¿Qué se debe decir en la carta de notificación del propietario?
Cualquiera que haya comprado una casa sabe que en un proyecto de vivienda de primera mano, el promotor debe informar de los factores desfavorables o de las incertidumbres del entorno circundante al proyecto, normalmente mediante un cartel llamativo. La esquina del departamento de ventas también es un punto de control para las autoridades reguladoras gubernamentales. En el caso de las casas de segunda mano, se trata de transacciones entre personas físicas y el entorno circundante es relativamente maduro. Los compradores de viviendas pueden eliminar factores desfavorables como la iluminación y el ruido mediante visitas en diferentes momentos, pero algunos factores pueden no ser detectables por los sentidos. En cuanto a la historia de las casas de segunda mano, los propietarios y los inversores temen obstaculizar la transacción. Entonces, ¿qué debe decir el propietario y qué puede decir pero no decir?
Texto/Reportero de todos los medios del Guangzhou Daily Li Fenghe (excepto firma)
Caso 1: El propietario es deshonesto y compró una "casa encantada", ¿aún puede devolverla?
A pesar de las repetidas precauciones, todavía compró una "casa embrujada". Recientemente, la Sra. Chen (seudónimo) se encontró con tales problemas. Recientemente, debido a la comunicación ineficaz con el vendedor muchas veces, la Sra. Chen solo pudo recurrir a un litigio.
La Sra. Chen sufrió una fractura de vértebra cervical debido al accidente automovilístico de su madre y tuvo que someterse a múltiples tratamientos y cirugías para poder cuidar de su madre, quien todavía estaba paralizada en cama. El alto nivel de atención médica en Guangzhou y el hecho de que su prima también trabaja en Guangzhou para facilitar su atención, decidió trasladar a su familia a Guangzhou. La Sra. Chen transfirió el registro de su hogar a un hogar colectivo en Guangzhou en 2017 y cumple con las condiciones para comprar una casa. Para comprar una casa en Guangzhou, los padres de la Sra. Chen vendieron la casa en su ciudad natal por 1,27 millones de yuanes. En junio de este año, por recomendación de un agente, la Sra. Chen fue al distrito de Panyu para ver propiedades y se enamoró de una unidad de dos dormitorios de 76 metros cuadrados. La casa tenía un precio de 2,13 millones de yuanes y finalmente se vendió. vendido por 2,12 millones de yuanes. Las dos partes completaron la transacción y la transferencia a principios de agosto y la casa fue entregada a finales de agosto. El día en que se entregó la casa, la familia de la Sra. Chen se enteró accidentalmente de que alguien había muerto en esta casa hace unos meses. El fallecido era un familiar del propietario. La Sra. Chen preguntó a muchas personas sobre el tiempo de liberación de la casa. incidente, y un vecino dijo que el fallecido se suicidó cortándose las muñecas, pero la administración de la propiedad les dijo que el fallecido murió repentinamente. Después de enterarse de esto, la Sra. Chen inmediatamente preguntó al intermediario y pidió verificar. El intermediario dijo que no sabían y se comunicaron con la hija del propietario. Después de muchas comunicaciones y negociaciones, el propietario todavía no estaba dispuesto a verificar. La Sra. Chen dijo que desde que compró la casa para cuidar de su madre, especialmente no podía aceptar la muerte que había ocurrido en la casa, sabiendo que el dueño de la casa tenía más de 70 años, preguntó específicamente si había algo. sucedió en la casa, pero nadie le informó del incidente. La hija del propietario dijo que le habían informado que había disposiciones relevantes en el contrato y que las dos partes no pudieron llegar a un acuerdo y tuvieron que utilizar canales legales formales para resolver el problema.
(Texto/Reportero de todos los medios de Guangzhou Daily Liu Liqin)
Análisis de un abogado: si el vendedor viola el principio de buena fe, debe considerarse fraude
Encontré una situación de este tipo durante el proceso de compra de una casa. Sin duda, las cosas están mal. Lu Yanzheng, abogado del bufete de abogados Guangdong Junhou, dijo que una "casa embrujada" generalmente se refiere a una casa donde ha ocurrido una muerte anormal, lo que trae consigo. malestar y miedo a los vecinos y devalúa la casa.
La información de "casa encantada" no se refleja en las características físicas de la casa, pero puede despertar emociones negativas entre los compradores de vivienda, lo que es suficiente para afectar la decisión de compra de los compradores de vivienda. En términos generales, si un comprador oculta deliberadamente información sobre la "casa embrujada" del vendedor para comprar una "casa embrujada", en realidad viola la verdadera intención del comprador. Con base en los principios de buena fe y equidad en las transacciones de vivienda, el vendedor debe tener la obligación de revelar información sobre la "casa embrujada" y otra información negativa relacionada. Si el vendedor viola el principio de buena fe, debe considerarse fraude. El comprador de buena fe tiene derecho a solicitar al tribunal o agencia de arbitraje que cambie o cancele el contrato, el vendedor será responsable de los daños y perjuicios por las pérdidas del comprador. El vendedor será responsable de los daños.
