¿Puntos clave para el control de la gestión de propiedades comerciales?
Las propiedades comerciales (edificios) tienen las características de grandes espacios, muchas instalaciones, muchos negocios y un gran flujo de pasajeros. , la administración de propiedades y los servicios son difíciles y pesados. Generalmente, la gestión de propiedades residenciales gestiona principalmente las viviendas de los residentes y los objetivos del servicio son los residentes. Como lugar de negocios comerciales, las agencias de administración de propiedades comerciales se enfrentan a tres objetivos de servicio: propietarios, inquilinos y clientes. Entre ellos, los inquilinos y los clientes no son estables a largo plazo, sino fluidos y en constante cambio, con diferentes fuentes y una composición compleja. Por lo tanto, la calidad de los servicios de administración de propiedades afecta directamente el fondo de comercio de las propiedades comerciales. Una vez que una agencia de administración de propiedades comete errores en los servicios de administración, provocará la insatisfacción del inquilino o del cliente y tendrá un gran impacto en la buena voluntad de la propiedad. Si se pierde un inquilino o un cliente, significa perder la confianza del dueño de la propiedad, perdiendo así el derecho de administración de la propiedad encomendado, lo que afecta los beneficios económicos de la empresa.
Por lo tanto, para lograr objetivos de servicio que satisfagan a todas las partes, las agencias de administración de propiedades comerciales deben investigar y estudiar constantemente la situación del mercado para comprender los cambios del mercado y los diferentes requisitos y estándares de satisfacción de los diferentes inquilinos y clientes para servicios de administración de propiedades, satisfacerlos con estándares de servicio superiores al nivel general del mercado y ganar la competencia en el mercado.
2. Medidas de gestión
Debido a los diferentes objetos de servicio y las demandas del mercado, las propiedades comerciales tienen requisitos de gestión de propiedad más altos y estrictos que las propiedades residenciales. En términos de medidas de gestión, la agencia de administración de propiedades comerciales (edificios) debe formular estrictamente un conjunto de reglas y regulaciones adecuadas para la administración de propiedades comerciales, estandarizar los códigos profesionales y las reglas de trabajo de cada puesto profesional, y formular planes de trabajo y calidad del servicio. estándares de acuerdo con altos estándares Mantener las propiedades comerciales en condiciones de operación limpias, civilizadas, seguras y cómodas.
3. Imagen comercial
El objetivo principal de la imagen del diseño de una propiedad residencial es embellecer el entorno de vida. Aparte de promover hasta cierto punto las ventas de propiedades, no existen otras consideraciones comerciales en la gestión diaria de la propiedad, y el diseño de imagen de las propiedades comerciales conlleva una fuerte misión comercial. Un diseño de imagen comercial adecuado puede inducir el deseo de compra potencial de los clientes y convertirlo en consumo real. Un buen diseño exterior y una hermosa distribución interna pueden permitir a los clientes implementar su propio comportamiento de compra para este ambiente artístico de negocios. Los edificios comerciales modernos (centros comerciales, centros comerciales) utilizan un excelente diseño de imagen comercial para hacer que los clientes se sientan hermosos y felices y, al mismo tiempo, guiarlos a consumir, promoviendo así el marketing comercial. Todas las propiedades comerciales exitosas tienen una imagen comercial única y exitosa, como el diseño exclusivo del atrio de Shenzhen Causeway Bay Commercial Plaza, la división funcional científica y razonable de Shenzhen Sam's Club, etc. Al mismo tiempo, un ambiente de compras cómodo y elegante y una atmósfera de consumo armoniosa y ordenada no sólo pueden establecer una buena imagen de las propiedades comerciales y promover su propio desarrollo comercial, sino que también sirven como demostración de imagen, influyendo e impulsando la región. desarrollo de propiedades comerciales circundantes para lograr la mejora del efecto general del entorno empresarial circundante. En definitiva, mantener una buena imagen del inmueble es la principal tarea de la gestión de inmuebles comerciales.
