Hangzhou revisará y aprobará estrictamente la construcción de edificios comerciales en edificios residenciales y dejará de dar vueltas para construir "villas de negocios"

"Evitar que las casas comerciales se conviertan en la nueva regla de medición en la industria. Los precios del suelo seguirán aumentando, las ganancias aún no aumentarán y seguirán existiendo más riesgos de planificación". En marzo de este año, algunos expertos de la industria en Hangzhou, Zhejiang, comentaron en WeChat Moments sobre los problemas comerciales de apoyo residencial de Hangzhou.

Cuatro meses después, Hangzhou inició la rectificación.

Gobierno: Prohibición de acuerdos independientes para instalaciones de apoyo residenciales y comerciales

El periódico supo que el 13 de julio, la Oficina Municipal de Recursos Naturales y Planificación de Hangzhou emitió un aviso interno "Regulaciones relevantes sobre Asignación Residencial Concentrada de Servicios Comerciales “Medidas de Control”.

El aviso requiere que, para las parcelas residenciales que han sido transferidas, excepto para los edificios públicos de apoyo al bienestar público que se pueden organizar de forma independiente, otros edificios públicos de apoyo deben estar dispuestos a lo largo de la calle en forma de minoristas residenciales. (Los minoristas residenciales se refieren a edificios públicos de apoyo que utilizan el espacio debajo del tercer piso de un edificio residencial, o edificios auxiliares que están adjuntos al espacio debajo del tercer piso del edificio residencial principal). Se solicita a todas las sucursales que implementen estrictamente esto durante el proceso de aprobación.

El periodista llamó a la Oficina de Planificación y Recursos Naturales de la ciudad de Hejian y el personal dijo que la situación era cierta. Cuando el periodista preguntó más sobre el motivo de la prohibición, el miembro del personal dijo que la empresa quería construir una villa comercial y que las construcciones tipo villa estaban prohibidas.

Al mismo tiempo, el personal de la sucursal de Xiaoshan de la Oficina de Planificación Municipal de Hangzhou dijo que el contenido del control de construcción se emitió en forma de aviso interno el 13 de julio, y así es como se implementa. ahora.

Las denominadas villas comerciales, como su nombre indica, son villas construidas en terrenos comerciales. Las villas comerciales a que se refiere este artículo se refieren a villas comerciales que cumplen con las condiciones de aprobación del diseño preliminar, pero que se consideran para su posterior conversión en villas durante la etapa de diseño.

Agente inmobiliario: De hecho, son las villas comerciales las que se han detenido.

Para obtener ganancias, las empresas inmobiliarias han dejado de lado los riesgos de los compradores de viviendas.

Tang Ben, una persona del sector inmobiliario de Hangzhou, dijo a The Paper que el enfoque de Hangzhou es "detener las villas comerciales". En Hangzhou, el área de construcción de edificios de soporte en parcelas residenciales puede representar hasta el 10% del área total de construcción de la parcela. Algunas personas han tenido la idea de este 10%.

Tang Ben explicó que el documento solo estipula el área de casas de apoyo comunitario y otras casas de apoyo al bienestar público, y no establece requisitos específicos en otras partes. Algunas empresas inmobiliarias instalarán tiendas en la calle, tiendas en la planta baja y otros productos, pero la planificación residencial de este año ha comenzado a ver algunas "tiendas" diferentes.

Según Tang Ben, la primera empresa inmobiliaria en diseñar hileras de casas independientes fue Vanke, que ganó la licitación para el lote nº 202069, Zhengzhu, Hangzhou.

El documento señaló que el plan de planificación pública para el terreno muestra que en el terreno está previsto construir 13 edificios residenciales comerciales de gran altura con 24-26 pisos, 1 edificio residencial autosostenible con 16 pisos y 6 Edificios comerciales de poca altura. Entre ellos, los tres edificios comerciales S4, S5 y S6 son edificios comerciales de 2 pisos frente al Gran Canal Beijing-Hangzhou.

Hangzheng Chu emitió un diagrama esquemático del plan de construcción para la parcela No. 202069, fuente: Administración de Planificación y Recursos Naturales de Hangzhou:

Según las últimas regulaciones de la ciudad de Hangzhou, diseño independiente como Vanke Ya no se permitirán negocios auxiliares.

Anuncio del plan de construcción para la parcela nº 202069 de Hangzheng Chuchu, fuente: Oficina de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Hangzhou:

Cómo transformar las empresas de apoyo en villas

En Otro proyecto que ha atraído mucha atención en la industria inmobiliaria en Hangzhou es el Lote 202075 planificado por Greentown China en el distrito de Jianggan, Hangzhou.

El proyecto está ubicado en el terreno de Niutian en el distrito de Jianggan, ciudad de Hangzhou (en adelante, el Proyecto Greentown Niutian).

El mapa público de planificación muestra que el lado oeste del proyecto es un edificio comercial de 15 a 16 pisos, y el lado sureste es un edificio comercial de un piso.

Hangzheng Chu emitió un aviso público del plan de construcción para la parcela No. 202075. Fuente: Administración de Recursos Naturales y Planificación Municipal de Hangzhou:

Personas de la industria familiarizadas con el proyecto revelaron que la planificación Departamento aprobado El plan de diseño cumple con las especificaciones, como un diseño de una sola capa con una altura de piso de aproximadamente cinco metros y un diseño de entrepiso adicional.

