Asociación de Consumidores de China: Algunos operadores inmobiliarios todavía utilizan su fuerte posición para "exprimir" a los consumidores

El 5 de noviembre, The Paper se enteró por la Asociación de Consumidores de China que el 2 de noviembre, la Asociación de Consumidores de China publicó el "Análisis de las quejas aceptadas por las organizaciones de la Asociación Nacional de Consumidores en el tercer trimestre de 2021", que incluye " Vivienda Comercial Informe especial de denuncias. El informe muestra que las disputas sobre el consumo de viviendas comerciales involucran principalmente aspectos como la calidad y el precio de la vivienda, la promoción de ventas y el cumplimiento de los contratos.

En el tercer trimestre de 2021, la Asociación Nacional de Consumidores organizó **** y recibió 7.037 quejas de consumidores sobre vivienda y materiales de construcción, lo que representa el 2,73% de las quejas, entre las que se encuentran quejas sobre viviendas comerciales** ** 2.514 casos, según categorías específicas, involucraron 833 casos de quejas sobre contratos, 594 casos de propaganda falsa, 429 casos de servicio postventa, 373 casos de quejas de calidad, etc. etc.

La Asociación de Consumidores de China emitió opiniones sobre la industria de la vivienda comercial, diciendo: (1) Adherirse a "la vivienda es para vivir, no para especular" y salvaguardar el sano desarrollo del mercado inmobiliario y los derechos legítimos e intereses de los consumidores de vivienda. Con la implementación de políticas de control inmobiliario, la industria inmobiliaria ha entrado gradualmente en un período de ajuste. Sin embargo, algunos operadores del sector inmobiliario aún no se han librado de la mentalidad de mercado del vendedor y siguen aprovechando su fuerte posición para "exprimir" a los consumidores para obtener beneficios por diversos medios. Ante los ajustes de políticas y los cambios del mercado, los operadores relevantes deben cambiar su filosofía empresarial, desarrollarse hacia la calidad, buscar la eficiencia del servicio, basarse en el desarrollo a largo plazo, abandonar el comportamiento miope y aplicar estrictamente el Derecho Civil, el Consumidor. Ley de Protección de Derechos Urbanos Las disposiciones pertinentes de leyes, reglamentos y documentos de políticas pertinentes, como la Ley de Gestión de Bienes Raíces, las Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial y la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de Derecho en el Juicio de Controversias de Contratos de Compraventa de Viviendas Comerciales. Debemos cumplir con las leyes, regulaciones y documentos de políticas pertinentes, y asumir seriamente nuestras obligaciones y responsabilidades para proteger los derechos e intereses legítimos de los consumidores.

(2) Las empresas inmobiliarias deberán operar con integridad de acuerdo con la ley y garantizar la calidad y cantidad, y entregarlas para su uso de conformidad con las regulaciones. Las empresas inmobiliarias deben cumplir estrictamente con los estándares de calidad de la construcción para garantizar la calidad de las casas, entregar casas calificadas y documentos como "Garantía de calidad residencial" e "Instrucciones residenciales" a los consumidores, y poner fin a los cortes, la sustitución de vigas y la propaganda falsa. , incentivos indebidos, cambios no autorizados e incumplimiento arbitrario de contratos, aumentos de precios combinados, cargos arbitrarios, condiciones autoritarias, evasivas y otros comportamientos, y recompensar la confianza de los consumidores con excelente calidad y servicio sincero. carta. Las unidades de supervisión de proyectos deben desempeñar plenamente su papel e implementar la supervisión de la calidad del proyecto y un control estricto de acuerdo con las leyes y reglamentos, así como con las normas técnicas, documentos de diseño y contratos de construcción pertinentes.

(3) Las agencias de vivienda deben fortalecer la gestión, restringir eficazmente a los empleados y cumplir eficazmente con sus obligaciones. Debemos cumplir estrictamente las "Medidas de Gestión de Corretaje de Bienes Raíces" y otras regulaciones, cumplir con las normas profesionales, cumplir con la ética profesional, indicar claramente los elementos del servicio de corretaje de bienes raíces, el contenido del servicio, los estándares de cobro y los precios e información de vivienda relacionados en un lugar destacado. posición en el local comercial, y verificar diligentemente la información relevante de ventas y alquileres confiada, como casas y certificados de propiedad de la vivienda, certificados de identidad del cliente, etc., brindar a los consumidores una introducción detallada a los contenidos relevantes del contrato de servicio de intermediación inmobiliaria y. el contrato de compraventa de la casa o el contrato de arrendamiento de la casa, especialmente el verdadero estado de la casa y el contenido importante que involucra los derechos del consumidor, etc. Las agencias de vivienda deben eliminar las lagunas de información, brindar comodidad a todas las partes en la transacción, mejorar de manera efectiva el valor del servicio y prevenir comportamientos que infrinjan los derechos e intereses legítimos de los consumidores, como publicar información falsa, ocultar la verdadera situación, utilizar términos de formato injustos, etc.

