¿Tengo que pagar tantos impuestos al comprar una casa?
La transferencia personal de bienes inmuebles implica no sólo el impuesto de escrituración y el impuesto de timbre, sino también el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto y recargos comerciales y el impuesto a la renta personal. Para facilitar que los contribuyentes comprendan y dominen los conocimientos tributarios relevantes, de acuerdo con las leyes tributarias vigentes, la información tributaria relevante se enumera brevemente a continuación:
Solicitud y exención
1. :
(1) Impuesto sobre la plusvalía de la tierra
1. Transferencia de viviendas no residenciales (incluidas donaciones a familiares no inmediatos);
2. casas no ordinarias (incluidas las donaciones a familiares no inmediatos).
Nota: Los familiares no directos antes mencionados no se incluyen si ambas partes reciben la casa y asumen la obligación de manutención directa del donante.
(2)Impuesto empresarial
1. Transferencia no inmobiliaria;
2. Transferencia de vivienda adquirida hace menos de cinco años (incluidos bienes muebles mediante donación). , herencia, divorcio Vivienda adquirida mediante no compra como división);
3. Transferencia y compra de vivienda no ordinaria que haya sido terminada por más de cinco años; Traspaso de vivienda de autoconstrucción perteneciente a la ciudad o comarca, localidad, de más de 60 metros cuadrados.
(3) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
1. Transmisión de vivienda no residencial
2. vivió en ella durante menos de cinco años (incluidos los personales. La casa se adquirirá mediante métodos distintos de la compra, como donación, herencia, división de bienes por divorcio, etc.);
3. lleva cinco años pero no es la única casa (salón familiar).
2. Exenciones
(1) Impuesto sobre el valor añadido del suelo
1. La transferencia de viviendas no residenciales no tiene aumento de valor después del cálculo;
2. Transferencia de viviendas no ordinarias, que no tienen valor añadido después del cálculo;
3. Transferencia de viviendas ordinarias propiedad de residentes individuales
4. Donación de bienes inmuebles o derechos de uso de suelo a familiares o responsabilidades inmediatas Quienes tienen obligaciones de apoyo directo realizan donaciones a educación, asuntos civiles y otras empresas de bienestar y bienestar público a través de grupos sociales sin fines de lucro y agencias estatales en mi país.
Los procedimientos de exención del Impuesto sobre el Valor Añadido de los terrenos de los puntos 65438 + 0, 2 y 4 antes mencionados deberán ser certificados por las autoridades fiscales.
(2) Impuesto sobre Sociedades
1. Transferencia o compra de vivienda ordinaria que haya sido terminada durante cinco años.
2.
Nota: Se deberá aportar la factura de compra para el cómputo de viviendas no residenciales adquiridas para traspaso y viviendas no ordinarias adquiridas con una antigüedad superior a cinco años. Si no hay saldo después del cálculo, no se requerirán impuestos relevantes.
(3) IRPF
Transferido para uso personal durante más de cinco años y es el único salón de la familia.
Nota: La transmisión de bienes inmuebles por parte de particulares adopta el método de "expropiación de hecho". Si no tiene ingresos después de haber sido revisado por las autoridades fiscales, no necesita pagar el impuesto sobre la renta personal.
Normas conceptuales pertinentes
Vivienda ordinaria: se deben cumplir tres condiciones al mismo tiempo: la relación de superficie construida del edificio residencial es superior a 1,0 la superficie construida de; una sola unidad residencial tiene menos de 120㎡ o menos de 144㎡ ((incluidos 144 metros cuadrados); el precio de transacción real es inferior a 1,44 veces (incluidas 1,44 veces) el precio de transacción promedio de casas en terrenos del mismo nivel.
Vivienda no ordinaria: Una casa es vivienda no ordinaria siempre que cumpla una de las siguientes condiciones: la relación de superficie construida del edificio residencial es inferior a 1,0 la superficie edificable de un; la casa individual tiene más de 120 metros cuadrados o más de 144 metros cuadrados; el precio de transacción real es más de 1,44 veces el precio de transacción promedio de casas en el mismo nivel de terreno.
Recaude el impuesto sobre la renta personal en función de los hechos: si los contribuyentes pueden proporcionar materiales de certificación legales y válidos, como ventas de viviendas, contratos de compra de viviendas, certificados de valor originales, etc., el impuesto sobre la renta personal se recaudará como "propiedad". Transferir rentas” de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Ingresos por cada transmisión de inmueble: se refiere a todos los ingresos por pagos de vivienda que obtiene el contribuyente cada vez que transfiere un inmueble, sin importar cuántas veces los obtenga, deben combinarse en ingresos de una sola. transferencia de bienes inmuebles.
