¿Hay algún edificio comercial en China que haya caducado?
El edificio comercial internacional de Shenzhen se construyó a principios de la década de 1980. Los edificios este y norte dan a la calle y tienen una ubicación estratégica.
Fotografiado por el reportero del Shenzhen Business Daily, Chen Xiangming
"Si la transferencia de la tierra expira sin compensación, comprar una casa equivale a pagar 70 años de alquiler". "no hay compensación al final del período de uso" apareció en la subasta de tierras de Shanghai. La controversia sobre la "reanudación de tierras" realmente ha convertido la "preocupación a largo plazo" de cómo renovar los derechos de propiedad de 70 años en una "preocupación a corto plazo". . Sin embargo, en la Región Administrativa Especial de Shenzhen, que experimentó con la "transferencia de derechos de uso de la tierra" ya a principios de la década de 1980, el estado de ánimo de la gente es relativamente tranquilo, porque existe un precedente de "pase" para la renovación de casas caducadas.
En el distrito de Luohu, hay docenas de edificios comerciales o de oficinas con derechos de propiedad de sólo unos 20 años, que han caducado uno tras otro. Pero siempre que se pague la prima por la tierra, la "vida" de estas propiedades puede ampliarse a 40 o 50 años, respectivamente. Este "pase" son las "Varias regulaciones sobre el vencimiento y la renovación de bienes inmuebles en Shenzhen" promulgadas por Shenzhen en 2004.
Ahora bien, ¿podrán estas casas antiguas, que originalmente sólo tenían derechos de propiedad de 20 años, "rejuvenecer" después de la renovación? Los precios de la vivienda son cada vez más altos. En la realidad de las transacciones de viviendas de segunda mano, ¿qué confusiones encuentran los ciudadanos a la hora de renovar los derechos de propiedad? Un periodista del Shenzhen Commercial Daily realizó recientemente una investigación sobre esto.
Renovación de derechos de uso:
Shenzhen tiene un precedente hace 7 años
En la intersección de Renmin South Road y Jiajia Road en el distrito de Luohu, el Centro Guomao estación de metro En la salida E, puede ver un edificio de oficinas de fachada blanca de 20 pisos, dividido en edificios este y norte que dan a la calle. Está frente a Jinzhong Plaza y el Centro de Comercio Internacional, ocupando una ventaja geográfica. Este es el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen que causó revuelo tras la expiración de sus derechos de uso de suelo de 20 años.
Los datos muestran que los derechos de uso del suelo de este edificio, que fue construido a principios de los años 80, expiraron el 31 de diciembre de 2001, en apenas 20 años. En aquel momento, muchos propietarios estaban confundidos porque no sólo no podían solicitar préstamos hipotecarios con la propiedad, sino que también tenían dificultades para alquilarla: "Aunque me he mudado, no sé si sigue siendo mía. casa y no puedo firmar un contrato de arrendamiento". De hecho, en Shenzhen, hay 73 kilómetros cuadrados de terreno como China Building que utilizan la "zona de vida especial".
¿Por qué proyectos inmobiliarios como el Edificio Guobin aparecen con derechos de propiedad de sólo 20 años? Repasemos la evolución de las políticas de gestión de la tierra en Shenzhen y en todo el país.
En diciembre de 1981, Shenzhen promulgó el "Reglamento provisional sobre la gestión de tierras de la zona económica especial de Shenzhen", que permitía la asignación de tierras a empresarios que invirtieran en la zona especial. El reglamento también estipula el período máximo de uso del suelo: 30 años para terrenos industriales; 20 años para terrenos comerciales; 50 años para terrenos residenciales comerciales; 50 años para terrenos de educación, ciencia y tecnología, y 30 años para terrenos turísticos; , ganadería y cría Terreno comercial durante 20 años.
