¿El modelo sueco de gestión inmobiliaria y qué lecciones puede extraer de China? Por favor gente de buen corazón ayúdenme.
1. Estado de desarrollo de las distintas etapas de la industrialización de la vivienda en Suecia
El nivel de industrialización de la vivienda en los países europeos y americanos ha ido mejorando continuamente, paso a paso, de acuerdo con las necesidades del mercado. , desde resolver la escasez de vivienda, mejorar el rendimiento de la vivienda, hasta desarrollar edificios sostenibles, manteniendo el ritmo de los tiempos y adaptándose a las necesidades de construcción y desarrollo en todas las etapas.
1. El punto de partida del desarrollo residencial sueco no es alto. Las casas suecas formaban una parte importante del hermoso entorno urbano, pero hasta la década de 1930, la calidad y los estándares de las casas suecas eran mucho más bajos que los de otros países europeos, y muchas casas carecían de instalaciones sanitarias básicas y estaban superpobladas.
2,20 años de periodo de construcción residencial a gran escala. Después de la Segunda Guerra Mundial, Suecia, al igual que otros países europeos, atravesaba una escasez de viviendas. Junto con el surgimiento del baby boom, el gobierno sueco implementó el plan "Million Houses" y entró en un período de construcción de viviendas a gran escala. Para resolver la escasez de viviendas lo antes posible, se utiliza la industrialización. Esta es la etapa inicial de la industrialización, cuyo objetivo es establecer un sistema de producción (construcción) industrializado y mejorar la eficiencia de la producción. El gobierno sueco ha brindado orientación oportuna y está comprometido a mejorar el desempeño de la vivienda y brindar subsidios de vivienda para grupos de bajos ingresos y personas mayores. El gobierno apoya a organizaciones sin fines de lucro para que proporcionen préstamos y subsidios de intereses para viviendas. Como se muestra en la Figura 1, en 1958 se construyeron 62.225 nuevas unidades de vivienda. La construcción a gran escala continuó en las décadas de 1950 y 1960, alcanzando su punto máximo entre 1967 y 1972, y el número se mantuvo por encima de las 100.000 unidades de vivienda durante seis años. A partir de entonces, hubo una disminución continua de 1973 a 1976, y el número de nuevas unidades de vivienda se redujo aproximadamente a la mitad, a 55.812 unidades en 1976. Durante el período de construcción residencial a gran escala, la industria inmobiliaria sueca aprovechó la oportunidad para desarrollar vigorosamente viviendas industriales prefabricadas de alto rendimiento, convirtiendo su tecnología de industrialización de viviendas en un nivel líder en el mundo.
La etapa más baja de la construcción de viviendas nuevas en 3,13 años es también la etapa madura del desarrollo de la industrialización de la vivienda. Alrededor de la década de 1970, se alivió la escasez de viviendas y el foco de la industrialización se desplazó gradualmente hacia la mejora de la calidad y el rendimiento de los productos (viviendas). Después de que la mayoría de los residentes estuvieron satisfechos con sus viviendas, el número de viviendas de nueva construcción en Suecia disminuyó significativamente. En 1976 continuó la tendencia de fuerte descenso, de 55.812 unidades en 1976 a 28.791 unidades en 1986, que fue el punto más bajo. En los tres años siguientes se produjo una fuerte recuperación, con 30.884 unidades, 40.574 unidades y 50.402 unidades respectivamente. . Durante 13 años consecutivos, el número total de nuevas unidades residenciales ha estado por debajo de 55,812 unidades.
4. Una etapa de desarrollo estable y de bajo volumen de edificios residenciales de alto rendimiento. La tercera etapa (después de la década de 1990) es la etapa avanzada del desarrollo de la industrialización. Desde principios de la década de 1990, para mitigar el calentamiento global, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y reducir las emisiones de dióxido de carbono, la Unión Europea ha tomado la iniciativa al proponer el desarrollo sostenible de ciudades y edificios. El enfoque de la industrialización residencial se ha desplazado hacia la conservación de energía. reducir el consumo de materiales residenciales y las cargas de impacto ambiental, reciclar recursos y abogar por el desarrollo sostenible. Después de salir de la etapa anterior, el desarrollo de viviendas nuevas en Suecia experimentó una etapa máxima de aproximadamente tres años, entre 1990 y 1992. El número de nuevas viviendas fue de 58.426, 66.886 y 57.319 respectivamente. La crisis económica de la década de 1990 y el debilitamiento del estado de bienestar debilitaron en consecuencia la política de subsidio de vivienda de Suecia, como se muestra en la Figura 1. De 1993 a 2006, el desarrollo de viviendas en Suecia entró en un período mínimo de 13 años, además de 1993, que tomó el relevo. los tres años anteriores Excepto por el pico de 35.008 unidades, el volumen de desarrollo en otros años estuvo por debajo de 30.000 unidades. De 1995 a 2003, el volumen de desarrollo durante siete años consecutivos estuvo por debajo de 20.000 unidades. Los años más bajos fueron 1998 y 1999, con solo. 11.459 y 11.712 unidades.
