Algunas preguntas sobre el CBD
Descripción de la pregunta:
¿Qué es el CBD?
¿Qué es exactamente el CBD de Pekín?
Respuesta:
El plan maestro del CBD de Beijing es: comenzar en Dongdaqiao Road en el oeste, terminar en Xidawang Road en el este, comenzar en el río Tonghui en el sur y terminar en Carretera Chaoyang en el norte, con una superficie total de 3,99 kilómetros cuadrados.
Los entresijos del CBD de Beijing
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¿18 de septiembre de 2001? Fuente: Beijing Youth Daily? Yu Meiying
El 13 de septiembre, finalmente se dio a conocer el plan maestro del CDB de Beijing.
CBD es la abreviatura de Central Business District en inglés, que significa “el lugar donde se reúnen los negocios”, también conocido como distrito central de negocios o distrito central de negocios. La definición popular moderna es: en una gran ciudad se concentra una gran cantidad de instituciones comerciales, financieras, culturales, de servicios y oficinas comerciales, hoteles, apartamentos y otras instalaciones de apoyo, con transporte, comunicaciones y otras infraestructuras modernas completas y convenientes y una buena entorno para facilitar el desarrollo El área central central para actividades empresariales a gran escala.
El plan maestro del CBD de Beijing es: comenzando desde Dongdaqiao Road en el oeste, Dawang West Road en el este, el río Tonghui en el sur y Chaoyang Road en el norte, con una superficie total de 3,99 kilómetros cuadrados. En la actualidad, la mayoría de las áreas del CBD son fábricas construidas en la década de 1950. Dentro de 3 a 5 años, la mayoría de las empresas en el área del CBD serán reubicadas. El terreno urbanizable total es de aproximadamente 2,8 millones de metros cuadrados, con un área de desarrollo potencial de. 10 millones de metros cuadrados. Del área urbanizable, alrededor del 50% son edificios de oficinas, el 25% son apartamentos y el 25% son hoteles, instalaciones culturales y de entretenimiento, etc. El distrito comercial central estará orientado al mercado y se construirá de acuerdo con los principios de desarrollo flexible para garantizar que se convierta en un desarrollo internacional, digital, ecológico y sostenible que integre oficinas, cultura, entretenimiento, residencia y otras funciones. .
En 2008, el primer lote de proyectos emblemáticos del CDB, como la fase 3 del World Trade Center de China y el Beijing Fortune Center, se completarán uno tras otro.
Recientemente, en Beijing, CBD se ha convertido en una palabra familiar, especialmente en la industria inmobiliaria. Hablar de CBD parece ser impopular para varios desarrolladores poderosos, ya sean antiguos habitantes de Beijing o que hayan llegado a Beijing desde otros lugares. , participan activamente en la apropiación de tierras en la zona del CDB, como si no pudieran mostrar su fuerza si no lo hacen. Muchas empresas inmobiliarias como Hongshi, Gemdale, Beijing Capital, Dalian y General Motors han entrado en el CBD, esperando la introducción final del plan CBD. El 13 de septiembre, finalmente se dio a conocer el plan CDB de Beijing. ¿Qué reglas establece el plan de planificación del CDB para las numerosas fuerzas inmobiliarias que se reúnen en el CDB y sus alrededores? ¿Cómo lucharán estos ejércitos inmobiliarios? Este periódico analizó y hizo un balance del mercado inmobiliario del CBD basándose en los datos estadísticos del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting y el plan de planificación final del CBD.
■ Beijing planeó inicialmente el CBD hace ocho años
En 1993, el gobierno municipal de Beijing propuso por primera vez el concepto de CBD en el "Plan Maestro de la Ciudad de Beijing" con la aprobación del Estado. Consejo, el "Plan Maestro de la Ciudad de Beijing" El Plan establece claramente: "Entre Jianguomen y Chaoyangmen, desde el Segundo Anillo Este hasta el Tercer Anillo Este, se desarrollarán áreas financieras, de seguros, de información, de consultoría, de comercio, de cultura y de oficinas comerciales". En el mismo año, el Instituto de Planificación y Diseño Urbano de Beijing completó el "Plan del Distrito Comercial Central de Beijing", que hizo planes preliminares para el área, la composición del desarrollo, la altura, la proporción de superficie construida, etc., dentro del rango anterior.
