Tipos de financiación para proyectos de gestión inmobiliaria
1. Tarifa de inspección de la propiedad y tarifa de organización
La tarifa de inspección es una tarifa de inspección especial proporcionada por el desarrollador a la empresa de administración de la propiedad al aceptar el proyecto inmobiliario. Se utiliza principalmente para los gastos de profesionales y administradores cuando las empresas administradoras de propiedades participan en la aceptación de la propiedad, incluidos honorarios de personal, gastos de oficina, gastos de transporte, gastos varios, etc.
La tarifa inicial para la administración de propiedades generalmente la pagan los promotores inmobiliarios de alto nivel, que tienen requisitos más altos para la administración de propiedades, por lo que las empresas de administración de propiedades deben realizar una inversión inicial mayor para el funcionamiento normal de la propiedad. . Para resolver el problema de financiación de las empresas de gestión inmobiliaria, las empresas promotoras suelen proporcionar una suma de fondos a las empresas de gestión inmobiliaria como complemento al capital inicial del proyecto de gestión inmobiliaria. Esta financiación puede recuperarse parcial o totalmente de los ingresos por honorarios de administración de la propiedad en el futuro. La tarifa de inspección o la tarifa de organización se determinará de acuerdo con las normas locales pertinentes o mediante negociación entre ambas partes.
2. Tarifas de administración de la propiedad
(1) Descripción general de las tarifas de administración de la propiedad
Los propietarios e inquilinos viven o usan la propiedad. Aceptar la administración y los servicios de la empresa administradora de propiedades y pagar los honorarios de administración a la empresa administradora de propiedades al mismo tiempo también es un acuerdo en el contrato de servicio de encomienda de administración de propiedades. Se refiere a los honorarios que cobran las empresas de administración de propiedades por brindar servicios como limpieza de las partes públicas de la propiedad, mantenimiento de las instalaciones, seguridad y ecologización para los propietarios y usuarios de los edificios.
Según los diferentes métodos de cobro, los honorarios de administración de propiedades se pueden dividir en sistema de contrato y sistema de incentivos. El sistema de responsabilidad contractual significa que la empresa de administración de propiedades cobra tarifas a los propietarios o usuarios que brindan diversos servicios de acuerdo con las normas establecidas por el Estado o acordadas con los propietarios y usuarios. Las tarifas se utilizan como ingresos operativos de la administración de propiedades. empresa y se utilizan plenamente en el proceso de prestación de servicios, son responsables de sus propias ganancias y pérdidas, el sistema de remuneración significa que las empresas de administración de propiedades cobran ciertas tarifas a los propietarios o usuarios en función de ciertos estándares o datos de experiencia histórica como gastos de servicio de la propiedad. gestión. El reembolso se basa en los gastos reales al final del año, y la empresa de administración de propiedades cobra una tarifa determinada como remuneración para la empresa de administración de propiedades en función de los gastos reales (propietarios parciales o usuarios, ingresos operativos artificiales o ingresos por alquiler) en un período previo. relación o método acordado. En sentido estricto, la remuneración percibida por las empresas administradoras de propiedades es el ingreso real de las empresas administradoras de propiedades. La mayoría de los honorarios de administración de la propiedad (como seguridad, limpieza, ecología, etc.) recaudados bajo el sistema de contrato son pagados por la empresa de administración de la propiedad en nombre de los propietarios o usuarios. Son tarifas por naturaleza y no son ingresos reales. la empresa administradora de propiedades.
De acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades" del Consejo de Estado, los cargos por servicios de administración de propiedades de mi país seguirán el principio de igualar calidad y precio. Sin embargo, actualmente, las tarifas de administración de propiedades se pueden fijar de tres maneras: fijación de precios gubernamental, fijación de precios guiada por el gobierno y fijación de precios del operador según la entidad fijadora de precios.
(2) La composición de las tarifas de administración de la propiedad
Las tarifas de administración de la propiedad incluyen principalmente los siguientes aspectos:
①Salarios de los empleados, incluidos los salarios, las asignaciones y la duración de los empleados de servicio Complementos, complementos por horas extras, complementos de alimentación, doble paga de fin de año, etc.