Aprobación y recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Según los artículos 35 y 36 de la “Ley de Administración de la Recaudación de Impuestos de la República Popular China” y el artículo 19 del “Reglamento de Implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de República Popular China" Se estipula que si durante la transferencia del inmueble se produce alguna de las siguientes circunstancias, se procederá a la tasación y cobro:
1. Falta de presentación de un contrato de compraventa de vivienda legal y válido y no calcular correctamente los ingresos por ventas de la vivienda;
2. No poder proporcionar un contrato de compra de vivienda legal y válido y comprobantes relevantes que constituyan el valor original de la propiedad, y no poder calcular correctamente el valor original de la propiedad;
3. No se pueden proporcionar comprobantes relevantes para el pago de tarifas razonables, no se pueden calcular correctamente las tarifas razonables;
4. El precio de la transacción inmobiliaria declarado es significativamente más bajo que el precio. aprobado por el documento de revisión de precios de bienes raíces emitido por el departamento de administración de vivienda, y no hay ninguna razón legítima;
5. Transferencia de propiedad de la vivienda pública comprada. No se pueden proporcionar todos los vales relacionados con los elementos de deducción;
6. En la tramitación de los procedimientos de pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los dictámenes de revisión emitidos por las autoridades tributarias locales competentes no son veraces.
Ingresos por transferencias: al gravar los ingresos por transferencias de viviendas, el precio real de la transacción se utiliza como ingreso por transferencias. Sin embargo, si no existe una razón legítima para ocultar o informar falsamente el precio de la transacción o si el precio cotizado es obviamente bajo, se utilizará el precio de evaluación del mercado para la verificación.
Si un contribuyente del impuesto al valor agregado de la tierra oculta o informa falsamente el precio de la transacción inmobiliaria, o proporciona elementos de deducción falsos, o transfiere un precio de la transacción inmobiliaria que es inferior al precio de tasación de la propiedad inmobiliaria sin razones justificables , el impuesto al valor agregado de la tierra se cobrará de acuerdo con el precio de tasación de la propiedad inmobiliaria. Cuando las casas no ordinarias se donen a parientes no inmediatos y se cobre el impuesto al valor agregado de la tierra, se utilizará el precio tasado. como el ingreso por transferencias.
Factura de compra de vivienda de primera mano: La factura de compra de vivienda de primera mano la emite el vendedor de primera mano o la autoridad fiscal. Es una factura estampada con el sello de supervisión de facturas de la autoridad fiscal. Es una factura profesional reconocida por la autoridad tributaria provincial sin sobreimpresión del sello de supervisión de factura.
El tipo impositivo aplicable al impuesto sobre el valor añadido del suelo: un tipo impositivo progresivo de cuatro niveles. Fórmula de cálculo rápido de la tasa impositiva aplicable:
Si el monto del valor agregado no excede el 50% del monto del artículo deducido: monto del valor agregado × 30% = impuesto;
El valor -¿El monto agregado excede el 50% del monto del artículo deducido pero no excede el 100%, valor agregado × 40%? d Monto del artículo de deducción × 5% = impuesto;
Si el valor agregado excede el 100% del monto del artículo de deducción pero no excede el 200%: valor agregado × 50% - monto del artículo de deducción × 15% = impuesto; ;
Si el valor agregado excede el 200% del monto de los artículos deducidos: valor agregado × 60% - monto de los artículos deducidos × 35% = impuesto.
Deducción del impuesto al valor agregado del terreno: el monto del valor agregado se calcula con base en una tasa de deducción integral del 90% de los ingresos por transferencia. La deducción integral incluye el precio del costo de reposición de la casa antigua, el monto. de impuestos a pagar y tasas pagadas de conformidad con las normas pertinentes. El monto del impuesto a pagar se refiere al impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano, el impuesto de timbre y el recargo educativo pagados en la transferencia de bienes inmuebles.
El valor original de la casa incluye específicamente:
1. Casa de autoconstrucción: gastos incurridos durante el proceso de solicitud y construcción;
2. casa comercial: pago de compra El precio de compra y otros gastos relacionados (incluido el impuesto sobre la escritura, el impuesto de timbre, la tarifa de garantía integral, etc.);
3. Vivienda asequible (incluida la construcción de viviendas cooperativas para recaudar fondos y proyectos de vivienda). ): el precio de la vivienda realmente pagado por los pagos del comprador original y los impuestos relacionados, así como las tarifas de transferencia de tierras pagadas de acuerdo con las regulaciones.