Desde el anuncio del "Plan del Distrito Comercial Central de Beijing", el área ha desencadenado un auge de desarrollo. Tomemos como ejemplo los edificios de oficinas. Después de 1992, los promotores han invertido en nuevos proyectos de edificios de oficinas, por un lado, debido al fuerte aumento de la demanda de edificios de oficinas y, por otro, atraídos por los elevados beneficios de los edificios de oficinas. en este ámbito, lo que provoca un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado. Después de tantos años de desarrollo, el área del CBD se ha convertido ahora en el área de reunión de edificios de oficinas, centros comerciales y apartamentos de alto nivel más grande de Beijing.
■ Hace tres años, el área CBD de Beijing
Para adaptarse a los nuevos requisitos de desarrollo del área CBD bajo las condiciones de la nueva era económica, en 1998, la Planificación Municipal La Oficina reajustó el alcance del CDB, es decir, el alcance específico del área del CDB mencionada hasta ahora es: el área al oeste de Dongdaqiao Road, al este de Dawang Road, al sur del río Tonghui y al norte de Chaoyang Road, cubriendo un área de 3,99 kilómetros cuadrados, con el núcleo del Centro Guomao, esta área es el componente más importante del área CBD. El núcleo del CBD es el área de la "Cruz Dorada" formada por la intersección de la calle Jianguomenwai y el Tercer Anillo Este, centrada en el Centro de Comercio Internacional de China. Del 15 al 20 de agosto de 2000, el área de la "Cruz Dorada" fue. celebrada en el distrito de Chaoyang *** El Festival Internacional de Negocios Chaoyang de Beijing de 2000 "amplió el concepto de CBD. Del 15 al 20 de agosto de 2000, el "Festival Internacional de Negocios Chaoyang de Beijing 2000" celebrado por *** en el distrito de Chaoyang amplió el concepto de distrito comercial central y propuso el concepto de construir un distrito comercial internacional en Beijing, incluyendo un centro de negocios, International Business Avenue (East Third Ring Road), seis áreas principales de radiación (Asian Games Village, Wangjing, Jiuxianqiao, Wenyuhe International Village, Capital Airport, Chaoyang Port).
Bajo este factor favorable, después de 2000, el área del CBD desencadenó un auge de desarrollo y surgieron sucesivamente propiedades inmobiliarias como Modern City, World Trade International Apartments y Sunshine 100.
■ Beijing confirma hoy el plan CBD
Desde este año, un gran número de desarrolladores inmobiliarios han ingresado al área CBD de Beijing Capital, Dalian Wanda, Shenzhen Gemdale, etc., estos. Todas las empresas inmobiliarias están relacionadas con el área del CBD. Muchos fabricantes han firmado un acuerdo de adquisición de terrenos, pero el plan del CBD aún no se ha finalizado, aunque los proyectos inmobiliarios de SOHO, Shenzhen Gemdale, Dalian Wanda Group y otras empresas están en marcha. olas en la ciudad, han estado en la etapa de esperar y ver qué pasa.
El 13 de septiembre de 2001, el velo que cubre el Distrito Central de Negocios (CBD) de Beijing finalmente se reveló hoy: en aproximadamente 30 hectáreas de terreno en la "Cruz Dorada" en la esquina noreste del área central del CBD. Surgirán una serie de edificios emblemáticos con una nueva imagen urbana moderna de Beijing y características de Beijing. La escala de construcción del CBD es de 10 millones de metros cuadrados, de los cuales aproximadamente el 50% son edificios de oficinas, aproximadamente el 25% son edificios de apartamentos y el 25% restante son instalaciones comerciales, de servicios, culturales y de entretenimiento. El CDB se convertirá en una comunidad viva y cultural internacional que atraerá a altos directivos nacionales y extranjeros para vivir y trabajar en paz y satisfacción. La superficie terrestre prevista para el sistema vial del CBD es de 155 hectáreas, lo que representa el 39% de la superficie total del CBD. Desarrollar la banca, los seguros, los fondos, los valores, las telecomunicaciones, los servicios de información, la consultoría y otras industrias, dar prioridad a los inversores extranjeros para que establezcan empresas minoristas comerciales conjuntas chino-extranjeras en el CDB y alentar a las instituciones financieras y de seguros con financiación extranjera a establecer crear negocios financieros relevantes en el CDB de acuerdo con las regulaciones nacionales. Al mismo tiempo, los departamentos pertinentes formularon las "Medidas provisionales para acelerar la construcción del distrito comercial central de Beijing". Según esta medida, el distrito comercial central implementará un sistema de reserva para la adquisición de tierras y establecerá fondos especiales para la construcción de infraestructura en el distrito comercial central.
