¿Cuál es el estándar de compensación para la demolición rural en el condado de Jianhu, provincia de Jiangsu?
En los casos de demolición, muchas personas expropiadas se quejaron de que la compensación proporcionada por el gobierno era demasiado pequeña e inaceptable. Por ejemplo, el área del patio de la casa de Zhang San (seudónimo) es de 200 metros cuadrados, y el área del patio de la casa de Zhang San (seudónimo) es de 200 metros cuadrados. El área de la casa es de 120 metros cuadrados, de los cuales la casa principal tiene 100 metros cuadrados. La puerta de entrada tiene 20 metros cuadrados. En 2012, el gobierno del condado decidió implementar la reconstrucción de la antigua ciudad en esta área, y la casa de Zhang San estaba dentro del alcance de la expropiación. El gobierno ha publicado un plan de compensación por la expropiación. El plan estipula que la casa principal dentro del alcance de la expropiación será reemplazada por una casa de reasentamiento en una proporción de 1:1 o el monto de la compensación será determinado por una empresa de evaluación y una compensación monetaria. Las casas como los conserjes y las casas laterales son anexos y se compensarán con 800 yuanes por m2. Cuando la casa fue expropiada, también se recuperaron los terrenos baldíos en el patio. El precio de venta de las viviendas comerciales circundantes es de 5.000 yuanes/m2. Durante el período, la oficina de expropiación negoció con Zhang San. La oficina de expropiación esperaba darle una compensación monetaria de 500.000 yuanes o reemplazarlo con una casa de reasentamiento de 100 m2 y proporcionarle un conserje. y otros servicios auxiliares con 50.000 yuanes. Zhang San no estuvo de acuerdo y la oficina de expropiación encargó a una empresa de tasación que evaluara la casa de Zhang San. El valor tasado total fue de 400.000 yuanes, de los cuales la casa principal valía 360.000 yuanes y los anexos valían 40.000 yuanes. El gobierno del condado tomó una "Decisión de Compensación por Expropiación de la Casa" sobre Zhang San, decidiendo darle a Zhang San una compensación monetaria de 400.000 yuanes o una casa de reasentamiento de reemplazo de 100 metros cuadrados y una compensación de 40.000 yuanes por sus anexos. Debe mudarse dentro de los 15 años. días, de lo contrario solicitará al Tribunal Popular su ejecución.
Después de que se tomó la "Decisión de Compensación por Expropiación de la Casa", la oficina de expropiación se acercó una vez más a Zhang San para negociar y le pidió que firmara un acuerdo. Aún podría recibir una compensación monetaria de 500.000 yuanes o reemplazar 100 metros cuadrados. de vivienda de reasentamiento y recibir una compensación de 50.000 yuanes para el conserje y otros accesorios; de lo contrario, la compensación solo podrá realizarse de acuerdo con la "Decisión de compensación por expropiación de la casa" después de la ejecución, y Zhang San correrá con los honorarios de ejecución.
Zhang San está muy insatisfecho con esto. Siempre siente que la compensación no es razonable, pero no puede decir dónde no es razonable y no sabe cómo resolverlo. Entonces, ¿hay algún problema con la compensación? este caso?
El abogado Wandian cree: 1. Los derechos de uso del suelo de las casas expropiadas no pueden ignorarse. El "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" estipula que si se expropia una casa, el terreno. Los derechos de uso se recuperarán al mismo tiempo. Por lo tanto, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. La compensación debe hacerse en conjunto en lugar de recuperarse de forma gratuita cuando la casa sea expropiada. La casa de Zhang San debe evaluarse y calcularse en función del uso de la tierra. derechos de los 200 metros cuadrados de la casa expropiada y el valor de la casa expropiada, etc., y el área en blanco no se puede recuperar gratuitamente.
2. El plan de compensación estipula que la sustitución 1:1 de la casa principal de la casa expropiada y la casa de reasentamiento es infundada. La casa expropiada es un patio de una sola puerta, mientras que la casa de reasentamiento es una. edificio de gran altura su relación de superficie, construcción La estructura y el nivel de comodidad son completamente diferentes. Por ejemplo, las casas de reasentamiento no tienen funciones como ejercicio físico, jardinería de flores y estacionamiento en el patio de la casa expropiada. afectará el valor de la casa.
3. El plan establece que los conserjes y las casas parciales sólo pueden ser indemnizados como accesorios.
Las garitas y las casas parciales de las casas expropiadas, independientemente de que realmente lo sean. utilizados para vivir, solo necesitan ser altos siempre que sean altos, la estructura cumpla con los estándares de una residencia y debe tratarse como una residencia. Por ejemplo, cuando compramos una casa comercial común, la cocina, el baño y el ascensor. , etc. deberán adquirirse al precio unitario de la vivienda. De la misma forma deberán adquirirse la conserjería, habitación lateral, aseo, cocina, etc. de la vivienda expropiada. Recibirá igual trato.
Después de la consulta, Zhang San se enteró del problema y lo planteó a la oficina de cobranza, pero la oficina de cobranza aún no aceptó realizar ningún cambio porque el plan fue formulado por el gobierno del condado y todos implementaron dichos estándares. , es imposible cambiar solo porque Zhang San está solo y claramente informó que el gobierno está preparando materiales para la aplicación de demolición forzosa y le aconsejó a Zhang San que firme el acuerdo lo antes posible; de lo contrario, una vez que se aplique, solo lo hará. Se manejará de acuerdo con la "Decisión de compensación por expropiación de la casa". Zhang San dijo que si se atreve a demoler la propiedad, contrate a un abogado para demandar al gobierno. La oficina de expropiación le informará "sus derechos al presentar la demanda, y le invitamos a hacerlo". presentar una demanda”.
