¿Cómo cubrir la validez contractual de la contratación o unión conjunta con fines de subarrendamiento?
?El autor pretende discutir esta cuestión desde tres aspectos: disposiciones legales, práctica judicial y autoprotección del subarrendatario.
(1) Disposiciones legales
La validez de un contrato no tiene que juzgarse desde el frente, sino si el contrato es revocable, pendiente, inválido, etc. En caso contrario, lo contrario prueba que el contrato es válido.
Requisitos para la validez de los actos jurídicos civiles Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A143 Son válidos los actos jurídicos civiles que cumplan las siguientes condiciones:
( 1) El actor tiene la correspondiente Capacidad para la conducta civil;
(2) La expresión de la intención es verdadera;
(3) No viola las disposiciones imperativas de las leyes y procedimientos administrativos. reglamentaciones, y no viola el orden público y las buenas costumbres.
Efectividad del contrato
Ley contractual
A44 Un contrato establecido de conformidad con la ley será efectivo desde su establecimiento.
Si las leyes y reglamentos administrativos estipulan que la aprobación, el registro y otros procedimientos deben completarse antes de que pueda entrar en vigor, tales disposiciones prevalecerán.
Derecho Civil
A502 (1) Un contrato establecido de conformidad con la ley surtirá efecto desde el momento de su establecimiento, a menos que la ley disponga lo contrario o las partes acuerden lo contrario.
Contrato cancelable
Ley de contratos
A54 Para los siguientes contratos, una de las partes tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que cambie o cancele:
(1) El contrato se celebró debido a un malentendido importante;
(2) El contrato se celebró de forma injusta.
Si una de las partes utiliza fraude, coerción o se aprovecha del peligro de los demás para hacer que la otra parte celebre un contrato en contra de su verdadera intención, la parte perjudicada tiene derecho a solicitarlo al tribunal popular o a la institución de arbitraje. para modificar o cancelar el contrato.
Si una parte solicita un cambio, el tribunal popular o la institución arbitral no podrá revocarlo.
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A147 La validez de los actos jurídicos civiles realizados bajo malentendidos importantes El actor tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje su cancelación. los actos jurídicos civiles realizados bajo graves malentendidos.
A148 Validez de los actos jurídicos civiles realizados por medios fraudulentos Si una parte utiliza medios fraudulentos para hacer que la otra realice un acto jurídico civil en contra de su verdadera intención, la parte defraudadora tiene derecho a solicitar la aprobación del pueblo. tribunal o institución arbitral para dejar sin efecto el acto.
A149 Si la eficacia de un acto jurídico civil realizado por un tercero por medios fraudulentos hace que una de las partes viole el verdadero sentido del acto jurídico civil, y la otra parte conoce o debe conocer el acto fraudulento acto, la parte defraudada tendrá derecho a solicitar al tribunal popular o institución arbitral que lo revoque.
A150 La eficacia de los actos jurídicos civiles realizados mediante coacción Si una parte o un tercero utiliza la coerción para obligar a la otra parte a realizar un acto jurídico civil contra su verdadera intención, la parte coaccionada tiene. el derecho a solicitar el derecho del pueblo. El tribunal o institución arbitral deberá revocarlo.
A151 El efecto de un acto jurídico civil manifiestamente injusto si una parte se aprovecha de la situación de crisis, falta de criterio, etc. de la otra, dando lugar a la constitución de un acto jurídico civil manifiestamente injusto. injusto, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar la revocatoria del tribunal o institución arbitral del pueblo.
(Nota: El Código Civil ha absorbido íntegramente las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil. Los Principios Generales del Derecho Civil han modificado las disposiciones de la Ley de Contratos, y los Principios Generales del Derecho Civil Se aplicará la ley.
1. Eliminar "se puede cambiar"
2. Combinar "aprovecharse del peligro de otros" y "obviamente injusto" y referirse colectivamente a ellos como "obviamente injusto".