Los expertos de la industria también recordaron que los compradores de vivienda pueden especificar las condiciones de la casa en el contrato y preguntar más sobre el propietario de la casa en venta antes de tomar la decisión de comprar una casa, como ir a la comisaría de la jurisdicción para conocer la situación. Al mismo tiempo, también se puede exigir al propietario que estipule cláusulas de divulgación de información en el contrato, como "el propietario garantiza que la casa en venta no ha experimentado muertes anormales, casos penales graves, etc. Si el comprador descubre la situación anterior y el propietario no lo revela por escrito, el comprador El propietario tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al propietario que compense XX yuanes ", etc. Un acuerdo de este tipo no sólo puede instar a los propietarios a revelar información sobre la vivienda, sino también permitir a los compradores buscar reparación legal en caso de disputas.
(Texto/Reportero de todos los medios del Guangzhou Daily Liu Liqin)
Caso 2: Mientras alguien esté muerto, ¿pertenece a una "casa encantada"?
En los últimos años, ha habido muchos juicios relacionados con "casas encantadas". En agosto de este año, el Sr. Luo, ciudadano de Qingyuan, Guangdong, también intentó solicitar la salida alegando que la esposa del propietario original murió de enfermedad en la casa, pero la decisión del juez rechazó la solicitud del Sr. Luo. Según informes de los medios, después de comprar la casa, el Sr. Luo se enteró de que la esposa del propietario original, el Sr. Pan, murió de una enfermedad en la casa. Por esta razón, llevó al propietario original a los tribunales y exigió que se cancelara el contrato de compra. rescindirse y reembolsarse el precio de compra. El propietario original, el Sr. Pan, declaró ante el tribunal que el cáncer de su esposa le había costado a la familia cientos de miles de dólares. La muerte de su esposa había sido informada a la agencia y no se tuvo en cuenta la muerte de los ancianos, los débiles, los enfermos y los discapacitados. una "casa encantada". Después de la audiencia, el Tribunal Municipal de Yingde en Qingyuan, provincia de Guangdong, sostuvo que la muerte del cónyuge del acusado debido a una enfermedad era un fenómeno normal de nacimiento, envejecimiento, enfermedad y muerte, y que la casa en la que vivía no era una "casa encantada" en el sentido común. Mientras la casa no sea una "casa embrujada", el acusado no necesita asumir ninguna obligación de divulgación de información adicional, por lo que la demanda del Sr. Luo fue desestimada.
Análisis del abogado: Si un familiar muere normalmente, el propietario no necesita informar
No existe una definición legal de "casa embrujada". En la práctica judicial, habrá casos de "casa embrujada". suicidio u homicidio y otros factores humanos que ocurren dentro de un cierto período de tiempo Las personas mueren de manera anormal, lo que hace que los ciudadanos comunes se muestren reacios a comprar casas en condiciones de transacción normales. Las casas que normalmente no están dispuestas a ser compradas se denominan "casas encantadas"; no todas las propiedades donde murió gente pueden llamarse "casas encantadas". El fallo del juez del Tribunal Popular Municipal de Qingyuan es razonable, porque todas las familias de la sociedad enfrentan el nacimiento, la vejez, la enfermedad y la muerte y son fenómenos sociales normales que no requieren recordatorios especiales.
El abogado Yang Jinna de Green Law Firm en la provincia de Guangdong sugirió que factores como defectos físicos en la casa, suicidios y casos de homicidio en la casa son cosas que el propietario debe revelar si el comprador lo descubre más tarde. puede deberse a "ocultar información importante", "pero hay que asumir la responsabilidad. El nacimiento normal, la vejez, las enfermedades y la muerte que ocurren en una casa de segunda mano no pertenecen a una" casa encantada ".
Caso 3: Disputa vecinal, el dueño liberó inmediatamente la propiedad después de la demanda
En la demanda anterior entre Xiao Fan (seudónimo) y la vecina de abajo, la vecina de abajo demandó a su casa por fugas de agua. Hubo daños por agua en el techo de la casa del propietario, lo que requirió decenas de miles de dólares en compensación por reparación. Finalmente, bajo la mediación del juez, ambas partes firmaron una declaración y la Sra. Fan resolvió la demanda por casi 50.000 yuanes. El vecino prometió no demandar en el futuro. Una vez resuelta la demanda, la propietaria puso inmediatamente la casa en el mercado. Planeaba enviarle al comprador un aviso antes de que firmara el contrato, informándole de la demanda anterior con el vecino y explicándole que cualquier disputa futura entre los nuevos. El dueño de casa y el vecino no tendrían nada que ver con ella. La Sra. Fan dijo a los periodistas que este aviso es a la vez un "seguro" y una "exención de responsabilidad" para evitar sufrir demandas debido a disputas vecinales durante o después de la venta de la casa. Este aviso puede servirle como "escudo" si se encuentra con una demanda maliciosa de un vecino durante o después de la venta.
