La oficina de capital de los jefes inmobiliarios de Henan: hay tres empresas que cotizan en bolsa y CCRE Real Estate tiene una deuda de 15.100 millones.

Como nativo del condado de Puyang, provincia de Henan, Hu Baosen tiene profundamente grabado en sus huesos el "complejo de Henan" desde la escuela secundaria. Se unió al equipo en las zonas rurales, fue a la universidad, trabajó y. Comenzó un negocio en su ciudad natal y luego llamó al club de fútbol Henan Jianye.

La frase "Jianye no saldrá" permitió a Hu Baosen echar raíces en Henan. Con una población de 100 millones, el “imperio inmobiliario” de Hu Baosen ha llegado a 18 ciudades a nivel de prefectura y 104 ciudades a nivel de condado. Algunas personas de Henan dijeron: "Una de las nueve casas vendidas en Henan es propiedad de Jianye".

Aunque es difícil decir si esta frase es verdadera o falsa, Hu Baosen ha creado demasiadas primicias. en Henan: No. Una empresa inmobiliaria conjunta chino-extranjera, la primera comunidad de alto nivel, la primera casa hipotecaria... Henan ha recibido demasiados honores para Hu Baosen.

Como resultado, Henan Jianye recibió el título de "Rey de la Tierra de Henan", y Hu Baosen también fue incluido como uno de los "Tres Caballeros de los Bienes Raíces de China". Como el "Tercer Caballero" en la industria inmobiliaria, Feng Lun ahora habla con elocuencia, mientras Wang Shi explora las montañas. Sólo Hu Baosen, de 65 años, sigue en primera línea, trabajando duro para ayudar al Grupo Jianye a "salir de Henan".

En 2020, Henan Jianye está en auge en el mercado de capitales. En mayo, CCRE New Life cotizó en Hong Kong; en octubre 165438+, Centaline Construction también presentó un prospecto a la Bolsa de Valores de Hong Kong. Junto con Jianye Real Estate y Youzhu Intelligent Manufacturing Technology, que anteriormente cotizaban en bolsa, Henan Jianye tendrá 4 empresas que cotizan en bolsa y el territorio de capital inmobiliario es cada vez más grande.

Hu Baosen, varón, nacido en 1955, nació en Puyang, Henan. A la edad de 21 años, le recomendaron estudiar inglés en la Universidad de Zhengzhou. Después de graduarse, fue asignado a trabajar en la sucursal de Henan de la Corporación de Importación y Exportación de Textiles de China.

Las ventajas de hablar un idioma extranjero pueden no sólo conducirte a un buen trabajo, sino que también pueden cambiar tu vida. Hu Baosen es un "hombre afortunado".

Durante 1982, el entonces Departamento Provincial de Cooperación Económica y Comercial Exterior de Henan buscaba candidatos para participar en el establecimiento de instituciones comerciales de importación y exportación en Hong Kong. Hu Baosen no solo tiene experiencia en importación y exportación, sino que también ganó el primer lugar en el examen de lengua extranjera para vendedores del Sistema Nacional de Comercio Exterior en la provincia de Henan y finalmente obtuvo con éxito el trabajo asignado a Hong Kong.

Hu Baosen ha permanecido en Hong Kong durante 10 años.

En 1992, la brisa primaveral de la reforma sopló por todo el país y también trajo a Hu Baosen de regreso a Henan. Sin embargo, Hu Baosen no regresó con las manos vacías. Después de que Hu Baosen recibiera su último salario en el sistema en 1991, de hecho hizo su primera olla de oro especulando con propiedades sin terminar.

Con decenas de millones de yuanes en la mano, Hu Baosen regresó a Henan para fundar Jiangye Real Estate y se convirtió en miembro del "vasto ejército inmobiliario".

En la primavera de 1993, después de que Hu Baosen comprara su primer terreno en los suburbios de Zhengzhou, creó una obra maestra que se convertiría en un punto culminante en la historia de los bienes raíces de Henan, el Jardín Jinshui.