Contratos cuya validez es dudosa
(1) Contratos cuya validez es dudosa si una persona con capacidad limitada no puede celebrar de forma independiente conforme a la ley
Derecho de Contratos
A47 Un contrato celebrado por una persona con capacidad limitada para la conducta civil será válido si lo aprueba el agente legal, pero un contrato únicamente con fines de lucro o un contrato proporcional a su edad, inteligencia o salud mental no requiere aprobación del agente legal. Sin embargo, es válido un contrato firmado por una persona con capacidad limitada para una conducta civil con fines puramente lucrativos o un contrato acorde a su edad, inteligencia o estado de salud mental.
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A45 Actos jurídicos civiles realizados por una persona con capacidad limitada para la conducta civil con el único fin de obtener ganancias o proporcionales a su edad, inteligencia , y condiciones de salud mental son válidos otros actos jurídicos civiles realizados con el consentimiento del representante legal o aprobación posterior;
(2) La validez de un contrato celebrado sin autoridad (pero que no constituye una agencia aparente) aún está por determinar
Ley de Contratos
A48 (1) El actor no tiene autoridad. Un contrato celebrado en nombre del mandante sin la ratificación del mandante después del derecho de agencia, más allá del poder de la agencia, o después de la terminación del derecho de agencia no será efectivo para el principal, y el actor asumirá la responsabilidad.
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A171 (1) Si el actor no tiene poder de agencia, excede el poder de agencia o continúa realizando actos de agencia después La terminación del poder de representación, sin ratificación del mandante, quedará sin efecto para el mandante.
Interpretación de la Ley de Contratos (2)
A12 Si un agente no autorizado celebra un contrato en nombre del principal y el principal ha comenzado a cumplir las obligaciones contractuales, se considerará haber incumplido el contrato ratificado.
Código Civil
A503 Cuando un agente no autorizado concluye un contrato en nombre del principal, y el principal ha comenzado a cumplir las obligaciones contractuales o acepta el cumplimiento de la contraparte (nuevo) , considerado como ratificación del contrato.
Contrato inválido
Ley contractual
A52 Un contrato es inválido en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) Una de las partes se compromete fraude, Celebrar un contrato mediante coerción, perjudicando los intereses nacionales;
(2) Colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país, del colectivo o de un tercero;
( 3) Encubrir actos ilícitos en formas jurídicas;
(4) Encubrir fines ilícitos en formas jurídicas. Objeto;
(4) Daño al bienestar social y público;
(5) Violar las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos.
A53 Las siguientes cláusulas de exención del contrato no son válidas:
(1) causar daños personales a la otra parte
(2) causar daños a la otra parte; propiedad de otra parte debido a pérdida intencional o negligencia grave.
Derecho Civil
A153 Son nulos los actos jurídicos civiles que violen las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos. Sin embargo, las disposiciones imperativas no invalidan los actos jurídicos civiles.
Son nulas las acciones judiciales civiles que atenten contra el orden público y las buenas costumbres.
A154 Es inválido un acto jurídico civil en el que el actor se confabula maliciosamente con la contraparte y perjudica los derechos e intereses legítimos de otros.
A144 Son nulos los actos jurídicos civiles realizados por persona sin capacidad para conducta civil.
A156 Si parte de un acto jurídico civil es inválida y no afecta la validez de otras partes, las otras partes seguirán siendo válidas.
A506 Las siguientes cláusulas de exención del contrato no son válidas:
(1) causar daños personales a la otra parte
(2) causar daños a la otra parte; propiedad de otra parte debido a pérdida intencional o negligencia grave.
Eficacia de actos falsos y actos ocultos Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A146 Son nulos los actos jurídicos civiles realizados por el actor y la contraparte con falsas intenciones.
La validez de los actos jurídicos civiles ocultados por falsas manifestaciones de intención se tramitará de conformidad con lo dispuesto en las leyes pertinentes.