Análisis del abogado: la demanda anterior se resolvió y luego la propiedad fue transferida por uno mismo
El abogado Yang Jinna de Guangdong Green Law Firm dijo a los periodistas que en la venta de artículos de segunda mano casas, las personas como la Sra. Fan que utilizan un aviso son raras de encontrar una manera de revelar voluntariamente la historia pasada de un propietario. Su notificación puede desempeñar el papel de "exención de responsabilidad". Sin embargo, esta exención está estipulada por ley. Incluso si no escribe un aviso, después de la venta de la casa, la responsabilidad derivada de las disputas sobre los derechos de vecindad correrá a cargo del nuevo propietario.
El artículo 83 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula que todas las partes adyacentes a los inmuebles deberán manejar correctamente la interceptación, drenaje, paso y ventilación del agua con un espíritu propicio para la producción, conveniente para vida, solidaridad y asistencia mutua, y justa y razonable, iluminación y demás aspectos de las relaciones adyacentes. Si causa obstrucción o pérdida a partes vecinas, se pondrá fin a la infracción, se eliminará la obstrucción y se compensará la pérdida. El artículo 92 de la Ley de Propiedad estipula: Cuando el propietario de un inmueble utilice un inmueble adyacente para el suministro de agua, drenaje, tráfico, tendido de tuberías y otras actividades, deberá tratar de evitar causar daños al propietario del inmueble adyacente; él deberá compensar la pérdida.
De acuerdo con las disposiciones legales mencionadas anteriormente, dado que la relación de convivencia es responsabilidad del propietario del inmueble, la disputa anterior de la Sra. Fan ha sido resuelta, por lo que no es necesario que la Sra. Fan haga esto. Si el agua vuelve a filtrarse después de transferir la propiedad, el nuevo propietario debe ser considerado responsable, no la Sra. Fan.
Consejo: Los compradores deberían leer más y hacer más preguntas, y se debería informar al vendedor de información importante.
Verás avisos sobre deficiencias urbanísticas y medioambientales en las ventas de viviendas de primera mano. departamento. Compradores de vivienda de segunda mano ¿Cómo eliminar las desventajas a la hora de comprar una casa de segunda mano? Los expertos legales sugieren que al comprar una casa de segunda mano, si se quieren eliminar las desventajas medioambientales y de planificación, primero es necesario ver la casa en el lugar. Lo mejor es mirar la casa durante el día, o por la noche, en un momento dado. día soleado o después de la lluvia, y observe la iluminación, el ruido y otros aspectos de la casa. En segundo lugar, visite más a los vecinos de los alrededores, pregunte más sobre los residentes de los alrededores y escuche la experiencia de vida de los residentes de los alrededores, si hay algo relacionado. desventajas, primero debes aclarar tus propias necesidades al chatear.
Los expertos en bienes raíces dijeron que si el propietario de una casa de segunda mano revela sinceramente la historia pasada de la casa, como estar involucrado en disputas vecinales y acudir a los tribunales, esto puede convertirse en un obstáculo para la transacción.
En cuanto a la parte que vende la casa, el abogado Yang Jinna dijo que el artículo 7 de los "Principios generales del derecho civil" estipula que los sujetos civiles que participan en actividades civiles deben respetar el principio de buena fe, respetar por integridad y cumplir sus promesas. Si existen cuestiones importantes relacionadas con la celebración del contrato, como defectos físicos en la casa o muerte anormal o casos penales graves en la casa en venta, que puedan causar malestar psicológico al comprador, según el principio de buena fe estipulado. En los Principios Generales del Derecho Civil, el arrendador tiene el deber de informar.
Si el comprador aún decide comprar la casa a pesar de que el propietario ha notificado la casa con anticipación sobre defectos físicos o incidentes maliciosos, en este caso, el comprador ya no podrá comprar la casa después de firmar la venta de la casa. Solicitud de resolución del contrato basada en la existencia de los factores desfavorables antes mencionados. Si el propietario no informa al comprador de los factores adversos que afectan la transacción de la casa antes de venderla, el comprador puede solicitar la rescisión del contrato y la compensación de las pérdidas por fraude.
En cuanto a la muerte de personas mayores por causas naturales o enfermedades normales, son factores que el propietario puede informar o no al comprador.