(4) Los consumidores deben prestar atención a leer más y hacer más preguntas al comprar una casa, y fortalecer la autoprotección. Es necesario comprobar cuidadosamente las calificaciones y la credibilidad de las empresas promotoras inmobiliarias y de los intermediarios inmobiliarios. Al comprar una casa nueva, preste atención al "Certificado de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal", "Permiso de planificación de terrenos para construcción", "Permiso de planificación de proyectos de construcción", "Permiso de construcción de proyectos de construcción", "Permiso de preventa de viviendas comerciales" o Certificado de "Permiso de Venta de Vivienda Comercial". En cuanto a la ubicación, el entorno, las instalaciones de apoyo, etc. de la casa, no confíe en las promesas verbales; los contenidos importantes deben estar escritos en el contrato. Preste atención a comprender los derechos de propiedad, las restricciones de compra, las condiciones del préstamo y otro contenido relacionado. Si no cumples las condiciones para comprar una casa, no te arriesgues y pongas tus esperanzas en las falsas promesas de los operadores. Antes de firmar un contrato, debe leer atentamente y comprender completamente los términos del contrato, los acuerdos complementarios y los anexos del contrato, como el área de la casa, el piso, el número de habitación, el precio de la habitación, el tiempo de entrega, los estándares de entrega, las condiciones de terminación del contrato, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc Preste atención a conservar los materiales publicitarios de la inmobiliaria y los intermediarios, contratos de compra, notas de pago, información de la sala modelo y otras pruebas para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos.

Durante la inspección de aceptación, se debe inspeccionar la calidad del proyecto de vivienda y las instalaciones de apoyo una por una de acuerdo con los estándares acordados en el contrato de compra de la vivienda, y se debe registrar la situación. Se pueden contratar agencias de supervisión pertinentes e inspectores de viviendas profesionales para realizar la inspección. y acepten la propiedad juntos, preste atención a verificar y guardar la "Garantía de calidad residencial" y el "Manual del propietario de calidad residencial". Una vez que ocurre una disputa, usted puede salvaguardar rápidamente sus derechos de acuerdo con la ley.

El siguiente es un "Informe Especial sobre Quejas sobre Vivienda Comercial"

La demanda de vivienda es una de las demandas de consumo más importantes de la gente y suele ser la partida de gasto más grande. . Los consumidores comunes tienen poca frecuencia de transacciones de viviendas comerciales y falta de conocimiento relevante, y las transacciones de bienes raíces están relacionadas con muchas industrias como las financieras, lo que complica el problema de las transacciones de viviendas comerciales, mientras que los consumidores satisfacen sus necesidades de vivienda mediante la compra y venta de viviendas comerciales. En materia de vivienda, a menudo surgen conflictos entre consumidores.

(1) Calidad de la vivienda, secretos ocultos y propiedades indefensas

En términos de calidad de la vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, la calidad de la vivienda es mala, con paredes, techos y cimientos agrietados, hundimientos, goteras en el techo, goteras en las tuberías, etc., en segundo lugar, hay misterios ocultos en las casas finamente decoradas, como materiales falsos, promociones de alta gama, bajos estándares de configuración, mano de obra tosca, calidad deficiente, etc. .; en segundo lugar, hay secretos ocultos en las casas finamente decoradas, como materiales no auténticos, promociones de alto nivel, bajos estándares de configuración, calidad deficiente, etc. La mano de obra es tosca y la calidad no está a la altura; en tercer lugar, los proyectos ocultos toman atajos y utilizan materiales de calidad inferior; cuarto, el diseño de las tuberías de agua y electricidad es irregular, el uso de materiales inferiores y de calidad inferior, etc. en la misma comunidad es similar, y los problemas de calidad pueden fácilmente desencadenar quejas grupales. El quinto problema es que la calidad de la casa no se repara a tiempo o la calidad de la reparación es mala;

Por ejemplo, en 2020, la Sra. Zhang compró una casa comercial ubicada en el distrito de Huangdao, ciudad de Qingdao, provincia de Shandong. El desarrollador prometió entregar la casa a más tardar en julio de 2021. En junio de 2021, el desarrollador notificó la entrega de la casa, pero durante la inspección de la casa, la Sra. Zhang descubrió que las barras de acero en la parte superior de la cocina tenían goteras, el baño no era impermeable y la altura de la casa no. No cumplió con el contrato. Pidió al promotor que hiciera rectificaciones, pero el promotor siempre lo ha ignorado. Los desarrolladores lo han estado ignorando. Después de recibir la queja, el Comité de Protección al Consumidor de Qingdao se comunicó con la persona a cargo del desarrollador para su investigación y verificación. La persona a cargo dijo que los problemas informados por la Sra. Zhang eran ciertos y que negociarían activamente con la Sra. Zhang en el proceso. futuro para manejar adecuadamente el plan de rectificación de la Sra. Zhang.

