Estudio de caso: la transformación de activos ligeros de Wanda Commercial Real Estate
Wanda Group tiene cuatro negocios principales, a saber, gestión comercial, bienes raíces, cultura e inversiones. El Wanda Commercial Real Estate que conocemos alguna vez abarcó dos grandes empresas comerciales: gestión comercial y bienes raíces.
¿Por qué dices "una vez"? Esto debe explicarse desde su proceso de desarrollo.
El 16 de septiembre de 2002, Dalian Wanda Real Estate Co., Ltd. y Dalian Yifang Real Estate Co., Ltd. poseían cada uno el 50% de las acciones y establecieron Dalian Wanfeng Real Estate Development Co., Ltd. .; en 2007, Wanda Group adquirió 27 propiedades locales. La empresa pasó a llamarse Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd. El 29 de enero de 2018, Wanda Commercial Real Estate introdujo inversiones estratégicas como Tencent, Suning, JD.com y Sunac para canjear las acciones de los inversores introducidas durante la exclusión de la lista de acciones de Hong Kong y cambió su nombre a Dalian Wanda Commercial Management; Group Co., Ltd., es un grupo de gestión comercial de Wanda Group. El negocio inmobiliario anterior se escindió y quedó a cargo del recién creado Wanda Real Estate Group Co., Ltd.
Después de comprender la situación básica de los bienes raíces comerciales de Wanda, echemos un vistazo al tema de "compartir": el modelo de activos livianos de Wanda.
Antes de eso, primero familiaricémonos con lo que es la iluminación de activos.
Antes de eso, primero debemos familiarizarnos con lo que es la iluminación de activos. ¿Están otras empresas inmobiliarias nacionales también explorando la transformación de la iluminación de activos?
Tomando a Wanda como ejemplo, el modelo de activos ligeros consiste en construir un Wanda Plaza, y todos los fondos corren a cargo de los inversores. Wanda también es responsable de la selección del sitio, el diseño y la construcción del proyecto. Como promoción de inversiones y gestión de operaciones del centro comercial, Wanda también le inyectará su propia marca y utilizará su propio sistema de gestión de información en la operación del centro comercial. En definitiva, salvo el dinero pagado por otros, Wanda es la única responsable del resto. Una vez que Wanda Plaza entre en funcionamiento oficialmente, los ingresos por alquiler generados se dividirán entre Wanda y los inversores según una determinada proporción.
El modelo con muchos activos es el producto complejo urbano de Wanda. Los fondos de construcción de Wanda Plaza son proporcionados por la propia Wanda, y se proporcionarán los edificios de oficinas, tiendas, residencias, etc. Wanda vende estas propiedades a terceros y el flujo de caja generado se invierte en Wanda Plaza, formando un modelo operativo de "venta para alquilar".
Desde la perspectiva de la industria inmobiliaria de China, la separación del desarrollo inmobiliario y las operaciones comerciales es el comienzo de la reorganización de la industria y la única manera de que la industria se vuelva profesional y madura.
Muchas empresas inmobiliarias de referencia han propuesto una transformación estratégica con activos ligeros, como Vanke, Greentown, Poly, Longfor Real Estate, etc. Se puede decir que Wanda es uno de los "tres buenos estudiantes" a la vanguardia de la transformación de activos ligeros. Lanzó oficialmente el modelo de activos ligeros ya en 2015. En ese momento, cooperó con Everbright Ashwood, Harvest Fund, Sichuan. Trust y Kuaiqian Company construirán 20 Wanda Plaza, lo que marca el camino de Wanda hacia el desarrollo de activos livianos y pesados en 2017, implementará completamente la estrategia de activos livianos en 2018, los activos livianos y pesados se separarán y los bienes raíces y; Los grupos de gestión empresarial desempeñarán cada uno sus respectivas funciones. Como se mencionó anteriormente, fue durante este año que Wanda completó la escisión de su empresa de bienes raíces comerciales.
Con la separación de las operaciones comerciales y de desarrollo inmobiliario de Wanda, los ajustes en la estructura organizacional de Wanda también se están implementando gradualmente.
En primer lugar, el negocio de desarrollo inmobiliario escindido está a cargo de la recién creada Wanda Real Estate y cubre dos sectores principales: el desarrollo inmobiliario y los servicios inmobiliarios. El desarrollo inmobiliario se divide en dos sectores principales. : proyectos comerciales y proyectos residenciales. En segundo lugar, mejorar las líneas de negocio del grupo de gestión comercial y construir una estructura empresarial con cuatro centros principales: centro de gestión de proyectos, centro de inversiones, centro de planificación de marketing y centro de operaciones, y nueve centros de operaciones principales: noreste, norte de China, noroeste, este. China, China central, sur central, suroeste y sur de China. Para las nueve regiones principales, se han establecido las correspondientes empresas regionales de operación y gestión, el centro de gestión de proyectos cuenta con empresas a nivel de prefectura;
Además de ajustar la estructura organizativa, Wanda también ha hecho grandes esfuerzos en la contratación de personal.
