¿Cómo manejan generalmente los tribunales los casos que involucran disputas sobre contratos de vivienda cooperativa?

Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en la audiencia de casos relacionados con disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal:

Artículo 14 El contrato inmobiliario de desarrollo cooperativo a que se refiere este La interpretación se refiere a las partes involucradas. El contenido básico del acuerdo es prever la transferencia de derechos de uso de la tierra, fondos, etc. como una inversión conjunta, compartir ganancias y desarrollar conjuntamente bienes raíces sin asumir riesgos.

Artículo 15 Si una de las partes en un contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario tiene calificaciones de desarrollo y operación inmobiliaria, el contrato se considerará válido.

Si ninguna de las partes reúne las condiciones para el desarrollo y explotación inmobiliaria, el contrato se considerará inválido. Sin embargo, si una de las partes ha obtenido calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces antes de presentar una demanda o ha establecido conjuntamente una empresa de desarrollo inmobiliario con calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces de conformidad con la ley, el contrato se considerará válido.

Artículo 16 Si un titular de derechos de uso de la tierra celebra un contrato con otros para cooperar en el desarrollo de bienes raíces mediante la asignación de derechos de uso de la tierra como inversión sin la aprobación del gobierno popular con autoridad de aprobación, el contrato se considerará inválido. Sin embargo, si se han completado los trámites de aprobación antes de interponer la demanda, el contrato se considerará válido.

Artículo 17 Si el monto de la inversión excede lo estipulado en el contrato inmobiliario de desarrollo cooperativo, y las partes no pueden llegar a un acuerdo sobre la proporción del monto incrementado de la inversión, se determinará con base en la culpa de las partes por razones que no pueden ser atribuidas a las partes o si no se puede determinar la culpa de la parte, se determinará de acuerdo con el índice de inversión pactado; si no existe un índice de inversión pactado, se determinará de acuerdo con el; relación de distribución de beneficios acordada.

Artículo 18 Si el área real de construcción de la casa es menor a lo estipulado en el contrato inmobiliario de desarrollo cooperativo, si las partes no logran llegar a un acuerdo sobre la relación de distribución del área real de construcción de la casa, se determinará según la culpa de la parte porque no se puede imputar a la parte. Si no se puede determinar la causa o la culpa de la parte, se determinará según la relación de distribución de utilidades acordada; .

Artículo 19 En las siguientes circunstancias, si las partes en un contrato de desarrollo inmobiliario conjunto solicitan asignar los intereses del proyecto inmobiliario, la solicitud no será aceptada si la solicitud ha sido aceptada; la demanda será desestimada:

(1) El proyecto de construcción de bienes raíces que requiere aprobación de acuerdo con la ley no ha sido aprobado por el departamento competente del gobierno popular con autoridad para aprobar;

(2) El proyecto de construcción de bienes raíces no ha obtenido el permiso de planificación del proyecto de construcción;

(3) ) Cambios no autorizados al plan del proyecto de construcción.

La pérdida causada por el ocultamiento por parte de la parte del hecho de que el plan del proyecto de construcción ha sido modificado será asumido por la parte por su culpa.

Artículo 20 Si el área de construcción real de una casa excede el área de construcción planificada, y después de la aprobación del departamento competente del gobierno popular con autoridad para aprobar, y las partes no logran negociar sobre el ratio de distribución de la parte sobrante de la casa, el ratio de distribución de beneficios se basará en el ratio acordado. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo sobre la proporción del monto incrementado de inversión, se determinará de acuerdo con la proporción de inversión acordada; si no hay acuerdo sobre la proporción de inversión, se determinará de acuerdo con la proporción de distribución de utilidades acordada;

Artículo 21 Una casa desarrollada y construida por una de las partes en violación de la planificación será considerada un edificio ilegal por el departamento competente del gobierno popular con poder de aprobación y ordenará su demolición si las partes no pueden. acordar las pérdidas, la responsabilidad se determinará según la culpa de las partes. Si no se puede determinar la culpa, la responsabilidad se determinará según el índice de inversión acordado; si no hay un índice de inversión acordado, se determinará la responsabilidad; según el ratio de distribución de beneficios acordado.