?La ausencia del derecho a disponer no afecta la validez del contrato
(1) Contrato de compraventa
Ley de Contratos
A132 El objeto de la venta pertenece al vendedor O el vendedor tiene derecho a disponer de él.
A132 El objeto de la venta pertenece al vendedor o el vendedor tiene derecho a disponer de él.
Interpretación judicial de los contratos de compraventa
A3(2) ¿Si el vendedor no obtiene la propiedad o el derecho a disponer de la cosa objeto, lo que resulta en la transferencia de la propiedad de la cosa objeto? En este caso, el comprador exige al vendedor la responsabilidad por el incumplimiento del contrato o las solicitudes de rescisión. El tribunal popular deberá respaldar el contrato y compensar las pérdidas.
Principios Generales del Derecho Civil A597 Si la propiedad de la cosa no puede transferirse porque el vendedor no ha obtenido el derecho a disponer de ella, el comprador puede rescindir el contrato y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Si las leyes o reglamentos administrativos prohiben o restringen la transferencia de la materia, la transferencia se realizará de conformidad con sus disposiciones.
(2) Contrato de arrendamiento
Ley contractual
A228 Defectos en los derechos del inmueble arrendado por reclamaciones de un tercero, que resulten en que el arrendatario sea no poder utilizar el inmueble arrendado y obtener beneficios. Sí, el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler o no pagar el alquiler.
Si un tercero reclama derechos, el arrendatario deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador.
“Interpretación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana”
A15 Si el arrendatario subarrenda la vivienda arrendada a un tercero con el consentimiento del arrendador, y el plazo del subarrendamiento supera el plazo restante del arrendamiento del arrendatario , el tribunal del pueblo debe determinar que la parte más allá del plazo del arrendamiento no es válida. Salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario.
A16 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero no presenta objeción alguna en el plazo de seis meses, y solicita la resolución del contrato o declara inválido el subarrendamiento por considerar que el arrendatario no acordar rescindir el contrato, el tribunal popular no será apoyado.
Si surge una disputa por un contrato de arrendamiento, el tribunal popular puede notificar al subarrendatario para que participe en el pleito como tercero.
R17 Si el arrendador solicita rescindir el contrato porque el arrendatario incumple el pago del alquiler, el tribunal popular debe respaldar la solicitud del subarrendatario de pagar el alquiler y la indemnización por daños y perjuicios en su nombre para salvaguardar el derecho del arrendador a rescindir el contrato. contrato Sin embargo, el contrato de subarrendamiento Excepto los inválidos. Sin embargo, esto no se aplica si el contrato de subarrendamiento no es válido.
Si el alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendatario exceden el monto del alquiler pagadero por el subarrendatario, el alquiler puede compensarse o recuperarse del arrendatario.
Código Civil
A723 Si el arrendatario no puede utilizar la propiedad arrendada o beneficiarse de la propiedad arrendada debido a la solicitud de un tercero, el arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler. o no pagar el alquiler.
Si un tercero reclama derechos, el arrendatario deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador.
A717 Si el arrendatario subarrenda el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador, y el período de subarrendamiento excede el plazo restante del arrendamiento del arrendatario, salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario, el el período excedente será El acuerdo no es legalmente vinculante para el arrendador.
A718 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero no presenta objeción alguna en el plazo de seis meses, se considerará que el arrendador ha aceptado el subarrendamiento.
A719 Si el arrendatario incumple el pago del alquiler, el subarrendatario puede pagar los atrasos del alquiler y la indemnización por daños y perjuicios en su nombre, pero el contrato de subarrendamiento no es legalmente vinculante para el arrendador.
El alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendador en nombre del arrendatario pueden compensarse con el alquiler pagadero por el subarrendador al arrendatario; el exceso del alquiler pagadero por el subarrendador puede recuperarse del arrendatario; .
