¿Tiendas en alquiler en Wangjing? ¿Cuál es el proceso para firmar un contrato de alquiler de local comercial?
Alquiler de tienda Wangjing
En primer lugar, investigue el expediente de la tienda
Antes de alquilar una tienda, debe ir al centro de comercio inmobiliario donde se encuentra la tienda. ubicado para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:
1. Debemos asegurarnos de que el tipo de casa sea comercial y el uso del suelo sea no residencial antes de poder alquilarla como local comercial. De lo contrario, corremos el riesgo de no poder obtener una licencia comercial y utilizar el local de forma ilegal.
2. El dueño de la casa debe asegurarse de firmar un contrato de arrendamiento con el dueño de la casa u otros propietarios.
3. ¿La casa ya cuenta con información de registro de alquiler? Si ya existe información de registro de arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento no se puede registrar, lo que hará que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afectará la solicitud exitosa de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.
2. Periodo de decoración sin alquiler
En el arrendamiento de locales, el periodo de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de entregar la casa. casa y no puedo trabajar ni hacer negocios. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el período de renovación gratuito no es un concepto claramente definido por la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, asegúrese de acordar claramente el inicio y el final del período de renovación sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo el alquiler está exento y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.
Gastos incurridos en la firma del contrato
En tercer lugar, el depósito de garantía del arrendamiento
Comúnmente conocido como depósito, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario Debería soportar pero no ha pagado. Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente?
El plan para completar el depósito de seguridad puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del depósito de seguridad, el arrendatario debe completar el depósito de seguridad dentro de un tiempo razonable. Si el depósito se repone dentro de un determinado período de tiempo después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá rescindir unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento perezoso del inquilino.
Cuarto, carga tributaria
De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador soportará los siguientes impuestos:
1. Alquiler:
Impuesto comercial y alquiler adicional 5,55 %
Impuesto sobre la propiedad, alquiler 12 %
Impuesto sobre la renta personal 20 % (los ingresos son el alquiler menos el costo de mantenimiento). , el costo de mantenimiento no excederá los 800 yuanes cada vez).
El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es del 0,1% (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al monto total de todos los alquileres durante el período de arrendamiento).
El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a su recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.
2. Subarrendamiento:
Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento 5,55%
Impuesto de timbre Alquiler de subarrendamiento del impuesto de timbre (total) 0,1%
En la práctica, existen muchos tipos de impuestos y tasas que se deben pagar por el arrendamiento de locales comerciales. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.
Si bien los sujetos pasivos antes mencionados son arrendadores o subarrendatarios, en el contrato de arrendamiento se pueden estipular los contribuyentes específicos. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben ser conscientes de que el impuesto sobre el arrendamiento de tiendas es relativamente alto y deben considerar cuidadosamente los ajustes fiscales a largo plazo y el aumento de costos antes de acordar sobre un contribuyente específico, para no dejarse engañar por los tipos impositivos más bajos a corto plazo en algunos puntos de recaudación de impuestos.
Contenido importante al que se debe prestar atención al firmar un contrato
Verbo (abreviatura de verbo) licencia comercial
El propósito del arrendamiento de una tienda es llevar realizar actividades comerciales y la primera prioridad de las actividades comerciales. La condición es obtener una licencia comercial legalmente.
Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:
1 La información de registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, lo que resulta en el nuevo contrato de arrendamiento. el contrato no se registra, lo que resulta en no solicitar una licencia comercial a tiempo;
2. La licencia comercial se ha registrado en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no se ha cancelado ni movido. lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda nuevamente;
3. El tipo de habitación no es comercial y no se puede utilizar para actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial. ;
4. Si se trata de industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.), también debe pasar por seguridad pública, protección contra incendios, saneamiento. La licencia comercial solo se puede obtener después de la inspección por parte del medio ambiente y otros departamentos, y después de obtener la licencia de seguridad pública, licencia de salud y otros documentos;
5.
Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un cierto período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, la situación del artículo 4 anterior se puede establecer como una situación de terminación de no responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda resolver el contrato sin; responsabilidad sin obtener una licencia comercial.