En 2019, ha pasado más de un año desde que Wanda se unió a los cuatro principales socios estratégicos de Tencent, Suning, JD.com y Sunac. En este momento, Tencent y Suning comenzaron a involucrarse más profundamente. en la operación y gestión de Wanda. Li Zhaohui de Tencent y Jiang Yong de Suning.com se convierten en nuevos directores de Wanda Commercial Management.
Tras la intervención de estos dos socios estratégicos, la junta directiva de Wanda Commercial Management estuvo formada por el presidente Ding Benxi, los directores Qi Jie, Qu Dejun, Wang Zhibin, Li Zhaohui y Jiang Yong, y los directores independientes Chen Hanwen, Xue Yunkui y Liu Jipeng. .
Tras entrar en 2020, la dirección de Wanda Commercial ha pasado por cuatro “grandes cambios” de alto nivel. Después de que el ex presidente Ding Benxi dimitiera, Qi Jie, ex director y vicepresidente de Wanda Commercial Management, asumió el cargo de presidente y presidente. Posteriormente, Liang Feijian, vicepresidente de Gestión Comercial de Wanda, Huang Shengzu, asistente principal del presidente y director general del Centro de Planificación, y Wang Rui, asistente principal del presidente y director general del Centro de Inversiones, dimitieron. El ex asistente del presidente de Wanda Group y gerente general de Wanda Commercial Real Estate City, y el gerente general del Centro de Operaciones del Oeste de China, Chen Hongtao, y el asistente del presidente senior de Wanda Commercial Management, Zhang Peiyu, asumieron el cargo respectivamente. En febrero, Shen Jiaying, vicepresidente de Wanda Commercial Management, renunció y fue reemplazado por el asistente principal del presidente del grupo de gestión comercial y gerente general de Wanda Commercial Real Estate. En febrero, Shen Jiaying, vicepresidente de Gestión Comercial de Wanda, dimitió y fue sustituido por Sun Yazhou, asistente principal del presidente del grupo de gestión comercial y director general del Centro de Operaciones del Norte de China. El 21 de abril, Xiao Guangrui, ex vicepresidente senior y director general del Centro de Gestión de Recursos Humanos de Wanda Group, sucedió a Qi Jie como presidente ejecutivo de Wanda Commercial Management.
Después de comprender la transformación de activos livianos de Wanda y la cirugía de reestructuración organizacional que Wanda ha realizado para lograrlo, echemos un vistazo a cómo funcionan los modelos de activos livianos y pesados de Wanda.
Lo hemos presentado brevemente antes. Específicamente, el modelo de "arrendamiento y venta" con muchos activos significa que Wanda usa sus propios fondos y fondos autoobtenidos para comprar terrenos y desarrollar y construir complejos urbanos por sí misma. Wanda Plaza se alquila como parte comercial y no se vende. La propiedad permanece en manos de Wanda. Los ingresos por alquiler y la prima de activo se utilizan para comprar terrenos y desarrollar y construir complejos urbanos. Wanda Plaza se alquila como parte comercial. La propiedad sigue en manos de Wanda. Parte de los ingresos por alquiler y la prima de activos se utilizan para pagar los intereses del préstamo bancario y usted se queda con la otra parte. El arrendamiento y los activos de Wanda Plaza se pueden utilizar como garantía, y el monto del préstamo se invierte en la compra de terrenos. La prima de activos generada debido a la apreciación de la propiedad se puede utilizar para financiamiento privado, venderse en su totalidad o girarse. las instalaciones de apoyo circundantes se enumeran por separado. Las residencias, los edificios de oficinas y las calles comerciales se pueden vender a terceros y los ingresos por ventas obtenidos se utilizan para devolver los intereses al banco. Los ingresos de las ventas se utilizan para pagar préstamos bancarios.