②Cuotas de asistencia social al personal, incluido seguro laboral, asistencia social, atención médica, fondo de previsión de vivienda, etc.
(3) Gastos de oficina administrativa de la agencia gestora, incluidos gastos de comunicación, gastos de material de oficina, gastos de entretenimiento, publicidad, gastos de impresión y fotocopias, gastos de transporte, etc. .
④Prima de seguro, que incluye todo riesgo patrimonial, seguro de daños a equipos y seguro de responsabilidad civil.
(5) Costos de mantenimiento de equipos e instalaciones, incluidos aire acondicionado central, equipos de suministro de energía, ascensores, sistemas de antena de televisión pública, suministro y drenaje de agua, sistemas de protección contra incendios, suministros de energía de respaldo y vidrios para muros cortina, etc. .
⑥Los costos de limpieza incluyen la recolección de basura, el saneamiento, la desinfección ambiental, la salud y la prevención de epidemias (incluida la cuarentena secundaria del suministro de agua), los costos de limpieza de tanques sépticos, las herramientas de limpieza y los costos de pérdida de materiales, etc.
⑦* * *Los costos de ecologización incluyen tarifas de jardinería interior, tarifas de mantenimiento de flores y árboles, tarifas de herramientas, etc.
(8) Tarifas de seguridad, incluidos uniformes, equipos y equipos de comunicación de seguridad (incluidas tarifas de gestión de canales de estaciones de radio).
⑨Remuneración del directivo. Se refiere a la remuneración que pagan al gestor todos los propietarios (usuarios) cuando cumplen con sus obligaciones de gestión, que no suele superar el 15% de la comisión de gestión.
⑩Gastos de depreciación de los activos fijos de la unidad de administración de propiedades, incluidos los gastos de depreciación del día F de vehículos, computadoras, fotocopiadoras, refrigeradores, muebles de oficina, equipos de mantenimiento y administración, e impuestos, es decir, agua y electricidad. facturas cobradas y pagadas por cuenta de impuestos y tasas legales por gestión y servicios distintos de los gastos imprevistos; Es decir, otros gastos razonables incurridos por la gestión.
Por ejemplo, los costos de administración de la propiedad de un determinado proyecto de propiedad comunitaria son los siguientes: costos de población y bienestar del 20% ~ 30%, costos de mantenimiento de energía e instalaciones públicas y equipos del 25% ~ 30%, costos de limpieza 10%, costos ecológicos 1%, tarifa de seguridad 12% ~ 15%. La comisión de contingencia es del 1%, la remuneración de la sociedad gestora es de aproximadamente el 10% y el impuesto es del 5,5%, totalizando el 100%. No existe un estándar unificado para la proporción de los honorarios de administración de la propiedad, porque la situación de cada proyecto inmobiliario (personal, equipo e instalaciones, etc.) es diferente, por lo que la proporción de los honorarios de administración de la propiedad también es diferente. Las empresas de administración de propiedades deben aclarar la composición de los honorarios de administración de propiedades en función de la situación del proyecto inmobiliario y las necesidades de servicio de los propietarios.
Además, en los tres primeros años de gestión del proyecto inmobiliario, la cuota inicial se puede incluir en la cuota de gestión y recuperarse en tres años. La determinación de los estándares de tarifas de administración de propiedades es una parte muy importante de la administración de propiedades. El principio general para formular estándares de cobro es hacer referencia a los estándares rectores promulgados por el gobierno local, combinados con el grado del edificio, y seguir los principios de razonabilidad, apertura y competencia. Los estándares razonables de cobro de propiedad deben tener en cuenta los intereses tanto de los administradores como de los usuarios, y sólo pueden implementarse con la aprobación del departamento de precios local o el consentimiento del comité de propietarios.
(3) Métodos y estándares de fijación de precios para la remuneración de los directivos.
