de la vivienda y respalda los altos precios de la vivienda
“Los precios de la vivienda aumentarán tarde o temprano. Muchas personas que quieren casarse y trabajar en Beijing deben tener una casa. Esta es una demanda rígida ", dijo un propietario en el centro de Beijing.
La tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades como Beijing se ha desacelerado, pero mucha gente todavía insiste en que los precios de la vivienda no pueden bajar demasiado. Algunos propietarios están convirtiendo sus casas que originalmente planeaban vender en alquiler, esperando que los precios de la vivienda vuelvan a subir en el futuro.
De hecho, la industria inmobiliaria siempre ha tenido una visión: la existencia de una gran cantidad de demanda rígida respalda la tendencia alcista a largo plazo de los precios de la vivienda en China, y también determina que cuando el mercado fluctúa, Los precios de la vivienda no caerán significativamente. Aunque la mayoría de la gente todavía no sabe qué es la "demanda rígida", esta opinión ha sido generalmente aceptada.
¿Qué es exactamente la "demanda rígida"? ¿Puede realmente determinar la tendencia de los precios de la vivienda, o es sólo un truco para mantener los precios de la vivienda inflados? ¿Cómo deberían las políticas tratar la demanda rígida? Los periodistas investigaron.
①¿Dónde está la rígida demanda en el mercado inmobiliario?
-Siempre ha habido una gran demanda para comprar una casa para vivir. Al mismo tiempo, la demanda mixta de ocupación por propietarios e inversión ha aumentado rápidamente, llegando incluso a acercarse a la mitad.
Según los conceptos básicos de la economía, la llamada demanda rígida se refiere a la parte de la demanda de la relación de oferta y demanda que se ve menos afectada por el precio. En otras palabras, ya sea que el precio de un bien suba o baje, tiene poco impacto en el comportamiento de compra de ese bien por parte de las personas. Sin embargo, debido al enorme valor de una casa, la definición de demanda de vivienda rígida es mucho más complicada y hasta el momento no existe una definición autorizada.
El "Informe sobre el desarrollo de la vivienda en China (2009-2010)" publicado por la Academia China de Ciencias Sociales considera que la demanda real de vivienda es la demanda más básica de las personas a nivel residencial, que se ve afectada principalmente por el crecimiento de los ingresos, la movilidad de la población, el empleo y otras necesidades básicas. Afectado por factores, tiene un cierto grado de rigidez.
"La demanda de vivienda más básica puede considerarse como la demanda rígida de vivienda". Qian Lin, vicepresidente de Lianjia Real Estate, dijo a los periodistas: "La demanda rígida reconocida en la industria se refiere principalmente a las necesidades de las personas". comprar una casa y vivir en ella. Esto incluye tanto la compra de vivienda por primera vez como la compra de segundas viviendas para mejorar las condiciones de la vivienda”
En concreto, en el mercado actual. un gran número de personas nacidas alrededor de 1980 han entrado en edad de contraer matrimonio, existe una demanda de matrimonio y una enorme demanda de compra de primera vivienda.
Al mismo tiempo, China ha entrado en un período de urbanización acelerada, lo que significa que más personas vivirán en las ciudades y la demanda de vivienda resultante no puede ignorarse. Beijing, Shanghai, Shenzhen e incluso Yinchuan en el oeste, donde los precios de la vivienda han aumentado rápidamente desde el año pasado, son ciudades con una alta proporción de residentes no locales que compran casas. Esta es también la rígida demanda de las grandes ciudades.
Además, hacia 1998, muchos residentes compraron "casas reformadas". Aproximadamente 10 años después, estas familias entraron gradualmente en el período de mejora de la vivienda debido a tipos y funciones imperfectos de la vivienda. La demanda de viviendas mejoradas también es rígida.
En 2009, la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional fue de casi 940 millones de metros cuadrados, un aumento del 42,1% respecto al año anterior. ¿Cuánto se debe a una demanda rígida?
Lianjia Real Estate preguntará a cada cliente que venga a comprar una casa de segunda mano su motivación para comprar una casa. Los resultados muestran que desde junio de 65438 hasta finales de septiembre de 2009, la demanda ocupada por sus propietarios representó más del 60%. Sin embargo, a partir del cuarto trimestre se produjo un cambio notable. Una gran cantidad de inversión y demanda especulativa ha entrado en el mercado, y la demanda ocupada por sus propietarios ha caído a aproximadamente el 50%. En el primer trimestre de 2012, la demanda de inversión se generalizó.
