Nanjing planea relajar la supervisión de los fondos de preventa, con una proporción deseable de hasta el 60%
El "Aviso" señala que las empresas promotoras de bienes raíces pueden utilizar una carta de garantía emitida por un banco para reemplazar los fondos regulatorios en la cuenta de supervisión de capital de preventa de viviendas comerciales nuevas. Al mismo tiempo, "después de que la empresa de desarrollo solicite el reemplazo de garantías de capital de igual monto, el saldo dentro del límite de supervisión de la cuenta de capital de preventa debe cubrir las necesidades de capital de construcción del proyecto para el año siguiente; y los fondos de reemplazo garantizados no excederá el 60% del monto de supervisión de capital de preventa del proyecto".
El "Aviso" también establece requisitos para las calificaciones empresariales. "La empresa desarrolladora no ha estado sujeta a sanciones administrativas por el uso ilegal de fondos regulatorios de preventa de viviendas comerciales en nuestra ciudad en los dos años anteriores a solicitar el uso de la carta de garantía. El proyecto de viviendas comerciales a solicitar debe tener no hay congelamiento judicial, deducciones ilegales, atrasos en pagos de proyectos, o atrasos en salarios de trabajadores, etc.”
Cabe mencionar que el “Aviso” estipula que el propósito de los fondos de reemplazo de garantía es. determinado por las autoridades reguladoras y se limita principalmente al uso razonable de los fondos por parte de las empresas de desarrollo dentro de la ciudad de Nanjing.
Del aviso se desprende que fue enviado el 11 de abril. El personal pertinente de una oficina de gestión de viviendas en un distrito de Nanjing dijo que aún no se ha implementado, que los detalles específicos aún se están estudiando y que solo está abierto a algunas empresas piloto.
Un experto de una empresa de bienes raíces en el este de China dijo que las nuevas regulaciones de Nanjing significan que las empresas calificadas pueden recaudar fondos regulatorios en forma de cartas de garantía, lo que de hecho es una forma de relajar los fondos regulatorios.
Yu Xiaoyu, director de investigación de Hanyi Think Tank, dijo a China Business News: “Se espera que más ciudades rectifiquen las 'irregularidades' en la supervisión de los fondos de preventa al tiempo que garantizan la finalización y entrega, y Rectificará la supervisión de los fondos de preventa que son demasiado estrictas. Hará los ajustes apropiados en las áreas que sean demasiado flexibles”.
Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no son optimistas al respecto. Las empresas inmobiliarias antes mencionadas también enfatizaron que "sólo las empresas calificadas pueden utilizarla. En realidad, esto es una especie de mejora del crédito bancario". Algunas personas en el mercado inmobiliario de los 30 principales creen que "esta política es buena, pero para los bancos". si las empresas privadas tienen deudas, los bancos son responsables de cubrir el riesgo de incumplimiento ”
Otro experto de la industria inmobiliaria de Nanjing analizó que esta nueva regulación tiene como objetivo principalmente aliviar las limitaciones financieras de los promotores. "La epidemia en Nanjing tuvo un mayor impacto en el primer trimestre. La mayoría de los proyectos lanzados no se vendieron bien y las empresas inmobiliarias no recibieron muchos pagos". Esto también favorece la próxima ronda de suministro de tierras centralizado en Nanjing. Se entiende que Nanjing suministrará 20 terrenos en la primera ronda, incluidos 19 terrenos residenciales y 1 terreno comercial. El precio inicial total es de aproximadamente 26.723 millones de yuanes y el precio máximo total es de 30.356 millones de yuanes.
Esta es la primera vez que algunos lugares han dado normas de relajación relativamente claras desde la promulgación de las "Medidas para la supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" nacionales en febrero. Anteriormente, el "Documento No. 19 de Zhengzhou" también mencionaba "proporcionar servicios gubernamentales para facilitar las transacciones" y que las empresas de desarrollo inmobiliario utilizaran garantías bancarias y garantías de terceros para compensar los fondos regulatorios de preventa que no excedan el monto de la garantía, pero había No había regulaciones más detalladas.
A mediados de febrero, se formularon y promulgaron las "Medidas para la supervisión y administración de fondos de preventa de viviendas comerciales" a nivel nacional, aclarando la supervisión de los fondos de preventa como "supervisión de cuotas clave". La cantidad de fondos necesarios para completar el proyecto puede ser garantizada por las autoridades de construcción urbana y rural a nivel de ciudad y condado según el contrato de costo del proyecto. Cuando los fondos de la cuenta alcanzan el límite reglamentario, la empresa inmobiliaria puede utilizar libremente los fondos que excedan el límite.