Para poner otro ejemplo, en agosto de 2021, el consumidor Sr. Jiang se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Shanghai porque compró una casa finamente decorada y pasó por la inspección de aceptación a fines de octubre de 2020. Poco después de mudarme, descubrí que varias habitaciones tenían problemas como moho y filtraciones de agua en las paredes, grandes áreas de papel tapiz despegado y techos agrietados. Informé esto al desarrollador muchas veces, y el desarrollador envió un equipo de construcción. vino a reparar la propiedad Debido al uso de papel tapiz de mala calidad y maloliente, el agua se filtró a través de las paredes. El problema del moho y los hongos nunca se resolvió, causando grandes problemas a la vida normal de los consumidores. El Sr. Jiang creía que la calidad de la construcción del promotor era mala y exigió una solución exhaustiva al problema. El promotor insiste en que se trata de fenómenos normales y no de un problema de calidad de la construcción. Expertos de la Comisión de Protección al Consumidor de Shanghai y la Oficina de Decoración del Hogar visitaron el sitio en persona después de las pruebas, encontraron que diversos grados de descamación de las paredes y filtración de agua fueron causados ​​por un tratamiento inadecuado de la capa base. El desarrollador debe asumir la responsabilidad de las reparaciones. Cualquier pérdida causada a los consumidores debido a problemas de calidad de la construcción debe ser compensada. El 8 de septiembre de 2021, después de una mediación in situ, las dos partes llegaron a un acuerdo. El desarrollador pagó al consumidor una compensación única de 20.000 yuanes en efectivo y el consumidor lo reparó él mismo.

Para poner otro ejemplo, el 6 de septiembre de 2020, más de 60 propietarios de una propiedad inmobiliaria de la marca Hong Kong en Guangzhou informaron conjuntamente al Comité de Consumidores de Guangzhou que había un grave problema de corrosión en las tuberías de agua de el edificio que acababa de ser tapado. La oxidación de las tuberías de agua afectará la seguridad del agua, acortará en gran medida la vida útil normal de las tuberías de agua y representará un peligro oculto para la calidad de la casa. Algunos propietarios contrataron personas para reemplazar las tuberías de agua de sus casas, pero descubrieron que las tuberías principales de agua que ingresaban a la casa no podían excavarse de acuerdo con el diagrama de diseño de suministro de agua y drenaje de la casa proporcionado por el desarrollador. El propietario ha negociado repetidamente con el desarrollador a través de la empresa de administración de propiedades, cuestionando la calidad del proyecto y exigiendo documentos relevantes, como formularios de aceptación de entrada a la vivienda, informes de pruebas de materiales de plomería y aceptación oculta del proyecto, y el reemplazo de tuberías de agua oxidadas. El promotor no respondió directamente y solo dio instrucciones a la empresa administradora de la propiedad para que explicara la oxidación de las tuberías de agua como un fenómeno físico normal. El Consejo Municipal de Consumidores de Guangzhou intervino en la mediación y la promovió en todos los niveles a través de entrevistas corporativas, exposición en los medios, etc., instando al desarrollador a responder y solucionarlo. El 26 de marzo de 2021, las dos partes llegaron a un acuerdo.

Opiniones del Consejo del Consumidor

El artículo 10 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales" estipula: "La calidad de La vivienda afecta gravemente a su normal habitabilidad y uso, se sustentará la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas.

Si hay problemas de calidad con la casa entregada, el vendedor asumirá la responsabilidad de las reparaciones durante el período de garantía; si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararla él mismo o confiar a otros para que la reparen. El costo de las reparaciones y otras pérdidas sufridas durante las reparaciones correrán a cargo del vendedor. "Por lo tanto, cuando la calidad de la estructura principal de la casa no está calificada y se producen problemas graves de calidad, que afectan la habitación del consumidor, el consumidor puede solicitar la resolución del contrato y reclamar que el promotor compense las pérdidas. Cuando la casa no tiene problemas de calidad graves, como filtraciones de agua y hundimientos. Durante el período de garantía, el desarrollador asumirá las obligaciones de garantía y la responsabilidad por otras pérdidas resultantes de las mismas.

(2) Aumento de precio, un aumento encubierto en el precio de venta de. la casa

En términos de precios de la vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, los compradores deben comprar paquetes de decoración, paquetes de mejoras, etc., lo que a su vez eleva los precios de algunas propiedades inmobiliarias. los consultores de propiedades populares de Mark Six dicen implícitamente a los compradores que no podrán comprar "paquetes de mejora de decoración" si no los compran, y el segundo es cobrar tarifas distintas al precio de la casa a voluntad; como tarifas de compra grupal, tarifas de numeración, tarifas de decoración, tarifas de apertura de cuentas, etc., el tercero es mezclar depósitos, depósitos, depósitos de intención, etc. Algunos desarrolladores cobran una garantía al vender. Se emitió el consentimiento del consumidor y se emitió un recibo especial. Una vez que se produjo una disputa, se negó el reembolso del depósito.