Debido a las diferentes divisiones funcionales de las diferentes áreas de las propiedades comerciales, es particularmente importante colocar señales obvias (como entradas y salidas, escaleras, rampas, etc.) en los lugares apropiados. ) Con el fin de guiar correctamente a las personas, guiar los vehículos y mantener el funcionamiento ordenado dentro del inmueble. En términos de desvío de clientes, se deben tomar medidas activas y razonables (como orientación dedicada, orientación publicitaria especial, orientación por voz, etc.), que no solo permitan a los clientes entrar y salir fácil y sin problemas, sino que también hagan que los clientes se sientan cómodos. cálido ambiente de negocios. Si el estacionamiento y la entrada para peatones están demasiado llenos, afectará gravemente el entorno comercial y el estado de ánimo de los clientes. Además, los letreros (carteles publicitarios) de todas las unidades comerciales (comerciantes) dentro de la propiedad deben administrarse adecuadamente para mantener la apariencia de la propiedad limpia y ordenada.
Hay muchos factores que afectan a la imagen comercial de los inmuebles comerciales, y la perfecta gestión de la propiedad es un aspecto muy importante. Una buena gestión de la propiedad puede crear una buena imagen pública, mejorar la confianza del público, atrayendo así el consumo y promoviendo eficazmente diversas actividades comerciales de la propiedad.
4. La relación entre los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores
El propietario de un inmueble comercial (edificios) puede ser un individuo, una o varias empresas. El desarrollo y la construcción de bienes inmuebles a menudo se financian mediante hipotecas, por lo que los bienes inmuebles en sí pueden caracterizarse por múltiples formas de propiedad o deuda.
Es esencial que los administradores de propiedades comprendan las relaciones sustantivas y los tipos de propiedad de los reclamos de propiedad. Si los derechos de propiedad no están claros, desde la perspectiva del mercado de administración de propiedades, significa que el cuerpo principal de los demandantes de administración de propiedades no está claro, lo que inevitablemente conducirá a que las operaciones de administración de propiedades caigan en el caos debido a objetos de servicio poco claros. Si la relación de derechos de los acreedores de la propiedad es compleja, la empresa de administración de propiedades puede verse involucrada en disputas innecesarias sobre los derechos de los acreedores, lo que aumentará los riesgos comerciales hasta cierto punto. La gestión de propiedades es una industria de operaciones a largo plazo. Si los derechos de propiedad y la relación de reclamos del cliente de la propiedad son claros definitivamente afectará la cooperación y el desarrollo a largo plazo de ambas partes.
5. Gestión de la limpieza ambiental
Si el entorno de la propiedad de los edificios comerciales está limpio u ordenado es un indicador importante del nivel de gestión de la propiedad. La limpieza tiene un gran impacto en los propietarios, inquilinos y clientes. Cuanto más lujoso y moderno sea el edificio comercial, mayores serán los requisitos de limpieza. Los edificios comerciales están abarrotados y son caóticos, y hay muchas fuentes de basura. Además, algunos inquilinos pueden vivir en la propiedad (como algunos centros comerciales mayoristas profesionales) y existen problemas con la eliminación de residuos domésticos, lo que hace que el trabajo de limpieza sea relativamente difícil de controlar. Además de contar con personal dedicado responsable de la limpieza móvil, retirar la basura de manera oportuna y mantener la higiene interior y exterior en todo momento, también se debe prestar atención a mejorar la profesionalidad del trabajo de limpieza para satisfacer las necesidades de mantenimiento de diversas instalaciones y equipos en propiedades comerciales.