?Al clasificar las disposiciones legales sobre validez del contrato, podemos saber que la validez del contrato para determinar "contratación o empresa conjunta con el fin de ocultar el subarrendamiento" estudia principalmente la efectividad del comportamiento falso y el comportamiento de ocultación. así como el hecho de que no hay derecho a tratarlo sólo afecta la validez del contrato, lo cual pretendo comentar en detalle a continuación.
1. Comportamiento hipócrita y comportamiento oculto
(1) Componentes del comportamiento hipócrita
①Debe ser la expresión de la intención de la contraparte
②La expresión externa de la persona expresiva es inconsistente con el verdadero significado interno
③Debe ser una conspiración entre la persona expresiva y la contraparte.
Colusión: La expresión de intención es falsa y la contraparte expresa consentimiento, es decir, "el consentimiento de ambas partes a la expresión de intención no surte efecto entre las partes".
?El autor cree que el "acuerdo de contratación" o "acuerdo de empresa conjunta" firmado por B y C, porque ambas partes han acordado que no habrá relación contractual/cooperativa entre las dos partes, por lo que el "Acuerdo de contratación" o "acuerdo de empresa conjunta" es un acto hipócrita y no es válido, pero no puede utilizarse contra un tercero de buena fe.
(2) Requisitos para conducta oculta
①Expresión de intención verdadera
②Excepto expresión de intención para conducta falsa
③ La expresión de La intención es un acto falso que oculta la verdadera expresión de la intención.
El autor cree que la verdadera expresión de la intención entre B y C es llegar a un contrato de arrendamiento, que es un acto oculto y no es inválido debido. al hecho oculto. Las reglas de validez del contrato de arrendamiento se aplicarán a la validez del contrato de arrendamiento entre B y C.
2. El hecho de la disposición no afecta la validez del contrato
? (1) Disposiciones anteriores a la entrada en vigor del Código Civil
Según A juicio de nuestro país, "el alquiler a otras personas sin autorización" de bienes "pertenece al amplio derecho de disposición". De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 228 de la Ley de Contratos, se puede inferir que el hecho de arrendar otras cosas sin autorización no afecta la validez del contrato de arrendamiento, no existe defecto de validez y el contrato de arrendamiento es legal y válido.
?Sin embargo, según el artículo 16 de la “Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana”, se puede inferir que si el contrato de arrendamiento de vivienda se subarrenda ilegalmente, el contrato de subarrendamiento es inválido. Por tanto, el artículo 16 de la Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana es una disposición especial del artículo 218 de la Ley de Contratos.
(2) Tras la implantación del “Código Civil”
?El artículo 723 del Código Civil ha modificado el artículo 16 de la “Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana”, es decir , estipula: Transferencia sin autorización Si el inmueble está alquilado, el hecho de subarrendar sin autorización no afecta la validez del contrato de subarrendamiento. Si no existen defectos de validez previstos por la ley, el contrato de subarrendamiento es válido, pero no lo es jurídicamente. vinculante para el arrendador.
(2) Práctica judicial
Basado en las palabras clave "Causa de acción: Disputa de contrato de alquiler de casa; Texto completo: Contrato de emprendimiento; Texto completo: Subarrendamiento; Provincia donde se encuentra el juzgado : Provincia de Yunnan; Tipo de documento: "Sentencia" es la condición de búsqueda *** se recuperaron 112 sentencias, de las cuales 3 cumplían las condiciones.