Por ejemplo, en mayo de 2019, el Sr. Jiang estaba en Jiangsu. un desarrollo inmobiliario en Nanjing Al pagar con tarjeta de crédito, se le pidió al Sr. Jiang que pasara la tarjeta según dos recibos, uno de los cuales era de más de 2,76 millones de yuanes y el otro de 500.000 yuanes. en los dos recibos era diferente, de los cuales se pagaron 500.000 yuanes como tarifa de renovación, y el recibo fue emitido por una empresa de ingeniería de construcción y decoración. El proyecto de renovación y los estándares no se proporcionaron en ese momento, y el contenido de la renovación. 500.000 yuanes no estaban reflejados en el contrato. El 30 de junio de 2021, el Sr. Jiang informó a los consumidores de Nanjing. La asociación informó del asunto y solicitó un reembolso de 500.000 yuanes en concepto de honorarios de decoración después de la mediación del personal de la Asociación de Consumidores de Nanjing. Comité de Protección de los Derechos del Consumidor, la empresa finalmente devolvió 500.000 yuanes en honorarios al Sr. Jiang

Otro ejemplo, el 17 de agosto de 2021, recibió el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del condado de Huidong, prefectura de Liangshan, provincia de Sichuan. una queja colectiva de varios representantes de propietarios en una comunidad, diciendo que una empresa de desarrollo inmobiliario cobró ilegalmente tarifas de apertura de cuentas de gas natural a 841 propietarios. La compañía de bienes raíces recientemente exigió a cada hogar de la comunidad que pagara una tarifa de apertura de cuentas de gas natural de 3500. yuanes, pero el contrato de compra establecía que el agua, la electricidad y el gas en la comunidad serían entregados por tres partes. Después de muchas negociaciones con la empresa sin éxito, los propietarios acudieron colectivamente al Consejo de Consumidores del condado. El Consejo organizó mediaciones in situ entre las dos partes muchas veces. La empresa de bienes raíces afirmó que la compañía de energía solo cobraba la tarifa en su nombre, pero no proporcionó ninguna base para cobrar a la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma. Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Regulación del Mercado emitieron conjuntamente los "Dictamenes Orientadores sobre la Estandarización de los Cargos de Instalación para Proyectos de Gas Urbano" (Precio Fagai [2019] No. 1131), que estipulan claramente los cargos de instalación para proyectos de gas urbano (No 1131). Se estipula que "los costos de instalación de proyectos de gas dentro de la línea roja planificada de viviendas comerciales nuevas se incluirán en los costos de desarrollo y construcción de viviendas comerciales. Las empresas de desarrollo inmobiliario, empresas de gas, etc. no cobrarán". tarifas adicionales a los compradores de viviendas, y las empresas no cobrarán tarifas adicionales a los compradores de viviendas ". El personal explicó en detalle el contenido relevante a la empresa de bienes raíces. Después de la mediación, la inmobiliaria se comprometió con los propietarios a que ya no cobraría la tarifa de instalación inicial de gas natural y no debía cobrarla bajo ningún nombre.

Por otro ejemplo, el 6 de septiembre de 2021, el Comité de Protección al Consumidor del condado de Lingbi, ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, recibió una queja de una consumidora, la Sra. Chen, diciendo que cuando fue a ver una propiedad En un proyecto inmobiliario en el condado de Lingbi, los miembros vendedores promovieron oralmente que la escuela secundaria de la comunidad estaba en el distrito escolar de la escuela secundaria No. 6. Después de repetidas confirmaciones, el consumidor decidió comprar y pagó 20.000 yuanes en promesas. y luego suscrito bajo la guía del vendedor. El 22 de julio, la Oficina de Educación emitió un documento de demarcación del distrito escolar. La escuela secundaria en el edificio era otra escuela, lo que era inconsistente con el compromiso original. El consumidor se acercó al vendedor el 30 de julio y le pidió que pagara. El vendedor insistió en que la escuela secundaria número 6 era un salón en el distrito escolar. El consumidor solicitó que la escuela secundaria número 6 fuera un salón en el distrito escolar. estar incluido en el contrato. El vendedor no estuvo de acuerdo y el consumidor pidió a la empresa inmobiliaria que le devolviera el depósito. Después de recibir la queja y mediante la mediación del personal, el operador reembolsó al consumidor el depósito para la compra de la vivienda de 20.000 yuanes.

Opiniones de la Asociación de Consumidores

El artículo 13 de la "Ley de Precios" estipula que los operadores marcarán claramente el precio de los bienes y servicios prestados, y no venderán a un precio adicional en Además del precio marcado, y no cobrará ninguna tarifa no especificada.

