¿Cómo calcular el retorno de la inversión en bienes raíces comerciales?
1. Método de rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) × 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano).
Ventajas: la consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial principal tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de análisis de rentabilidad del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se considera el efecto temporal de otras inversiones y fondos iniciales. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
2. Método de análisis del rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) × 12/precio total de compra Cuanto mayor sea el ratio calculado con este método. más vale la pena la inversión.
Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre ambos, elegir "bienes inmuebles excelentes" es un método sencillo.
Desventajas: no se consideran todas las entradas y salidas, y no se considera el costo temporal de los fondos, por lo que no se puede utilizar como base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico para los pagos de hipotecas.
3. Método de la tasa interna de retorno
La fórmula para la inversión inmobiliaria es: ingreso total acumulado/inversión total acumulada = alquiler mensual × número acumulado de meses de alquiler durante el período de inversión /(pago inicial de la hipoteca + honorarios de seguro + impuesto sobre la escritura + fondo de revisión + otras inversiones como muebles + pagos hipotecarios acumulados + honorarios acumulados de administración de la propiedad) = tasa interna de rendimiento.
La fórmula anterior toma como ejemplo los préstamos para vivienda. No se consideran pagos de intereses ni honorarios de agencia. Los rendimientos y las inversiones acumuladas se consideran durante el período de inversión.
Ventajas: El método de tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todos los factores como la inversión, los ingresos y el flujo de caja durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa interna de rendimiento puede entenderse como depositar en un banco, pero la tasa de interés de los bancos en mi país se calcula en base al interés simple, mientras que la tasa interna de rendimiento se calcula en base al interés compuesto.
Desventajas: Juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.
4. Método de evaluación internacional simple
La fórmula básica es: Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 = el precio de compra de la propiedad, se considera que la propiedad vale la pena. dinero. Este es un método sencillo utilizado por una empresa de gestión financiera profesional internacional para evaluar el valor de la inversión inmobiliaria.
¿Es valiosa la inversión en bienes raíces comerciales?
1. El riesgo de inversión es pequeño
Invertir en bienes raíces comerciales puede disfrutar de los beneficios que trae la apreciación de sus activos, y la vida diaria y el trabajo no se verán afectados. Al negociar acciones y comprar fondos, hay que estar atento todos los días y prestar atención todo el tiempo, por miedo a caer, lo cual es a la vez laborioso y problemático. No hay problema para subir allí. Una vez que se atasca, involucrará a toda la familia y dejará a la gente agotada física y mentalmente. La casa se puede ver y tocar, es real. Además, los bienes inmuebles comerciales pueden aportar beneficios dobles. El alquiler se puede cobrar anualmente y el alquiler es mucho más alto que el interés bancario. Y a medida que aumentan los alquileres, el valor de los inmuebles comerciales también aumenta.
2. Cuanto más envejeces, más valioso eres.
Las casas de segunda mano serán más baratas que las casas de nueva construcción en la misma ubicación cuando se vendan, porque las casas de segunda mano tienen factores de depreciación. Este no es el caso de los bienes raíces comerciales. Generalmente, se necesitan de dos a tres años para desarrollar un distrito comercial maduro. Una vez que el distrito comercial madure, el alquiler de los inmuebles comerciales aumentará año tras año y los inmuebles comerciales serán cada vez más valiosos. Por tanto, no es necesario depreciar las viviendas de segunda mano. Además, el mercado de la vivienda de segunda mano es principalmente residencial, con muy pocas propiedades comerciales de segunda mano. Debido a que ya es una propiedad comercial madura y pocas personas están dispuestas a venderla, cuanto más antigua sea la propiedad comercial, más valiosa será.
3. Alta estabilidad
Los inmuebles comerciales tienen una vida útil de más de diez años. Comprar bienes raíces comerciales no sólo mantendrá el precio bajo, sino que también valdrá más. En el caso de activos fijos de alto valor, como los bienes raíces comerciales, la gente tiende a comprar al alza en lugar de a la baja. Aunque comprar un inmueble comercial cuesta cientos de miles, el dinero no ha desaparecido, simplemente ha pasado de billetes a activos fijos. Cuando necesite dinero, puede obtener alquileres generosos o ventas de bienes raíces comerciales todos los años y el dinero se le devolverá. La gente que compra bienes raíces comerciales se queja de que los precios de la vivienda son demasiado altos. De hecho, esperan que los precios de la vivienda sigan subiendo después de comprar una casa.