Zhang San se sintió muy impotente y se acercó a Wandian Law Firm nuevamente, con la esperanza de que cuando el gobierno solicitara la demolición obligatoria, un abogado protegería sus derechos e intereses. El abogado de Wandian Law Firm le dijo que no debía esperar hasta. la demolición forzosa, porque de acuerdo con el "Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" y el "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la tramitación de casos que se solicitan al Tribunal Popular para la ejecución obligatoria de". Decisiones de expropiación y compensación de la Cámara de Tierras de propiedad estatal ", cuando el gobierno solicita al tribunal la ejecución obligatoria, la persona expropiada Han perdido el derecho a presentar demandas administrativas contra las decisiones de compensación. El tribunal no revisará si la evaluación de la agencia de evaluación es razonable, ni revisará las fallas en el plan de compensación por expropiación del gobierno. Por lo tanto, incluso con la ayuda de abogados, es difícil remediar la situación y la mayoría de la gente se limitará a observar cómo se derriban las casas por la fuerza, y una vez demolidas, las casas. La persona expropiada pierde la capacidad de negociar y se vuelve mucho más difícil resolver la cuestión de la compensación.
Posteriormente, el abogado informó a Zhang San sobre los doce vínculos para tomar la "Decisión de expropiación de la casa" resumidos por Wandian Law Firm, así como los procedimientos y condiciones para tomar la "Decisión de compensación por expropiación de la casa" y verificados. uno por uno En cuanto a si las acciones administrativas del gobierno del condado cumplían con los requisitos, el abogado y Zhang San descubrieron que el departamento de cobranza había cometido muchas violaciones graves en el trabajo de cobranza.
1. El plan de expropiación y compensación de viviendas viola el "Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas en terrenos de propiedad estatal"
Por ejemplo, como se mencionó anteriormente, se ignora la compensación por derechos de uso de la tierra. Y el reemplazo prescrito ignora la proporción de superficie construida, la comodidad, la calidad del terreno y otros factores que afectan el valor de la casa, no hay base para que el conserje y la casa lateral se consideren accesorios y otras cuestiones.
2. En la selección de la agencia evaluadora de expropiación de viviendas, no se implementó el proceso de libre consulta y selección por parte de las personas expropiadas, sino que se seleccionó directamente mediante un sorteo organizado por el gobierno.
3. Después de realizar el informe de evaluación, no se informó a Zhang San de su derecho a realizar una revisión y tasación, y se tomó directamente la "Decisión de Compensación por Expropiación".
4. Se tomó la "Decisión de Expropiación de la Casa", aunque el Plan de Compensación y Reasentamiento implementó un procedimiento de 30 días para solicitar opiniones públicas, las opiniones públicas solicitadas y las modificaciones al plan no fueron anunciadas, y no hubo modificaciones al plan.
Zhang San aceptó la sugerencia del abogado y decidió presentar una demanda. El abogado le dijo a Zhang San que primero debía realizar una investigación y recopilar pruebas antes de presentar una demanda. Sin embargo, debido a la emergencia, el abogado sugirió presentarla. Primero presentó una demanda, por lo que Zhang San y el abogado presentaron una demanda para revocar la "Decisión de compensación por expropiación" y presentar una demanda por separado contra la "Decisión de expropiación de la Cámara" para solicitar su revocación. También llevaron a cabo investigaciones y recopilación de pruebas durante el intervalo entre la presentación del caso en el Tribunal Popular y la apertura del juicio. Durante este período, se descubrieron otros problemas graves en la expropiación de viviendas del condado. El abogado recopiló y presentó el conjunto completo. de pruebas al Tribunal Popular tres días antes de la audiencia.
Antes del juicio, el equipo de manejo de casos de Wandian Lawyer solicitó a la firma estudiar colectivamente el plan del juicio. Posteriormente, el equipo de abogados estudió y resolvió colectivamente el caso. El equipo de manejo de casos resumió y consolidó todos los aspectos legales. Después de acordar un plan de respuesta, con sólida preparación y profesionalismo, el resultado del juicio fue muy bueno. Después del juicio, el juez le preguntó a Zhang San si estaba de acuerdo con la coordinación. En el tribunal, Zhang San le preguntó al abogado confundido: "¿Por qué no está de acuerdo?" Coordinación, ¿no sería genial poder coordinar y resolver el problema? De todos modos, no me importa si rompe el acuerdo. ley o no, siempre y cuando se resuelva el tema de la compensación”. El abogado le dijo que no se preocupara, ya que aún sería necesario negociar la versión de expropiación con él.
Como era de esperar, poco después, la oficina de expropiación se acercó nuevamente a Zhang San y le pidió que negociara. Zhang San buscó la opinión de un abogado, y el abogado le aconsejó que se calmara: 1. No se apresure. para llegar a un acuerdo, 2. No tomes la iniciativa de proponer el monto de la compensación, 3. No seas un león y no hagas demandas irrazonables. Zhang San escuchó las opiniones del abogado. Después de un mes de negociación, el período de prueba judicial estaba a punto de expirar y las dos partes negociaron casi de la misma manera. Al final, la oficina de cobranza aceptó las solicitudes razonables de Zhang San, y después de algunas irrazonables. Solicitudes, Después de explicar y buscar el asesoramiento de un abogado, Zhang San también hizo concesiones. Las dos partes firmaron un acuerdo de compensación por expropiación de la casa y el caso concluyó con éxito.