Solicitud: Informe de pasantía fuera del campus para especialización en bienes raíces

1. Situación actual del mercado residencial de Wuxi

1. En el primer semestre de 2005, el mercado inmobiliario experimentó un cambio repentino. La determinación del gobierno central de regular la macroeconomía fue decidida y el gobierno emitió una serie de propiedades. políticas de regulación del mercado. Los promotores, los compradores de viviendas y los intermediarios compiten en un punto muerto. Las transacciones de casas sobre plano y de segunda mano se han reducido en todos los ámbitos, y los compradores están cada vez más en un estado de ánimo de esperar y ver qué pasa. El mercado inmobiliario, que anteriormente estaba en auge, encontró dificultades de ventas. El valor residencial urbano promedio en el tercer trimestre fue de 4.136 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 18,93% respecto al mismo período del año pasado y un aumento del 0,98% respecto al segundo trimestre de este año. El aumento se redujo en 1,09 puntos porcentuales. El aumento fue el más bajo en el mismo período en tres años.

2. La oferta del mercado es suficiente y la estructura de oferta está optimizada. La información de seguimiento muestra que en los tres primeros trimestres de este año se inauguraron en Wuxi 3,4862 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en preventa, incluidos 2,6912 millones de metros cuadrados de propiedades residenciales. Se espera que la cantidad total de viviendas comerciales en el mercado en el cuarto trimestre de este año sea de entre 1 millón y 1,5 millones de metros cuadrados. Los tipos de oferta de vivienda comercial y la estructura del tipo de unidad están mostrando una tendencia de optimización. En el tercer trimestre de este año, el índice de oferta de vivienda comercial de menos de 150 metros cuadrados en el área urbana alcanzó el 85,18%, de los cuales el índice de oferta de vivienda comercial. las viviendas de menos de 80 metros cuadrados alcanzaron el 11,44%. Los expertos predicen que entre las propiedades que se lanzarán a finales de este año, la proporción de la oferta de propiedades de precio medio y bajo seguirá aumentando.

3. El mercado de la vivienda de segunda mano también ha experimentado altibajos: este año, el Estado ha utilizado los impuestos y otros medios económicos para frenar la especulación inmobiliaria después de que el volumen de transacciones cayera bruscamente en junio. el mercado mostró un fenómeno de esperar y ver qué pasó en julio. Se recuperó y en septiembre el volumen de operaciones se mantuvo básicamente estable. Los analistas pertinentes creen que en el entorno de desarrollo racional a largo plazo del mercado inmobiliario de Wuxi, el mercado de viviendas de segunda mano aún mantiene una tendencia de desarrollo constante, pero el volumen de transacciones residenciales ha disminuido. Los precios de la vivienda se han mantenido relativamente estables y los aumentos siguen cayendo. A juzgar por los cambios en los precios de venta residencial en la ciudad en los primeros nueve meses de este año, los precios de la vivienda se han mantenido estables. En el tercer trimestre, hubo 31 nuevas propiedades residenciales en la ciudad, con un precio unitario promedio ponderado de 3.840 yuanes por metro cuadrado, entre las cuales la oferta de propiedades de precio medio a bajo fue razonable.

4. A medida que se acerca el Año Nuevo, continuamente se lanzan nuevos proyectos y muchos desarrolladores se enfrentan a presiones para retirar fondos a finales de año, lo que ha llevado a que un número considerable de proyectos se realicen promociones. actividades y lograr algunos resultados significativos. A medida que se acerca el final del año, la conciencia de los compradores de viviendas sobre la compra de viviendas no es fuerte y su poder adquisitivo se está debilitando. En un futuro próximo, más desarrolladores lanzarán promociones de reducción de precios.

Segundo, Feria Inmobiliaria de Otoño de 2005

Esta feria inmobiliaria es la primera feria inmobiliaria después del New Deal 6.1 de Wuxi. Muchos desarrolladores pusieron todos sus esfuerzos en el sombrío período de junio a septiembre. Todos están colocados en la feria inmobiliaria. Se espera que las propiedades que ya se han lanzado y las propiedades que acaban de aparecer atraigan mucha atención en la feria inmobiliaria.

Tras la llegada del New Deal, el Gobierno municipal de Wuxi también se concentró en medidas, que van desde reducir la oferta de suelo para ferias de vivienda hasta duplicar la superficie de stands.

Las expectativas de muchos promotores Para el mercado futuro también son más altos que en el período anterior. Los tiempos son optimistas. También en la feria inmobiliaria se encuentran algunas propiedades que han logrado buenas ventas debido a sus ventajas de precio. Sin embargo, al mismo tiempo, no hay muchos clientes con una demanda rígida, por lo que la absorción de todo el mercado no ha cambiado fundamentalmente y no es suficiente para respaldar la recuperación de todo el mercado inmobiliario.

1. Varios casos nuevos surgieron y fueron expuestos al público por primera vez (Zijinmen Diwang, Santa Bárbara, Baida Spring City).

El terreno rey de Zijinmen es el Lote 2004-2, con una superficie total de 320.000 metros cuadrados. El sitio del caso, Renmin East Road, es conocido como el centro de la ciudad de Santa Bárbara. El sitio del caso del Dragón Feng Shui, Mashan, y el sitio del caso son la imagen, los productos aún no han sido expuestos y solo se conocen como T-H, casas unifamiliares, casas con jardín y apartamentos en 100 Spring City; El lugar de 100 casos importantes en Kunming. Frente a la estación Huishan New City, hay un mostrador de recepción en el centro de la calle peatonal. Hay un mostrador de recepción en el centro, en la calle peatonal.