La forma de limpieza de propiedades comerciales (edificios) tiene las siguientes características principales:
(1) Debido al largo tiempo de limpieza diaria de los edificios comerciales (horarios comerciales más largos, negocios como de costumbre). en días festivos), la organización del trabajo del personal de limpieza generalmente se realiza en dos turnos, es decir, el patrullaje y la limpieza están separados. El trabajo de limpieza de partes ocultas (como instalaciones en escaleras de incendios) se organiza para completarse durante el tiempo de patrulla. durante el día, y el área comercial se limpia principalmente durante la noche, incluidos pisos, baños, vidrios, equipos contra incendios y otras instalaciones públicas.
②El foco de la limpieza en los edificios comerciales es el vestíbulo y la entrada. Los vestíbulos y las puertas de entrada son los únicos lugares donde la gente entra y sale y son los más cercanos al entorno exterior de la propiedad. Siempre que preste atención al mantenimiento sanitario del vestíbulo, las entradas y salidas y realice las operaciones de limpieza de manera oportuna, la presión de limpieza en otros pisos y partes de la propiedad se puede reducir considerablemente. Sin embargo, cabe señalar que después de que los clientes pasen por la alfombra a prueba de polvo en la entrada y salida, aún quedará algo de polvo esparcido por el suelo. Si llueve, se debe organizar personal para el control de manchas en el interior de la entrada del lobby.
(3) La dotación de personal de las patrullas de limpieza de edificios comerciales está determinada principalmente por la calidad y el grado de la propiedad misma. Cuanto mayor sea el grado del edificio, más simple será el contenido de la inspección y menos personal de limpieza se requerirá, cuanto menor sea el grado del edificio, más personas se necesitarán para la inspección y mayor será la frecuencia de la inspección, especialmente para propiedades comerciales de tipo comercial; . La calidad de la limpieza depende de la calidad de la inspección y la limpieza. Además, la limpieza de propiedades comerciales también debe prestar atención al patrullaje y limpieza de estacionamientos, áreas de conteo y áreas de almacenamiento de basura. Para comodidad de los clientes, preste atención a si el número y la ubicación de los contenedores de recolección de basura son razonables.
(4) Las propiedades comerciales tienen requisitos de alta calidad para el personal de limpieza, incluida la capacidad de detectar problemas de manera oportuna y tomar correctamente diversas precauciones durante las operaciones de limpieza. En términos de gestión de personal, también implica antirrobo, etc. Las unidades de administración de la propiedad deben organizar razonablemente las horas de trabajo, las áreas de trabajo y los métodos de trabajo del personal de limpieza para garantizar la limpieza del entorno de la propiedad y, al mismo tiempo, tratar de evitar el impacto negativo de las operaciones de limpieza en las actividades comerciales normales de la propiedad.
6. Gestión ecológica del medio ambiente
Crear un buen entorno comercial es la condición básica para el éxito de las propiedades comerciales (edificios). Una excelente gestión ecológica puede mejorar el "contenido de oro" de la propiedad. Entorno regional de propiedades comerciales. Aunque el valor unitario de la superficie de los edificios comerciales es caro, todavía es necesario decorarlos mediante la ecologización ambiental para crear una atmósfera armoniosa, cómoda y agradable y mejorar la calidad de vida y el trabajo de los propietarios, inquilinos y clientes.
La gestión ecológica de propiedades comerciales se basa en los principios de economía, aplicabilidad y belleza. Para lograr el efecto de coordinación con el entorno construido, se debe llevar a cabo una planificación general y una distribución razonable. El diseño del plan ecológico específico debe combinarse con el entorno objetivo y organizarse de manera razonable. No solo debemos considerar la estética, sino también embellecer el medio ambiente a través del reverdecimiento y mejorar el microclima ambiental. También debemos considerar la selección de especies de plantas para facilitar el mantenimiento diario a largo plazo.
En comparación con las propiedades residenciales, las propiedades comerciales (edificios) tienen funciones de uso integral comercial limitadas y un espacio de construcción limitado, lo que resulta en áreas verdes más pequeñas en las propiedades y luz solar interior insuficiente, lo que dificulta el trabajo de ecologización.