Aunque los datos de esta encuesta no pueden reflejar con precisión la situación de todo el mercado de Beijing, básicamente reflejan los cambios en la estructura de la demanda de compra de viviendas desde el año pasado. Qian Lin dijo que, de hecho, para vivir y mejorar sus viviendas, muchos compradores de viviendas también esperan obtener ingresos por inversiones después de que aumenten los precios de la vivienda, e incluso comprar una casa para resistir la inflación. Alrededor del 40% de los clientes tienen esta demanda mixta. Por tanto, es imposible definir claramente cuánta demanda rígida hay en el mercado.
“Lo que es seguro es que todavía habrá mucha demanda rígida en el futuro”. Zhu, secretario general de la Asociación de Bienes Raíces de China, analizó que casi dos tercios de las viviendas urbanas existentes en China. fue construido desde 199 Construido en 10 años. A finales de 2008, la superficie total de viviendas existentes en ciudades y pueblos de todo el país era de 12.400 millones de metros cuadrados, pero la superficie de vivienda promedio era de sólo 60 metros cuadrados, lo que sólo podía cumplir con los estándares de alivio de la pobreza. Desde 2000, sólo 3 o 4 de cada 100 hogares urbanos han podido comprar viviendas nuevas cada año.
Bajo la influencia de la rápida urbanización, la mejora de la estructura de consumo, el aumento de las "familias pequeñas" y los conceptos tradicionales, la demanda de la gente por comprar su primera vivienda y mejorar las condiciones de la vivienda sigue siendo enorme.
② La rigidez de la demanda no puede soportar los altos precios de la vivienda.
——Rara vez existe una “demanda rígida pura” que no se vea afectada por el precio. Debido al impacto de los precios y las políticas, la demanda más rígida se retrasará.
"Ahora se ha producido una cierta corrección en los precios de la vivienda. Le sugiero que se dé prisa. Todavía hay mucha demanda rígida en el mercado inmobiliario. Después de un período de ajuste, los precios de la vivienda seguirán subiendo." En cierta oficina de ventas de bienes raíces, un vendedor Para persuadir a un comprador de vivienda indeciso: "Los cambios del mercado en los últimos dos años son el mejor ejemplo. Debes entenderlo".
Después del ajuste del real mercado inmobiliario en 2008, cuando tanto el volumen como el precio cayeron, en 2009 Desde abril, la rígida demanda que había estado esperando durante un año se ha liberado en grandes cantidades, convirtiéndose en la primera fuerza para estimular la recuperación del mercado y evitar una mayor caída de los precios de la vivienda. .
Ahora, bajo la influencia de las políticas regulatorias, el mercado inmobiliario ha vuelto a entrar en una atmósfera de espera y los precios de las viviendas en algunas áreas que habían aumentado demasiado rápido en la etapa inicial han comenzado a subir. correcto. ¿La demanda rígida y objetiva respaldará nuevamente los precios de la vivienda?
“Aunque la demanda rígida existe objetivamente, no es una razón para respaldar los altos precios de la vivienda”. Qian Lin dijo que, a diferencia de la definición de demanda rígida en economía, lo que la mayoría de la gente llama demanda rígida de vivienda solo se refiere a. La demanda existe objetivamente y entrará en el mercado tarde o temprano, pero no es inmune a los efectos de los precios. Hay muy pocas "demandas puramente rígidas" en el mercado inmobiliario que realmente no se vean afectadas por los precios.
Guo Wei, vendedor de la tienda Huajiadi de Lianjia Real Estate, dijo a los periodistas que desde la introducción de la nueva política de regulación de bienes raíces, la facturación de la tienda ha caído rápidamente en casi un 80%. "La mayoría del 20% de los clientes que todavía están comprando una casa están ansiosos por comprar una casa porque necesitan casarse o tener hijos. Su demanda casi no se ve afectada por el precio, y esta parte debería ser una demanda verdaderamente rígida". Dijo Guo Wei.
Los expertos creen que en la relación de oferta y demanda de vivienda, la mayor parte de la demanda rígida puede retrasarse debido a la influencia del precio, las políticas y las expectativas psicológicas, y no inundará ciegamente el mercado.