2. Los 12 proyectos inmobiliarios en la Ciudad Nueva de Huishan se dieron a conocer juntos, casi creando una feria de vivienda especial en la Ciudad Nueva de Huishan.

Mingyuan, Fengxiang New Town, California Bungalow, 100 Spring City, Chang'an Yihe Garden, Jindu City en la ciudad, Tsinghua Yaju, Tianyi City, Tianli Roman Holiday Apartment, Huaxia Clearwater Bay, Forte Park City , Ciudad Ideal

El mayor problema que enfrenta el caso de la Ciudad Nueva de Huishan es la grave desconexión entre el desarrollo económico regional y la escala de desarrollo inmobiliario. El número y la calidad de las empresas en la Ciudad Nueva de Huishan no se pueden comparar con los de la Ciudad Nueva de Huishan. nuevo distrito Sin embargo, los edificios residenciales actuales en Huishan New City La oferta ha superado con creces la oferta total de suelo en la nueva zona en los últimos años.

3. Hay 60 expositores en esta feria inmobiliaria, 10 más que la Feria de Primavera. La superficie total de los distintos tipos de casas que participan en la feria es de unos 4,75 millones de metros cuadrados. 40 propiedades en venta, con una superficie de aproximadamente 2,15 millones de metros cuadrados, el número de expositores supera al de la Feria de Primavera. La visualización de imágenes de cerca de 20 proyectos inmobiliarios superó a las ferias de vivienda anteriores.

Algunas propiedades aún no han comenzado la construcción, pero gastan mucho dinero en comprar stands para participar en la exposición. Su propósito no es más que, primero, estar expuesto de antemano cuando la dirección del mercado aún no está clara y, en segundo lugar, captar la mayor cantidad de clientes potenciales posible, el producto ha sido posicionado, la ingeniería preliminar está completa y está a punto; entrar en la etapa de construcción y quiere pasar la feria de vivienda, llevar el producto al sitio, observar la reacción del mercado y probar el precio.

4. Los expositores extranjeros desaparecieron

En la última Feria de Primavera, muchas propiedades extranjeras vinieron a Wuxi para participar en la exposición, pero en esta Feria de Otoño no hubo ni una. La razón tiene mucho que ver con la represión de los inversores por parte del New Deal. Además, la propia mentalidad conservadora del pueblo de Wuxi significa que ni un solo promotor inmobiliario extranjero vino a participar en esta feria de vivienda.

5. Los stands de los expositores están diseñados para atraer la atención de los clientes.

A medida que se acerca el final del año, los promotores se enfrentan a presiones para devolver los préstamos y cobrar los pagos. Además, el mercado inmobiliario es mucho más bajo que antes de la introducción del New Deal. Muchos promotores ya están ansiosos. Por eso recurren a tácticas en la feria de la vivienda. Hizo todo lo posible para atraer mucha atención a su stand, con la esperanza de que los clientes identificaran su propiedad. Por ejemplo, Shangcheng invitó especialmente a una banda filipina a actuar, Zijinmen invitó a un mago a actuar en vivo, el espectáculo de vestidos de novia de Santa Bárbara y la actuación artística del cuerpo humano, etc.

6 Hay 8 propiedades participantes en el nuevo distrito, incluidas Yangtze Green Island Phase II, Xingang International, Xiangxi Merrill Lynch, Capital International, Wuyue Star, Xingzhou Metropolis y SHKP Holiday Plaza. En el nuevo sector, las propiedades con ventas de mercado relativamente fuertes atraerán obviamente más visitantes a las ferias inmobiliarias. Sin embargo, la situación en las nuevas ciudades como Wuyue Star parece ser relativamente fría, sin nadie allí para hacer preguntas o consultar.

7. Sólo hay subastas de tierras en el sector de Binhu, pero no hay movimiento. En 2004-05, la oferta de tierras de toda la Ciudad Nueva de Lihu, el Distrito de Binhu y la Ciudad Nueva de Taihu se ubicó entre las tres primeras. en Wuxi (los otros dos (Huishan New Town y New District), pero algunos de estos tres terrenos vendidos al mismo tiempo han obtenido certificados de preventa en la etapa inicial, y propiedades como la sección Binhu son solo algunas caras viejas en la feria de bienes raíces (Xinliangxi Casos como New City y New Liangxi New City parecen ser relativamente impopulares, como Nanjing Qixia Land, Zhonghai Land, Jiangyin Sunshine Lihu No. 1 Land y otras caras viejas (New Liangxi Family, Sunshine City Garden, Golden Jiangnan, Aolin Garden, Swan Lake, Vanke Charming City) no aparecieron en la feria de bienes raíces. El precio más alto de una casa en Xinliangxi en la sección Binhu es ahora de 5.380 yuanes, pero este precio ahora es obviamente difícil de alcanzar. afianzarse en la sección Binhu y, al igual que Nanjing Qixia, el costo de los terrenos adquiridos por China Overseas y Jiangyin Sunshine se ha disparado. Si los desarrolladores simplemente siguen la tendencia de los precios, definitivamente no podrán obtener ganancias normales. Los desarrolladores sólo pueden esperar y ver qué sucede.

