¿Es buen momento para invertir en un piso?
Los clientes de productos de apartamentos son en realidad muy simples y directos, no tan complicados como los clientes residenciales. En la actualidad, sólo hay dos tipos de clientes: uno son los clientes con necesidades rígidas que se ven presionados por los altos precios de la vivienda y el otro son los clientes de inversión sin mucho costo de inversión;
1. Clientes que tienen necesidades urgentes (10%-20% de los clientes).
La proporción de clientes con demandas estrictas en el total de clientes de apartamentos es muy pequeña, sólo alrededor del 20% como máximo. Se ven presionados principalmente por los altos precios de la vivienda y no pueden permitirse el lujo de comprar productos residenciales.
Compran productos de apartamentos principalmente porque les asusta el aumento de los precios de la vivienda. Por lo general, esperan subirse primero al autobús, de modo que incluso si no pueden permitirse comprar una casa en el futuro, todavía puedan tener un techo sobre sus cabezas para satisfacer sus necesidades mínimas de vida. El producto de apartamentos tiene un precio total bajo y propiedades residenciales, lo que satisface exactamente las necesidades de este tipo de clientes.
2. Inversores (los clientes representan el 80%-90%).
Los inversores son básicamente los principales clientes de todos los productos de apartamentos y representan hasta aproximadamente el 80% de toda la base de clientes de apartamentos. Entre ellos se encuentran inversores senior que han perdido sus calificaciones para comprar casas, y también hay pequeños inversores que no tienen muchos costos de inversión. Pero, en general, los pequeños inversores sin mucho coste de inversión son la fuerza principal. El objetivo de la compra de productos de apartamentos es la inversión, con la esperanza de obtener mayores rendimientos mediante la apreciación de la propiedad y los rendimientos del alquiler.
Estos dos tipos de clientes se encuentran en realidad en la parte inferior de la base de clientes del mercado inmobiliario, con una fortaleza financiera débil y una resistencia al riesgo deficiente. Una vez que la inversión o compra fracase, no podrán entregar, pero lo más probable es que caigan en la trampa de un apartamento. A continuación explicaré en detalle por qué no se recomienda comprar a estos dos tipos de clientes.
2. Clientes que tienen necesidades urgentes: el valor habitable del apartamento se ha castrado, el entorno de vida se ha deteriorado y no es adecuado para vivir.
Los clientes que solo lo necesitan no tienen mucho dinero, por lo que optan por subirse primero al autobús para asegurarse las condiciones de vida más básicas. Sin embargo, los productos de apartamentos carecen de valor residencial, no son aptos para vivir en absoluto y no pueden garantizar las necesidades de vida más básicas de los clientes.
Defectos residenciales 1. No se pueden alquilar apartamentos y no se pueden disfrutar de instalaciones médicas y educativas.
El mayor valor de la vivienda es establecerse, lo que le permite integrarse a la ciudad y disfrutar de las mejores instalaciones médicas y educativas de la ciudad. Los apartamentos carecen precisamente de esta característica básica. Las casas que no se pueden habitar están destinadas a ser productos de transición, destinadas a ser habitadas sólo por un corto período de tiempo desde que empiezas a trabajar hasta antes de casarte, porque no necesitas sentar cabeza, ni necesitas disfrutar. las instalaciones médicas y educativas de alta calidad de la ciudad. Pero no podemos permitir que nuestros hijos hagan lo mismo y que sus hijos no disfruten de las instalaciones educativas de alta calidad de la ciudad.
Defecto Residencial 2. A medida que aumenta el número de inquilinos de oficinas, el ambiente de vida en los apartamentos se deteriora gradualmente.
Según mi encuesta, no importa cuántos clientes residenciales tenga un apartamento en la etapa inicial, después de 1 o 2 años, los clientes residenciales de todo el apartamento se convertirán gradualmente en clientes de oficina. Esto se debe principalmente al efecto que tiene el dinero malo expulsando al dinero bueno.
Actualmente, todos los compradores de productos de apartamentos son definitivamente inversores. Lo que los inversores persiguen es la tasa de rentabilidad y el alquiler. Quien ofrezca el alquiler más alto se lo alquilará. En el mercado de alquiler, los clientes de oficinas pueden pagar y permitirse alquileres mucho más altos que los clientes residenciales. Por lo tanto, los clientes de oficinas aumentan año tras año en productos de apartamentos.
Si vives en un apartamento para educación infantil, cenas privadas o bodas, los residentes aún pueden permitírselo. Como mucho, es más complicado conocer gente cuando voy a casa todos los días. Pero si vives en un apartamento donde hay negocios nocturnos como salones de belleza, KTV, bares nocturnos, discotecas, etc., ¿podrás dormir por la noche? ¿Podrás contener la conmoción cuando la vecina de al lado llame a tu puerta por la noche y te pida que le prestes un poco de salsa de soja?
Por lo tanto, a medida que aumenta gradualmente el número de clientes de oficinas, las condiciones de vida de los apartamentos sin duda se están deteriorando, lo que conduce directamente a la pérdida de clientes residenciales.
Defectos residenciales 3. Falta de gas, agua comercial y electricidad, altas tarifas de propiedad y altos costos de uso.