Como resultado, algunos edificios comerciales, como el edificio Guoshang, que comenzó a construirse a principios de la década de 1980, tienen derechos de uso del suelo de sólo 20 años. Pero esto es menos de la mitad de la vida útil máxima de 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento estipulada en el "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal en Áreas Urbanas de la República Popular China" promulgado por el Consejo de Estado en 1990.
Según lo dispuesto en el "Reglamento Transitorio", el plazo máximo de los derechos de uso del suelo es: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; 50 años para suelos educativos, científicos y tecnológicos, culturales, terrenos sanitarios y deportivos; 50 años para terrenos comerciales, turísticos, 40 años para terrenos recreativos;
Entonces, para estar en línea con las regulaciones nacionales, Shenzhen emitió regulaciones a principios de la década de 1990: antes del 3 de enero de 1988, el gobierno asignó tierras de forma gratuita y las regulaciones originales todavía se implementaban en enero; 3 de enero de 1988 A partir de ahora, todos los terrenos firmarán un "Contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra" con la Oficina de Tierras y Recursos mediante un método pago, y el período máximo de uso de la tierra se implementará de acuerdo con las regulaciones nacionales.
El terreno asignado de 73 kilómetros cuadrados también se ha convertido en una "cuestión histórica", y el edificio Guomao es uno de ellos.
A partir de 2000, cuando expiró el primer lote de tierras asignadas administrativamente, Shenzhen tuvo que hacer ajustes nuevamente.
En 2004, Shenzhen promulgó las "Varias regulaciones sobre la renovación de propiedades caducadas en Shenzhen", allanando el camino para la renovación de propiedades caducadas.
El reglamento señala que si el propietario de una propiedad vencida necesita continuar usando el terreno, el período de uso del suelo deberá ampliarse de acuerdo con el principio de uso pagado del suelo sin cambiar el uso del suelo durante. el período restante (el límite máximo estipulado por el estado) La tarifa de transferencia de tierra se pagará dentro del período acordado dentro del largo plazo menos el período utilizado), y la tarifa de transferencia de tierra será el 35% del precio base anunciado, y deberá pagarse en una sola suma dentro del plazo acordado.
El "Reglamento" no sólo convierte al edificio Guobin en el primer ejemplo de renovación de derechos de uso de suelo en el país, sino que también se convierte en una base importante para la renovación de muchas propiedades vencidas o a punto de expirar en Shenzhen.
Garantía de política:
La renovación urbana aumenta el valor de las casas antiguas
Hoy en día, los derechos de propiedad del edificio Guoshang ya no son una confusión para los propietarios. Los periodistas vieron recientemente en el lugar que el piso del podio del edificio Guoshang había sido alquilado a varias empresas, principalmente dedicadas a la venta al por mayor y al por menor de ropa, con un gran flujo de personas. Gracias al cómodo transporte, el mercado de alquiler y venta de los edificios de oficinas de arriba también es bueno. Según Luo Zhikun, gerente del distrito Luohu de la oficina industrial y comercial de Zhongyuan, el precio actual de los edificios de oficinas en el edificio Zhongbang es de aproximadamente 1,2 millones de yuanes por metro cuadrado.
"La mayoría de los propietarios del Edificio Guobin ya han pagado el precio renovado del terreno, porque sólo después de la renovación pueden realizar transferencias, hipotecas, etc. Sin embargo, también hay un pequeño número de propietarios originales que están no está dispuesto a pagar el precio de la tierra." Luo Zhikun dijo que debido a que el propietario de primera mano compró la casa a un precio muy bajo, era rentable conservar la propiedad para cobrar el alquiler y no quería venderla, por lo que no era urgente pagar el terreno. Precio para renovar los derechos de propiedad. "Después de todo, el gobierno no puede demoler todo el edificio sólo porque uno o dos propietarios no solicitan la renovación".