8. A excepción de las propiedades en la ciudad de Chang'an, no hay otros municipios que participen en la exposición. Los residentes de Wuxi todavía están interesados ​​​​principalmente en propiedades urbanas, pero sí. También hay un gran número de clientes del municipio que eligen propiedades urbanas.

Tres, Anren Town y descripción general de bienes raíces circundantes

1. Anren Town

1. Huaxia-New Era

Huaxia-New Era tiene docenas de tipos de casas, con grupos grandes, principalmente medianos y pequeños, algunas residencias en el último piso adoptan un diseño de terraza de doble piso, el comedor y la sala de estar. Preste atención a una buena ventilación de norte a sur y adopte un "diseño completamente claro". Las partes públicas y privadas de la residencia están separadas, y la sala de estar está separada, con un diseño de poca profundidad y una distribución interior compacta. Concede gran importancia al diseño de la cocina y el comedor, y enfatiza el espacio del vestíbulo. Los dormitorios están orientados al sur y algunas casas están equipadas con baños dobles. La escalera pública y el espacio para actividades están configurados como balcones compuestos. son tres dormitorios, dos salones y dos baños, incluidos tres dormitorios, dos salones y dos baños, dos dormitorios, dos salones y dos baños, dos dormitorios, dos salones y dos baños, cuatro dormitorios, dos salones y dos. baños, villas de varios pisos, etc., el precio promedio es de aproximadamente 2.400 yuanes por metro cuadrado (el precio inicial es de 2.300 yuanes, el precio promedio de los edificios de gran altura es de 2.600 yuanes por metro cuadrado y el precio promedio de las villas apiladas). El precio de las plazas de aparcamiento es de 3.500 yuanes por metro cuadrado, pero se pueden alquilar. La superficie de las plazas de aparcamiento subterráneo es de 20 metros cuadrados por unidad.

Huaxia-New Era Many. El pago inicial para el apartamento del primer piso es de 60.000 yuanes por hogar, y para los apartamentos pequeños y de gran altura es de 80.000 yuanes por hogar. La mayoría de los clientes programados son residentes locales de Anzhen. El día de la inauguración el ambiente estuvo bastante animado y algunos de ellos eran inversores (hubo inversores (se encargaron 11 sets), el progreso actual de las ventas ha vendido más de 150 sets).

Una gran parte de ellos son en este caso clientes de desvío.

La imagen general de la oficina de ventas de Huaxia-New Era es buena. Este proyecto cuenta actualmente con 4 vallas publicitarias en la ciudad (dos grandes vallas publicitarias están colocadas en la intersección de Xidong Avenue y Anguo Road, la intersección de. Xidong Avenue y Xihu Road) y partes de Anguo Road y Xihu Road. Con el lanzamiento del proyecto también se han comenzado a colocar anuncios en los periódicos. Su volumen publicitario y efecto publicitario han mantenido una presión absoluta sobre este caso, y su impacto en el corazón de los clientes en una ciudad con una población pequeña también es inimaginable.

2. Jinhu Garden

Actualmente solo queda una unidad en Jinhu Garden (un pequeño edificio comercial de gran altura de 15 pisos), el precio es 2.749 yuanes por metro cuadrado. Según la diferencia de piso de Jinhu Garden. Calculando el precio de 30 yuanes/metro cuadrado, el precio promedio de los pequeños edificios de gran altura en este caso es de aproximadamente 2.900 yuanes/metro cuadrado.

3. Ciudad de hardware mecánico y eléctrico

La ciudad internacional de hardware mecánico y eléctrico de Yangzijiang, ubicada en Xihu Road, distrito de Xishan, en el Parque de Desarrollo del Este, fue desarrollada y construida por Wuxi Jieli Enterprise Development Co., Ltd. El precio de las tiendas comunitarias ronda los 5.000 yuanes por metro cuadrado. Hay 1.500 viviendas y más de 1.200 aparcamientos subterráneos.

Lista de tipos de apartamentos y áreas de las propiedades de Huaxia New Era:

Número de pisos, número de edificios, número total de hogares, proporción de construcción, tipo de unidad, número de hogares, área alcance, superficie, número de viviendas

13 +1 4 364 2 edificios con 4 viviendas por piso, 2 edificios con 3 viviendas por piso, dos dormitorios, dos salones y un baño; habitaciones y dos baños; dos dormitorios, dos salones y un baño; dos dormitorios, dos salones y dos baños; tres dormitorios, dos salones y un baño; habitaciones y dos baños; 198 conjuntos de villas de dos dormitorios unas encima de otras****; 450 conjuntos de villas de tres habitaciones****; **** Hay 12 unidades de dos dormitorios con 97-117 metros cuadrados, 22 unidades con 97 metros cuadrados; 52 unidades con 101 metros cuadrados; 9 metros cuadrados; 113,3 metros cuadrados, 24 unidades; 117 metros cuadrados, 74 unidades

11+1 4 286 3 edificios con 3 unidades por piso, 1 edificio con 4 unidades por piso, tres dormitorios 124-136 metros cuadrados 124,9 metros cuadrados; 126 metros cuadrados; 127 metros cuadrados; 128 metros cuadrados; 130 metros cuadrados; ***450 hogares 6 2 120 2 edificios por piso, 1 edificio con 2 juegos por piso y cuatro dormitorios 142-152m2 142m2 Hay 22 hogares 147m2 tiene 22 hogares; 152m2 tiene 78 hogares;

4 (apilados) 2 12 6 juegos por edificio, cada uno el hogar tiene un área apilada más grande de 200-300m2

Total 13 782 782 97-300m2 782

La distribución del área del número de hogares es 25,3% con dos dormitorios 57,5; % con tres dormitorios; 15,6% con cuatro dormitorios; 1,5% con villas superpuestas

2. Tea Bridge

Chaqiao está a unos 3 kilómetros de Anzhen y la carretera principal es Xihu Road. .