A pesar de los bajos niveles de desarrollo de nuevas viviendas, el gobierno central sueco alienta a los constructores privados y a las autoridades municipales locales a construir viviendas de alto rendimiento que estén en armonía con el medio ambiente. La Junta Sueca de Planificación y Construcción de Vivienda estima que se construirán 250.000 nuevas viviendas entre 2000 y 2010, lo que equivale aproximadamente a menos de 30.000 unidades por año.
2. Modelo residencial de desarrollo sostenible formado a través de la industrialización de la vivienda
La industria inmobiliaria sueca se basó en la etapa de desarrollo de viviendas a gran escala de aproximadamente 20 años (décadas de 1950 a 1970) con las condiciones favorables. , Suecia ha promovido e investigado activamente la industrialización de la vivienda, lo que convierte a Suecia en el país más desarrollado en vivienda industrializada del mundo. Aunque el número de viviendas nuevas en Suecia es muy pequeño, sigue estando avanzado en la industria de la vivienda. Ahora, más del 80% de las viviendas nuevas en Suecia utilizan componentes comunes. La industria inmobiliaria sueca adopta un sistema de vivienda universal basado en componentes comunes y captura activamente el mercado internacional, exportando viviendas industrializadas y tecnologías y productos avanzados a todas partes del mundo.
1. Desarrollar componentes comunes basados en un sistema estándar relativamente completo. Suecia comenzó a investigar sobre la coordinación de módulos de construcción en la década de 1940. A partir de la década de 1950, comenzó a implementar políticas de industrialización de la construcción bajo la influencia de Francia y desarrolló un sistema de industrialización para paneles prefabricados de hormigón a gran escala. Desarrolló vigorosamente un sistema universal industrializado. componentes universales. Durante el período de construcción residencial a gran escala entre los años 1950 y 1970, la estandarización de los componentes de la construcción se incorporó gradualmente a las Normas Industriales Suecas (SIS). Las normas para "equipos y tuberías de baño" se promulgaron en 1960, las normas sobre "marcos de puertas" se promulgaron en 1962, las normas sobre "dimensiones planas de la estructura principal" y "escaleras" se promulgaron en 1967, y las "dimensiones verticales de viviendas concentradas". y las "paredes divisorias" se promulgaron en 1968. Las normas, incluida la norma "Marcos y marcos de ventanas" promulgada en 1969, los "Principios básicos de coordinación de módulos" en 1970, la norma "Fregadero de cocina" en 1971, etc., han Básicamente formó un sistema universal de especificaciones y dimensiones para varios componentes de la vivienda colectiva y logró la coordinación del módulo. La estandarización y serialización del tamaño y la conexión de los componentes han creado las condiciones para mejorar la intercambiabilidad de los componentes. No solo el sistema general se ha desarrollado rápidamente, sino que también ha ahorrado materiales y energía, y ha permitido que la industria inmobiliaria sueca se embarque gradualmente. un camino de desarrollo sostenible.
2. Suecia se está expandiendo al mercado global con su avanzada tecnología inmobiliaria. La construcción residencial sueca no sólo resolvió los problemas de vivienda de sus propios residentes, sino que también entró en el mercado internacional con su naturaleza avanzada, que jugó un papel enorme en el despegue económico de Suecia en los años 1960 y 1970, y continúa hasta el día de hoy. Las casas unifamiliares, como las cabañas suecas de madera roja, son famosas en todo el mundo y la industria de la construcción de viviendas independientes está muy desarrollada. Al igual que otros países occidentales, Suecia ha estado dominada durante mucho tiempo por casas unifamiliares unifamiliares. Más del 90% de las casas unifamiliares se construyen con métodos industriales. La tasa de viviendas industrializadas de Suecia es la más alta del mundo. su propio país, toda Europa pide viviendas en Suecia. Su línea de producción en fábrica tiene un alto contenido tecnológico y los productos producidos tienen un alto grado de industrialización, tecnología de producción avanzada, buena calidad, alto rendimiento, materiales exquisitos y alta precisión de procesamiento. Hay alrededor de 12 grandes empresas inmobiliarias entre las más de 50 empresas de viviendas industrializadas de Suecia. Los fabricantes de viviendas suecos exportan viviendas industrializadas a Alemania Occidental, Austria, Suiza, los Países Bajos y Oriente Medio y el Norte de África.