El edificio Lianhua, ubicado junto al edificio Guoshang y ubicado en Renmin South Road en el distrito de Luohu, también fue un edificio de oficinas que alguna vez solo tuvo un derecho de propiedad de 20 años. Los datos muestran que la propiedad del terreno del Edificio Lianhua es de propiedad estatal, la fuente de transferencia es la transferencia por acuerdo, el uso del terreno es la industria comercial y financiera y el período de uso del terreno es de 20 años, del 7 de enero de 1981 al 6 de enero de 2001. Cuando el período correcto ha expirado, el propietario debe pagar la tarifa de transferencia de la tierra antes de que pueda renovarse o transferirse.
Una agencia de bienes raíces cerca del edificio Lianhua dijo a los periodistas que el precio de venta actual del edificio Lianhua es de aproximadamente 1,1 millones de yuanes por metro cuadrado. El periodista notó que la fachada del edificio ha sido renovada, con 26 pisos desde el suelo hasta el piso. El negocio principal son hoteles económicos, incluido el Hotel Ruijia, etc. Algunos propietarios también han dividido el espacio en habitaciones individuales de varios metros cuadrados, incluidas. solo uno El alquiler de la cocina y el baño cuesta 1.600 yuanes cada uno. "Un espacio de más de 80 metros cuadrados se puede dividir en 4 habitaciones individuales y los ingresos por alquiler superan los 6.000 yuanes al mes.
"¿Expiración de los derechos de propiedad? Parece que el problema no es grande ahora." -- El periodista entrevistó a varios agentes inmobiliarios de alto nivel en el distrito de Luohu. Dijeron que dado que las propiedades en Shenzhen se pueden renovar pagando el precio del terreno cuando caduquen, parece que hay No se preocupe porque las casas antiguas en Luohu "acaben con sus vidas". Por el contrario, la mayoría de las casas cerca del puerto de Luohu fueron desarrolladas por Shenfang Group en la década de 1980. Debido a la renovación urbana, muchos desarrolladores se han mudado a la comunidad para renovarlas. Hoy en día, las casas antiguas en el distrito de Luohu también parecen haber sido renovadas. Cuanto más viejas se vuelven, más valiosas son", dijo Han Jiwen, director de la estación de tren de Luohu de Shihua Real Estate.
Reducción de los derechos de propiedad:
Diferentes años de experiencia preocupan a los compradores de viviendas
Sin embargo, el periodista descubrió que en las transacciones reales de viviendas de segunda mano, los mismos problemas causaban por diversas razones históricas Problemas como los diferentes derechos de propiedad en las comunidades y los menores índices de préstamos bancarios para casas antiguas seguirán causando ciertos problemas a los compradores de viviendas.
El abogado Liu Ziru del bufete de abogados Guangdong Zhongshen dijo a los periodistas que, de hecho, hay muchas consultas legales sobre bienes raíces sobre la vida de los derechos de uso de la tierra, centrándose principalmente en otras casas en el mismo terreno con vidas útiles más cortas y Además, algunos ciudadanos han "reducido" el plazo para cambiar el período de uso de la tierra y el período de derechos de propiedad después de comprar y transferir la propiedad de la casa, y el plazo para calcular el período se ha adelantado sin saberlo. "Por ejemplo, algunos compradores de viviendas no pasaron por los procedimientos de cambio a tiempo después de que se cambió el período de uso de la tierra, lo que resultó en que el período de uso de la tierra se 'redujera' varios años". Generalmente, estas disputas rara vez se llevan a los tribunales porque no se puede encontrar un buen punto de entrada", analizó Liu Ziru.
Yuan Xinyu, subdirector general del Departamento de Ventas de Bienes Raíces de Lianhua, que está muy familiarizado con Luohu, dijo a los periodistas que en el mercado de viviendas de segunda mano, propiedades como el Edificio Lianhua y el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen que solo tiene derechos de propiedad de 20 años y han expirado. Si desea comerciar, no es difícil siempre que pague el precio de la tierra, la transferencia puede ser exitosa. Sin embargo, debido a las "Varias regulaciones sobre la expiración y renovación de la propiedad". Propiedades inmobiliarias en Shenzhen" está escrito que sólo puede "el terreno cuyo período de solicitud ha expirado o se adquirirá dentro de 1 año". Sólo puede solicitar la renovación después del "período", por lo que algunas casas con solo cinco o seis años de derechos de propiedad no se pueden renovar y se encuentran en la situación embarazosa de no poder vender en el mercado de segunda mano y tener una tasa de transacción baja.