Hangzhou Zhengzheng ha preparado un mapa público del plan de construcción para la parcela 202075 Fuente: Administración de Planificación y Recursos Naturales de Hangzhou:

El lado sureste del proyecto obtenido por Peng Jianxun de. Un empleado de Greentown China El plano interno de la parte comercial muestra que esta parte se llama unidad comercial BOX. Solo el primer piso del edificio comercial tiene 5 metros de altura y está diseñada una sala de herramientas con una altura de piso de 4,2 metros.

Después de una serie de renovaciones, la tienda con una superficie de construcción de unos 150 metros cuadrados se transformará en una villa con patio y terraza, con una superficie real de unos 315 metros cuadrados.

Tang Ben dijo que esto es un secreto a voces en la industria. El diseño cumple con los estándares, pero el diseño fue diseñado originalmente para una renovación. Durante nuestras discusiones internas, también dejamos claro que esto. Era un proyecto de "villa de negocios". Cuando la propiedad se venda a los compradores en el futuro, estos podrán quitar el entrepiso y realizar renovaciones, pero la responsabilidad de la renovación después de la venta no recae en la empresa de bienes raíces, y las violaciones también son violaciones por parte de los compradores.

A este respecto, periodistas de The Paper entrevistaron al personal de la sucursal de Jianggan de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Hangzhou el 7 de abril. En cuanto al riesgo de que los edificios comerciales se conviertan en villas comerciales, el miembro del personal dijo que el departamento de planificación aprobó el proyecto de acuerdo con las regulaciones. Cuando una inmobiliaria adquiere un terreno, el departamento de planificación le presta atención y apoyará el diseño de la inmobiliaria si los indicadores lo permiten.

El miembro del personal dijo que durante la etapa de diseño del plan de la empresa de vivienda, se comunicó con la empresa que las instalaciones comerciales de apoyo no se pueden vender como villas. El departamento de planificación también ha tenido en cuenta los peligros ocultos de la construcción de villas comerciales y ha impuesto muchas restricciones al proyecto. Estos planes de planificación también son la base para la futura aplicación de la ley por parte de la administración urbana y otros departamentos cuando se encuentren con construcciones ilegales.

¿Por qué las empresas inmobiliarias están tan desesperadas?

Otro promotor inmobiliario, Zhang Zeng, dijo a The Paper que su empresa ganó un terreno residencial entre el primer lote de suministro de terreno centralizado en Hangzhou, y que el plan de planificación y diseño presentado para aprobación incluía villas comerciales. Durante la etapa de investigación de mercado y contabilidad de costos, la empresa comparó el proyecto Vanke mencionado anteriormente y el proyecto Greentown y aprendió de ellos.

¿Por qué la empresa abandonó los terrenos residenciales y desarrolló villas comerciales prohibidas?

Zhang Zeng dijo que estas siguen siendo las mismas que las reglas de licitación en Hangzhou, que "limitan el precio de la tierra y el precio de la vivienda, compiten por la autosuficiencia y compiten por la construcción, aunque el gobierno limita el precio". El precio del suelo y el precio de la vivienda, las partes autosostenibles y de construcción de la competencia son Aquellos que tienen costos solo pueden reducir los costos si quieren obtener terrenos. Los métodos de competencia convencionales no pueden compararse con otras empresas de bienes raíces, por lo que solo pueden encontrar soluciones. constructores.

Zhang Zeng calculó una vez una cuenta para los periodistas: si el límite de precio residencial es de 28.000 yuanes/metro cuadrado, el precio de la villa será de unos 50.000 yuanes/metro cuadrado. Del área de construcción de 100.000 metros cuadrados, el 10% es para equipamientos públicos, descontando el área para equipamientos públicos que se debe construir, puede ser alrededor de un 7% más, que son 7.000 metros cuadrados. El metro ha aumentado en 22.000 yuanes, lo que equivale a Se utilizó un valor de más de 150 millones de yuanes para las actividades de licitación. En cuanto a un producto por valor de 100 millones de yuanes, si el precio de subasta es de 100.000 yuanes por pieza, se estima que se pueden obtener más de 10 piezas.

Muchos expertos de la industria dijeron a los periodistas que la rectificación del gobierno es gratificante y ha reducido los riesgos comerciales para las empresas. Sin embargo, esperan que los transferentes de tierras y las autoridades competentes puedan mejorar las reglas de licitación y aprender de Shanghai y otras regulaciones. El enfoque local es formular bases de licitación con la condición de garantizar que las empresas inmobiliarias obtengan un cierto beneficio. Esto es una garantía para la calidad de las casas y de los compradores de viviendas.

En junio de este año, el "Economic Daily" publicó un artículo titulado "Cómo resolver el problema de la calidad de las viviendas nuevas", que analizaba la cuestión de "limitar los precios de la vivienda y competir por los precios del suelo". El artículo decía: Los problemas de calidad de la vivienda también han aparecido frecuentemente con las políticas de control del mercado y límite de precios, y los límites de precios han llevado a límites de calidad. Para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, los departamentos gubernamentales exigen que los precios de la vivienda en ciertas áreas no sean superiores a un precio determinado, o claramente "limitar los precios de la vivienda y competir por los precios de la tierra" en el proceso de transferencia de tierras, y bloquear el precio del terreno cuando se transfiere el terreno. Aunque los datos muestran que los precios de la vivienda pronto estarán bajo control, los precios de la vivienda son limitados y los precios del suelo no son bajos. El límite de precios reduce los márgenes de beneficio de las empresas promotoras. calidad, lo que lleva a una disminución de la calidad de la vivienda, como por ejemplo malas instalaciones de apoyo, reducción de la ecologización y materiales de construcción de mala calidad.

(A petición de los entrevistados, los nombres utilizados en las entrevistas son seudónimos.)