Echemos un vistazo al modelo de activos ligeros de Wanda. Wanda coopera con bancos, valores, fondos y otras instituciones de inversión. Los fondos de desarrollo de Wanda Plaza corren a cargo de instituciones de inversión, y Wanda es responsable del diseño. , construcción, inversión y operación de la plaza, al mismo tiempo, se exportará la marca, gestión, tecnología y recursos de Wanda, etc. Una vez finalizada, los derechos de propiedad y los ingresos por valor agregado de la plaza pertenecerán a la inversión. institución, y los ingresos por alquiler se dividirán en dos partes, y la mayor parte de la marca, la administración, la tecnología y los recursos de Wanda irán a la institución de inversión propiedad de instituciones de inversión. Una vez que se complete la plaza, la propiedad y los ingresos por valor agregado de Wanda Plaza pertenecerán a las instituciones de inversión, y los ingresos por alquiler se dividirán en dos, y la mayoría irán a las instituciones de inversión y obtendrán alrededor del 30%. ingresos de ello cada año.
Desde su transformación en activos ligeros, las operaciones de gestión comercial de Wanda han logrado resultados notables. A finales de 2018, Wanda Plaza había abierto 23 proyectos "ligeros en activos" De los 43 Wanda Plazas abiertos en 2019, 29 eran proyectos livianos en activos. De los 50 Wanda Plazas previstos para abrir en 2020, 37 eran proyectos livianos en activos. . proyecto. De los 50 Wanda Plazas que se planea abrir en 2020, 37 son proyectos de activos livianos, y de los 133 Wanda Plazas en construcción, 107 son proyectos de activos livianos. Hasta la fecha, Wanda Gestión Comercial ha abierto 324 Wanda Plazas.
En 2019, Wanda Commercial Management logró unos ingresos operativos de 43.480 millones de yuanes y unos ingresos por alquiler de 38.480 millones de yuanes, un aumento interanual del 17,8 %. Entre ellos, los ingresos por alquiler de activos ligeros aumentaron un 43,9% interanual, la tasa de ocupación de Wanda Plaza fue del 99,9% y la tasa de cobro de alquileres fue del 100%.
Hemos dicho antes que Wanda ha experimentado una transformación de activos ligeros y ha logrado ciertos resultados. ¿El anterior modelo basado en activos ya no es rentable?
Desde la perspectiva de toda la industria, la "época dorada" del sector inmobiliario ha pasado. Las perspectivas optimistas de apreciación inmobiliaria del pasado ya no existen y el modelo de activos pesados no ha podido. adaptarse al actual entorno político y a la situación del mercado. Es más difícil obtener beneficios del modelo de negocio extensivo que consiste en trabajar solo y girar las llaves, por lo que el modelo de activos ligeros surgió a medida que los tiempos lo exigían.
Desde la perspectiva del "modelo de activos ligeros" de Vanke, el "modelo de activos ligeros" de Vanke es un modelo nuevo y es el "modelo de activos pesados" de Vanke.
Desde la propia perspectiva de Wanda, además de los desafíos de la industria, la cotización y la financiación son como una gran montaña que siempre pesa sobre Wanda. Con el fin de ampliar los canales de financiación, Wanda comenzó a cotizar acciones A a finales de 2009. Sin embargo, se topó con una severa regulación inmobiliaria en 2010 y sucesivamente emitió una serie de políticas de regulación inmobiliaria como las "Once Regulaciones Nacionales" y la "Nuevos Cuatro Reglamentos Nacionales", se han introducido una serie de políticas de control inmobiliario tanto desde el punto de vista de la demanda como de la oferta, incluido el índice de pago inicial, la tasa de interés de los préstamos, los terrenos para desarrollo inmobiliario, la financiación de IPO, etc., que se han endurecido. en todos los aspectos. En los años siguientes, aunque se introdujeron políticas inmobiliarias relativamente laxas, en general todavía estaban en un ciclo de endurecimiento de las políticas. De hecho, la financiación mediante acciones de las empresas inmobiliarias se detuvo después de transformarse en activos ligeros y no pudieron clasificarse. en el sector "inmobiliario", evitando así riesgos políticos. Cuatro años más tarde, Wanda fue eliminada de la lista por no enviar materiales de divulgación previa de acuerdo con las reglas de la lista, y desde entonces "desapareció para siempre".
Wanda cotizaba en Hong Kong, pero cayó por debajo del precio de emisión el primer día de cotización. Después de eso, el precio de las acciones siguió cayendo. Esto también se debió a que los inversores extranjeros no eran optimistas sobre los activos de Wanda. -modelo pesado 18 meses después de cotizar en Hong Kong, Wanda se retiró del mercado de Hong Kong y regresó al mercado de acciones A.
Sin embargo, después de aceptar la solicitud en 2015, no ha sido incluida con éxito hasta hoy. Los últimos datos muestran que Wanda suspendió la revisión el 6 de marzo de este año. revisar o finalizar la revisión.
Escritor: Kenchi Consulting Team
Edición, composición tipográfica y revisión: Xiao Qian
Xiao Qian
Editor en jefe: Chen Yong
Fuente: Kench Management Review
Kench Management Review