"El fenómeno más común ahora es que los derechos de propiedad de las casas en la misma comunidad son diferentes, lo que genera cierta confusión entre los compradores de viviendas." Yuan Xinyu dio un ejemplo. El jardín Yunfeng en el distrito de Luohu tiene dos situaciones: derechos de propiedad por 50 años y derechos de propiedad por 70 años, aunque según la política actual de Shenzhen, ambos pueden renovarse después de su vencimiento, pero una casa con una propiedad por 50 años. El derecho de propiedad seguirá siendo más caro que una casa con un derecho de propiedad de 50 años. El precio de un derecho de propiedad de 70 años es de unos 500 yuanes por metro cuadrado.
Además, según el personal pertinente de la Segunda Oficina de Administración Directa de la Comisión Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen, que acepta solicitudes de renovación de propiedades vencidas, la mayoría de los solicitantes acuden al Centro de Registro de Derechos de Propiedad después de firmar un transacción de vivienda de segunda mano y contrato de venta Cuando pasé por el proceso de transferencia, descubrí que la transferencia no se podía completar. Fui a la oficina a pagar el precio del terreno, solicité el certificado y luego regresé al centro de registro. para transferir exitosamente la propiedad.
"Los ciudadanos todavía tienen muchas dudas sobre el período de uso de la tierra. A menudo recibimos consultas relevantes de los ciudadanos, como por ejemplo si el período de uso de la tierra de la propiedad se puede extender y cuántos años puede ser. ampliado. Tenemos personal dedicado responsable de ello." dijo el personal relevante de la oficina.
Preguntas frecuentes sobre renovación de inmuebles
1. Cuanto antes se realice el pago, menores serán las tarifas.
Cómo calcular el precio del suelo. para renovación inmobiliaria? ¿Significa que si no piensas vender la casa, no hay riesgo si no pagas las cuotas?
El periodista realizó una investigación: el precio de referencia de la tierra de Shenzhen se refiere al precio promedio de mercado de los derechos de uso de la tierra bajo condiciones establecidas de uso de la tierra y condiciones de desarrollo de la tierra cuando se trata de compensación por demolición, disputas, evaluación y renovación de tierras. Desempeña un papel rector en el cálculo del precio de la tierra y otros aspectos.
El personal pertinente de la Primera Oficina de Administración Directa de la Comisión de Tierras y Planificación Municipal de Shenzhen declaró que las parcelas con una proporción de superficie construida superior a 1 se cotizan de acuerdo con la superficie de construcción, y las parcelas con una superficie construida relación inferior a 1 se cotizan según la superficie del terreno. La proporción de superficie construida de la mayoría de los terrenos residenciales ordinarios de la ciudad es superior a 1. El precio de referencia de la tierra se puede consultar en el sitio web de la Comisión de Tierras y Planificación Municipal www.szpl.gov.cn.
Se entiende que los precios de referencia del suelo en Shenzhen han tenido una tendencia alcista en los últimos años. Por ejemplo, el precio de referencia del suelo introducido en 2006 ha aumentado entre un 30% y un 40% en comparación con 2004. Por lo tanto, los expertos en bienes raíces recuerdan a los propietarios cuyos terrenos han caducado que cuanto antes paguen la tasa de transferencia de terreno, menos tendrán que pagar.
2. El precio del terreno se puede transferir después de pagar el precio del terreno.
El Sr. Qin compró una casa de 107 metros cuadrados en una propiedad inmobiliaria en el distrito de Nanshan mediante subasta en 2009. Cuando se completó la transacción, le dijeron que tenía que devolver el precio del terreno: 7,98 millones de yuanes porque el derecho a utilizar la propiedad es sólo por 20 años y expiró en 2005. El Sr. Qin está desconcertado: la Ley de Propiedad promulgada en 2007 tiene disposiciones de "renovación automática" ¿Por qué Shenzhen tiene que pagar el precio de la tierra para poder renovarla?