1. Plaza Jiangnan-Tsinghua Fase I

Está desarrollado conjuntamente por Yuansen Real Estate Development Co., Ltd. y la Universidad de Tsinghua. Este proyecto cubre una superficie total de aproximadamente 30.000 metros cuadrados y consta de 64 casas adosadas. Básicamente se ha agotado y solo queda una casa en bruto y una casa modelo. El precio de una casa en bruto es de 4.300 yuanes por metro cuadrado y el precio de una casa modelo es de aproximadamente 2,6 millones de yuanes. Los consumidores de esta zona son principalmente residentes de la ciudad de Chaqiao y algunas zonas urbanas y shanghaineses.

II. Jiangnan-Qinghuafang Fase II

Este proyecto está en planificación. Está ubicado en el centro de la ciudad de Chaqiao y cubre un área de 100.000 metros cuadrados. consistirá en pequeños rascacielos y casas adosadas.

3. Houqiao

Houqiao está a unos 3,5 kilómetros de la ciudad de Anren. La carretera principal es la avenida Xidong y el tráfico es fluido.

1. Longda Court

Este proyecto está ubicado en el norte de Houtang Road. Fue desarrollado por Longda Real Estate Development Co., Ltd. sin agente. área de construcción de 40.596 metros cuadrados y un total de 10 edificios de varios pisos (5 o 6 pisos), el número total de hogares es ****298, la densidad de construcción es del 27,5%, la tasa de ecologización es del 38%, la relación de superficie construida es de 1,48 y hay 156 plazas de aparcamiento para vehículos (plazas de aparcamiento subterráneas).

El precio medio de este caso es de 1.900 yuanes/metro cuadrado (la planta superior dispone de buhardilla y el balcón se calcula en la mitad de la superficie, en la actualidad, más del 70% de las casas). Se han vendido, y quedan unas 80 unidades sin vender (31 de ellas La propiedad ha sido reservada).

Entre ellos, hay alrededor de 50 unidades con dos dormitorios, dos salones y un baño/dos baños (90-110 metros cuadrados), más de 150 unidades con tres dormitorios, dos salones y dos baños (120-135 metros cuadrados). , y cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (140-150 metros cuadrados). Más de 80 decorados. Todas las zonas residenciales son casas existentes. La comunidad implementa gestión cerrada las 24 horas y adopta equipos tecnológicos avanzados, como sistema de patrullaje electrónico, sistema de prevención perimetral, etc. La calidad de la seguridad de la comunidad es media. Hay puertas de vidrio antirrobo en las entradas de los pasillos, pero no hay instalaciones antirrobo en las ventanas y balcones del primer y segundo piso.

La oficina de ventas es pequeña y fue renovada desde una tienda en el sótano. El personal de ventas es personal interno de la empresa promotora, con poca capacidad comercial y calidad integral. La información inmobiliaria es aproximada (básicamente). introducción a los tipos de casas). La segunda fase del proyecto está en construcción y consta de tres edificios. El lado sur de la comunidad se convertirá en una zona de villas, separada de la comunidad por un camino grueso.

4. Yangjian

La ciudad de Yangjian está a 7 kilómetros (unos 10 minutos en coche) de la ciudad de Anren y la carretera principal es Xihu Road.

1. Parque Central Yangtian (Jardín Yucai)

Este proyecto está adyacente a Yangqin Road (nueva calle propuesta) al este, Yucai East Road al sur, y es solo una A pocos metros de la escuela secundaria Yangtian Senior Key. Está separada por Yucai East Road y adyacente a la Plaza Ciudadana en construcción en el norte. Este proyecto cubre un área de aproximadamente 30.000 metros cuadrados y se compone de villas y rascacielos de varios pisos. Se espera que el precio promedio sea de aproximadamente 2.200-2.300 yuanes por metro cuadrado (excepto las villas). Se espera que el precio promedio sea de unos 4.000 yuanes por metro cuadrado. Se espera que el tipo de unidad tenga dos dormitorios, una sala de estar/dos salas de estar y un baño, tres dormitorios, dos salas de estar y dos baños, cuatro dormitorios. dos salones y dos baños, etc. La casa se entregará a finales de 2007.

Este proyecto adopta el concepto de parques duales (plaza ciudadana y parque interno de la comunidad) y el concepto de comunidad educativa (Yang Jian Senior Key Middle School).

La imagen general de la oficina de ventas en este caso es buena. El anuncio exterior es Yucai East Road Daoqi, que aún no ha abierto a la venta.

2. Comunidad residencial de Yangtian: Área total: 69.658 metros cuadrados: 69.658 metros cuadrados, relación de superficie construida: 1,33, construcción total: 72.770 metros cuadrados, ecologización: 38,2%, densidad de edificación: 24%, plazas de aparcamiento. : 205 individuales.

3. El terreno comercial planificado es de 160 acres y los usos previstos son villas y residencias (provisional). El precio aún no está seguro, pero se espera que comience a partir de 2200 yuanes para edificios de varios pisos. y 2.400 yuanes para pequeños edificios de gran altura.