El artículo 4 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la ley aplicable en el juicio de casos relativos a disputas sobre contratos de venta de viviendas sobre productos básicos estipula que "Cuando el vendedor cobra un depósito del comprador mediante suscripción, pedido, reserva, etc. como garantía para la celebración de un contrato de compraventa de vivienda comercial, por causas de una de las partes, la falta de celebración del contrato de compraventa de vivienda comercial se tramitará de conformidad con lo dispuesto en la ley de depósito que estipula el artículo 587 del Código Civil. : "Si el deudor cumple su deuda, el depósito se utilizará como precio o se recuperará si la parte que paga el depósito no cumple con la deuda o la cumple de manera incompatible con el acuerdo". no puede realizarse, la parte no tendrá derecho a solicitar la devolución del depósito si la parte que recibe el depósito no cumple con la deuda o la cumple de manera inconsistente con el acuerdo, lo que resulta en el incumplimiento del propósito del contrato; El depósito se devolverá por el doble de su importe." En la venta de viviendas comerciales, los promotores a menudo cobran tarifas a los consumidores por adelantado en nombre de fondos de suscripción, garantía, tarifas de numeración, etc., y luego las convierten en depósitos a través de estipulaciones contractuales, restringiendo el poder de los consumidores para rescindir el contrato, y haciendo que los consumidores se lesionen derechos e intereses. Los consumidores deben prestar atención y verificar las facturas relevantes y el contenido del contrato para evitar cambios en el nombre del pago.

(3) Ocultar y exagerar, inducir ilegalmente a los compradores de viviendas

En términos de promoción de ventas, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, ocultar la naturaleza de la casa, inducir ilegalmente consumidores para comerciar, como ocultar la situación de las casas de precio restringido (las casas no se pueden transferir durante el período de restricción de ventas), la vida de los derechos de propiedad de los apartamentos (en su mayoría 40 años), etc., perjudicando los derechos e intereses de los consumidores en segundo lugar; , propaganda falsa, propaganda falsa, etc. en forma de imágenes y textos, exhibiciones en el sitio, promesas verbales, etc. compromiso en tercer lugar, en nombre de ayudar a solicitar préstamos, inducir a los consumidores que no están calificados a comprar casas; cuarto, ocultar factores adversos importantes y no cumplir plenamente con la obligación de revelar, como la condición de las instalaciones de apoyo circundantes; quinto, exagerar las condiciones favorables de la casa, inducir transacciones, como vivienda en distritos escolares, condiciones de transporte, etc. .

Por ejemplo, el 23 de julio de 2021, la consumidora Sra. Gong acudió a una agencia de bienes raíces. La consumidora Sra. Gong acudió al Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Pinghu, ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, para quejarse de que ella y su marido llegaron a Pinghu hace dos meses y encargaron una casa comercial en un edificio de la calle Danghu el 13 de junio. 200.000 yuanes en garantía y sólo tenía en la mano la carta de suscripción y el recibo de pago. Se quejó de que el promotor no le informó que la casa comercial estaba situada junto al crematorio cuando la compró y ocultó el hecho de que se trataba de un. casa comercial. Ubicado al lado del crematorio, se ocultó información importante y se pidió al desarrollador que lo comprobara, pero el desarrollador se negó a hacerlo. Después de que el personal del Comité de Protección al Consumidor de Pinghu recibió la queja, luego de repetidas comunicaciones, el desarrollador acordó reembolsar el producto y el consumidor expresó su satisfacción.

Para otro ejemplo, el 5 de julio de 2021, el consumidor Sr. Dong se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen porque firmó un "Acuerdo de Vivienda Comercial" con una empresa de desarrollo inmobiliario en Xiamen el 15 de mayo. 2018. Contrato de Venta”, al prepararse para hacerse cargo de la casa en septiembre de 2020, se descubrió que no se podía aclarar la naturaleza y alcance del uso del jardín y el sótano prometidos por la promotora inmobiliaria durante la venta. Los consumidores han pedido reiteradamente a las empresas promotoras inmobiliarias que brinden explicaciones y soluciones pertinentes, pero han pasado diez meses y las demás partes aún no han dado respuestas claras ni sinceridad para solucionar los problemas. La Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Xiamen inició inmediatamente una investigación después de recibir la denuncia. La empresa de desarrollo inmobiliario afirmó que los jardines delanteros y traseros que prometió regalar pertenecían al propietario**** y no podían proporcionar derechos de propiedad claros. Finalmente, después de muchas mediaciones, la empresa de desarrollo inmobiliario compensó al consumidor Sr. Dong por los honorarios de la propiedad de medio año, y el consumidor estuvo de acuerdo.