Caso No. Nombre del caso Motivos de la sentencia
(2018) Cloud 0702 República de China No. 691 Sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre el contrato de arrendamiento de una casa entre Wang Dong y Yang Zhenya y Tang Ruixiang firmado por el demandante Wang Dong y el propietario de su posada. El contrato antes mencionado se llama contrato, pero en realidad es un acuerdo de subarrendamiento de una posada. El demandante defiende ahora que el acuerdo antes mencionado es una subcontratación de derechos de explotación. no es un subarrendamiento de una casa, que no tiene base legal y no está respaldado por este tribunal
(2019) Yun 07 Minzhong No. 682 Sentencia civil de segunda instancia de Wang Dong y Yang Zhenya sobre la disputa del contrato de arrendamiento de una casa. Este tribunal sostuvo que el valor de uso del bien arrendado es el derecho que disfruta el arrendador en base a los derechos reales y es exclusivo, salvo acuerdo especial, sólo puede ser disfrutado por el arrendador. A esta consideración se debe muchas veces el acuerdo en el contrato de arrendamiento que prohíbe subarrendar o exige el consentimiento del arrendador. En este caso, las partes también estipularon claramente en el contrato que no se permitía el subarrendamiento, lo que esencialmente prohibía al recurrente beneficiarse del subarrendamiento. El recurrente argumentó que lo que firmó con otros era un "contrato de gestión" y no un contrato de arrendamiento, pero. cuando Cuando la interpretación de una cláusula del contrato entra en conflicto con la interpretación del contenido general del contrato, el verdadero significado del contrato debe determinarse mediante una combinación de interpretación literal e interpretación del propósito. La llamada "operación contratada" significa que los ingresos del apelante por el uso de la casa del apelado también incluyen los honorarios pagados por otros. Desde esta perspectiva, el comportamiento de "operación contratada" del apelante infringe los derechos del apelado y es diferente del "subarrendamiento". No existe diferencia entre "operación contratada". No existe diferencia entre "operación de contratación" y "subarrendamiento". Sobre la base de la intención original del contrato que prohibía el subarrendamiento entre las partes, debe sustentarse la afirmación del demandado de que el apelante cometió un incumplimiento de contrato.
(2019) Yun 01 Minzhong No. 1087 Sentencia civil de segunda instancia sobre la disputa sobre el contrato de arrendamiento de una vivienda entre Zhai Weizhi y Li Hongbo. En este caso, el "Contrato de empresa conjunta del proyecto" firmado por el demandado y el. El representante legal del tercero entregó la casa involucrada en el caso para uso de un tercero, el contrato se denomina "Contrato de Proyecto Conjunto" Sin embargo, según el contenido del contrato, se puede ver que aunque. el demandado "aportó capital" a la casa involucrada, no participó en las decisiones comerciales del tercero y sus ingresos fueron fijos, no tiene nada que ver con las ganancias y pérdidas comerciales del tercero, ni asume riesgos con el tercero. ****. El contrato estipula que no se ajusta a las características de un contrato de sociedad, y el demandado obtuvo una cantidad fija del tercero luego de entregar la casa al tercero para su uso. Es inconsistente con las características del contrato de arrendamiento que "entrega la propiedad arrendada al arrendatario para su uso y renta, y el arrendatario paga el alquiler". Por lo tanto, el "Contrato de Proyecto Conjunto" firmado por el demandado y el tercero es en realidad un contrato de arrendamiento. contrato de arrendamiento, por lo que el demandado forma un contrato de subarrendamiento con un tercero
A partir de la decisión judicial, podemos saber que el contrato entre B y C es un "contrato" real
A partir de la sentencia del tribunal, podemos entender la base para determinar si el contrato entre B y C es un verdadero "contrato"/"contrato de empresa conjunta" o un "contrato de arrendamiento" real: si participar en decisiones comerciales, ingresos Si es fijo, si se corren riesgos, etc.
