Desde la transacción de la "copa rota" hasta la ruptura del acuerdo, Sunac, con una deuda de 997,1 mil millones, no tiene dinero.
En la noche del 10 de septiembre, Wanda Hotel Development (00169. HK) anunció que había recibido Sunac China (01918. HK) el 10 de septiembre. Según el aviso, Sunac China ha informado a Wanda Hotel Development que debido al impacto de la nueva epidemia de coronavirus y al ajuste de la estrategia comercial de Sunac China, terminará su relación con Wanda Hotel Development para los 265,438+0 hoteles del Grupo Sunac y gestionado por Wanda Hotel Development Convenio de gestión firmado por el hotel.
Según el anuncio, estos 21 hoteles incluyen 19 hoteles en operación y 2 hoteles en construcción pero aún no en operación.
Wanda Hotel declaró que la compañía y Sunac China están negociando acuerdos de seguimiento para la rescisión y una posible compensación para Wanda Hotel.
El anuncio decía que Sunac China rompió unilateralmente el acuerdo de gestión hotelera con Wanda Group.
De "romper la copa" a romper el acuerdo de gestión
Este acuerdo de cooperación se remonta a 2017.
El 17 y 10 de julio, Wanda y Sunac China anunciaron que 13 de sus proyectos de turismo cultural tenían un precio basado en el capital registrado, y 76 hoteles fueron empaquetados y vendidos a Sunac por 63,2 mil millones de yuanes. Su proyecto China Travel Service transfirió el 91% del capital por 29.575 millones de yuanes, y todos los proyectos hoteleros se transfirieron por 33.595 millones de yuanes.
Sin embargo, nueve días después, el 19 de julio de 2065, Sunac incorporó a R&F Properties a esta transacción porque Sun Hongbin solo quería los 45.000 acres de tierra detrás de los activos de Wanda Luwen (datos citados por "Economic Observer" en julio 2017). En cuanto al hotel, Sun Hongbin invitó a Li Silian, presidente de R&F Real Estate. Sin embargo, la "cita a ciegas" entre las dos partes se convirtió en un acuerdo de tres personas (socios) y, según informes de los medios, el nuevo precio era tan bajo que Wanda King incluso arrojó una taza enojada en la sala de conferencias.
Sin embargo, ya sea que esté enojado o tirando un vaso, todos tienen que hacer negocios. Al final, la unión entre las tres empresas fue un éxito. Sunac adquirió el 91% del proyecto de turismo cultural Wanda 13 por 43.844 millones de yuanes. R&F Property adquirió el capital total de 77 hoteles urbanos por 654,38+09,906 mil millones de RMB.
En 2017, 165438+10,14, Wanda Hotel Development (00169) anunció que ajustaría nuevamente el contenido de la transacción tripartita. El contenido específico es: Wanda vendió 54 hoteles (incluidos 52 ya abiertos y 2 en construcción) a R&F Property y vendió 7 hoteles ya abiertos a Sunac. En otras palabras, Sunac finalmente tuvo que aceptar 25 Home Wanda Hotel.
Según los precios de transacción mencionados anteriormente, el precio promedio de un solo hotel es de 250 millones de yuanes, y el precio de adquisición de los 25 hoteles Wanda adquiridos por Sunac es de aproximadamente 6 mil millones de yuanes.
Esta vez Sunac rompió el acuerdo de gestión hotelera y, por supuesto, está relacionado con el grave impacto de la epidemia en el negocio hotelero. Los costes de gestión siguen siendo elevados, mientras que los ingresos hoteleros se están deteriorando. Pero otra razón importante es que, bajo la presión de las "tres líneas rojas", Sunac está bajo una gran presión para reducir la escala general de deuda además de reducir el ratio de deuda. A juzgar por la voluntad de Sunac de romper su acuerdo con Wanda y su disposición a pagar una indemnización por daños y perjuicios, la presión de Sunac para reducir la deuda es muy alta.
Gran deuda
Después de todo, Sunac no tiene suficiente efectivo en su bolsillo.
El informe semestral de 2021 muestra que los activos totales de Sunac China son 120.545,3 mil millones de yuanes, los pasivos totales son 997.654,38+22 millones de yuanes y la relación activo-pasivo es del 82,72%, una disminución del 1,24%. desde finales de 2020.
A finales de 2020, los activos totales de Sunac China eran 65.438+065.438+00.8405 mil millones de yuanes, los pasivos totales eran 930.575 mil millones de yuanes, los activos netos eran 65.438+07.783 mil millones de yuanes y la relación activo-pasivo era 83,96%.
De un pasivo total de 96 mil millones en 2015 a casi un billón en 2021, ¡Sunac China tardó menos de 6 años en expandir su escala de deuda 10 veces! Los portadores finales de riesgos de estas deudas son, por supuesto, los bancos y otras instituciones financieras.
De acuerdo con los requisitos de las "tres líneas rojas", a finales de junio de 2021, el índice de deuda neta de Sunac China era de aproximadamente el 86,6%, y el índice de efectivo y deuda a corto plazo sin restricciones de ventas fue de aproximadamente 1,11. La relación activo-pasivo es de aproximadamente 76,0%. Entre las tres líneas rojas, Sunac apenas llegó a dos, pero su relación activo-pasivo después de excluir los cobros anticipados todavía estaba en la "línea roja".
Aunque el ratio de endeudamiento a corto plazo del efectivo sin restricciones ha alcanzado temporalmente el estándar, no es seguro. A finales de junio de 2021, Sunac Infinite tenía 101.100 millones de yuanes en efectivo, pero sus pasivos que devengan intereses a corto plazo llegaban a 9.100 millones de yuanes y su liquidez estaba al límite. Si no tiene cuidado, volverá a pisar la línea.
En los últimos tres años, los gastos por intereses de Sunac han alcanzado 65.438+0.46 mil millones de yuanes, 26 mil millones de yuanes y 65.438+0.52 mil millones de yuanes respectivamente. En el primer semestre de 2026, serán 65.438+0.31 mil millones de yuanes. , pero su beneficio neto en la primera mitad del año fue de sólo 65.438+200 millones de yuanes, lo que no es suficiente para pagar los intereses del préstamo.
Esta es una señal muy peligrosa. Sun Hongbin dijo en la reunión de desempeño del informe provisional que "los costos de financiamiento se reducirán del 8% actual a menos del 5% dentro de tres años. Esto es, por supuesto, un buen deseo, pero el índice de deuda es tan alto que la calificación no puede". se reducirá, y el costo de la financiación inmobiliaria será cada vez más alto.
Más importante aún, la tendencia futura de las ventas de bienes raíces no es optimista. Sun Hongbin dijo con franqueza en la reunión provisional de resultados de 2021: "La presión del mercado es relativamente alta en la segunda mitad del año y todo el mercado crediticio está relativamente ajustado. La presión de las ventas en la segunda mitad de este año es muy fuerte y Se espera que el mercado sea relativamente intenso en la segunda mitad de este año".
Ante los billones de deudas, la retórica de Sun Hongbin de que "las tormentas son posibles excepto nosotros" sólo lo envalentonó, pero pareció incapaz de convencer a los inversores. Desde principios de 2020, el precio de las acciones de Sunac China ha caído un 60% y no hay señales de que vaya a detener la caída.
A medida que se desarrolla la crisis de deuda de gigantes como Evergrande y Baoneng, me temo que también será un gran signo de interrogación si Sunac, que se ha expandido más rápidamente en los últimos años, podrá sobrevivir solo.