“Pero, de hecho, todavía existen políticas relativamente estrictas sobre la supervisión de los fondos de preventa, como Fuzhou y Xiamen, y hay relativamente pocas ciudades con políticas verdaderamente relajadas”, dijo Han Yi Think Tank. .
Por ejemplo, Haikou emitió un aviso el 24 de febrero, afirmando que fortalecerá aún más la supervisión de los fondos de preventa, estandarizará el comportamiento de las empresas de desarrollo y supervisará a los bancos, que enfatiza que todos los pagos de la vivienda deben ser depositado directamente en la cuenta de supervisión; a mediados de marzo, Changsha También se emitió un aviso para mejorar el sistema de supervisión del fondo de preventa para viviendas comerciales nuevas en los cinco distritos de Changsha. Todos los fondos de preventa para viviendas comerciales nuevas, incluido el down. Los pagos, pagos de hipotecas, pagos a plazos, préstamos de fondos de previsión, etc., deben depositarse en su totalidad en una cuenta especial para la supervisión del fondo de preventa.
La supervisión estricta de los fondos de preventa comenzará en el segundo semestre de 2021. Las empresas inmobiliarias individuales han caído en una crisis de liquidez y varias localidades han reforzado significativamente la supervisión de los fondos de preventa al nivel de implementación real. Muchas ciudades han comenzado a adoptar “políticas específicas para empresas” y adoptar medidas regulatorias particularmente estrictas para las empresas inmobiliarias con alto apalancamiento y calificaciones crediticias débiles.
El informe de investigación de Zheshang Securities muestra que los fondos regulatorios se dividen en fondos regulatorios clave y fondos regulatorios generales: los fondos regulatorios clave se utilizan para garantizar el progreso normal de la construcción del proyecto y generalmente se retiran multiplicando el costo del proyecto o cantidad de preventa en una proporción determinada. Los fondos regulatorios generales (si hay préstamos para el desarrollo y préstamos hipotecarios supervisados por bancos e instituciones financieras) se refieren a fondos regulatorios más allá de las cuotas clave de los fondos regulatorios. Las empresas inmobiliarias pueden retirar fondos de acuerdo con las regulaciones de cada ciudad, pero deben usarse primero para supervisar la construcción del proyecto o pagar préstamos de desarrollo.
“En el pasado, muchas empresas de bienes raíces tomaban dinero de la cuenta de supervisión de capital de preventa y no retenían ningún fondo de proyecto”, dijo a China Business News un inversionista en bonos familiarizado con la industria de bienes raíces. Después de que los gobiernos locales fortalezcan la supervisión en 2021, “algunos gobiernos locales son relativamente estrictos, por lo que exigirán que la cantidad de fondos que queden en la cuenta sea mayor que la que se necesita en la etapa posterior del proyecto.
Esto ha dificultado el uso de los fondos de preventa por parte de las empresas de bienes raíces. El proceso de "se puede usar a voluntad" a "no se puede usar" es en realidad similar al cambio repentino de la preventa a la venta de viviendas usadas, que es. esencialmente un shock de liquidez único. "El informe de investigación de Pacific Securities señaló: "Si la empresa de bienes raíces puede persistir hasta que se complete la vivienda en construcción, los fondos de la cuenta de supervisión del fondo de preventa se pueden retirar (pero el préstamo de desarrollo o el préstamo no estándar para el proyecto). primero se debe reembolsar y los fondos restantes se pueden agrupar en la sede del grupo). ”
Como resultado, los fondos de muchas empresas inmobiliarias se han depositado en proyectos y no se puede acceder a ellos, y los fondos que regresan al nivel del grupo se han reducido significativamente.
Ahora, con la relajación gradual de la supervisión de los fondos de preventa, es sin duda algo bueno aliviar la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias
“La supervisión de los fondos de preventa no es única. todo'. Debido a las políticas corporativas, es una tendencia general a acortar el tiempo de aprobación de retiros y diferenciar más finamente la supervisión de los fondos de preventa. "Yu Xiaoyu juzgó: "Esto es algo bueno para las empresas inmobiliarias, especialmente para las empresas privadas. Puede aliviar la presión financiera de las empresas y también es una de las principales formas de resolver sus dificultades financieras y normalizar sus negocios.