V. Dashi

Dashi está a 7 kilómetros de Anren en línea recta y no hay ninguna carretera principal que lo atraviese.

1. Huaxia Star (Fases 1 y 2)

El proyecto está ubicado en la intersección de Bawei Road y Zhenxing Road y está desarrollado por Wuxi Huaxia Real Estate Development Co., Ltd. .

La primera fase del proyecto consta de 13 edificios de varias plantas (5 plantas) y 2 pequeños edificios de gran altura (9 plantas, incluidas 2 plantas sobre rasante); Edificios de plantas (5 plantas) y 1 edificio pequeño de gran altura. Se compone de edificios de gran altura (9 plantas, de las cuales 2 plantas sobre rasante). Los tipos de apartamentos en la primera fase son dos dormitorios, dos salones y un baño (97 hogares), tres dormitorios, dos salones y un baño (hogares 110-125), tres dormitorios, dos salones y dos baños (140- 150 viviendas), y cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (unos 145 hogares). Los tipos de apartamentos de la segunda fase son dos dormitorios, dos salones y un baño (100), tres dormitorios, dos salones y un baño. baño (110-120), tres dormitorios, dos salones y dos baños (122-150), y cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (unos 150).

El precio de venta de la primera fase del proyecto es de unos 2.200 yuanes/metro cuadrado, y el de la segunda fase es de unos 2.350 yuanes/metro cuadrado. (El precio de los edificios de varios pisos es ligeramente más alto que el de los rascacielos pequeños). Situación de ventas: Se ha vendido alrededor del 70-80% de la primera fase, y los dos dormitorios, dos salones y un baño de la segunda fase están básicamente agotados. La oficina de ventas (la misma oficina de ventas de la primera y segunda fase) es grande y está bien decorada. Tiene casas modelo, mesas de arena e información completa, pero no hay modelos de departamentos. Los trámites de venta están completos y el personal. de alta calidad. Métodos de publicidad: hay banderas de cuchillo a lo largo de la carretera; la información sobre bienes raíces de Wuxi se introduce en Internet en los anuncios de los periódicos y los ocho pequeños edificios de gran altura en la primera fase como puntos de venta; la segunda fase solo tiene planos de planta y vendedores; presentaciones y ningún otro anuncio (banderas dao, periódicos o un número de publicidad). El proyecto está cerca de la ciudad, con autobuses; no hay fábricas cercanas; el precio es bajo; la tasa de adquisición de viviendas es alta (la tasa de adquisición de viviendas para edificios pequeños de gran altura es del 86,5%; hay muchos anuncios) tiempo), pero el mercado de Dashi Town, los negocios, las finanzas, la medicina, la educación y otras instalaciones de apoyo están lejos del proyecto en el lado este está Bowen Road, donde el ruido de los vehículos es alto y hay pocas instalaciones inteligentes en la comunidad; .

6. Dongting

Severa está ubicado en diagonal frente a Red Star Macalline en Xihu Road. Fue desarrollado por Wuxi Savera Real Estate Development Co., Ltd. Se centra principalmente en cocina. baño y ferretería. El centro comercial ya está agotado y abrirá oficialmente en enero del próximo año. El precio medio de las tiendas es de unos 7.000 yuanes, con tres plantas, cada una de las cuales cubre una superficie de aproximadamente 97 metros cuadrados, y naves de dos plantas. El alquiler es de unos 60.000 al año.

7. Análisis integral de los principales inmuebles alrededor de la mansión

Principales inmuebles alrededor de la mansión 1:

Nombre del edificio regional Área total de construcción (metros cuadrados) ) Tipo de edificio Tipo de unidad Precio promedio (yuanes/metro cuadrado)

Anzhen Huaxia New Times 54941 (área cubierta) Pequeño edificio de varios pisos, de gran altura, con dos dormitorios, dos salas de estar y un baño apilados; -piso alrededor de 2400, pequeño rascacielos alrededor de 2600, la villa superpuesta cuesta aproximadamente 3500 yuanes (el espacio de estacionamiento cuesta aproximadamente 80 000-100 000 yuanes/persona, 20㎡/persona)

Plaza Cheqiao Jiangnan Qinghua Fase II; (provisional) 100.000 (área) de varios pisos, pequeño rascacielos, La planificación (provisional) de la villa (64 villas en la primera fase) no se ha determinado (la primera fase es de aproximadamente 4.300,

Houqiao Longda Court 40596, más de 10 pisos (quinto y sexto piso), un total de ****298, dos unidades Un dormitorio, una sala y un baño, dos dormitorios, dos salas y un baño, tres dormitorios, dos salas de estar y dos baños, cuatro dormitorios, dos salas de estar y dos baños 1900

Yangtian El Parque Central Yangtian tiene aproximadamente 30.000 (área cubierta) De varios pisos. No hay información en la oficina de ventas para pequeños edificios de gran altura. Se desconocen los detalles específicos de los edificios en altura, en hileras o apilados, según las condiciones del mercado local y las características del proyecto, se espera que cueste entre 2200 y 2400 yuanes y el precio de venta sea de unos 4000 yuanes.