Para una familia promedio, una casa puede requerir décadas de ahorros. Si no hay suficiente poder adquisitivo, los compradores de viviendas no podrán alcanzar sus objetivos, e incluso la demanda rígida no podrá convertirse en demanda efectiva. Sólo cuando los precios de la vivienda vuelvan a un nivel que algunos compradores de viviendas puedan pagar se podrá liberar la demanda rígida.
Debido a que esta ronda de políticas regulatorias ha restringido la demanda de inversión al aumentar los pagos iniciales y las tasas de interés para segundas residencias, en realidad ha restringido una parte considerable de la demanda de mejoras.
Además, desde la introducción de políticas regulatorias, el aumento excesivo de los precios de la vivienda se ha frenado inicialmente y se han reflejado los efectos a corto plazo de las políticas. Bajo la influencia de la expectativa psicológica de "comprar hacia arriba pero no hacia abajo", si los precios de la vivienda entran en un canal descendente, una gran cantidad de demanda rígida optará por esperar y ver.
Según el análisis de datos de la Beijing Real Estate Transaction Management Network, un mes después de la introducción del New Deal, del 16 de abril al 13 de mayo, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Beijing fue de 24.455 unidades. , que fue de 24.455 unidades en comparación con el mismo período del mes pasado (del 16 de marzo al 13 de abril) Caída de 15 sets. Entre ellos, del 1 al 13 de mayo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano fue de 6.897 unidades, un descenso relativamente grande, alcanzando el 42,2% interanual.
“La fuerte caída en el volumen de transacciones ilustra plenamente la singularidad de la rígida demanda en el mercado inmobiliario. Esperar y observar conducirá a una disminución en el volumen de transacciones, y el siguiente paso inevitablemente hará bajar los precios de la vivienda. " Qian Lin dijo: "Confiar únicamente en una demanda rígida no puede respaldar los altos precios de la vivienda".
(3) La demanda rígida puede evitar una fuerte caída de los precios de la vivienda.
-Cuando los precios de la vivienda se ajusten a un rango asequible, entrará en el mercado una demanda rígida y es poco probable que los precios de la vivienda caigan irracionalmente.
En el mercado inmobiliario, lo que más preocupa a la gente son las violentas fluctuaciones de los precios disparados y en caída libre. Después de un período de ajuste en el mercado inmobiliario, ¿habrá una nueva ronda de aumento vertiginoso de los precios de la vivienda debido a la concentración de una demanda rígida? Si la historia se repite, todos los esfuerzos regulatorios serán en vano.
Aunque los expertos generalmente creen que una demanda rígida no puede soportar los altos precios de la vivienda, la mayoría de los conocedores de la industria creen que es precisamente debido a la existencia de una gran cantidad de demanda rígida que una fuerte caída en los precios de la vivienda que no es propicia al desarrollo económico se puede evitar. En el especial contexto macroeconómico actual, precisamente gracias al "estabilizador" de la rígida demanda se ha aliviado el temor del Gobierno de "el barco se ha ido por la borda".
Entonces, ¿en qué medida se ajustarán los precios de la vivienda y a qué precio la demanda rígida estabilizará los precios de la vivienda?
“Cuando los precios de la vivienda se ajusten a un rango asequible, entrará en el mercado una demanda rígida.
" Qian Lin cree: "Cada precio tendrá una demanda rígida de compra y es posible que los precios de la vivienda se estabilicen en cualquier nivel. ”
En vista de los cambios en la estructura de la demanda del mercado inmobiliario desde el año pasado, muchos conocedores de la industria entrevistados por el periodista dijeron que desde que la demanda de inversión y la especulación en 2012 “retransmitieron” la demanda de La autoocupación se ha convertido en la corriente principal, es muy probable que esta ronda de ajuste de precios de la vivienda sea digerida. La burbuja que ha surgido desde finales del año pasado se ha estabilizado en el nivel del tercer trimestre de 2012. Los precios de la vivienda, que eran anteriormente. respaldados por una demanda rígida, son muy racionales y resilientes, y es poco probable que los precios de la vivienda caigan irracionalmente.