Investigación del periodista: Según el responsable de la antigua Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen, la "Ley de Derechos de Propiedad" establece que "cuando expire el derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial, renovarse automáticamente". No estipula claramente si la renovación se paga o no. La renovación es gratuita, por lo que Shenzhen aplica ahora las "Varias disposiciones sobre propiedades de renovación vencidas en Shenzhen" emitidas en 2004, según las cuales el precio del suelo debe ser pagado.
Se entiende que a muchas personas les gusta subastar propiedades para comprar una casa "de alta calidad y de bajo precio" por debajo del precio de mercado. Sin embargo, una vez que expira el derecho de uso de la casa que compran, Es posible que tengan que pagar el precio de la tierra antes de poder transferirla; al final, el precio total puede ser más alto que el precio de mercado. Por lo tanto, lo mejor es investigar el estado de la propiedad antes de subastarla.
3. Diferentes años, diferentes situaciones
En cuanto al fenómeno de los diferentes derechos de propiedad, ahora es más común que en una misma comunidad algunas casas tengan 50 años de derechos de uso, y algunos tienen 70 años.
¿Por qué?
Investigación del periodista: Según el personal pertinente de la Primera Oficina de Gestión Directa de la Comisión Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen, hay dos razones para el fenómeno anterior: 1. Algunas comunidades están construidas en dos o tres parcelas diferentes. En las parcelas de terreno, la vida de transferencia de cada parcela de terreno es diferente cuando se desarrolla en varias fases; 2. Pertenece a la misma parcela de terreno asignada administrativamente, parte de la cual es para edificios residenciales. a 70 años según pólizas pertinentes cuando estén cotizadas, y el resto de residencias que no sean de reforma de vivienda deberán solicitar la renovación a 70 años un año antes de su vencimiento. Actualmente ninguna de las viviendas de 50 años ha caducado, por lo que aún quedan dos años.
4. Las condiciones de renovación deben entenderse claramente al invertir.
La Sra. Wang, una ciudadana, se ha enamorado de una casa en Luohu y tiene la intención de comprarla para invertir. pero el derecho de propiedad es sólo por 20 años. El agente dijo que se puede renovar, ¿puedo comprarlo?
Investigación del periodista: Yuan Xinyu, subdirector general del Departamento de Ventas de United Real Estate en Shenzhen, dijo que es mejor que los ciudadanos vayan al departamento de tierras y recursos para preguntar en persona si se puede renovar el precio de la tierra. porque la situación de cada terreno no es consistente. Además, dado que la renovación requiere mucha información original, a menudo sólo el propietario de primera mano la tiene. Una vez que la información está incompleta, es difícil decir si se puede renovar con éxito. Por lo tanto, es mejor realizar menos transacciones. este tipo de casa.
Se entiende que las agencias de aceptación para solicitudes de renovación son: Luohu y Futian son aceptados por la primera oficina administrativa directa de la Comisión Municipal de Tierras y Recursos, Nanshan es aceptado por la segunda oficina administrativa directa y el tres calles del este del distrito de Yantian (calles Kwai Chung, Dapeng y Nan'ao) son aceptadas por la ventana de aceptación comercial de la Oficina de Administración de Binhai, y Bao'an, Longgang, Guangming y Pingshan son aceptadas por la ventana de aceptación comercial de la oficina de administración jurisdiccional.
5. El dormitorio de apoyo en la zona industrial se puede renovar por hasta 50 años.
Al Sr. Liu, un ciudadano, le ha gustado un conjunto de dormitorios de apoyo en la zona industrial. zona industrial El derecho de propiedad es de 30 años, pero es una casa comercial, frente a una vivienda comercial que está a punto de caducar, ¿se puede renovar con éxito una casa así?