Los clientes residenciales de apartamentos son clientes muy demandados que no pueden permitirse una casa. El objetivo de comprar un apartamento es ahorrar dinero para comprar una casa. Pero el alto coste del uso de los apartamentos entra en conflicto con su objetivo de ahorrar dinero.
Todos los productos de apartamentos no pueden suministrar gas, lo que obliga a los clientes residenciales a utilizar electrodomésticos para cocinar. Sin embargo, el agua y la electricidad del apartamento son electricidad comercial, que cuesta el doble que la electricidad residencial. También existen altas tarifas inmobiliarias, que suponen una carga mayor para los clientes residenciales. Los clientes residenciales sólo pueden volver por la noche y básicamente no pueden disfrutar de los servicios inmobiliarios. Sin embargo, tienen que soportar los elevados costes inmobiliarios junto con los clientes de las oficinas.
Pongamos un ejemplo sencillo:
Tarifa de electricidad: 120 yuanes para uso residencial y 360 yuanes para uso comercial.
El precio actual de la electricidad según el tiempo de uso utilizado en las ciudades de primer y segundo nivel es de 0,3 yuanes a 0,5 yuanes por kilovatio hora, y el precio de la electricidad comercial es de 0,9 yuanes a 1,4 yuanes por kilovatio hora. El consumo medio mensual de electricidad por apartamento es de 200 a 400 yuanes entre kilovatios hora. Calculamos con base en el promedio, el precio de la electricidad residencial es 0,4 yuanes/kWh*300 kWh=120 yuanes; el precio de la electricidad comercial: 1,2 yuanes/kWh*300 kWh=360 yuanes.
Tarifa del agua: 48 yuanes para uso residencial y 100 yuanes para uso comercial.
Actualmente, el precio unitario de las facturas de agua doméstica en las ciudades de primer y segundo nivel es de 2,4 yuanes, y el precio unitario de las facturas de agua comerciales es de alrededor de 4 a 5 toneladas. El consumo mensual promedio de agua por apartamento. está entre 10 y 20 toneladas. Seguimos calculando según el valor promedio. Tarifa de agua residencial: 2,4 yuanes/tonelada*20 toneladas=48 yuanes; tarifa de agua comercial: 5 yuanes/tonelada*20 toneladas=100 yuanes.
Cuota de propiedad: 65.438+000 yuanes para uso civil y 250 yuanes para uso comercial.
Actualmente, la tarifa de propiedad residencial en las ciudades de primer y segundo nivel es de aproximadamente 2 yuanes por metro cuadrado, de 4 a 50 metros cuadrados, y la tarifa de propiedad comercial es de aproximadamente 50 metros cuadrados por unidad. Seguimos calculando según el valor medio. La tarifa de propiedad residencial es: 2 yuanes/metro cuadrado * 50 metros cuadrados = 100 yuanes; la tarifa de propiedad comercial: 5 yuanes/m2 * 50 m2 = 250 yuanes.
A través de los cálculos anteriores, el costo total del uso de propiedades residenciales es de aproximadamente 268 yuanes/mes, y el de las propiedades de apartamentos es de 765.438+00 yuanes/mes, un aumento de 65.438+064,92% respecto al año anterior. .
Defectos residenciales 4. El confort de vida en el apartamento es deficiente, no hay iluminación, no hay ambiente y no hay vegetación en la comunidad.
La esencia del producto de apartamento es un proyecto comercial, por lo que la planificación y el diseño siguen principalmente el concepto de diseño comercial sin considerar la comodidad de vida.
En primer lugar, muchos tipos de casas no cumplen con los requisitos de iluminación más básicos para edificios residenciales. Por un lado, la superficie construida de los apartamentos es demasiado alta y sólo se pueden adoptar distribuciones de tipo puntual. Esto significa que las unidades de departamentos tienen cuatro direcciones: sureste y noroeste. En el norte no hay sol durante todo el año y la mayoría de las horas de iluminación en el este no cumplen con los estándares residenciales. Por otro lado, no existen requisitos para el espaciamiento de los edificios y las horas de luz solar en los códigos de diseño de propiedades comerciales. Para maximizar el diseño de la propiedad, los edificios se ubican muy juntos, bloqueando la luz solar de los demás desde los apartamentos.
En segundo lugar, los proyectos de apartamentos no tienen un ambiente comunitario ni una atmósfera de vida. Las propiedades de apartamentos se planifican sobre terrenos comerciales, con una alta proporción de superficie construida, por lo que la forma de planificación es básicamente de 2 a 3 edificios de gran altura. Este tipo de planificación da como resultado que no exista un entorno habitable, ni un jardín central, ni instalaciones habitables, ni una casa club, etc. Ha afectado en gran medida el gusto y la calidad de vida de los residentes de apartamentos.
Finalmente, hay muchas unidades de un solo piso en el producto de condominio. Puede haber más de veinte usuarios en el primer piso del apartamento. Por un lado, los hogares múltiples provocan una vida incómoda y un uso frecuente de los servicios públicos, por ejemplo, resulta difícil utilizar los ascensores durante las horas punta. Por otro lado, sus vidas interferirán entre sí y no habrá privacidad.
Clientes con necesidades urgentes: productos que no pueden disfrutar de los recursos urbanos, el costo de vida ha aumentado un 164,92% y el entorno de vida se ha deteriorado gradualmente y no puede satisfacer las necesidades de vida más básicas.