La compensación gerencial es la compensación que debe recibir una empresa de administración de propiedades por organizar los servicios de administración de propiedades. Después de que el administrador de la propiedad realice las tareas de administración de la propiedad y complete los elementos de servicio especificados en el acuerdo de administración de la propiedad, el propietario deberá pagarle al administrador de la propiedad la remuneración correspondiente. La determinación de la compensación del administrador varía entre los diferentes acuerdos de administración de propiedades. El método de medición habitual es el siguiente.
①Cuando el propietario alquila la propiedad, se determina en función de los ingresos por alquiler:
Remuneración del administrador = ingresos anuales por alquiler del propietario × relación de remuneración
②Cuando el El propietario utiliza directamente la propiedad, se determina en función de los ingresos por alquiler: Cálculo del valor de la propiedad y la vida útil acordada:
Remuneración del administrador = valor de la propiedad/vida útil acordada de la propiedad × relación de remuneración
El índice de remuneración de los gerentes es generalmente del 4% al 5%, remuneración específica. La proporción y el método de pago se determinan mediante negociación entre las dos partes y se acuerdan claramente en el acuerdo de gestión.
(3) Basado en retribución fija o tasa de beneficio de la industria. Este método para determinar la remuneración se utiliza ahora ampliamente. En el caso de los márgenes de beneficio de la industria, la base de los honorarios de gestión pueden ser los ingresos por honorarios de gestión o los gastos reales. La fórmula de cálculo es:
Remuneración del gerente = base de compensación de la gerencia La fortaleza de la gerencia se determinará mediante negociación entre las dos partes.
3. Fondo de mantenimiento de la casa
Para mantener las funciones normales de la propiedad y extender la vida útil de la propiedad, se deben realizar mantenimiento y reparaciones diarias en la propiedad. y realizar el mantenimiento o las actualizaciones necesarias. El fondo de reparación de la casa se refiere al fondo de reserva utilizado para el tratamiento de emergencia y reparaciones mayores y medianas de las piezas, equipos e instalaciones públicas de la casa recién construida después de que expire el período de garantía. Esta tarifa generalmente la pagan tanto el propietario como el desarrollador. Los fondos de mantenimiento de la casa pertenecen a todos los propietarios y deben contabilizarse por edificio y por hogar y no pueden utilizarse para otros fines. Los fondos de mantenimiento deben depositarse en una cuenta bancaria profesional a nombre del comité de propietarios y los fondos deben destinarse a un uso especial.
Cuando el fondo de mantenimiento de la propiedad tiene una cantidad enorme, si se deposita en el banco y no se utiliza, inevitablemente se depreciará con el tiempo y a medida que los precios suban. Por lo tanto, es muy importante lograr operaciones de fondos con valor agregado y al mismo tiempo garantizar la seguridad de los fondos. Por supuesto, la operación de valor agregado de los fondos debe ser discutida y aprobada por la junta de propietarios. Bajo la premisa de la autorización explícita de la junta de propietarios, el comité de gestión de propietarios y la sociedad gestora de propiedades pueden confiar este fondo a una sociedad o empresa de gestión de fondos profesional, que utilizará sus conocimientos y experiencia profesionales para operar y realizar el valor añadido. funcionamiento del fondo.
Los fondos de gestión y mantenimiento de propiedades consisten principalmente en fondos especiales para instalaciones públicas en zonas residenciales y fondos de mantenimiento de carrocerías.
(1) Fondo especial
Fondo especial para equipamientos públicos en zonas residenciales, también llamado fondo especial para servicio postventa de inmuebles en algunos lugares. Los fondos especiales para instalaciones públicas generalmente los proporcionan los promotores y se utilizan principalmente para comprar viviendas de gestión, promover algunas viviendas comerciales y proyectos importantes de mantenimiento de instalaciones públicas (incluida la renovación). Nuestro país actualmente no cuenta con regulaciones unificadas y claras sobre el establecimiento de fondos y estándares relacionados, y las prácticas varían de un lugar a otro. Shenzhen estipula que las unidades de desarrollo y construcción deben asignar el 2% de la inversión total en áreas residenciales al comité de gestión al mismo tiempo, y el departamento de gestión de vivienda del distrito establecerá una cuenta especial para la gestión.