Jinshui Garden no solo es una de las primeras casas hipotecarias de China, sino que también tiene un modelo de ventas único que permite pagar el capital en diez años. En ese momento, Jianye prometió reembolsar el precio total de compra después de diez años garantizando los derechos de propiedad.

No hay duda de que Hu Baosen cumplió fielmente el "contrato de diez años", que también convirtió a Jianye en un éxito instantáneo en el mercado inmobiliario de Henan. Después de eso, CCRE Real Estate se estableció en Zhengzhou y posteriormente construyó muchos proyectos como Leyan Community, Chunhui Community, Zhengzhou Futures City y Jianye City Garden.

Pero a diferencia de otras empresas inmobiliarias que crecen a partir de sus "hogares", Jianye quiere ser el "Rey de la tierra de Henan". Ahora es difícil para el Grupo Jianye salir de Henan, lo que tiene mucho que ver con la insistencia de Hu Baosen en que Jianye no salga.

Desde la reforma del fútbol profesional en 1994, Henan Jianye es el único árbol del fútbol imperecedero que nunca ha cambiado de jefe. Este parece ser otro microcosmos de la persistencia de Hu Baosen en Yu.

Este club de fútbol llamado "Jianye" ha creado muchas novedades en la historia del fútbol profesional chino. Además de no cambiar nunca de inversores y patrocinadores, Henan Jianye es el único club de fútbol que ha jugado en la Liga de Campeones de la AFC, la Superliga china, la Liga Uno de China y la Liga Dos de China. Henan Jianye ha experimentado tres rebajas, tres rebajas, que pueden describirse como "tres subidas y tres bajadas".

En 2009, Henan Jianye ingresó a la Liga de Campeones de la AFC como tercer subcampeón de la Superliga china y alcanzó su punto máximo. Obtuvo el título de "especializado en todo tipo de insatisfacción" por derrotar a fuertes. equipos en casa muchas veces.

Hu Baosen estaba de muy buen humor en ese momento. En la víspera de Navidad de 2016, Jianye organizó un carnaval para los fans. Hu Baosen dijo emocionado en ese momento: "No pedimos mucho dinero, solo pedimos una promesa; no pedimos un éxito de taquilla, simplemente creemos en la recompensa de Dios por el trabajo duro; no "Pedimos gigantes del fútbol, ​​solo pedimos que las bases sirvan a la gente. Jianye seguirá jugando al fútbol hasta que quiebre".

”

Pero lo que es vergonzoso es que en los últimos años, el Henan Jianye Football Club ha estado en el proceso de cambiar frecuentemente de jugadores extranjeros, cambiar de profesores extranjeros y pagar indemnizaciones por daños y perjuicios. También ha estado frecuentemente al límite. de descenso y descenso.

Por otro lado, Jianye también busca cambios, un poco como IBM en el campo de las tecnologías de la información. El centenario "gigante azul" ha podido sobrevivir y desarrollarse en sucesivas tecnologías. revoluciones, y su innovación conservadora le ha permitido sobrevivir con éxito a todas las crisis.

Pero Jianye no es como IBM, aunque es lo suficientemente conservadora, no es un "gigante azul". La industria es diferente y las barreras son diferentes.

El negocio de Jianye ha sido diferente durante 26 años. Todo el territorio está concentrado en Henan, dijo una vez: "Una generación tiene que asumir las responsabilidades de otra generación. y quiero hacer esto en Henan. ”

Desde Zhengzhou hasta Puyang, la ciudad natal de Hu Baosen, y luego a ciudades a nivel de condado, hasta 2017, Jianye completó la cobertura completa de los “mercados de cinco niveles” de Henan, pero no salió de Henan.

Hu Baosen escribió una vez en el artículo de 2015 "Buscando el Océano Azul de Jianye": "En los próximos 15 años, Henan tendrá 35 millones de personas mudándose a la ciudad, lo que requerirá mil millones de metros cuadrados de nuevas viviendas. "Lo que ve son las necesidades de vivienda de cientos de millones de personas en proceso de urbanización.