Para resolver mejor este problema, debemos aprovechar al máximo el espacio limitado y utilizar una combinación de enverdecimiento horizontal y enverdecimiento vertical para crear un entorno verde en un espacio limitado y abarrotado. Al decorar espacios interiores con vegetación, se debe prestar atención a los siguientes puntos:
(1) La configuración ecológica de las propiedades comerciales es principalmente vegetación interior, que pertenece a la categoría de flores de alquiler, y los requisitos de calidad. para las flores son relativamente altos. Las flores deben mostrar un buen estado de crecimiento durante el período de exhibición para evitar hojas sucias, hojas amarillas, daños por insectos, marchitez, senescencia y crecimiento irregular.
(2) La luminosidad interior de los inmuebles comerciales se compensa principalmente con lámparas fluorescentes, que suavizan la luz. Por lo tanto, principalmente para hojas y flores ornamentales, la textura de las hojas debe estar encima del cuero, brillante, sin pelo y de color puro. Durante el mantenimiento, las hojas deben limpiarse a tiempo para eliminar el polvo y mantenerlas brillantes. Si es necesario, rocíe una pequeña cantidad de abrillantador.
③Al elegir flores de interior, preste atención para evitar el uso de flores hinchadas y principalmente resalte la belleza de las líneas y las capas. Además, evite las plantas malolientes, peludas o venenosas. La disposición de flores y árboles debe ser artística, la configuración y ubicación de las variedades deben ser apropiadas, el estilo debe estar unificado y coordinado y la composición debe ser razonable y hermosa.
(4) Debido a la poca luz interior, no es adecuado para colocar plantas altas. Los comerciantes que prestan atención a la configuración ambiental a menudo usan flores artificiales con algunas flores reales para agregar artificialmente un fondo al foco de perspectiva para mejorar la atmósfera. Por ejemplo, en el ámbito de las hortalizas se utilizan hortalizas de plástico para realzar el tema.
⑤ Las flores y árboles de interior generalmente se producen en zonas tropicales, por lo que la humedad interior es alta. Debido a restricciones ambientales, las flores de interior se reemplazan con frecuencia y el mantenimiento diario se limita principalmente a regar por la noche o complementar una pequeña cantidad de fertilizante compuesto granular de liberación lenta.
⑥Al transportar flores y plantas, proteja las ramas y hojas de las flores de daños y preste atención a la higiene y limpieza del lugar donde se colocan las flores y plantas. La inspección regular de las plantas, el enverdecimiento adecuado y el ajuste de la variedad garantizan el crecimiento y la formación de las plantas. Una tasa de supervivencia de más del 95% y el crecimiento continuo de las plantas pueden hacer que el ambiente interior esté lleno de vitalidad y vitalidad.
7. Gestión de la seguridad
Las propiedades comerciales (edificios) son de gran superficie, tienen muchos productos y tienen grandes flujos de pasajeros, así como un equipo de seguridad y extinción de incendios bien capacitado. así como un conjunto de procedimientos de emergencia y medidas de emergencia. El requisito básico de la gestión de seguridad es garantizar la seguridad de la propiedad y mantener el orden de gestión de las propiedades comerciales.
Para la gestión de seguridad de edificios comerciales, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:
① Combinar la gestión de seguridad en la gestión de propiedades con los requisitos de prevención de pérdidas en operaciones comerciales.