Todos los propietarios de zonas residenciales y el comité de gestión de propietarios son propietarios de los fondos especiales de alta calidad para instalaciones públicas en el Residencial VII; los departamentos competentes de los fondos especiales son el departamento de vivienda municipal y el departamento de gestión de vivienda del distrito.
El uso de fondos especiales para instalaciones públicas debe ser revisado y aprobado por la asamblea de propietarios, y se debe presentar una solicitud al departamento de administración de vivienda del distrito. El alcance de los fondos especiales para instalaciones públicas en grandes proyectos de mantenimiento incluye: carreteras, alumbrado público, zanjas, piscinas, pozos, paisajismo, tuberías de drenaje subterráneo, etc. Así como los derechos de propiedad de todos los espacios culturales, de entretenimiento y deportivos, estacionamientos, pasillos y cuartos de bicicletas (cobertizos) de propiedad de todos los propietarios.
(2) Fondo de mantenimiento
El fondo de mantenimiento de la casa, también conocido como fondo de bienestar público, se utiliza para el mantenimiento de las partes e instalaciones públicas de la casa. * * * *Las piezas usadas se refieren a piezas, instalaciones y equipos que están conectados estructuralmente entre sí o tienen * * * * propiedades, incluidas: piezas estructurales que soportan carga (incluidos cimientos, techos, vigas, columnas, paredes, etc.), Piezas estructurales resistentes a terremotos (incluidas columnas estructurales, vigas, paredes, etc.), paredes exteriores, escaleras, pasillos públicos, etc.
El fondo de mantenimiento de la casa es una propiedad común de todos los propietarios, y cada propietario comparte su parte de las fuentes de costos, gastos y propiedad de acuerdo con su participación en la gestión. Cualquier propietario original que ya no tenga el título ya no tiene ningún interés en el Fondo de Mantenimiento.
4. Servicio integral y cargos comerciales diversificados
El servicio integral y cargos comerciales diversificados son un tipo de cargos por servicio pagados personalizados, que corren a cargo del administrador de la propiedad de acuerdo con el principio de "quién lo disfruta, quién lo soporta" "Principio de cobro a los destinatarios del servicio.
El rango básico de tarifas de servicio es el siguiente.
(1) Los proyectos combinados con servicios comunitarios incluyen principalmente:
Ayudarte con las tareas del hogar. Por ejemplo, mudarse, contratar una niñera, cobrar diversas facturas de servicios públicos, suscribirse a periódicos y revistas, entregar el desayuno y recoger a los niños.
Educación y salud. Por ejemplo, cuidar a los pacientes, llamar a los médicos, gestionar centros de enfermería y formarse en el tiempo libre.
Cultura y entretenimiento. Como diversas instalaciones culturales, de ocio y deportivas, discotecas, salas de actividades culturales, gimnasios, salas de baile, etc.
Puntos de venta comerciales. Como pequeños centros comerciales, restaurantes, mercados, servicios públicos de telecomunicaciones, reparación de electrodomésticos, etc.
Bienestar social. Por ejemplo, sala de actividades para personas mayores, cuidado de personas mayores, etc.
(2) Proyectos diversificados, que incluyen principalmente: consultoría, decoración de viviendas, comercialización de materiales de construcción, servicios de intermediación, mantenimiento de vehículos, servicios de paisajismo, turismo, restauración, catering, grandes almacenes minoristas, etc.
5. Cobrar otras tarifas
Esta parte de la tarifa se refiere principalmente a las tarifas cobradas por el administrador de la propiedad durante el proceso de administración de la propiedad, como tarifas de eliminación de residuos de construcción y estacionamiento dentro del recinto. área de administración de propiedades. El primero tiene carácter de pago. Este último se divide en dos situaciones: las tarifas de estacionamiento en garaje subterráneo pertenecen al promotor y las tarifas de estacionamiento en superficie pertenecen a todos los propietarios y están incluidas en el fondo de mantenimiento que la empresa inmobiliaria no puede utilizar para otros fines excepto para gastos.