Artículo 22: El contrato de desarrollo conjunto de bienes inmuebles estipula que el ratio de distribución de utilidades se determinará con base únicamente en el monto de la inversión, y si las partes no pagan el monto total del aporte de capital, el las ganancias se distribuirán de acuerdo con el índice de inversión real de las partes.

Artículo Artículo 23 Si las partes en un contrato de desarrollo inmobiliario cooperativo solicitan que el precio de preventa de la casa se utilice como inversión para participar en la distribución de beneficios, esto no será apoyado.

Artículo 24 Si un contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los derechos de uso de la tierra no asumirá riesgos comerciales y solo recibirá beneficios fijos, se considerará un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.

Artículo 25 Si un contrato inmobiliario de desarrollo cooperativo estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá los riesgos operativos y solo asigna un número fijo de casas, se considerará un contrato de compraventa de casas.

Artículo 26 Si un contrato para el desarrollo cooperativo de bienes raíces estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá riesgos comerciales y solo recibirá una cantidad fija de moneda, se considerará un contrato de préstamo.

Artículo 27 Si un contrato de cooperación inmobiliaria de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá riesgos comerciales y solo utilizará la casa mediante arrendamiento u otras formas, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda.

Información ampliada:

La construcción conjunta de bienes inmuebles es una forma relativamente común de desarrollo inmobiliario y en la práctica surgen muchos problemas. A continuación se explica detalladamente la legislación existente. asuntos.

1. Definición y características de la construcción conjunta

La llamada construcción conjunta significa que una parte proporciona derechos de uso de la tierra, la otra parte proporciona fondos, coopera en la construcción de viviendas y presta atención a los bienes inmuebles terminados* ** Actos relacionados con la gestión empresarial o la distribución de ganancias. Lo que normalmente llamamos acuerdos de construcción conjunta, contratos de desarrollo cooperativo y contratos de desarrollo conjunto pertenecen todos a contratos de construcción conjunta.

A partir de la definición conceptual, no es difícil encontrar que el desarrollo conjunto de bienes inmuebles es una empresa conjunta de persona jurídica estipulada en los "Principios Generales del Derecho Civil" y tiene las siguientes características:

(1) Especificidad del sujeto. Esto se refleja en el hecho de que al menos una de las partes del desarrollo conjunto debe tener calificaciones de desarrollo inmobiliario. Según el artículo 15 de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos relacionados con disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Supremo Popular, al desarrollar conjuntamente bienes inmuebles, al menos una de las partes debe estar calificada para el desarrollo inmobiliario. En caso contrario, el contrato de construcción conjunta se considerará inválido.

El “Reglamento para la Gestión del Desarrollo y Operaciones Inmobiliarias” establece condiciones superiores para el establecimiento de empresas de desarrollo inmobiliario: Constituir una empresa de desarrollo inmobiliario, además de cumplir con las condiciones de establecimiento empresarial estipuladas en las leyes y reglamentos administrativos pertinentes, también se deben cumplir las siguientes condiciones:

(1) Tener un capital registrado de más de 1 millón de yuanes

(2) Tener más de; 4 personal técnico de tiempo completo en ingeniería inmobiliaria y de la construcción que posean certificados de calificación, 2 o más personal contable de tiempo completo que posean certificados de calificación.

Los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central podrán, con base en las condiciones locales reales, hacer requisitos para el capital registrado y el personal profesional y técnico para el establecimiento de desarrollo inmobiliario. empresas superiores a las especificadas en el párrafo anterior. Garantizar que las empresas que ingresan a este campo tengan las capacidades de desarrollo correspondientes.

(2) Implementar el principio de unidad de responsabilidades, derechos e intereses.

En la práctica, muchas actividades de desarrollo conjunto han sido consideradas inválidas por el tribunal porque violan el principio básico de empresa conjunta. Por ejemplo, el acuerdo de desarrollo conjunto firmado por la Empresa A y la Empresa B estipula que la Empresa A solo es responsable de proporcionar terrenos de construcción y no participará en la gestión de la construcción del proyecto. Independientemente de si el proyecto es rentable o no, la Empresa B debería hacerlo. pagar una determinada cantidad de ingresos a la empresa A

. Según las respuestas del Tribunal Popular Supremo a varias cuestiones relativas al juicio de disputas sobre contratos de empresa conjunta, dichas cláusulas son "cláusulas garantizadas" del contrato de empresa conjunta y deben considerarse inválidas.