El flujo de personas en los edificios comerciales es complejo, y casi cualquier organización comercial debe afrontar el problema de evitar la pérdida de artículos, debiendo adoptar diversas medidas de seguridad que incluyen videovigilancia e inspecciones de civil para evitar la pérdida de. elementos. El personal de seguridad de la agencia de administración de propiedades dividirá razonablemente el trabajo y aclarará sus responsabilidades de acuerdo con los requisitos del contrato de administración encomendado. Si la administración de una propiedad comercial tiene su propio departamento de seguridad especializado (como el departamento de prevención de pérdidas de productos básicos), la agencia de administración de propiedades debe prestar atención a aclarar la división de responsabilidades con el departamento de prevención de pérdidas, la división de áreas de responsabilidad y el Procedimientos de atraque para trabajos específicos. Si el administrador de una propiedad comercial confía el trabajo de prevención de pérdidas a la agencia de administración de propiedades para su administración, la agencia de administración de propiedades debe estipular claramente las configuraciones específicas y las responsabilidades laborales de cada puesto de seguridad dentro de su propio departamento de administración de seguridad, y tomar medidas efectivas a través de División del trabajo para garantizar que la agencia de administración de propiedades haga un buen trabajo. Mientras mantenemos la seguridad de la comunidad, también damos importancia activamente al trabajo de prevención de pérdidas comerciales y limitamos la pérdida de artículos al mínimo.
② Integrar la gestión de seguridad de la propiedad con la gestión de incendios de la propiedad.
La seguridad contra incendios es una parte importante de la seguridad de la propiedad. Debido a la densa población, los costosos equipos y la integración de la propiedad (producción) en propiedades comerciales, las pérdidas de vidas y propiedades causadas por un incendio son inconmensurables. Por lo tanto, cada oficial de seguridad en la organización de administración de propiedades comerciales también debe ser un administrador de seguridad contra incendios a tiempo parcial, poseer los conocimientos y habilidades de protección contra incendios correspondientes y ser capaz de detectar y abordar diversos riesgos de incendio de manera oportuna.
③Integrar la gestión de seguridad y la atención al cliente.
La gestión inmobiliaria de propiedades comerciales tiene muchos clientes, incluidos propietarios, inquilinos y clientes comerciales. En comparación con la administración de propiedades de otros tipos de propiedades, debido a las características comerciales de la propiedad, la administración de propiedades de propiedades comerciales pone más énfasis en el aspecto de servicio de la administración. Los gerentes de seguridad pueden recibir diversos requisitos de servicio de los clientes en cualquier momento de su vida. trabajo diario.
Por ello, el trabajo diario del personal de seguridad debe integrarse en la labor de atención al cliente, brindando a los clientes una variedad de servicios minuciosos y protegiendo al máximo los intereses de propietarios, inquilinos y clientes.
④ Respuesta de emergencia a emergencias
El entorno general de las áreas residenciales es cerrado o semicerrado y las propiedades comerciales están abiertas. El concepto de gestión de seguridad en la gestión de propiedades moderna es cada vez más complejo y estricto. No se limita a la seguridad de la propiedad, sino que también incluye la protección de la seguridad causada por delitos, accidentes, desastres naturales, objetos peligrosos, etc. A medida que la sociedad se desarrolla y las necesidades de los propietarios cambian, las responsabilidades de los guardias de seguridad también aumentan.
Para propiedades comerciales (edificios) de alta densidad, si las emergencias se manejan de manera inadecuada o no a tiempo, se causarán pérdidas inconmensurables de vidas y propiedades. Por lo tanto, es importante diseñar un programa de respuesta a emergencias eficaz que esté preparado para incendios, cortes de energía, roturas de tuberías de agua, actividades delictivas, amenazas de explosión, accidentes de ascensores, lesiones graves y otras emergencias. Todo el personal de seguridad debe trabajar en estrecha colaboración con el personal eléctrico, mecánico, de tráfico y de equipos de control de la propiedad, así como con los propietarios e inquilinos.