3. Los principales medios del gobierno para promover la industrialización de la vivienda son la estandarización y el sistema de préstamos. El gobierno sueco concede gran importancia a la normalización, la modularización y otros trabajos para promover el desarrollo sostenible de la vivienda. Ya en la década de 1940 encargó al Instituto de Normas de Construcción (Byggstandardiseringen) el estudio de la coordinación modular, y más tarde al Instituto de Normas de Construcción (BSI). realizar trabajos de normalización de la construcción. Para promover la industrialización de la vivienda y el desarrollo de sistemas universales, el gobierno sueco formuló la "Ley de Normas de Vivienda" en 1967 y estipuló que si las casas construidas utilizan materiales y componentes de construcción que cumplan con las normas nacionales suecas y otras normas de construcción , se debe lograr la estandarización y modularidad de las casas. Si cumple con los requisitos del desarrollo sostenible, la construcción de esta casa puede obtener préstamos del gobierno.
4. El avanzado nivel de industrialización residencial de Suecia ha sentado las bases para que Suecia forme un modelo residencial maduro de desarrollo sostenible.
Aunque el volumen anual de construcción de viviendas en Suecia ha sido inferior a 30.000 unidades por año en los últimos 15 años, aproximadamente la mitad de las cuales son pequeñas casas independientes que se fabrican en fábricas y se ensamblan en el lugar, no hay muchos proyectos para construir viviendas colectivas. A una escala relativamente grande, pero Suecia El gobierno toma la iniciativa para garantizar que las áreas residenciales de nueva construcción se conviertan en un modelo de vivienda ecológica y que ahorre energía, atrayendo a personas de todo el mundo a visitarlas, demostrando sus conceptos y tecnologías de desarrollo sostenible a otros. países, y también promoviendo la expansión de la industria inmobiliaria sueca en el mercado internacional.
3. Casos del modelo residencial sueco de desarrollo sostenible
La delegación inspeccionó la zona residencial de Hammarby en Estocolmo y la zona residencial de V?stra ERIKSBERG en el distrito de Gotemburgo.
1. Zona residencial de Hammarbe en Estocolmo. El sitio de la zona residencial de Hammabe es una zona industrial en las afueras de Estocolmo. En la década de 1990, se decidió convertir esta zona en una zona residencial modelo para el desarrollo sostenible. Está previsto que albergue a 25.000 personas. Hasta el momento, en esta zona residencial viven 7.500 personas. Por un lado, en la planificación y diseño de esta comunidad, se aprovechan al máximo los recursos naturales, hay buena ventilación e iluminación y se aplica pasivamente la energía solar para crear un entorno de vida natural, armonioso y hermoso. Aplica un gran número de nuevas tecnologías para el desarrollo sostenible, como la tecnología de recogida y tratamiento de agua de lluvia, la tecnología de células solares fotovoltaicas, el sistema inteligente de recogida neumática de basura, etc.
2. La zona residencial Nordhafenstadt de Gotemburgo. Gotemburgo es la segunda ciudad más grande de Suecia y es una ciudad industrial con algunas fábricas incluso en el centro de la ciudad. La zona residencial Vöstra ERIKSBERG visitada por la delegación se encuentra en las afueras de Gotemburgo. Una parte ya está en uso y otra en construcción. Integra trabajo, estudio y residencia, y en la nueva ciudad también se ubica el edificio de oficinas de la empresa que acogió a la delegación.
La zona residencial de Beihe Port New Town tiene aproximadamente 5 kilómetros de largo y 1 kilómetro de ancho, cubriendo un área de 5 kilómetros cuadrados, está cerca de la zona industrial y se construirá en un área. Hermosa zona residencial acorde al modelo de desarrollo sustentable, brindando servicios para gerentes y empleados de empresas como Ericsson Brinda servicios residenciales.