De acuerdo con las nuevas disposiciones de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos relacionados con disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Supremo Popular, este tipo de contrato ya no se considera directamente inválido sino se modifica, es decir, se considera inválido para un contrato de préstamo.

Cabe señalar que la llamada unificación de responsabilidades y derechos es desde la perspectiva del estatus de ambas partes en todo el contrato, significa que desde una perspectiva macro, los derechos y obligaciones de. ambas partes están unidas. No significa que en el desarrollo de cualquier aspecto ambas partes deban pagar y beneficiarse por igual.

Por ejemplo, en la construcción de un proyecto, las empresas que no tienen calificaciones de promoción inmobiliaria muchas veces no participan en trabajos de gestión específicos (o solo envían personas para supervisar), pero la empresa inmobiliaria está plenamente responsable, lo cual no significa que viole este principio.

(3) La relación jurídica es compleja.

El desarrollo conjunto de bienes inmuebles implica relaciones jurídicas complejas entre múltiples partes. La primera es la relación entre las dos partes, como se mencionó anteriormente, debe ser una relación de empresa conjunta, y las empresas conjuntas se dividen en empresas conjuntas de personas jurídicas y empresas conjuntas flexibles. La forma organizativa y la distribución de derechos y obligaciones deben ser cuidadosamente. acordado (este artículo lo analizará en detalle).

El segundo es la relación entre el consorcio y los departamentos gubernamentales subjetivos. Todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, desde el establecimiento del proyecto hasta la planificación, la construcción, la preventa y la aceptación, son inseparables de la supervisión de. departamentos gubernamentales. La manifestación más intuitiva es que Solicite varias licencias o documentos de aprobación.

El desarrollo conjunto requiere más aprobación de los departamentos gubernamentales. Los certificados o documentos de aprobación deben procesarse en nombre de ambas partes. Sólo de esta manera el comportamiento de desarrollo conjunto puede ser reconocido por ley. Hay muchos casos en los que los derechos de una de las partes fueron perjudicados o el contrato de cooperación fue declarado inválido por el tribunal debido a que no se revisó y aprobó el desarrollo conjunto. Las lecciones son muy dolorosas.

La tercera es la relación entre el consorcio y otras unidades o individuos, incluidos contratistas de construcción, personal de demolición y reasentamiento, compradores de viviendas, bancos cooperativos de préstamos e hipotecas, etc.

2. Principales tipos de construcción conjunta inmobiliaria y su naturaleza jurídica

En el ámbito de la urbanización conjunta inmobiliaria, debido a muchas operaciones irregulares, existen muchos tipos de construcción conjunta. Distinguir correctamente sus tipos ayudará a determinar su naturaleza jurídica y confirmar la validez del contrato. A continuación se presenta un análisis de varios tipos comunes de contratos de construcción conjunta y su naturaleza jurídica:

Primero, ambas partes *** proporcionan terrenos de construcción de manera conjunta, *** aportan capital de manera conjunta y *** de manera conjunta manejar las aprobaciones de construcción de edificios Después de la finalización de la casa, ambas partes obtendrán conjunta o por separado los derechos de propiedad de la casa terminada de acuerdo con el contrato.

En este tipo de contrato, porque el permiso de planificación se obtiene a nombre de ambas partes, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de los "Dictámenes principales sobre varias cuestiones de política relacionadas con el registro de propiedad de viviendas urbanas" del Ministerio de Construcción. , ambas partes pueden obtener los derechos de propiedad de la casa terminada de acuerdo con lo estipulado en el contrato o la proporción de inversión, y gestionar el registro de derechos de propiedad. ?

De los derechos y obligaciones específicos de este tipo de contrato se desprende que las partes de este tipo de contrato aportan capital, operan y operan conjuntamente para la misma empresa, compartiendo beneficios y asumiendo riesgos. Este comportamiento conjunto de construcción de viviendas es esencialmente un comportamiento de cooperación económica, y sus derechos y obligaciones son similares a los de una sociedad en relaciones jurídicas civiles. Un contrato de construcción conjunta debe reconocerse como un contrato de construcción conjunta de una casa.