La magnitud de su caída depende de la demanda, por un lado, y de la oferta, por otro. se reduce significativamente debido a la regulación, el repunte puede llegar antes. Según las estadísticas, en abril de 2010, tanto los inventarios de viviendas sobre plano como los existentes en Beijing disminuyeron en diversos grados “Mientras implementan políticas de control, los gobiernos locales deben persistir en sus esfuerzos por aumentar. suministro, orientar a los promotores para estabilizar las expectativas del mercado y mantener inversiones y construcciones adecuadas. "Zhu Dui dijo:
④ La regulación debe evitar "lesiones accidentales" debido a una demanda rígida.
——Se recomienda realizar un censo de vivienda lo antes posible para hacer regulatorio políticas más específicas.
Yang Dawei, que trabaja para una empresa de medios en Beijing, originalmente planeó "comprar cosas nuevas y vender cosas viejas", vender su pequeña casa, comprar una casa nueva de 100 metros cuadrados y mejorar las condiciones de la vivienda por un precio total de 2,4 millones. Sin embargo, el depósito ya se ha pagado, justo después de la firma del contrato se introdujo la política de que el pago inicial para el préstamo de la segunda vivienda no debe ser inferior al 50%, lo que dio. Yang Dawei tiene dolor de cabeza: “Originalmente planeaba pagar un anticipo de 720.000, pedir un préstamo para el resto y luego vender la casa antigua. Una vez que se ajuste la póliza, no habrá forma de pagar un pago inicial adicional de 480.000. "Después de negociar con el desarrollador, el desarrollador dijo que puede pagar sin reembolsar el depósito. Dado que la casa tendrá un límite a fines de mayo, si no puede pagar el pago completo para entonces, tendrá que pagar un retraso. tarifa de tres diezmilésimas por día. Yang Dawei estaba perdido.
Tomemos como ejemplo la compra de una casa tipo mejora. Aunque la política no restringe a Yang Dawei "comprar cosas nuevas y vender viejas". si compra una nueva primero y luego vende la vieja, se clasificará como una segunda casa y el costo del pago inicial aumentará considerablemente si vende la vieja primero. Aunque comprar una nueva no es una segunda casa, es muy inconveniente para. compradores de viviendas para resolver el problema de la transición entre viviendas nuevas y antiguas.
El ciclo de fluctuación del mercado inmobiliario de China se ha vuelto cada vez más corto en los últimos tres años y se ha convertido en fluctuaciones anuales, e incluso extrañas. La situación es "alcista en los años impares y bajista en los pares". No sólo el ciclo es corto, sino que el rango de subidas y bajadas también es cada vez mayor. Una vez que estalla la demanda rígida reprimida, la oferta no puede mantener el ritmo. Los precios de la vivienda pueden volver a dispararse.
“Para mantener el desarrollo estable y saludable a largo plazo del mercado inmobiliario, debemos apoyar las rígidas necesidades de vivienda de la gente. "Zhu dijo que en el proceso de implementación específico de las políticas de control, debe haber obstáculos y brechas para permitir que la demanda rígida se libere a través de canales razonables.
Zhu dijo que la mayor diferencia entre esta ronda del mercado inmobiliario El control y el pasado son importantes para suprimir enérgicamente la inversión y la demanda especulativa, centrándose al mismo tiempo en aumentar la oferta, especialmente la oferta de viviendas comerciales ordinarias de precio bajo y medio y viviendas asequibles adecuadas para una "demanda rígida". con una demanda rígida en el futuro. El problema de la vivienda se resolverá a través de varios canales sin precipitarse al mercado inmobiliario.
Para hacer más razonables las políticas de vivienda, varios lugares están preparando planes de construcción de viviendas para el país. próximos años. "El gobierno debe comprender la estructura de la demanda de vivienda local, especialmente cuán rígida es la demanda y qué tipo de apartamentos construir. Sólo así podremos formular un plan de construcción de viviendas razonable. "Zhu dijo que nos faltan datos básicos sobre la situación de la vivienda de los residentes urbanos, lo que da como resultado muchas políticas de control con poca operatividad, y es fácil aplicar "una talla única" y "accidentalmente perjudicar" la demanda rígida.
"La mejor manera es organizar lo antes posible "un censo de viviendas". Zhu sugirió: "Si una familia de tres tiene dos casas, comprar una tercera casa debe ser una inversión o una demanda especulativa". Con los datos básicos del censo de vivienda se pueden alcanzar los objetivos de las políticas regulatorias y se puede lograr un desarrollo estable y saludable a largo plazo del mercado inmobiliario. ”