13 de la primera fase de Dashi Huaxia Star de varios pisos (5 pisos), 2 pequeños edificios de gran altura (9 pisos, incluidos 2 pisos de tiendas en el sótano) con dos dormitorios, dos salas de estar y un baño (97), tres dormitorios , dos salas de estar y un baño (110-125), tres dormitorios, dos salas de estar y dos baños (140-150), (los edificios de varias plantas son un poco más caros que los pequeños edificios de gran altura)

Dos edificios principales alrededor de Junyue Garden:

Apertura del nombre de bienes raíces regionales/eliminación de publicidad/publicidad de la oficina de ventas

Anzhen Huaxia New Era abrió sus puertas el 17 de junio y la escena de apertura fue bastante entusiasta; el depósito de reserva fue de 60.000 yuanes por unidad para edificios de varios pisos y de 80.000 yuanes por unidad para edificios pequeños de gran altura. El estándar de decoración de la oficina de ventas es mejor y la imagen general es mejor; intersección de Xidong Avenue y Anguo Road, y en la intersección de Xidong Avenue y Xihu Road hay dos nuevos carteles en la oficina de ventas en el lado sur de Xihu Road y la adición de banderas de espada en algunas secciones de Xihu Road; anuncios en las paredes; introducción en línea de información sobre bienes raíces en Wuxi; anuncios en periódicos, etc.

La segunda fase del terreno de la plaza Chaqiao Jiangnan Qinghua (el nombre del proyecto aún no se ha determinado) se encuentra actualmente en planificación. y se espera que esté listo para fin de año. ¡La construcción ha comenzado! No hay oficina de ventas en este terreno y la información de la propiedad no ha sido revelada. Actualmente no hay ningún anuncio.

Houqiao Longda Court tiene. Casi el 75% de las unidades restantes (unas 30 de las cuales han sido firmadas). La oficina de ventas es estrecha, transformada de un comerciante de bajo nivel, el personal de ventas es personal interno de la empresa inmobiliaria, con poca capacidad profesional y calidad integral. y los materiales del manual son toscos (básicamente una sola página de introducción al tipo de casa, no hay casas modelo en la Red de información inmobiliaria de Wuxi, no hay publicidad en las columnas de la oficina de ventas ni anuncios en los periódicos);

No se ha determinado la hora de apertura del Parque Central de Yangtian (se espera que sea después de fin de año) y aún no se han aceptado reservas. El estándar de decoración de la oficina de ventas es relativamente bueno y no hay libros. , materiales, tableros de anuncios, mesas de arena, modelos, etc. No hay casas modelo a lo largo de Yucai Road; la primera fase de Bashu Huaxia Xingchen es alrededor del 70-80%. la primera y la segunda fase son iguales, con gran superficie, buena decoración y proceso de ventas, personal completo y de alta calidad; información y mesa de arena completas, pero no se presenta ningún modelo de casa modelo a lo largo del camino; los anuncios en los periódicos utilizan el precio y el primer pequeño edificio de gran altura en Dashi como puntos de venta.

China Star II Las dos habitaciones, dos salas de estar y un baño de la fase están básicamente agotadas. para la venta solo tiene planos de planta y presentaciones de vendedores, y ningún otro anuncio (banderas, periódicos o anuncios de primera fase)

Proyectos inmobiliarios importantes alrededor de Junyue Garden 3:

Bienes raíces regionales nombre ventajas y desventajas

Anzhen Luxury Garden es tranquilo; cerca de la escuela secundaria; el paisaje externo (Jiaoshan, Anzhen Park) es bueno y el paisaje interno es bueno; el diseño es razonable; las carreteras circundantes son buenas; el diseño de la decoración de la oficina de ventas es bueno; el personal de ventas está altamente calificado, tiene experiencia y es capaz de planificar las desventajas y Huaxia New Era (incluido) , el ruido y la contaminación del aire de la fábrica de guantes al lado de la comunidad son más intensos; la comunidad está lejos de la carretera exterior principal de Anzhen, lo que afecta la tasa de exposición. La carretera Jin'an que conduce a la comunidad es estrecha y hay dos filas; de tiendas consecutivas en el medio de la calle, mirando desde la intersección de Jin'an Road y Xihu Road, la vista de la comunidad está bloqueada en la actualidad, el jardín de infantes central de Anzhen, la escuela primaria y el hospital están todos adentro; buena condición.

El jardín de infantes, la escuela primaria y el hospital de Anzhen Central están lejos del proyecto

No hay fábricas alrededor de Huaxia New Era, la avenida Xidong es ancha, hay muchos vehículos y la comunidad tiene una alta tasa de exposición; el hospital y la escuela primaria se reubicarán cerca del lugar del caso; hay casas de todos los grados en la comunidad; todas las habitaciones están orientadas al sur, con áticos en el piso superior; la planificación temprana de Anzhen es beneficiosa para el ruido de los vehículos; desde la avenida Xidong; si el río se trata en el lado norte de la comunidad, causará contaminación; está cerca de Anjiu, los ríos pueden causar contaminación; La calidad general del personal de ventas en la primera fase de Forest Park no es alta; Chaqiao está más cerca del área urbana que Anzhen, Houqiao y Yangjian, pero pertenece a Anzhen y su desarrollo futuro no es tan bueno como el de Anzhen. Al mismo tiempo, necesita competir con las propiedades en Dongting y Dashi. El precio de Houqiao Longda Court es barato; la administración de la propiedad es aceptable, hay muchas instalaciones inteligentes y las instalaciones circundantes son buenas; las fachadas exteriores son todas de ladrillos; el área circundante es tranquila; todas son casas existentes (disponibles para entrega) Ninguna Transporte público accesible la forma y la imagen de la fachada norte no son buenas; la calidad general del personal no es alta; los folletos y la información sobre el edificio están incompletos y mal elaborados; no hay publicidad fuera de la oficina de ventas (incluidas banderas, periódicos, etc.). No hay entrada principal al lado del edificio y la oficina de ventas tiene poca exposición);