En segundo lugar, una parte proporciona el terreno para la construcción y la otra parte aporta capital. Ambas partes han pasado por los procedimientos de transferencia del terreno y aprobación de la construcción conjunta. Ambas partes comparten los beneficios de acuerdo con ello. el ratio de inversión pactado en el contrato, *** asumir riesgos. Este tipo de contrato es una forma típica de desarrollo conjunto de viviendas porque cumple con las condiciones legales para la operación y desarrollo inmobiliario.

En tercer lugar, una parte proporciona el terreno de construcción y obtiene los procedimientos de aprobación de la construcción del edificio en su propio nombre, y la otra parte aporta fondos y es responsable de la construcción. Ambas partes obtienen los derechos de propiedad de la casa terminada respectivamente según las proporciones acordadas en el contrato. Este tipo de construcción conjunta de casas es relativamente común y ocurre principalmente entre dos partes que tienen tierra pero no dinero y quienes tienen dinero pero no tierra.

En este tipo de contrato, la otra parte participa en el desarrollo inmobiliario de una de las partes en forma de inversión, ya que el permiso del proyecto urbanístico y otros trámites de aprobación de la construcción los obtiene una de las partes, según corresponda. Según las disposiciones legales, este método es esencialmente En una transferencia de bienes raíces, los derechos de propiedad de la casa deben ser disfrutados primero por la parte con los procedimientos de aprobación para la construcción de la casa. Solo después de que una de las partes haya registrado los derechos de la casa, los derechos de propiedad de la misma. la casa se transfiera a la otra parte según el contrato.

De acuerdo con el artículo 41 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria" de mi país, "Cuando se transfiere un inmueble, los derechos y obligaciones establecidos en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo se transfieren en consecuencia. Cuando una de las partes transfiere la propiedad derechos de la casa a otra parte, los derechos de uso del suelo ocupados por la casa también se transfieren. Por lo tanto, este tipo de contrato no solo tiene la naturaleza de transferencia de la casa, sino que también tiene la naturaleza de transferencia pagada de los derechos de uso de la tierra. /p>

En cuarto lugar, una de las partes proporciona el terreno y los fondos para la construcción. Usted recibe los procedimientos de aprobación para construir una casa a su propio nombre y es responsable de la construcción. La otra parte solo proporciona una cierta cantidad de fondos de acuerdo con lo acordado. precio unitario y área una vez terminada la casa, una de las partes otorgará a la otra derechos de propiedad específicos o altos rendimientos según lo estipulado en el contrato.

Cuando la parte con los derechos de uso de la tierra tiene escasez de fondos para construir una casa, a menudo adopta este método de participar en la construcción para atraer a otra empresa que traiga fondos para participar en el "desarrollo común". Dado que el inversionista participante obtiene derechos de propiedad de viviendas específicos o altos rendimientos, se supone que no asume ningún riesgo económico y no ha pasado por los procedimientos de aprobación de construcción conjunta, no tiene calificaciones para construir y desarrollar viviendas y no se ha involucrado realmente en la construcción y actividades de desarrollo inmobiliario Por lo tanto, este tipo de participación en la construcción La forma es esencialmente un comportamiento de financiación ilegal.

Según las respuestas del Tribunal Supremo Popular a varias cuestiones relativas al juicio de disputas sobre contratos de empresa conjunta, este tipo de contrato es una “cláusula de garantía” del contrato de empresa conjunta y debería haberse considerado inválido. Sin embargo, de acuerdo con las nuevas disposiciones de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos relacionados con disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Supremo Popular, este tipo de contrato se reconoce una vez más como un contrato modificado, es decir, un contrato de préstamo de financiación.

En resumen, existen varias formas de construcción conjunta de viviendas, pero no importa cuál sea la forma de construcción conjunta de viviendas, se deben comprender correctamente sus características jurídicas y confirmar su naturaleza jurídica según Sólo así se podrá juzgar correctamente la validez del contrato.

Referencia: Enciclopedia Baidu-Construcción de viviendas cooperativas