Análisis de puntos débiles y tendencias en el desarrollo inmobiliario industrial
El desarrollo inmobiliario industrial ha pasado por etapas como parques empresariales, polígonos industriales e inmuebles industriales. Al depender de la industria y utilizar los bienes raíces como vehículo, el desarrollo coordinado con las industrias de parques, las industrias regionales y las industrias de servicios urbanos ha atraído cada vez más la atención de los gobiernos de todos los niveles.
Cuatro modelos de desarrollo
El sector inmobiliario industrial tiene diferentes recursos y posicionamiento estratégico, así como diferentes modelos de desarrollo y modelos de ganancias. Se pueden dividir a grandes rasgos en las siguientes cuatro categorías:
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1. Modelo de promotor inmobiliario
Después de adquirir el terreno, la construcción de la propiedad se realiza en forma de desarrollo integral o personalización, como complejos industriales, complejos de sedes, etc., y luego algunas propiedades se llevan a cabo en forma de arrendamiento, transferencia o empresa conjunta, actividades de gestión y comercialización del proyecto y, en última instancia, se obtiene el modelo de rentabilidad de todo el proyecto.
2. Modelo de inversor industrial
Basado principalmente en la tracción a dos ruedas del "fondo base", el fondo de desarrollo del parque se recauda a partir del capital social. Este capital no sólo se invierte en el desarrollo de algunos terrenos y propiedades industriales en el parque industrial, sino también en algunas empresas de nueva tecnología con perspectivas de mercado, atrayendo a un gran número de empresas innovadoras para instalarse.
3. Modelo de desarrollo urbano orientado a la producción
La empresa promotora establece un nuevo acuerdo de desarrollo industria-ciudad con el gobierno local para algunas industrias y es responsable de las instalaciones funcionales dentro del parcela dentro del período especificado. La construcción y operación de alguna infraestructura dentro del proyecto, así como trabajos de desarrollo industrial tales como planificación industrial, planificación espacial, diseño arquitectónico, promoción de inversiones del proyecto y administración de propiedades.
4. Modelo de inversor de fondos
Los inversores de fondos compran algunas propiedades mediante la emisión de fondos inmobiliarios, las alquilan a socios después de la modernización o adquieren terrenos para construir nuevos parques industriales. Atraen a algunos clientes objetivo. mudarse, aumentar aún más la tasa de ocupación de la propiedad hasta un cierto nivel y generar un flujo de caja estable o considerable. Capitalice la propiedad para completar una nueva ronda de ciclo de capital para la próxima ronda de inversión. El modelo de rentabilidad se basa principalmente en la gestión de fondos y la capitalización de inmuebles.
Análisis de las dificultades del modelo
El modelo inmobiliario industrial de China tiene principalmente tres altos, uno bajo y uno largo, pero también tiene muchos puntos débiles.
1. Evaluación de riesgos insuficiente
No se realizó una buena evaluación y predicción. Desde la perspectiva del tiempo de operación, se necesitan al menos de tres a cinco años, o incluso de diez a ocho años, desde la planificación del parque industrial, la promoción de inversiones hasta la instalación y producción de empresas.
2. Desarrollar el pensamiento residencial y inmobiliario industrial.
Este es un concepto que los operadores de parques deberían abandonar. Las características del sector inmobiliario residencial son: pocos clientes, gran base de clientes, altas ganancias y alta rotación. Las características del sector inmobiliario industrial son: pequeña base de clientes, gran volumen de clientes, ciclo largo y tiempo de recuperación de pagos prolongado.
3. La homogeneidad del producto es grave
En la actualidad, muchos parques industriales carecen de investigación sobre políticas estratégicas nacionales y de exploración en profundidad de la planificación y el desarrollo urbanos en las primeras etapas de desarrollo, lo que resulta en En ninguna planificación a nivel profesional, no existe evaluación ni juicio profesional de un tercero, y depende completamente de su propio juicio subjetivo.