El concepto de doble parque del Parque Central Yangtian (el lado norte es la Plaza Ciudadana de Yangtian en construcción, y también hay una parque cercano), el entorno paisajístico es mejor; al lado está la escuela secundaria Yangtian Senior Key (clave provincial), cerca de la escuela primaria experimental central de Yangtian, con muy buenas instalaciones educativas, está cerca de Xihu Road y Citizen Square; y no se ve afectado por el ruido de Xihu Road; no hay otras propiedades competidoras en Yangtian. La industria de Yangtian está desarrollada y los ingresos de los residentes son altos. Mayor, con mayor demanda y poder adquisitivo. El lado este de Yangqin Road está planificado como Yangtian. New Street, y el ruido es inevitable; está lejos de Yangtian y de la calle comercial existente, está lejos del área urbana (al este de Yangtian están Changshu y Suzhou); la calidad general del personal de ventas debe ser mayor; mejorado; los folletos de propiedad, planos de planta, letreros, tablas/modelos de arena y otra información están incompletos y la oficina de ventas está vacía

Dashi Huaxia Star (Fase 1, Fase 2) Saliendo Está cerca de área urbana y tiene autobuses; no hay fábricas cercanas; el precio es más bajo; la tasa de disponibilidad de vivienda es mayor (86 para edificios pequeños de gran altura y 5% para edificios pequeños de gran altura hay más anuncios (mayor tiempo) en el mercado de Dashi Town, los negocios, las finanzas, la atención médica, la educación y otras instalaciones de apoyo están lejos del proyecto; el ruido de los vehículos es más fuerte en el lado este de Bawen Road; hay pocas instalaciones inteligentes en la comunidad; p>IV. Análisis del mercado de Anzhen

1. Fundamentos del mercado:

①Perspectivas de planificación

Aunque la planificación del grupo Anzhen-Yangtian, la planificación de estaciones de tren de alta velocidad, etc. . están incluidos en la planificación de Anzhen, es imposible completarlo en el corto plazo.

Sin embargo, es poco probable que esto se materialice en el corto plazo. En esta etapa, es difícil que estas buenas noticias básicas tengan un impacto directo en este caso.

②Base de población

En comparación con la base de población permanente actual de Anren Town, la oferta actual de viviendas comerciales residenciales en Anren Town aún supera la demanda. Además, Anzhen tiene una población extranjera muy pequeña. Por tanto, la audiencia de este caso es extremadamente pequeña.

③El valor de la producción industrial

es equivalente a Chajiao u otras ciudades de Wuxi. La fortaleza económica de Anzhen es obviamente baja, lo que hace que el poder adquisitivo de Anzhen sea relativamente bajo.

Es relativamente bajo y la capacidad del cliente para comprar una casa también está en un nivel muy bajo.

④Anjufang y la competencia directa

China New Era es un competidor directo en este caso. Su existencia desvía directamente a los clientes potenciales de este caso y reduce el ya pequeño grupo de audiencia.

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Más pequeño. Además, la existencia de Anjuke también ha frenado el deseo de Anjuke de comprar una casa.

2. Análisis psicológico del cliente:

① La débil fortaleza económica hace que los clientes se lo piensen dos veces incluso si tienen buena intención de comprar una casa.

② Análisis de casos de otras ciudades de Wuxi: Las opiniones personales afectarán a muchas tendencias circundantes, a las que llamamos

líderes de opinión.

③Como algunas personas en Anren Town que tienen cierta solidez financiera, sus intenciones recientes de compra de vivienda pueden estar más dispuestas a olvidarse de Dongting o

áreas más cercanas al área urbana,

④ Como jóvenes, es posible que básicamente no estén dispuestos a regresar a su propia ciudad para comprar propiedades, establecerse y trabajar.

5. Diagnóstico de Marketing de Caso:

Diagnóstico del Proyecto:

1. Síntomas

Desviación general de la concepción

2. Síntomas

Todo lo que haga debe tener una idea general, que es el marco general, que comúnmente se conoce como diseño de planificación

.

Para este caso y la agencia existente, debido a una comprensión insuficiente del mercado de Wuxi, hubo una desviación en el concepto general y cuando surgieron problemas en el caso, no se ajustaron a tiempo, sino que dieron un paso más para mirar más de cerca; , esto es muy peligroso.

3. Causa

La fuga de cerebros de la agencia hace que su capacidad real de manejo de casos sea indigna de su nombre.

El trabajo carece de sistematicidad y previsión, y no sé cómo solucionar el problema.

Demasiada adherencia al llamado modelo estandarizado de Taiwán para operaciones in situ sin ninguna innovación ni cambio.

4. Impacto

Reducción de la eficiencia del trabajo; la agencia encontró impacto en el mercado, no logró los objetivos esperados y el trabajo parecía desorganizado

Desorganizado, Muchos problemas en el trabajo no se pueden encontrar rápidamente con la mejor solución y solo se pueden resolver cavando un pozo cuando se encuentran problemas

Esto inevitablemente afectará la eficiencia del trabajo y aumentará la carga de trabajo del desarrollador. inevitablemente afectará la eficiencia del trabajo, aumentará los costos de desarrollo para los desarrolladores y reducirá las ganancias del desarrollo.