Pero los colegas de la "facción 92" han viajado por todo el país y Jianye no puede ganar en Henan.

En 2016, había 15 “reyes de la tierra” en Zhengzhou, incluidos Country Garden, Evergrande y Vanke.

Incluso Hu Baosen dijo que su sueño era quedarse “en Henan. , una ciudad con más de 130 condados, si existe una oportunidad en el futuro, puede ingresar aún más a esas ciudades clave, con más de 500 ciudades. Si todavía hay una posibilidad, si mi cuerpo lo permite, de una capital de provincia a una ciudad de tamaño mediano, a una ciudad a nivel de condado y finalmente a este municipio, este es mi objetivo. ”

En los primeros ocho meses de 2019, Zhengzhou, la ciudad más grande de la provincia de Henan, solo ocupó el sexto lugar en ventas de mercado, superada por gigantes como Country Garden, Vanke y Sunac.

Después de perder su posición original con la ventaja absoluta de la pista, la elección de Hu Baosen fue abrir una nueva pista y seguir el camino de "activos pesados ​​pero activos ligeros"

En la presentación anual de 2018 En la reunión, Zeng afirmó firmemente que no le diría a Henan que Hu Baosen también cedió. Dijo que tenía las condiciones para abandonar Henan, además de Jianye Real Estate, con muchos activos, y la empresa que cotiza en bolsa. Youzhu Intelligent Manufacturing Technology Company fue adquirida en 2019, en mayo de 2020. Jianye New Life, una empresa de administración de propiedades que cotiza en bolsa, y Zhongyuan Construction, una empresa de construcción que se escindió el 11 de noviembre, se centran en la construcción prefabricada, la administración de propiedades y la construcción de agencias. Todos se centran en el camino del desarrollo "ligero en activos".

En otras palabras, Jianye ha creado un servicio integral desde la adquisición de terrenos, la construcción, el montaje y la gestión de propiedades. p>Entre ellos, el negocio de agencia de construcción de Zhongyuan Jianye es un negocio típico con pocos activos.

“Esta forma de agencia es de hecho un producto de los tiempos. De hecho, la construcción de agencias no necesita asumir el riesgo de adquirir terrenos, solo es responsable de construir casas o realizar alguna cooperación con la marca. ", dijo a los periodistas Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate.

La razón de la estructura de la agencia es evidente.

Li Naichao, presidente de Beijing Real Estate Cámara de Comercio, dijo: "Las empresas de desarrollo inmobiliario son cada vez más populares. La situación está empeorando, especialmente el desarrollo inmobiliario directo, que tiene ciertos riesgos". Por lo tanto, muchas empresas de desarrollo adoptan la forma de construcción de agencias y utilizan sus marcas para ganar dinero. "

Sin embargo, este modelo "OEM" inevitablemente tendrá dificultades.

Hace más de un año, compré "Wanda Plaza & Jianye Eighteen City" en la ciudad de Zhoukou. El propietario del La comunidad descubrió que la grúa torre en el sitio de construcción había dejado de funcionar y los trabajadores de la construcción se habían vuelto escasos. Durante un tiempo, el temor de que algo le hubiera pasado a la casa que compraron se extendió rápidamente entre los propietarios.

Este proyecto comercial principal "Wanda + Jianye" está ubicado cerca de la intersección de Jianshe Road y Daqing Road en la ciudad de Zhoukou y fue construido conjuntamente por Tianxiang Investment Holdings Co., Ltd. (en adelante, Tianxiang). Holdings), Grupo Wanda y Grupo Jianye. En otras palabras, el desarrollador que realmente adquirió el terreno fue Tianxiang Holdings y Jianye fueron solo la "guinda del pastel", y el papel de Jianye era actuar como agente de construcción.