Mercado inmobiliario del CBD de Beijing "las flores florecen dentro de la pared y la fragancia fuera de la pared"
Observando la situación actual del mercado inmobiliario del CBD y las condiciones del mercado inmobiliario en el áreas que rodean el CBD, podemos usar las palabras "las flores florecen dentro de la pared y la fragancia fuera de la pared" para describir el estado actual del mercado inmobiliario del CBD. El "florecimiento fuera del muro" aquí se refiere a las áreas que rodean el CDB, incluida el área de Dongzhimen, el área de Yansha, el área del Cuarto Anillo Este, el área de Tongzhou, etc. Desde principios de año, los bienes raíces en el CBD han estado esperando el plan de planificación final, por lo que no ha habido ningún movimiento. Por el contrario, las áreas circundantes se han beneficiado del CBD y el desarrollo y las ventas de bienes raíces han estado en auge. . escena.
CBD "golpeó la pared": no hay suficientes edificios residenciales y de oficinas
Los datos de seguimiento del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting muestran que los principales tipos de propiedades en el área de CBD actualmente. incluyen: apartamentos para venta de exportación, residencias para venta nacional y edificios de oficinas. Entre todos los tipos de propiedades, los departamentos para exportación representan la mayor proporción, alcanzando el 45%. La proporción real de residencias vendidas en el país y apartamentos exportados en el sector inmobiliario del CBD es cercana a las cuatro quintas partes, superando con creces la proporción prevista en el plan de planificación.
Los principales proyectos de apartamentos de exportación en esta zona son:
Modern City, Sunshine 100, World Trade Center: Modern City, Sunshine 100, World Trade International Apartment, Shengshi Garden, Digital 01 (esperado para residencial), etc., en su mayoría apartamentos comerciales y residenciales, con una oferta total de 2,19 millones de metros cuadrados.
Si nos fijamos únicamente en las cifras, el área central del CBD tiene un área de construcción planificada de 10 millones de metros cuadrados, y los apartamentos se construirán en una proporción del 25%. El área de proyectos de apartamentos en el área central debería ser de aproximadamente 2,5 millones. metros cuadrados La escala de construcción actual se acerca a los indicadores de planificación.
Las estadísticas del Centro de Investigación de Mercado de Weiye Consulting también muestran que la escala de oferta actual del mercado de oficinas es de más de 1,1 millones de metros cuadrados, concentrados principalmente en el área "Golden Cross" del CBD, con la El Centro de Comercio Internacional y el Centro de Ciencia y Comercio de Hangzhou como principales representantes. Debido a los largos ciclos de desarrollo de muchos proyectos a gran escala y al impacto de la desaceleración del mercado en los últimos años, la cantidad de desarrollo de edificios de oficinas en el área del CDB no ha sido grande en los últimos dos años. Se estima que los únicos edificios de oficinas que podrán ocuparse este año son el Edificio Digital 01 y la Ciudad Moderna. Se espera que un gran número de edificios de oficinas en el CDB surjan ya en la segunda mitad de 2002, y la competencia aún no será feroz. Según los indicadores de escala y superficie previstos para el CBD de Beijing, la superficie de construcción de los edificios de oficinas debería ser de unos 5 millones de metros cuadrados. Desde este punto de vista, el mercado de oficinas todavía tiene un enorme margen de desarrollo.
"Outside the Wall": la producción y las ventas residenciales en los alrededores están en auge
Por razones de ubicación, las residencias en el área central del CBD (dentro del alcance de la planificación) son en su mayoría residencias de gran altura con precios altos y alta densidad, y la base de clientes es alta. Por el contrario, en el área pan-CBD (área de Dongzhimen, área de Yansha, área del Cuarto Anillo Este, área de Tongzhou), debido a los precios de la tierra relativamente baratos y al entorno cercano a la naturaleza, una gran cantidad de viviendas de alta calidad, respetuosas con el medio ambiente y relativamente Han surgido proyectos de bajo precio y de gama media.