Pérdida de control; surgen problemas que no se pueden resolver, aumentando artificialmente el número de factores incontrolables y la dificultad del desarrollo del proyecto

5. Prescripciones

Recién desarrollados A partir del plan general, oriente el comportamiento de desarrollo.

Ítem de Diagnóstico 2

1. Síntomas

Cuando el punto de venta no es sobresaliente, faltan cosas que interesen a los compradores

2. Síntomas

Desde una perspectiva de marketing únicamente, estrategia de diferenciación Es la única forma de crear características del producto y la única forma de ganar el mercado

Estrategia. La industria actual concede gran importancia al marketing diferenciado, como la diferenciación de marketing, la diferenciación de productos, etc. Tener diferencias significa tener características, lo que facilita destacar en el mercado y atraer la atención de los compradores. Ya sea en el primer lote de mercados con competencia feroz o en el segundo lote de mercados con competencia relativamente débil, será más fácil ocupar una posición dominante en el mercado.

Sin embargo, a juzgar por la situación actual de este caso, básicamente no existen argumentos de venta que puedan impresionar a los compradores de viviendas. Este es el quid de este caso

A juzgar por la situación actual de las ventas, esto es una vergüenza.

3. Causa

La empresa intermediaria carece de experiencia en la representación de casos municipales, y la empresa intermediaria intervino relativamente tarde y no pudo explorar completamente los puntos de venta del caso.

4. Impacto

Incapaz de refinar los puntos de venta, nadie aplaude.

Al ampliar el ciclo de ventas, un proyecto que podría agotarse en dos años puede tardar tres años o más.

Reducir los beneficios del desarrollo. La dificultad de la comercialización se ha incrementado artificialmente, el ciclo de comercialización se ha alargado artificialmente y los costos del desarrollador también han aumentado significativamente, lo que conducirá a una disminución significativa en las ganancias del desarrollo.

5. Prescripción

Rehacer la investigación de mercado. Con base en la situación actual del mercado, explore las características de los casos individuales.

Reposición. Basado en información de investigación de mercado, el caso está recién posicionado.

Reenvasado. Haz un escándalo por el packaging y empaquetalo con nuevas funcionalidades inmobiliarias

Redefine la estrategia de marketing. Reemplace el modelo de marketing existente, encuentre mejores canales de venta y convierta rápidamente el producto en stock.

Elemento de diagnóstico tres

1. Síntomas

Embalaje insuficiente

2. Síntomas

En las aldeas de Wuxi y towns En la gestión inmobiliaria, el embalaje sigue desempeñando un papel muy dominante. El embalaje se divide en dos tipos: embalaje blando y embalaje duro.

3. Causa

La planificación se retrasa. Hoy en día, el mercado inmobiliario es muy competitivo y los requisitos para los agentes también son muy altos. Tanto su nivel de negocio como el tiempo de intervención tendrán un impacto significativo en este caso.

Este caso no se finalizó hasta la preparación para la apertura de la agencia, y la nueva empresa se involucró relativamente tarde, por lo que mucho trabajo

no se pudo hacer en detalle. y se desaprovecharon muchas oportunidades de negocio.

El embalaje carece de sistematicidad. En este caso, el sistema de embalaje original no se utilizó y la nueva solución de embalaje no tuvo impacto ni fue letal. Una de las características más importantes del embalaje es tener un efecto integral. El embalaje en este caso carece de sistematicidad y profesionalidad. Al mismo tiempo, es incompatible con el embalaje del propio inmueble y está lejos de los casos de competencia inmobiliaria existentes.

4. Impacto

La ofensiva de mercado se debilitó. El embalaje es una "bomba de humo" lanzada al mercado. Si no está en su lugar, la influencia en el mercado se verá debilitada.

Dañar la imagen de la inmobiliaria. El embalaje es una cuestión de imagen y un embalaje deficiente afecta directamente a la imagen del sitio del caso. Hoy en día, los compradores de vivienda consideran la imagen de la propiedad como un factor importante a la hora de elegir una propiedad. Si la imagen de la propiedad no mejora, afectará seriamente el efecto de venta.

5. Vuelva a empaquetar el estuche

. Incluyendo canales publicitarios, packaging in situ, etc. para potenciar la imagen general del caso y aumentar el atractivo del inmueble.

A través de un análisis de mercado preciso, volver a identificar el punto de venta más fuerte del caso, crear entusiasmo por el sector inmobiliario y volver a atraer la atención de los compradores de vivienda

Proyecto de diagnóstico.

1. Otros elementos de diagnóstico

1. Mala estrategia comercial

En el marketing inmobiliario actual, además de la planificación y el packaging, lo más sensible es el precio. . El uso razonable del apalancamiento de precios jugará un papel decisivo en las ventas de inmuebles

. Como compras grupales, negociación de precios, pago a plazos, etc., son todos métodos que se pueden considerar.

2. Falta de sensación de crisis

Con la transformación de la competencia en el mercado inmobiliario y la profundización del macrocontrol gubernamental, actualmente existen riesgos considerables en el desarrollo inmobiliario

. Periódicamente se podrán celebrar reuniones entre empresas promotoras y agentes para mejorar la capacidad de respuesta a las crisis y resistir riesgos.