En comparación con Jianye Group, Tianxiang Holdings es más bien una "empresa de inversiones". Tianxiang Holdings, fundada en 1998, se define como un descubridor e integrador de oportunidades comerciales regionales. Su estructura industrial se divide principalmente en tres sectores principales: consumo, bienes raíces y desarrollo de ecoturismo.

De hecho, una razón importante para la suspensión de este proyecto es que Tianxiang Holdings se apropió indebidamente del dinero. El 7 de febrero de 2018, en la reunión de comunicación cara a cara entre Jianye y los propietarios, Jianye también confirmó este motivo.

Y "no es una cuestión de millones". Un representante del Grupo Jianye le dijo al propietario que después de que Tianxiang Holdings hipotecara el terreno en el proceso, transfirió los fondos de la cuenta a otros proyectos, lo que resultó en una cadena de fondos.

Li Naichao dijo a City News: "Es normal que los promotores inmobiliarios hipotequen sus terrenos. También lo harán para el funcionamiento normal de la financiación y otros fondos de seguimiento. Para proyectos como este construidos sobre En nombre de otros, después de que algo sale mal, el desarrollador debe asumir la responsabilidad principal, pero también tendrá un gran impacto en el agente, como la reputación, la marca e incluso los riesgos legales”.

Jianye finalmente eligió para hacerse cargo. En la reunión de comunicación, Ma Xiaoteng, director general de la región de Zhoukou, prometió a los propietarios de las Dieciocho Ciudades de Jianye: "Jianye se hará cargo por completo del proyecto de las Dieciocho Ciudades y no quedará inacabado".

Hu Baosen " Jianye Real Estate" La estrategia de "Salir" consiste en salir condicionalmente, es decir, tomar Henan como punto para trazar un radio y convertirse en un mercado en el centro de China, adhiriéndose al principio de un radio de 500 kilómetros.

En otras palabras, la “salida” de Hu Baosen no es realmente una salida en el sentido geográfico, sino que se basa más en la “marca” de CCRE Real Estate y su profunda dependencia de Henan. el sentido de “recursos”.

Al igual que las Dieciocho Ciudades de Zhoukou Jianye mencionadas anteriormente, dependen de la marca premium de "Jianye" para ganar dinero "fácil" mediante negocios de activos livianos, como la construcción de agencias. Todo tiene pros y contras, especialmente cuando se exploran nuevos modelos de negocio, definitivamente existen riesgos.

Jianye no se atreve a ir demasiado lejos tomando el camino de los activos ligeros.

En la actualidad, los proyectos principales de Zhongyuan Jianye todavía se encuentran en Henan, y Henan sigue siendo el "padre de alimentos y ropa" más grande de Jianye. Al 30 de junio de 2020, entre los 182 proyectos gestionados por Zhongyuan Construction, 174 proyectos estaban ubicados en la provincia de Henan, lo que representa más del 90%.

Lu Wenxi dijo a The Paper que, como CCRE, “si queremos globalizarnos, debemos tener la capacidad de comprender los riesgos del proyecto”.

Además, si quieres salir de Henan, no sólo debes caminar con firmeza, sino también con paso firme. Una marca es una base sólida y se necesita una gran cantidad de apoyo financiero para avanzar de manera constante y lejos. Lu Wenxi dijo a Urban Community: "Una de las condiciones necesarias para globalizarse es la necesidad de fondos".

Desde la perspectiva de CCRE Real Estate, su presión de deuda no es pequeña. El índice activo-pasivo de CCRE Real Estate aumentó del 87,04% en el primer semestre de 2018 al 92,02% en el primer semestre de 2020, un aumento de aproximadamente 5 puntos porcentuales. En el primer semestre de 2020, los pasivos totales de CCRE Real Estate alcanzaron los 15.100 millones de yuanes.

Hu Baosen, que quiere abandonar Henan "condicionalmente", se enfrenta a una presión financiera considerable. Ahora bien, ¿cómo debería Hu Baosen romper este juego?

(Autor Zeng Jiayi y editor Han)