El tratamiento del verbo intransitivo decoración
En el arrendamiento de comercios, muchas veces es necesario gastar mucho dinero en decoración. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:
1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario para decorar el inmueble. tienda, y si se requieren dibujos o planos de decoración aprobados por el arrendador. Si hay modificaciones o construcciones especiales, se debe estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y letreros de las tiendas.
2. Para aliviar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, no se puede considerar únicamente la indemnización por daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que la indemnización sea igual al depósito, que no es una cantidad elevada y, a menudo, es inferior al depósito. pérdidas por renovación del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.
3. Aclarar cómo se eliminará la decoración y los accesorios cuando expire el contrato de arrendamiento.
7. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o incremento y cuánto costará la extensión o incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.
Dudas tras la firma del contrato
8. Registro de arrendamiento
La inscripción de un contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de inscripción del contrato, y la eficacia de esta inscripción. Incluye principalmente lo siguiente:
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1. El hecho de que esté registrado o no no afecta la validez del contrato en sí. Incluso si no hay registro de registro, el contrato seguirá siendo efectivo. cuando se cumplan las condiciones de eficacia;
2. Los casos registrados tienen leyes contra terceros. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.
Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.
9. Problema del subarrendamiento
En el mercado de centros comerciales suelen aparecer segundos y terceros propietarios, y entre ellos está el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como subarrendamiento, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, subarrendar significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y la relación de arrendamiento se establece aquí, mientras que la transferencia de arrendamiento significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades, debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
2. El arrendatario original a menudo solicitará una compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley.
Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.
X. Ventas y arrendamientos
Muchos inquilinos suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:
Cuando el arrendador vende, el arrendatario tiene el derecho de tanteo según la ley. mismas condiciones, es decir, el arrendatario. Si el propietario propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.
2. Incluso si el arrendatario no está dispuesto a comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda la tienda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. el contrato de arrendamiento.
El proceso de firma de un contrato de arrendamiento de tienda
1. El proceso de firma de un contrato de arrendamiento de tienda
(1) El proceso de firma de una carta de intención. para arrendar:
1. Inspección, evaluación y aprobación de las calificaciones comerciales (Oficina de Promoción de Inversiones);
2. Complete los comerciantes previstos (Departamento de Promoción de Inversiones, clientes) en el plan.
3. Firmar un acuerdo de intención de arrendamiento (una copia) Dos copias, cada Parte A y Parte B conservarán una copia);
4.
5. Pago financiero (intención de arrendamiento);
(Dos copias) )Proceso de firma formal del contrato de arrendamiento:
1. modificar el plan de arrendamiento;
2. Confirmar el tiempo de entrega de la tienda;
3. El contrato de arrendamiento se firma formalmente y entra en vigor después de las firmas de las tres partes (gerente general, propiedad). empresa gestora y cliente);
4. Pago económico;
2. Precauciones para el contrato de arrendamiento de fachada
1. . El llamado contrato de arrendamiento formal es un contrato de arrendamiento que ha sido aprobado por el expediente industrial y comercial. Se puede adquirir en el departamento industrial y comercial local;
2. Se debe exigir al arrendador que presente el certificado de propiedad original y prueba de identidad;
Si es * * * propiedad, se requiere una * * * firma para que surta efecto;
3. Además del alquiler, el portador de otros gastos, como el impuesto sobre el alquiler de la vivienda, los honorarios de administración de la propiedad, los honorarios de reparación, etc. , debe quedar claro al firmar el contrato;
4 Si la tienda alquilada necesita ser renovada antes de poder ser utilizada, el alcance de la renovación debe definirse claramente;
5. El dueño del local lo vende o lo hipoteca durante el período de arrendamiento. Si es un local, debe estar claramente estipulado en el contrato para garantizar el derecho del arrendatario a continuar arrendando, de lo contrario el arrendador compensará la pérdida;
6. Debe estipularse claramente en el contrato si el arrendatario puede subarrendar a otros;
7. Al firmar un contrato, el propietario y *** deben estar presentes para firmar y sellar. al mismo tiempo. No puede ser reemplazado por otros.