Para poner otro ejemplo, a principios de mayo de 2021, el consumidor Sr. Zhong se encaprichó con una casa comercial de 79 metros cuadrados en un departamento de ventas de bienes raíces en el condado de Weiyuan, ciudad de Neijiang, provincia de Sichuan, con una Precio total de más de 330.000 yuanes. El Sr. Zhong le dijo al personal de ventas que tal vez no pudiera solicitar un préstamo debido a problemas de crédito. El personal de ventas dijo que tenían canales para ayudar a los consumidores a solicitar préstamos bancarios con éxito. Posteriormente, las dos partes firmaron un contrato de suscripción y el consumidor pagó el 30% del pago inicial de la hipoteca de más de 100.000 yuanes. Las dos partes acordaron que el departamento de ventas utilizaría los 236.000 yuanes restantes para ayudar al consumidor a solicitar la hipoteca. un préstamo del banco. Dado que el préstamo no fue aprobado y el consumidor no pudo hacer frente al pago restante de la vivienda, a principios de junio, el consumidor solicitó rescindir el contrato de compra de la vivienda y devolver el pago de la vivienda. El promotor declaró que si se rescinde el contrato de compra de la casa, se deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios del 15% del precio total de la casa y el resto de 50.000 yuanes según lo estipulado en el contrato. Después de repetidas negociaciones entre las dos partes sin éxito, el consumidor se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del condado de Weiyuan el 1 de julio. Después de 4 mediaciones in situ organizadas por el personal, el promotor finalmente acordó reembolsar el pago inicial del consumidor y rescindir el contrato.

Vista de la Asociación de Consumidores

Los consumidores tienen derecho a conocer el verdadero estado de la casa que compran, incluida la casa en sí, las instalaciones de apoyo, la planificación circundante, etc. Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones aplicables a la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales: "Aunque los anuncios de venta y los materiales promocionales son invitaciones a ofrecer, la descripción y el compromiso del vendedor de las casas y las instalaciones de apoyo relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales están específicamente determinados y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación del precio de la vivienda, constituyen una oferta incluso si la descripción y la promesa no están incluidas en las ventas de viviendas comerciales. contrato, se incluirán en el contrato, y la parte que lo viole será responsable por el incumplimiento del contrato. El artículo 15 de las Medidas de Gestión estipula: "Las cuestiones expresadas en los anuncios de venta de viviendas comerciales y en los materiales promocionales publicados por el desarrollo inmobiliario". Las empresas y las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria serán acordadas por las partes en el contrato de venta de viviendas comerciales". Además, el "Reglamento sobre publicidad inmobiliaria" establece claramente que el contenido de la publicidad inmobiliaria no deberá contener promesas de apreciación o retorno de la inversión, No indicará la ubicación del proyecto en el momento en que el proyecto llegue a un objeto de referencia específico, no violará las normas nacionales de gestión de precios pertinentes y no hará publicidad engañosa sobre la situación municipal bajo planificación y construcción. Para las transacciones de vivienda, los consumidores deben hacer arreglos razonables basados ​​en sus propias condiciones crediticias. Si no cumplen con las condiciones crediticias, no confíen en las promesas de los desarrolladores o intermediarios para ayudarlos a solicitar préstamos con éxito.

(4) Incumplimiento elegante del contrato y negativa a asumir la responsabilidad por diversos motivos

En términos de ejecución del contrato, los principales problemas que se quejan los consumidores son: en primer lugar, la entrega, las casas modelo, y los documentos de construcción, la promoción, etc., son inconsistentes. Por ejemplo, la altura del piso de la casa disminuye y las vigas aumentan, etc.; en segundo lugar, el área de la casa se reduce, lo que no coincide con el área acordada en el contrato; en tercer lugar, el desarrollador retrasa la entrega de la casa; casa y se niega a asumir responsabilidad por incumplimiento de contrato; cuarto, después de que se entrega la casa, no puede ayudar al propietario a completar los procedimientos de transferencia a tiempo; quinto, los espacios verdes, los gimnasios, etc. no se entregan con la casa; o se utilizan para otros fines, como la conversión de piscinas en plazas de aparcamiento. En sexto lugar, se utilizan acuerdos complementarios, acuerdos especiales, etc. para implementar cláusulas de formato abusivo.

Por ejemplo, en noviembre de 2019, el Sr. Pan, un consumidor de la ciudad de Tianchang, ciudad de Chuzhou, provincia de Anhui, encargó una casa a una empresa de bienes raíces en la ciudad de Tianchang. Al ordenar la casa, firmó un contrato. "Acuerdo de Salida sin Motivo", se estipula que desde la fecha de firma del "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" y el "Acuerdo de Salida sin Motivo" hasta cualquier momento antes del check-in, el comprador tiene derecho a echa un vistazo sin motivo. Desde que el Sr. Pan firmó el contrato en noviembre de 2019, la empresa de bienes raíces no ha podido firmar formalmente en línea, por lo que solicitó el check-out sin motivo el 9 de noviembre de 2020. Sin embargo, la empresa de bienes raíces retrasó el reembolso por varias razones. En junio de 2021, el Sr. Pan se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Tianchang. Luego de recibir la denuncia, el Comité Municipal de Protección al Consumidor inmediatamente organizó una investigación especial y determinó que las quejas de los consumidores eran ciertas. Después de la comunicación y la mediación del personal de la Comisión de Protección al Consumidor, finalmente se llegó a un acuerdo: la empresa inmobiliaria demandada consiguió que una persona dedicada se encargara del reembolso. A finales de julio, el consumidor recibió un reembolso de más de 640.000 yuanes.