El precio de la vivienda asequible se determina de acuerdo con los estándares establecidos por los gobiernos populares locales a nivel de condado o superior.
4. Vivienda pública adquirida: el precio de la vivienda calculado con base en el precio de la vivienda asequible local según el área estándar de la vivienda pública comprada originalmente, más el precio real pagado por la vivienda pública comprada original que excede el área estándar y el monto pagado al departamento financiero de acuerdo con las regulaciones (o la unidad de propiedad original) paga impuestos sobre la renta y relacionados.
Vivienda pública adquirida se refiere a viviendas públicas compradas por empleados urbanos a precio de costo (o precio estándar) de acuerdo con las políticas y regulaciones del estado y el gobierno popular a nivel de condado o superior sobre la reforma de El sistema de vivienda urbana.
5. Vivienda de reasentamiento de demolición urbana:
(1) Si la casa se compra después de recibir una compensación monetaria por la demolición, el precio real pagado por la casa y los impuestos correspondientes pagados;
(2) Si la demolición de la casa adopta el método de intercambio de derechos de propiedad, el valor original de la casa intercambiada será el precio indicado en el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición de la Casa" y los impuestos y tasas correspondientes pagados. ;
(3 ) La demolición de viviendas adopta la forma de intercambio de derechos de propiedad.
Si el derribado obtiene permuta de viviendas y compensación monetaria parcial, el valor original de la permuta de viviendas será el precio indicado en el "Acuerdo de Compensación por Demolición y Reasentamiento de Vivienda" menos el saldo de la compensación monetaria;
(4) Medidas de demolición de viviendas En forma de intercambio de derechos de propiedad, si la persona demolida obtiene la casa de intercambio y paga parte del dinero, el valor original de la casa de intercambio será el precio especificado en el "Acuerdo de compensación y reasentamiento por demolición de viviendas". " más el pago y los impuestos y tasas correspondientes.
Gastos razonables: se refiere a los gastos realmente pagados por los contribuyentes de acuerdo con las regulaciones del gobierno nacional o local, como tarifas de decoración de casas, intereses de préstamos de vivienda, tarifas de transferencia de tierras, tarifas de transacción, tarifas de servicios de intermediación, etc.
1. Pagar los gastos de decoración de la casa. Si el contribuyente puede proporcionar una factura fiscal unificada para el pago real de los costos de decoración, y el nombre del pagador que figura en la factura coincide con el nombre del propietario de la casa transferida, tras la revisión y aprobación de las autoridades fiscales, los gastos reales de decoración incurridos antes de la transferencia de la casa transferida pueden ser los siguientes: Deducciones dentro de las proporciones prescritas:
(1) Compra de vivienda pública y vivienda asequible: el límite máximo de deducción es el 15% del original valor de la vivienda;
(2) Vivienda comercial y otras viviendas: El límite máximo de deducción es el 10% del valor original de la vivienda.
El contribuyente adquirió originalmente la vivienda para decoración, es decir, si el contrato establece que el precio de la vivienda incluye gastos de decoración (pisos, sanitarios, menaje de cocina, etc.), no se deducirán los gastos de decoración.
2. Se han pagado los intereses del préstamo de vivienda. Cuando un contribuyente vende una casa comprada con un préstamo hipotecario, los intereses del préstamo de vivienda efectivamente pagados por el contribuyente al banco prestamista se deducirán sobre la base de un certificado válido emitido por el banco prestamista.
3. Las tarifas de transferencia de tierras, las tarifas de transacción y las tarifas de servicios de intermediación realmente pagadas por los contribuyentes de acuerdo con las regulaciones pertinentes se deducirán de los certificados válidos emitidos por los departamentos pertinentes.
Impuestos y tarifas relevantes: se refiere al impuesto comercial relevante, impuesto a la construcción urbana, recargo educativo, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto de timbre, etc., pagados de acuerdo con las regulaciones gubernamentales nacionales o locales cuando los bienes inmuebles son transferido.
Al determinar el valor original, los gastos razonables y los impuestos relacionados de los bienes inmuebles antes mencionados, los contribuyentes deben proporcionar comprobantes legales y válidos pertinentes, incluidos comprobantes de pago de impuestos, facturas estampadas con el sello de supervisión de facturas del impuesto. autoridades, autoridades tributarias provinciales Facturas profesionales aprobadas sin el sello de supervisión de facturas, recibos de tarifas administrativas administrados por el departamento financiero y otros certificados reconocidos por el departamento financiero y el departamento de impuestos si se incurren en tarifas de construcción y tarifas de servicios intermediarios, los contribuyentes también deben proporcionar los pertinentes; contratos y acuerdos.