Como Global City, Heping New City, Oriental Ginza en el área de Dongzhimen, Phoenix City y Land Mansion en el área de Lufthansa, Dongrun Fengjing, Boya Garden, Chaoyang Infinite a lo largo del East Fourth Ring Road y el área de Tongzhou de inmobiliarias grandes, medianas y pequeñas. La oferta total actual de estas propiedades es de 1,63 millones de metros cuadrados y el número de nuevos proyectos ha ido en aumento.
■El mercado inmobiliario del CBD de Beijing será ferozmente competitivo mañana
El 13 de septiembre se dio a conocer el plan maestro del CBD. De la noche a la mañana, el ejército que se había estado reuniendo fuera del muro del CDB comenzó a moverse. El 17 de septiembre, el Beijing Fortune Center inició sus obras.
Es necesario mejorar la competencia en el "mercado inmobiliario dentro del muro" del CDB.
Aunque se anunciaron no menos de 8 nuevos proyectos en el CDB antes de que el plan del CDB se hiciera público, El día en que se anunció el plan de planificación del CDB, Li Shixiang, director de la Oficina del CDB, declaró que la futura construcción del CDB profundizará aún más los planes de planificación y establecerá un centro de reserva de tierras. En el plan de planificación, se establecerá un centro de reserva de tierras para limpiar y reorganizar los proyectos existentes en el CDB, pero lo que es seguro es que el primer lote de seis proyectos de construcción emblemáticos en el área central de "Golden Cross" se completará en 2008. . Los seis enumerados como el primer lote de proyectos de construcción emblemáticos son China World Trade Center Phase 3, Beijing Fortune Center, Yintai World Trade Center, CCTV Tower, Xincheng International y Jianwai SOHO. Además de estos seis proyectos, habrá algunas acciones. en un futuro próximo, Beijing Gemdale International Garden, la comunidad integral desarrollada por General Motors junto a Jianwai SOHO, el lado oeste del proyecto Dalian Sunshine 1 millón de Wanda, dentro de Vantone Switch Factory, el distrito sur de Ideal World, Jingguang Center y. El Centro de Comercio Internacional de Beijing se encuentra entre el primer lote de proyectos de construcción emblemáticos. Ideal World South District, la primera fase de la esquina noreste del Centro Beijing-Guangzhou, etc.
No es difícil ver que estos nuevos proyectos son principalmente apartamentos y edificios comerciales y residenciales, complementados con oficinas y comercio, con una oferta potencial total de más de 5 millones de metros cuadrados. Para estos nuevos proyectos a gran escala, actualmente se invita a empresas de diseño reconocidas en el país y en el extranjero a diseñar con anticipación. Pero la oferta debe basarse en la demanda. ¿Cuál es la demanda del CBD de Beijing?
Veamos primero las necesidades del negocio. Se dice que Beijing quiere construir un CDB principalmente por dos razones: primero, satisfacer las necesidades de un gran número de empresas con financiación extranjera que ingresan a Beijing después de unirse a la Organización Mundial del Comercio (OMC), y proporcionar una plataforma para que Beijing pueda desarrollar la industria terciaria; en segundo lugar, la construcción de un CDB ayudará a mejorar la imagen de Beijing en el país y en el extranjero. ¿La adhesión a la OMC debería ser un factor positivo a largo plazo para el CDB, en lugar de que un gran número de empresas con financiación extranjera invadan inmediatamente después de unirse a la OMC? Actualmente, 156 de las 500 empresas más importantes del mundo se han establecido en Beijing, 98 de las cuales se encuentran en el Centro de Comercio Internacional de China. 156 no es un número elevado, pero es la acumulación de más de 20 años de reforma y apertura. De hecho, la mayoría de las grandes empresas con financiación extranjera que quieren entrar en Beijing ya lo han hecho. La demanda de edificios de oficinas y apartamentos de las empresas que entran en Beijing no está aumentando en línea recta. Esto se ve afectado en gran medida por el entorno económico internacional.