Para otro ejemplo, la consumidora Sra. Zhang se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen de que el 2 de julio de 2019 compró una propiedad con un área de 84,08 metros cuadrados a través de una empresa de desarrollo inmobiliario en Xiamén. Los materiales de aceptación presentados por la empresa de bienes raíces cuando se entregó la casa el 18 de junio de 2021 mostraron que el área medida real era de 83,28 metros cuadrados (el área difería en 0,8 metros cuadrados y la diferencia de precio era de 31.439,2 yuanes). La empresa inmobiliaria declaró que la diferencia de precio no se reembolsaría si la diferencia en el área del contrato fuera inferior al 1%. El primer párrafo del artículo 13 del Capítulo 5 del contrato estipula el tratamiento de la diferencia de área: si el valor absoluto del índice de error del área de construcción está dentro del 3% (inclusive), la liquidación se basará en el precio real de la casa. . Acuerdo complementario: Si el valor absoluto del índice de error del área de construcción es superior al 1% y dentro del 3% (inclusive), el precio de la vivienda se liquidará al precio pactado en el contrato. Los consumidores creen que el contenido del contrato principal es claro y no es necesario firmar un acuerdo complementario. El contenido del acuerdo complementario difiere completamente del contrato principal. Surgen disputas entre compradores y vendedores. Después de la investigación, la Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Xiamen organizó una mediación in situ entre las dos partes. La Sra. Zhang propuso un plan para renunciar a las tarifas de propiedad durante 1 o 2 años, pero las dos partes no lograron llegar a un acuerdo. Posteriormente, tras un contacto telefónico, la inmobiliaria acordó proporcionar una máquina rompemuros como compensación.

Para otro ejemplo, el 9 de septiembre de 2021, el consumidor Sr. Wu se quejó ante la Asociación de Consumidores de Zhenjiang de la provincia de Jiangsu de que al firmar un contrato formal de compra de una vivienda, el Sr. Wu descubrió que había términos desiguales en el contrato, y él La responsabilidad por incumplimiento de contrato no es igual a la responsabilidad por incumplimiento de contrato asumida por el desarrollador. Si el Sr. Wu incumple el contrato, asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato. El Sr. Wu se opuso a esta cláusula. Si el promotor no entrega la propiedad a tiempo, sólo tendrá que pagar una multa liquidada de tres diezmilésimas diarias al consumidor.

El Sr. Wu planteó objeciones a esta cláusula. El desarrollador dijo que el contrato era un contrato modelo proporcionado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Si tenía alguna pregunta, debía consultar a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Después de que el consumidor consultó a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, respondió que este contrato de muestra lo proporciona la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, pero el contenido específico se negocia entre desarrolladores y consumidores. Hay términos obviamente desiguales. en el contrato, lo que definitivamente no funcionará. Sin embargo, el desarrollador insistió en su opinión y no aceptó cambiar los términos del contrato y pidió al Sr. Wu que continuara ejecutando el contrato. Después de la mediación del personal de la Asociación de Consumidores de Zhenjiang, el desarrollador acordó devolver el depósito del Sr. Wu y declaró que la responsabilidad legal en el contrato de venta de propiedad de la Escuela Secundaria No. 4 de Zhenjiang se cambiaría a una responsabilidad recíproca. con el resultado.

Comité de Consumidores

El cumplimiento legal de los contratos y la entrega calificada son obligaciones de los operadores. Según las disposiciones del Derecho Civil, los operadores deberán cumplir íntegramente sus obligaciones según lo acordado. Si la ejecución no se ajusta al acuerdo, serán responsables del incumplimiento del contrato de conformidad con el contrato. El artículo 30 de las Medidas para la Administración de las Ventas de Casas Comerciales estipula: "La empresa promotora inmobiliaria deberá, de conformidad con el contrato, entregar al comprador a tiempo las casas comerciales que cumplan con las condiciones de entrega y uso. Si la entrega es Si no se hace en plazo, la empresa promotora inmobiliaria será responsable del incumplimiento del contrato." En relación con los consumidores, los desarrolladores son una parte más fuerte. Algunos desarrolladores primero utilizan depósitos y otros métodos para proteger a los consumidores, y luego "evitan" plantillas de contrato, como acuerdos complementarios, para obligar a los consumidores a aceptar términos de formato injustos formulados unilateralmente por ellos, excluyendo y restringiendo los derechos de los consumidores y agravando el dolor de los consumidores. , reducen o eximen a los operadores de responsabilidad, los consumidores aceptarán condiciones abusivas o perderán sus depósitos.