Por ejemplo, uno de los grupos previstos tiene 160 unidades residenciales. Aunque la temperatura exterior media en Gotemburgo en invierno es de -20 grados, el buen aislamiento térmico de las paredes, la alta estanqueidad de las puertas y ventanas, Debido a su estanqueidad, estas 160 residencias no necesitan calefacción especial, por lo que la temperatura interior puede cumplir con los estándares de vida y la temperatura interior puede alcanzar los 21 grados centígrados. Su energía proviene principalmente del calor residual generado por las actividades humanas en interiores, televisores, refrigeradores y otros aparatos eléctricos. Este calor residual se utiliza para calentar el aire interior. Cuando se descarga el aire sucio del interior, primero debe realizar un intercambio de calor con aire fresco. para que el calor pueda transferirse al interior reciclar continuamente.
4. Otros aspectos
1. Los residentes suecos gastan aproximadamente una cuarta parte de los ingresos de su hogar en vivienda. En general, el 40% de los hogares son propietarios de sus viviendas, casi el 50% las alquilan y el 10% son propiedad de cooperativas.
2. La superficie construida de una residencia colectiva (Piso, Apartamento) es generalmente de 70-80 metros cuadrados, con tres espacios habitables, uno de los cuales se utiliza como salón, equipado con cocina, baño, trastero y otro auxiliar. espacios.
3. La superficie construida de una pequeña casa independiente (Casa) es generalmente de unos 125 metros cuadrados. Suele contar con cuatro espacios habitables, uno de los cuales se utiliza como salón, cocina, baño, trastero y garaje.
4. Las ganancias de los desarrolladores son generalmente del 10% al 15%.
5. La inspiración del modelo de desarrollo residencial sostenible de Suecia para mi país
1. La baja tasa de renovación residencial es el mayor "desarrollo sostenible". El mayor "desarrollo sostenible" es no apropiarse de materiales y energía de la naturaleza, y el mayor ahorro de energía y reducción de emisiones es no utilizar energía bioquímica. Derribar residencias antiguas y construir otras nuevas consumirá inevitablemente mucha energía, cemento, arena, piedra, etc. Suecia ha entrado en un período maduro de desarrollo de la industria de la vivienda, tanto en el concepto como en la práctica, intenta evitar la demolición y construcción de edificios a gran escala, por lo que la tasa de renovación de viviendas ha sido muy baja en los últimos años.
De 1995 a 2003, el número de casas nuevas en Suecia fue inferior a 20.000 durante nueve años consecutivos. Incluso en 2006, el número de casas nuevas llegó a 29.832. En comparación con el parque nacional de 4.435.903 casas, la tasa de renovación de viviendas fue de sólo 0,67. %.
Gotemburgo tenía un parque de 7.366,42 millones de viviendas en 2006, incluidos 3.425,17 millones de viviendas unifamiliares o bifamiliares y 3.941,25 millones de viviendas colectivas multifamiliares. En los últimos años, se han construido aproximadamente entre 5.000 y 7.000 nuevas viviendas cada año, por lo que la tasa de renovación de viviendas es aproximadamente del 0,68% al 0,95%. Sin embargo, las residencias en Gotemburgo no están en mal estado, sino frescas y elegantes, con un sentido de historia y modernidad. Aunque no es una ciudad turística, los edificios residenciales en Gotemburgo tienen sus propios estilos y están unificados y coordinados, haciendo de la ciudad. Atractivo y digno de visitar y degustar.
2. Los departamentos gubernamentales no sólo se centran en la construcción de nuevos edificios residenciales en un modelo de desarrollo sostenible, sino también en la demolición y renovación de edificios residenciales existentes en un modelo de desarrollo sostenible. Una tasa de renovación residencial baja significa reparaciones y renovaciones constantes para mejorar el rendimiento de la vivienda. Desde la década de 1980, Suecia ha llevado a cabo renovaciones a gran escala de residencias existentes y las ha adaptado a la vida moderna. Cada año se construyen y renuevan 70.000 nuevas residencias, por lo que el número de renovaciones residenciales cada año supera el número de nuevas residencias. para evitar daños en la medida de lo posible. El mecanismo de desarrollo urbano mantiene el estilo y la historia del desarrollo residencial urbano evitando al mismo tiempo el consumo excesivo de energía y materiales.
Suecia no sólo realiza estadísticas e investigaciones sobre las casas nuevas y renovadas cada año, sino que también realiza estadísticas e investigaciones sobre las casas demolidas cada año.