En su "Perspectivas de la economía mundial" publicada en el primer semestre de 2001, el Fondo Monetario Internacional redujo la tasa de crecimiento económico mundial de este año del 4,2% al 3,2% y expresó preocupación por una recesión económica generalizada. Varios signos indican que es probable que la lenta economía mundial decepcione nuestras expectativas de que un gran número de empresas con financiación extranjera ingresen a Beijing después del acceso de China a la OMC. Por otro lado, la demanda interna de edificios de oficinas en el CBD no crecerá significativamente. El año pasado, la oferta de edificios de oficinas en Beijing fue de 82,76 millones de metros cuadrados, un aumento de 13,9 millones de metros cuadrados con respecto a 1999. Se espera que la oferta de este año alcance 1 millón de metros cuadrados.
Hay proyectos como Yintai Center, Fortune Center y Gemdale International Tower en el área del CBD. Una gran cantidad de proyectos como China World Trade Center Phase 3 y Xincheng International están en fase de demostración preliminar o revisión de planificación. . También hay residencias nombradas en forma de edificios comerciales y residenciales, que en realidad son apartamentos comerciales y residenciales en edificios de oficinas, como Jianwai SOHO y otros proyectos. Según las estadísticas, en el CDB se han construido alrededor de 2,7 millones de metros cuadrados de diversas instalaciones comerciales, de los cuales aproximadamente la mitad son edificios de oficinas de grado A y una cuarta parte son apartamentos, hoteles y servicios comerciales. "¿Cuál es la oferta actual de proyectos de edificios de oficinas que se construirán en el CDB?", preguntó un experto de la industria. Al respecto, Ke Huanzhang, consultor general de la Oficina del CDB, dijo con franqueza: Actualmente no hay datos disponibles sobre la oferta de edificios de oficinas que se han construido y por construir en la región. Los promotores están midiendo la demanda de edificios de oficinas en el CBD, pero aún no lo han hecho. Los departamentos pertinentes tampoco hicieron predicciones al redactar el plan de planificación del CDB.
Echemos un vistazo a la demanda de vivienda. En primer lugar, la demanda de edificios de oficinas afectará a la demanda de edificios residenciales. Si los edificios de oficinas no pueden atraer gente para trabajar en el distrito financiero de Beijing, la construcción y venta de edificios residenciales será imposible. En segundo lugar, a juzgar por la situación actual, en el segundo semestre de este año, sólo en la zona central del CBD estarán en el mercado al menos 1,8 millones de metros cuadrados de apartamentos al mismo tiempo. Con una superficie de 150 metros cuadrados por unidad, hay alrededor de 10.000 apartamentos comerciales de alto nivel que compiten por el mismo grupo de compradores de viviendas. El grado de competencia se puede imaginar. En tercer lugar, desde la perspectiva de los empleados de CBD, los empleados de CBD son principalmente expatriados y jóvenes trabajadores administrativos. Sus estilos de vida están influenciados por Occidente y prestan atención a la naturaleza y prefieren elegir hasta cierto punto. trabajar en el "vestíbulo" del CBD "Al comprar una casa en el patio trasero, el entorno aquí es cercano a la naturaleza, la vista es más amplia y el precio de la casa es relativamente barato. "Al comprar una casa, debe comprar una casa con vista, no con vista a la calle".
No son pocas las personas que compran casas en el "patio delantero y en el patio trasero".
Parece que ya sea Jianwai SOHO y Gemdale International Garden los que han sido diseñados por maestros del diseño extranjeros, o proyectos de empresas como Dalian Wanda y Beijing Capital que no han visto ninguna acción, la competencia por estándares más altos Dentro de los muros del CDB La guerra está a punto de comenzar.
"Fuera del Muro" Cuatro áreas principales se esfuerzan por convertirse en jardines traseros del CBD
Área de Dongzhimen: se ha lanzado un gran centro de transporte integral que cubre un área de 14,3 hectáreas en Dongzhimen. y también se han puesto en marcha proyectos inmobiliarios aledaños. Además de la actualmente popular Global City, se ha iniciado la construcción del emblemático edificio Oriental Ginza en forma de C de 87,8 metros de altura en la segunda carretera de circunvalación este en la esquina sureste del puente Dongzhimen. Al norte, en el área de Xingfu Village, Tianhong Group Baoxuan Company también está llevando a cabo un diseño de licitación internacional para una gran comunidad de casi 700.000 metros cuadrados. Actualmente, se han seleccionado cuatro planes de Singapur, Japón, Italia y Alemania, y los expertos están en proceso. siendo invitado a tomar la decisión final. Extendiéndose más al norte, la gran ciudad nueva de Heping también destaca su ventaja de ubicación junto al CDB.