Investigación del periodista: El personal pertinente de la Primera Oficina de Gestión Directa de la Comisión Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen declaró que la vida útil de los terrenos para dormitorios en zonas industriales es la misma que la de los terrenos industriales, y puede ser renovado hasta 50 años. Para bienes inmuebles asignados administrativamente, puede solicitar la renovación dentro del año anterior al vencimiento.
Enlaces a noticias
La disputa por la "no compensación al final del período de uso"
La disputa por la "reanudación de la tierra"
Mercado de tierras de Shanghai en 2011 Después de la primera subasta a principios de enero, aunque la tierra de la subasta estaba en el frío y no apareció ningún rey de la tierra llamativo, la estipulación de "remitente para recuperar y compensar el valor residual correspondiente" en el "Pre- "Anuncio de solicitud" fue realmente cuestionado. El período casi olvidado de 70 años de "la cesión y transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal" ha causado un gran revuelo en la industria inmobiliaria.
En ese momento, un periódico de Shanghai publicó un artículo titulado "Las tarifas de transferencia de tierras de Shanghai fueron" recuperadas sin cargo por el cedente al vencimiento del período de transferencia". El artículo decía: "El periodista dijo en Mercado de Intercambio de Tierras de Shanghai en 2011 En la primera subasta de 2018, se descubrió que en el "anuncio previo a la solicitud" del terreno, había una disposición que decía que "el cedente recuperará el terreno después de la expiración del período de transferencia". y compensar el valor residual correspondiente", e incluso "el otorgante recuperará el terreno gratuitamente". ', y el alcance de la recuperación incluye 'las construcciones, estructuras y sus anexos al terreno', que es la regulación de ' la tierra'.
Sin embargo, en informes de seguimiento posteriores, las llamadas "regulaciones relevantes" son regulaciones nacionales en lugar de regulaciones locales de Shanghai. Se deben cumplir varias condiciones para la "libre recuperación" de la tierra, y la tierra residencial sí. No necesariamente es necesario solicitar la renovación "automática", pero no está claro si se requiere pago para la "renovación automática" y si está sujeto a los "intereses públicos".
El 29 de abril de 2008, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Industria y Comercio emitieron conjuntamente el texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal". El Capítulo 5 del texto modelo es "Expiración del Período", en el que los Artículos 25 a 27 son completamente consistentes con los Artículos 27 a 29 de la versión de Shanghai del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra". En otras palabras, según las regulaciones nacionales, a partir de 2008, todos los contratos de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal local deben tener estas tres cláusulas.
Estas tres cláusulas generalmente se explican de la siguiente manera: 1. Los terrenos no residenciales deben presentar una solicitud de renovación al gobierno un año antes de la expiración del plazo. Los terrenos residenciales no tienen que "presentarse para aprobación" debido a la "renovación automática". . Si la solicitud de renovación no perjudica las "necesidades de interés público", el gobierno debe aprobar la renovación, pero el precio del terreno debe pagarse nuevamente después de la aprobación. 2.2 Si no se presenta una solicitud de renovación un año antes de la expiración del terreno no residencial, el gobierno recuperará el terreno sin cargo después de la expiración del mismo. 3. Si la solicitud de renovación de terrenos no residenciales no se aprueba debido a "necesidades de interés público", el gobierno recuperará el terreno y lo compensará, si existe un contrato que estipule que el terreno no será compensado; El gobierno recuperará la tierra de forma gratuita. Si no hay compensación, la tierra será recuperada sin compensación.
"Cuando llegue 1970, la casa se convertirá en ladrillos." Aunque preocupaciones similares no sucederán por casualidad, para la gente común, las dudas sobre la autoridad de 70 años no han desaparecido, especialmente si se requiere compensación por la renovación automática de propiedades residenciales. Todavía es relativamente confuso y "intereses públicos". El concepto también es difícil de definir.