(3) Autoprotección del subarrendatario
1. Antes de la aplicación del Código Civil
Según lo dispuesto en el artículo 58 de la “Ley de Contratos”: "Después de la invalidación o revocación del contrato, los bienes obtenidos como resultado del contrato serán restituidos; si no pueden ser restituidos o no hay necesidad de restituirlos, la parte culpable deberá compensar a la otra parte por las pérdidas sufridas por ello. Si ambas partes tienen culpa, se indemnizará el bien. Cada una tendrá las responsabilidades correspondientes "para reclamar la responsabilidad de devolver el bien al arrendatario". El arrendatario devolverá al subarrendatario el alquiler obtenido en virtud del contrato de subarrendamiento inválido, y el subarrendatario pagará al arrendatario el canon de ocupación por el período de posesión efectiva de la casa arrendada (generalmente de acuerdo con la norma de alquiler estipulada en el contrato de subarrendamiento). Los importes de ambos son básicamente los mismos. En este momento, la mayor pérdida es la inversión del subarrendatario en la decoración de la casa arrendada, y ambas partes compartirán la pérdida en proporción a la falla.
2. Después de la entrada en vigor de los “Principios Generales del Derecho Civil”
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 723 de los “Principios Generales del Derecho Civil”, se puede inferir que los El hecho de subarrendar sin autorización no afecta la validez del contrato de subarrendamiento y no existe. Si las disposiciones legales son defectuosas, el contrato de subarrendamiento es válido pero no vincula jurídicamente al arrendador. Por tanto, cuando el arrendador se niegue a exigir una indemnización, el subarrendador podrá reclamar al arrendatario una indemnización o indemnización por daños y perjuicios de conformidad con los artículos 113 y 114 de la Ley de Contratos.
Ley contractual
A113 (1) Alcance de los daños: si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, causando pérdidas a la otra parte , el monto de la indemnización será igual al monto de los daños causados. Las pérdidas causadas por incumplimiento de contrato incluyen los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución del contrato, pero no excederán las pérdidas que la parte infractora prevé o debería tener. previsto al celebrar el contrato. Posibles pérdidas por incumplimiento de contrato.
A114 Indemnización por daños y perjuicios Las partes pueden acordar que una parte pagará una determinada cantidad de daños y perjuicios a la otra parte en función del incumplimiento del contrato, y también pueden acordar un método para calcular el importe de las pérdidas que surjan. por incumplimiento de contrato.
Si la indemnización liquidada acordada es inferior a las pérdidas causadas, las partes podrán solicitar al Tribunal Popular o a la institución arbitral que aumente el monto; si la indemnización liquidada acordada es superior a las pérdidas causadas, las partes podrán; Solicitar al Tribunal Popular o a la institución de arbitraje que aumente la cantidad y la reduzca adecuadamente.
Si las partes acuerdan una indemnización por daños y perjuicios por retraso en el cumplimiento, la parte incumplidora no sólo pagará la indemnización por daños y perjuicios sino que también cumplirá con sus deudas.
Principios generales del derecho civil
A584 Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, causando pérdidas a la otra parte, el monto de la compensación serán iguales a las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato, incluidos los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución del contrato, sin embargo, no excederán las posibles pérdidas que la parte infractora prevé o debería haber previsto al celebrar el contrato;
A585 Las partes pueden acordar que una parte pagará una cierta cantidad de daños y perjuicios a la otra parte en función del incumplimiento del contrato, y también pueden acordar un método para calcular el monto de la compensación por las pérdidas que surjan por incumplimiento de contrato.
Si la indemnización liquidada acordada es inferior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrá aumentar el monto según la solicitud de las partes si la indemnización liquidada acordada es superior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrán aumentar el monto de acuerdo con la solicitud de las partes y deberá reducirse adecuadamente.
Si las partes acuerdan una indemnización por retraso en el cumplimiento, la parte incumplidora también deberá cumplir con sus deudas después de pagar la indemnización.
Se puede observar que el Código Civil ha reforzado la protección de los subarrendatarios.
?En resumen, este artículo analiza la cuestión contractual del “subarrendamiento con fines de contrato de inclusión o contrato de empresa conjunta” desde tres aspectos: disposiciones legales, práctica judicial y autoprotección del subarrendador. Sin embargo, debido a las limitaciones del nivel de conocimiento y la experiencia práctica del autor, mi comprensión de este tema no es lo suficientemente profunda. Espero que todos puedan criticarme y corregirme.