Cualquier plan de seguridad debe tener cuatro objetivos: medidas preventivas, detección de problemas y alarmas, contención de daños y prevención de pérdidas adicionales. La forma más avanzada de responder a las emergencias patrimoniales reside en las medidas preventivas. Debido a que los administradores de propiedades no pueden predecir con precisión los accidentes por adelantado, al diseñar un plan de protección, deben considerar todos los escenarios posibles de cualquier emergencia y responder a ella tanto como sea posible. Algunas medidas preventivas específicas, como: preparar ascensores con antelación para evacuar a las personas heridas en el piso donde ocurrió un accidente en caso de emergencia; promover el uso de muebles y materiales no inflamables e ignífugos entre los inquilinos; organizar periódicamente diversas capacitaciones de emergencia para los inquilinos; propietarios e inquilinos y actividades; preparar un manual de procedimientos de emergencia y ponerlo en manos de todo el personal de la propiedad, propietarios e inquilinos almacenar una pequeña cantidad de suministros de emergencia, etc.
En caso de emergencia, la seguridad personal es lo primero. Los administradores de propiedades deben desempeñar sus funciones de acuerdo con procedimientos básicos de emergencia diseñados para establecer contacto personal de inmediato con los propietarios e inquilinos y anunciar el estado de la crisis y sus soluciones. Los administradores de propiedades deben hacer todo lo posible para evitar mayores pérdidas, y la mejor manera de reducir las pérdidas comerciales es reanudar el trabajo y las operaciones normales lo antes posible.
La importancia de mejorar la seguridad también incluye prevenir la actividad delictiva. Ciertas partes de los edificios comerciales son propensas a actividades delictivas, como los estacionamientos en los centros comerciales, que son los principales lugares donde suelen operar delincuentes y gánsteres. En este sentido, las agencias de administración de propiedades tienen muchas áreas de mejora, tales como: agregar iluminación para mejorar la seguridad de los clientes; no debería haber escondites cerca de las aceras y se deberían disponer centinelas para los clientes en lugares estratégicos como los estacionamientos; Un personal de seguridad mejor capacitado y equipos de seguridad de alto rendimiento pueden mejorar la seguridad y reducir la delincuencia hasta cierto punto. Las agencias de administración de propiedades comerciales deben fortalecer el contacto con los departamentos de seguridad pública locales y obtener las consultas y asistencia necesarias. Además, los inquilinos deben notificar a la otra parte inmediatamente si notan un comportamiento sospechoso, lo que reducirá los incidentes criminales causados por errores.
8. Gestión del mantenimiento de las instalaciones
El alto punto de partida y los equipos e instalaciones de alta calidad de las propiedades comerciales (edificios) requieren métodos de gestión modernos y avanzados y tecnología de mantenimiento profesional. Por lo que en materia de mantenimiento debemos contar con un equipo profesional para fortalecer el mantenimiento de diversas instalaciones y equipos del inmueble, como equipos de aire acondicionado, instalaciones de ascensores, etc. Debido a la alta frecuencia de uso de propiedades comerciales (edificios), el mantenimiento preventivo y las inspecciones diarias de los pisos y equipos de los edificios son particularmente importantes. Los interiores de los edificios comerciales son áreas altamente congestionadas donde el aire acondicionado debe ser apropiado y los vehículos de pasajeros deben operar de manera segura durante largos períodos de tiempo. Por lo tanto, es necesario fortalecer el mantenimiento de diversas instalaciones y equipos, reducir la tasa de tiempo de inactividad, manejar rápidamente diversas fallas de equipos durante la apertura y operación de propiedades comerciales, garantizar su operación normal y brindar servicios convenientes e ininterrumpidos a los propietarios y usuarios. .
9. Gestión de incendios
Las propiedades comerciales (edificios) modernas son en su mayoría edificios tridimensionales con equipos mecánicos y eléctricos complejos, lo que hace que el trabajo de protección contra incendios sea más difícil e importante. El propósito del trabajo de protección contra incendios es prevenir la ocurrencia de incendios en la propiedad, minimizar las pérdidas por incendio, proporcionar un ambiente seguro para los propietarios, inquilinos y clientes, y garantizar la seguridad de sus vidas y propiedades.
Ambas partes dividen razonablemente el trabajo y trabajan juntas para lograr los objetivos de operación conjunta y desarrollo general.
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