Precio original de la casa (términos del impuesto comercial): se refiere al precio indicado en la factura cuando una entidad o individuo vende el inmueble que compró o transfiere los derechos de uso del suelo que transfirió, excluyendo el proceso de compra. bienes inmuebles y transferencia de derechos de uso de suelo. Pagar diversas tasas e impuestos.
Definición de tiempo
1. Definición de IRPF, tiempo de uso personal, adquisición y transmisión de vivienda
(1) Según normativa vigente en materia de política , transferencia personal Las rentas derivadas de una vivienda que ha sido propiedad durante más de cinco años y es la única vivienda familiar están temporalmente exentas del IRPF. El tiempo de uso propio se determina de acuerdo con los siguientes principios:
1. El tiempo de inicio de una casa personal ocupada por uno mismo
(1) Para la compra de una casa comercial, el tiempo. indicado en el certificado de propiedad de la propiedad y en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura o prevalecerá el tiempo de entrega estipulado en el contrato de venta de vivienda comercial;
(2) Si se compra vivienda pública, el tiempo de pago especificado en el cronograma de pago para la compra vivienda pública será la fecha de vigencia del contrato de compra de vivienda, la fecha de emisión del recibo de pago de vivienda y el calendario de pagos para la compra de vivienda pública o prevalecerá la hora indicada en el certificado inmobiliario;
(3) Para casas de construcción propia, prevalecerá el tiempo de aceptación de finalización del departamento de planificación registrado en el expediente de vivienda o el tiempo indicado en el certificado de propiedad de la casa emitido por el departamento de administración de vivienda;
(4) Las casas adquiridas por individuos mediante formas distintas de la compra, como donación, herencia, división de bienes por divorcio, etc., se basarán en el tiempo de uso personal antes de la donación, herencia o división de bienes por divorcio.
Si la hora de inicio de uso propio indicada en los documentos anteriores es inconsistente, la hora de inicio de uso propio se determinará según el orden de llegada.
2. Tiempo de terminación para casas de uso independiente: prevalecerá la fecha de aceptación indicada en el "Formulario de solicitud de registro de compra de bienes raíces de Guangzhou" completado por el departamento de administración de vivienda al solicitar la transferencia de la casa.
(2) Según las políticas actuales, si una persona transfiere su propia casa y la compra nuevamente dentro de un año después de la venta, el impuesto sobre la renta personal pagado por la casa transferida se puede reembolsar en su totalidad. o en parte. El tiempo de compra y venta de la vivienda antes mencionado se determina de acuerdo con los siguientes principios:
1. Tiempo de recompra personal: El tiempo de recompra se basa en la fecha de vigencia del contrato de compraventa. la fecha de emisión indicada en la factura de primer pago, o el certificado de propiedad de la propiedad y el impuesto de escrituración. Prevalecerá la fecha de emisión de la factura indicada en el certificado de pago del impuesto.
2. El momento en que una persona física transmite su propia casa: Prevalecerá el momento indicado en el certificado de pago del IRPF para la persona física que transmite su propia casa.
En segundo lugar, la definición del tiempo de compra del impuesto empresarial.
(1) Cuando una persona física compra una casa, el tiempo de compra estará determinado por el tiempo de emisión de la aprobación o el tiempo de pago del impuesto sobre la escritura indicado en el certificado de propiedad de la casa o el certificado de pago del impuesto sobre la escritura.
(2) Cuando las fechas indicadas en el certificado de propiedad de la propiedad y el certificado de pago de impuestos sean inconsistentes, se aplicará el principio de orden de llegada. Es decir, si la hora indicada en el certificado de bienes raíces es anterior a la hora indicada en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura, la hora indicada en el certificado de bienes raíces será la hora de la compra si la hora indicada en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura; es anterior a la hora indicada en el certificado de propiedad inmobiliaria, la hora indicada en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura será el momento de la compra de la vivienda.
(3) El tiempo de compra para las ventas externas de casas adquiridas mediante formas distintas de la compra como donación, herencia, división de bienes de divorcio, etc., se determinará con base en el tiempo anterior a la donación, herencia o división de bienes del divorcio.
(4) Para viviendas públicas adquiridas de acuerdo con la política nacional de reforma de vivienda, el tiempo de compra se determina con precisión por el momento de vigencia del contrato de compra, la fecha de emisión del recibo de pago de la vivienda o el tiempo indicado en el certificado de propiedad inmobiliaria.
