¿Cómo calcular el impuesto al valor agregado sobre los terrenos vendidos por una empresa?

Problem A Company es una empresa de venta de bienes raíces en Jiangsu. Supongamos que todas las propiedades compradas a una empresa de bienes raíces se venden en un mes determinado. El precio de compra es de 50 millones de yuanes, el precio de venta es de 80 millones de yuanes, el impuesto comercial relacionado y otras tasas aduaneras son de 7 millones de yuanes, y el interés del préstamo. una institución financiera cuesta 3 millones de yuanes y otros gastos son 5 millones de yuanes. ¿Cómo calcular y pagar el impuesto al valor agregado de la tierra? Respuesta El artículo 7 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relativas al impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Caishuizi [1995] Nº 48) estipula que las casas de nueva construcción se refieren a propiedades que no se han utilizado después de su finalización. Se considera casa antigua cualquier propiedad que haya sido utilizada durante un determinado período de tiempo o que haya alcanzado un determinado nivel de desgaste. El tiempo de servicio y los estándares de desgaste pueden ser especificados por los departamentos de finanzas (oficinas) y las oficinas de impuestos locales de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. Por lo tanto, los estándares de identificación de casas antiguas los especifican los departamentos de finanzas (oficinas) y las oficinas de impuestos locales de cada provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central). Artículo 4 del "Aviso del Departamento de Finanzas de la provincia de Jiangsu y la Oficina de Impuestos Locales de la provincia de Jiangsu sobre la remisión al Ministerio de Finanzas y a la Administración Estatal de impuestos sobre diversas cuestiones relativas al impuesto al valor añadido de la tierra" (Su Caishui [2007] N° 45) estipula que las casas antiguas incluidas en el impuesto al valor agregado de la tierra son Se refiere a casas que han sido terminadas y han obtenido certificados de propiedad u obtenidas facturas de compra, así como a las casas que han sido terminadas y entregadas para su uso pero no han obtuvo certificados de propiedad de la propiedad. De acuerdo con la normativa anterior, la propiedad comprada por la Empresa A a la inmobiliaria ha obtenido la factura de compra y pertenece a la casa antigua, no a la nueva. La propiedad vendida por la Empresa A es la venta de una casa antigua. El artículo 7 de las "Normas de aplicación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor añadido de la tierra" estipula que los elementos de deducción enumerados en el artículo 6 del Reglamento son los siguientes: (4) El precio de tasación de casas y edificios antiguos se refiere a la tasación de bienes inmuebles aprobado por el gobierno cuando se transfieren las casas y edificios antiguos. El precio de costo de reposición evaluado por la agencia multiplicado por la nueva tasa de descuento. Los precios tasados ​​deben ser confirmados por las autoridades fiscales locales. El artículo 10 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishuizi [1995] No. 48) estipula cómo determinar el monto de la deducción. para la transferencia de una casa antigua: la transferencia de una casa antigua se basará en la estructura del edificio. Si no se paga la tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo o no se puede proporcionar la prueba del precio pagado del suelo, se aplicará el impuesto al valor añadido del suelo. se calculará deduciendo el monto del proyecto del precio del derecho de uso de la tierra pagado de acuerdo con el precio tasado, las tarifas correspondientes pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas y los impuestos pagados en el momento de la transferencia. La tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagada no se deducirá. . El punto 12 estipula que la tasa de tasación se puede deducir al calcular el valor agregado: si un contribuyente transfiere una casa o edificio antiguo para tasar el inmueble con el fin de calcular el impuesto, la tasa de tasación pagada se puede deducir al calcular el valor agregado. Los honorarios de tasación incurridos por ocultar el precio de transacción falso de bienes inmuebles y cobrar el impuesto al valor agregado de la tierra sobre la base del valor tasado de la propiedad inmobiliaria no se deducirán al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra. El artículo 2 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Varias Cuestiones Relacionadas con el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" (Caishui [2006] No. 21) estipula que los contribuyentes que transfieran casas antiguas o Los edificios no pueden obtener el precio de tasación, pero pueden proporcionar facturas de compra, serán confirmadas por las autoridades fiscales locales. El monto de las partidas de deducción estipuladas en los puntos (1) y (3) del artículo 6 del "Reglamento" puede basarse en el importe indicado en la factura. El impuesto de escritura que pagan los contribuyentes al comprar una casa y que pueden presentar comprobante de pago del impuesto de escritura se permite deducir como "impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles", pero no se puede utilizar como base para el 5%. suma. Si se transfieren casas o edificios antiguos, las autoridades tributarias locales podrán, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Administración de Recaudación de Impuestos, realizar una evaluación fiscal sin evaluar el precio ni presentar una factura de compra. El artículo 7 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones relativas a la liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Guo [2010] Nº 220) estipula que el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre Cuestiones Relativas a la Liquidación del Impuesto sobre el Valor Agregado de la Tierra" (Finanzas e Impuestos [2006] No. 21) El párrafo 1 del artículo 2 estipula que “los contribuyentes no pueden obtener el valor tasado por la transferencia de casas y edificios antiguos, pero pueden proporcionar deducciones por compra según lo especificado en el artículo 6, incisos (1) y (3) del Reglamento. El monto se puede calcular de acuerdo con el monto indicado en la factura, y se agregará el 5% cada año a partir del año. de compra al año de transferencia." Al calcular las partidas de deducción, "cada año" comienza desde la fecha indicada en la factura de compra hasta la fecha de emisión de la factura de venta, y cada 12 meses se cuenta como un año si es más de un año, pero menos de 12 meses; pero más de 6 meses, se podrá computar como un año. De acuerdo con la normativa anterior, la fórmula de cálculo para el incremento de valor de la casa antigua transferida es: 1. El valor de tasación de la casa antigua puede ser obtenido y confirmado por las autoridades fiscales: valor agregado = ingresos por ventas - precio de tasación de la casa antigua - precio del terreno - impuesto de transferencia pagado - precio de tasación de la casa antigua2.