(5) Tenga cuidado con las agencias de vivienda mixtas

Entre las agencias de vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, algunas agencias de vivienda cometen fraude, como publicar información de vivienda falsa, Los precios de la vivienda no son transparentes y se oculta el verdadero estado de la vivienda. En segundo lugar, existen cargos arbitrarios, como honorarios de intermediarios y gastos bancarios sin informar ni dar el consentimiento a los consumidores. Los consumidores aceptan cobrar tarifas de intermediación, tarifas de procesamiento de préstamos bancarios, etc. En tercer lugar, algunas agencias de vivienda operan violando las regulaciones, como filtrando información personal de compradores y vendedores, prometiendo solicitar préstamos bancarios, supervisando los fondos del comprador en nombre del banco, tomando el dinero de la compra como propio o apropiándose indebidamente de él para otros. En cuarto lugar, algunos intermediarios y personal están confundidos. Conceptos como la presentación de firmas en línea, la firma intermediaria en línea y las hipotecas engañan a los compradores, lo que hace imposible lograr la firma en línea después de pagar el pago inicial y los honorarios de la agencia. En cuarto lugar, algunos intermediarios y su personal confunden los conceptos de registro de firma en línea e intermediario, hipoteca, etc., engañando a los compradores de viviendas, impidiéndoles completar la firma y transferencia en línea después de pagar el pago inicial y las tarifas de intermediario.

Por ejemplo, en mayo de 2021, el Sr. Jiang de la ciudad de Taizhou, provincia de Zhejiang, compró una casa de segunda mano a través de la agencia inmobiliaria Huangyan Kaihong. Más tarde, cuando el Sr. Jiang pasó por los procedimientos de transferencia, se le exigió que pagara el impuesto al valor agregado del 5,6% y el recargo en su totalidad porque la casa tenía menos de dos años. El Sr. Jiang creía que el intermediario introdujo claramente que el certificado de bienes raíces tenía más de dos años, pero ahora tiene menos de dos años, lo que no concordaba con la realidad, por lo que se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del distrito de Taizhou Huangyan. . Después de recibir la queja, el personal se puso en contacto con ambas partes para mediar. Dado que la brecha entre las demandas de reducción de tarifas de ambas partes era demasiado grande, la mediación fracasó y dijo que se resolvería a través de canales legales.

Para otro ejemplo, en julio de 2021, la consumidora Sra. Wang compró una casa a través de una agencia de bienes raíces en la ciudad de Jiyuan, provincia de Henan. El día en que se firmó el contrato, la Parte A afirmó que el certificado de bienes raíces. Se perdió y garantizó en repetidas ocasiones que el área del inmueble era de 116 m². El consumidor pagó un anticipo de 50.000 dólares al agente de bienes raíces. Posteriormente, cuando el consumidor acudió al banco a solicitar un préstamo, se enteró de que la superficie real registral del inmueble era de 113,22 metros cuadrados, 2,78 metros cuadrados menos que la superficie pactada en el contrato. El consumidor informó inmediatamente al agente de bienes raíces sobre el área inconsistente. Después de que el agente se enteró, propuso negociar con la Parte A para reducir el precio de la transacción original en otros 30.000 yuanes para resolver el problema. El consumidor solicitó un reembolso de 50.000 yuanes por el precio de compra, pero el responsable de la agencia inmobiliaria sólo devolvió 30.000 yuanes. El 3 de septiembre, los consumidores se quejaron ante el Comité de Protección al Consumidor de la ciudad de Jiyuan. Después de la mediación, las tres partes finalmente llegaron a un acuerdo basado en el precio del contrato original de 20.000 yuanes.

Dictamen del Consejo del Consumidor

El artículo 22 de las “Medidas de Gestión de la Intermediación Inmobiliaria” establece: “Cuando una agencia de intermediación inmobiliaria suscriba un contrato de servicio de intermediación de compraventa o arrendamiento de vivienda con el cliente, verificará la encomienda. Se preparará la información relevante, como el certificado de propiedad de la propiedad y el certificado de identidad del cliente para la casa que se vende o alquila, y la información de la vivienda correspondiente se divulgará al público solo con el consentimiento por escrito de el cliente."

Antes de suscribir un contrato de servicios de intermediación inmobiliaria, la agencia de intermediación inmobiliaria y los corredores deberán explicar verazmente al cliente el contenido relevante del contrato de servicios de intermediación inmobiliaria y del contrato de compraventa de la vivienda, e informar verazmente a las partes de los derechos y obligaciones del fiestas. Si las instituciones de corretaje inmobiliario y los corredores incumplen sus obligaciones y causan pérdidas a los consumidores, serán responsables de una indemnización.