A lo largo del Cuarto Anillo Este: Dongrun Fengjing, inaugurado el año pasado, siempre ha atraído a jóvenes trabajadores administrativos del CDB con su cultura cafetera. La segunda fase recientemente lanzada sigue siendo la misma, centrándose en. Jóvenes del CDB que "descubren el verdadero sentido de la vida". Al otro lado de la calle, Taihe Garden, después de casi un año de ajustes, atraerá multitudes de CBD para vivir aquí con residencias de baja densidad y bajo nivel. A lo largo de la cuarta circunvalación hacia el norte, Li Ka-shing invertirá 10 mil millones de yuanes para desarrollar 350 hectáreas de terreno en el Grupo Dongbian y construir apartamentos para jóvenes. Los clientes objetivo también son jóvenes trabajadores administrativos del CBD.
Tercer anillo este - Distrito comercial de Yansha: Diríjase hacia el norte por el Tercer anillo este hasta el puente Sanyuan. Aunque pertenece al distrito comercial de Yansha, los bienes raíces en esta área prefieren llamarse a sí mismos un pan-. Área CBD Los anuncios de proyectos como Liangmahe Mansion, Phoenix City e International Harbor son una clara prueba de ello. En los próximos años, se levantarán nuevos edificios desde Yansha hasta el Cuarto Anillo Este.
Área de Tongzhou a lo largo de la línea Jingtong: hace unos años, el área de Tongzhou se había anunciado como un jardín trasero del CBD. Los proyectos en el distrito de Tongzhou, incluidos Wuyi Garden y Xinhualian Home, ofrecen precios bajos y. Comodidad El tráfico atrae a jóvenes trabajadores administrativos de edificios de oficinas de gran altura como Guomao y COFCO.
Sin embargo, debido a varias razones, las propiedades nuevas y antiguas en el distrito de Tongzhou siempre han sentido que los precios son bajos pero la calidad no es muy sobresaliente. Con el desarrollo de algunos proyectos nuevos en Changying y otras áreas a lo largo de la línea Jingtong, expertos de la industria. Creo que incluir el municipio de Changying en el borde del complejo Dingfuzhuang tiene el potencial de convertirse en un verdadero jardín trasero de CBD.
Según el "Plan regulatorio detallado para el distrito sur de Dingfuzhuang, Beijing", hay Changying Road, Shuangjing East Road, Shuangqiao East Road en la dirección norte-sur de esta área, y además de dos autopistas. En dirección este-oeste, hay dos autopistas de norte a sur, Shuangwei Road que conecta la East Fifth Ring Road y Guangqu Road que conecta Shuangjing y Tongzhou, formando un sistema de red de carreteras con tres líneas verticales y cuatro horizontales, que conectan la Cuarta. Ring Road y Fifth Ring Road, y conduce al aeropuerto y al Centro de Comercio Internacional. Estas condiciones únicas indican que esta será la mejor zona para el desarrollo de áreas puramente residenciales en el CBD. Actualmente, ha comenzado la construcción del proyecto de CASA ADOSADA más grande de Beijing de 1 millón de metros cuadrados en esta área. Además de Kangcheng, el plan de proyecto a gran escala del Grupo Tianhong de 3 millones de metros cuadrados en el municipio de Changying ha lanzado una licitación internacional y se espera que comience la construcción en junio del próximo año. Según los informes, Tianhong Group utilizará un nuevo concepto de desarrollo para crear una comunidad de alta calidad para los trabajadores administrativos del CBD.
Se puede ver que los proyectos en estas áreas son principalmente edificios residenciales de gama media a alta. Su escala, resistencia, entorno, ubicación y calidad son suficientes para asumir la importante tarea de convertirse en un. área residencial pura en el CBD de Beijing en el futuro, y eventualmente formará el CBD de Beijing. Una zona residencial de gama media a alta en el este.