Si no hay precio de tasación, las autoridades fiscales pueden proporcionar y confirmar la factura de compra: valor agregado = ingresos por ventas - monto contenido en la factura (1 + año de compra × 5%) - precio del terreno - impuesto de transferencia - tarifas relacionadas pagado. Después de calcular el monto del valor agregado, determine la tasa de valor agregado y luego determine el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero. 3. Si no existe precio tasado o factura, la autoridad fiscal verificará el cobro.

Objetividad legal:

De acuerdo con el "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra", el impuesto al valor agregado de la tierra se basa en la transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y superiores. -edificios terrestres y sus anexos por unidades e individuos (El valor agregado obtenido de los bienes inmuebles (en adelante, bienes raíces) es la base para el cálculo del impuesto y es un impuesto que se recauda de acuerdo con la tasa impositiva prescrita. "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishui [1995] No. 48) estipula que las personas que donen los derechos de propiedad de sus casas a familiares inmediatos o asumir obligaciones de manutención directa están exentos del impuesto al valor agregado de la tierra aprobado. Si los derechos de propiedad de la casa se transfieren por herencia legal, el impuesto al valor agregado de la tierra estará exento si un individuo intercambia su propia propiedad residencial; el impuesto al valor agregado de la tierra estará exento después de la verificación por parte de la autoridad tributaria local. Las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" (Caifa [1995] No. 6) estipulan que los bienes inmuebles de propiedad individual que sean requisados ​​y recuperados con la aprobación del gobierno debido a la planificación de la implementación urbana y las necesidades de construcción nacional está exento del impuesto sobre el valor añadido del suelo debido a la planificación de la implementación urbana y las necesidades de construcción nacional, el impuesto sobre el valor añadido del suelo está exento si se requiere la reubicación para la planificación y la construcción nacional, los ingresos derivados de la transferencia del inmueble original por parte del las personas físicas estarán exentas del impuesto sobre el valor añadido de la tierra; las personas que transfieran sus propias casas y hayan vivido allí durante cinco años o más estarán exentas del impuesto sobre el valor añadido de la tierra después de la aprobación de las autoridades fiscales. Si la residencia es; entre 3 años y menos de 5 años, el impuesto sobre el valor añadido del suelo se aplicará a la mitad de la tasa; si la residencia es inferior a 3 años, el impuesto sobre el valor añadido del suelo se aplicará según la normativa; "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre el ajuste de ciertas políticas fiscales en el mercado inmobiliario" (Caishui [1999] No. 210) estipula que del agosto al 1 de 1999, las viviendas ordinarias propiedad de residentes individuales estarán temporalmente exentos del impuesto sobre la transferencia de terrenos. La identificación de "vivienda ordinaria" se basa en el "aviso de la Oficina General del Consejo de Estado que transmite las opiniones del Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre la estabilización de los precios de la vivienda" (Guobanfa [2005] No. 26) formulado por el pueblo Los gobiernos de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del gobierno central implementarán el estándar de "vivienda ordinaria de precio medio y bajo del tipo Xingtao". Es decir, "en principio, se deben cumplir las siguientes condiciones al mismo tiempo: la proporción de superficie construida de los edificios residenciales es superior a 1,0, la superficie de un solo edificio es inferior a 1,20 metros cuadrados y el precio de transacción real es inferior a 65.438 + 0,2 veces el precio medio de transacción de viviendas en terrenos del mismo nivel". Según la Política actual, existen dos métodos principales para calcular el impuesto sobre la transferencia personal de bienes inmuebles y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra. 1. El método de cálculo del precio tasado se puede proporcionar: Impuesto sobre el valor agregado de la tierra pagadero = (ingresos de transferencia - precio tasado - impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles) × tasa impositiva aplicable 1. "Precio tasado" se refiere al precio de costo de reposición evaluado por una agencia de tasación de bienes raíces aprobada por el gobierno multiplicado por la nueva tasa de descuento 2. "Impuestos relacionados con la transferencia de bienes raíces" se refiere al impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana, recargos por tasas de educación, recargos educativos locales e impuestos de timbre; 3. Se permite deducir los honorarios de tasación incurridos por las agencias de tasación de bienes raíces aprobadas por el gobierno al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra, pero si un individuo oculta o informa falsamente el precio de la transacción de bienes raíces para la tasación, el no se deducirán los honorarios de tasación; 4. Si se puede proporcionar el precio tasado, no se permitirá deducir el impuesto sobre la escritura pagado al calcular el impuesto al valor agregado del terreno. 2. No se puede obtener el precio de tasación, pero se puede proporcionar el método de cálculo de la factura de compra: impuesto al valor agregado del terreno a pagar = [ingresos de transferencia - precio de compra × (1 + 5% × n) - impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles] × tipo impositivo aplicable 1. "n" se refiere al número de años desde la compra de una casa hasta la transferencia de la misma; 2 "Impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes raíces" incluyen el impuesto comercial, el impuesto de construcción urbana, el recargo de educación, el recargo de educación local y el timbre. deber; 3. Impuesto sobre la escritura pagado por la compra de una casa. Se puede deducir al calcular el impuesto al valor agregado del terreno con base en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura, pero no se utilizará como base para agregar el 5%. El contenido anterior es el impuesto al valor agregado de la tierra que las personas deben pagar al vender sus casas. Espero que sea útil para los amigos necesitados.