4. La cadena industrial del parque no puede formar un circuito cerrado.
La ubicación del terreno del desarrollador, incluidas las instalaciones de apoyo industrial, a menudo es difícil de formar una combinación orgánica, lo que aumentará la dificultad de nuestro desarrollo. Algunos parques industriales al final no pueden formar una cadena industrial y, sin apoyo industrial, en realidad carecen de vida para la gestión de parques.
5. La separación entre industria y ciudad es normal y faltan instalaciones regionales.
En la actualidad, existe un fenómeno común de separación de la industria y la ciudad en la construcción, y los parques industriales no reciben apoyo anticipado, lo que resulta en una falta de apoyo para el desarrollo de parques industriales.
6. Ignorar la construcción de software
La construcción del parque debe, en última instancia, recuperar su atractivo industrial. Las cámaras de comercio de bienes raíces tradicionales se centrarán en el valor de la ubicación y el valor del hardware, incluido el valor de apoyo externo, mientras que los bienes raíces industriales se centrarán en tres puntos: orientación política, entorno industrial y servicios blandos.
7. Las estrategias de marketing están desactualizadas.
Muchos parques todavía utilizan algunos métodos tradicionales de marketing inmobiliario para operar parques industriales y los resultados finales definitivamente no son los ideales.
8. Modelo de beneficio único
Muchos parques nacionales tienen un modelo de beneficio único y dependen únicamente de las ventas para generar beneficios. Una vez que las ventas sean escasas o la inversión sea desfavorable, las ganancias posteriores del parque serán limitadas y su función autohematopoyética será deficiente.
9. La relación entre el gobierno y las empresas no es estrecha.
Cada aspecto del parque industrial requiere que tengamos una relación estrecha con el gobierno y varios departamentos para garantizar la estabilidad de la retaguardia; de lo contrario, muchas políticas no se implementarán.
Además de resolver los problemas anteriores, para hacer un buen trabajo en los parques industriales, también debemos captar las tendencias futuras. Desde la perspectiva del desarrollo futuro, las capacidades operativas profesionales orientadas al mercado se convertirán en una consideración fundamental. Si solo se concentra en las relaciones gubernamentales o el empaque conceptual, el mercado lo eliminará gradualmente.
Captar las tendencias del mercado y aprovechar las oportunidades de desarrollo.
Oportunidades de la industria: investigación en profundidad sobre las tendencias de desarrollo de toda la industria de bienes raíces industriales, conocimiento de las áreas en blanco y áreas calientes del desarrollo de la industria, y esforzarse por aprovechar las oportunidades de desarrollo de la industria;
Oportunidades para las empresas: Promotores inmobiliarios industriales Proporcionar servicios operativos y de transporte espacial para el desarrollo empresarial, por lo que comprender las necesidades de las empresas es la base para el desarrollo de los promotores inmobiliarios industriales.
Acumular los recursos existentes para mejorar la calidad y la eficiencia.
En la actualidad, algunas ciudades de primer y segundo nivel han acumulado una gran cantidad de recursos en existencia gracias al desarrollo a largo plazo de parques industriales. En las ciudades de primer y segundo nivel, una nueva ronda de transformación y modernización industrial para mejorar la calidad y la eficiencia conducirá a la reubicación de un gran número de empresas, lo que proporcionará un gran mercado para que los promotores inmobiliarios industriales desarrollen industrias. Una importante oportunidad para el desarrollo inmobiliario industrial.
2019 marca el 40 aniversario del nacimiento del Parque Industrial de China. ¿Cómo cambiará el sector inmobiliario industrial en el futuro? ¿Es el mundo inmobiliario industrial una espada de Huashan? ¿Colusión? ¿Es una sola flor o cien flores que florecen? Esperemos y veremos.
Descripción del servicio:
El Instituto de Investigación Industrial con Mirada al Futuro se estableció en el campus de Tsinghua en Beijing en 1998. Se compromete principalmente a brindar consultoría y soluciones para empresas, gobiernos e institutos de investigación científica en los campos de declaración industrial, planificación industrial, planificación de parques, diseño industrial, modernización y transformación industrial, etc.