Infracciones tributarias comunes y sus consecuencias legales en las operaciones reales
1 Subdeclaración del precio de la transacción
El intermediario descubrió que durante el proceso de transacción inmobiliaria, algunas transacciones Al completar el formulario de registro de transferencia de bienes raíces y el contrato de venta de bienes raíces, ambas partes deliberadamente subestimaron y ocultaron el precio de la transacción para evitar impuestos. Este es un caso típico de evasión fiscal al subestimar los precios.
Consecuencias legales:
1. Este comportamiento es ilegal. Este comportamiento viola las disposiciones pertinentes de la "Ley de administración de recaudación de impuestos de la República Popular China" y la "Ley de contratos de la República Popular China", y el comprador y el vendedor asumirán las responsabilidades legales correspondientes.
De acuerdo con el artículo 3 de las "Normas de implementación de la Ley de administración de recaudación de impuestos de la República Popular China", los contratos y acuerdos firmados por los contribuyentes que entren en conflicto con las leyes tributarias y las regulaciones administrativas no son válidos. Las autoridades fiscales no reconocerán el comportamiento contractual del comprador y vendedor que intencionalmente subestima u oculta el precio de la transacción. Si las autoridades fiscales declaran que el precio de la transacción es obviamente bajo sin razones justificables, los impuestos y tasas se cobrarán sobre la base del precio imponible aprobado de conformidad con las disposiciones de la ley fiscal. Si los impuestos se pagan de menos o no se pagan debido a impuestos ilegales (falsos), las autoridades fiscales lo tratarán como evasión fiscal.
2. Es probable que se produzcan disputas sobre transacciones. Debido a que la ley no protege los acuerdos privados firmados entre compradores y vendedores, una vez que el comprador paga deliberadamente un precio bajo por la casa, surgirán disputas de transacción y los derechos e intereses del vendedor no estarán protegidos y será responsable por incumplimiento del contrato. .
3. Transferencia de carga tributaria. Después de que el comprador y el vendedor declararon menos o ocultaron el precio de la transacción, evadieron parte o la totalidad de los impuestos que debían pagar el vendedor y obtuvieron una factura de compra y venta de la casa que no era el precio real de la transacción. Cuando el comprador vuelve a transferir la propiedad, sólo puede utilizar el precio indicado en la factura de venta de la casa en lugar del precio de la transacción en el momento de la transacción real como certificado de deducción de impuestos. El exceso que el comprador no declaró o ocultó debería haber sido. pagados por el vendedor. Impuestos a pagar sobre el precio asumido.
2. Proporcionar información manipulada o incluso información falsa.
La unidad de recaudación descubrió que durante el proceso de transacción inmobiliaria, algunas partes utilizaron diversos medios para manipular información como el momento de adquisición y el precio de compra de la casa, e incluso proporcionaron información falsa para evadir impuestos. Por ejemplo, un propietario confía a una empresa intermediaria la gestión de las transacciones de segunda mano de un determinado inmueble y evade impuestos mediante facturas de compra falsas, de las que el personal del servicio intermediario obtiene enormes beneficios. Después del incidente, además de recuperar impuestos, los departamentos pertinentes asumirán otras responsabilidades legales correspondientes de acuerdo con la ley.
Consecuencias legales: El comportamiento es ilegal. La parte en cuestión violó las disposiciones pertinentes de la "Ley Penal de la República Popular China" y la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos de la República Popular China" al proporcionar información falsa o incluso falsa. Una vez verificado, el vendedor, como contribuyente, será responsable de la evasión fiscal y de la evasión fiscal conforme a la ley, y la agencia inmobiliaria y el comprador involucrados asumirán la responsabilidad legal solidaria. Las agencias inmobiliarias pueden imponer multas que van del 50% al triple del importe de los impuestos no pagados o pagados de menos a los contribuyentes de conformidad con la ley. En casos graves, se puede perseguir la responsabilidad penal.
Para todos los casos de transacciones que cumplan con las condiciones de exención, el departamento de cobranza verificará toda la información a través del sistema y los archivos del centro de registro de transacciones y luego manejará los procedimientos de exención después de la verificación. Si se proporcionan materiales de respaldo complementarios para solicitar la exención de impuestos, el proveedor debe presentar un certificado de identidad válido y firmar en las páginas clave de los materiales presentados que involucran el monto del impuesto y especificar la fecha de solicitud o exención de impuestos. El departamento de cobranza verifica simultáneamente la información complementaria antes de su uso en el centro de registro de transacciones y el sistema de archivo.