Reglamento de gestión de propiedades de la provincia de Jiangsu (2)
Capítulo 4 Administración preliminar de la propiedad
Artículo 31 Las residencias de nueva construcción estarán sujetas a la administración de la propiedad.
Antes de que la junta de propietarios y la junta de propietarios seleccionen y contraten una empresa de servicios inmobiliarios, la unidad de construcción debe ser responsable de la gestión preliminar de la propiedad. La unidad de construcción deberá firmar un contrato preliminar por escrito de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada.
El contrato de servicios inmobiliarios en etapa inicial puede acordar un plazo antes del vencimiento del plazo, entrará en vigor el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios, y el contrato de servicios inmobiliarios en etapa inicial; El contrato de servicio será rescindido.
Artículo 32 La unidad constructora de propiedades residenciales seleccionará mediante licitación empresas de servicios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes.
Si hay menos de tres postores o el área de construcción residencial es inferior a 30.000 metros cuadrados, con la aprobación del departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad, se Previo acuerdo se puede contratar una empresa de servicios inmobiliarios con la cualificación correspondiente.
La unidad de construcción deberá proporcionar honorarios preliminares de administración de la propiedad para la compra de activos fijos, como equipos de oficina. Los activos adquiridos son propiedad de todos los propietarios y utilizados por la empresa de servicios inmobiliarios.
Artículo 33 El contrato de compraventa firmado por la unidad constructora y el comprador del inmueble deberá incluir el contenido estipulado en el contrato preliminar de servicios inmobiliarios, o al mismo tiempo se firmará un contrato preliminar de encomienda de servicios inmobiliarios para estipular el Contenido de los servicios inmobiliarios preliminares.
Artículo 34 El honorario inicial del servicio inmobiliario será a cargo del comprador del inmueble de acuerdo con las normas pactadas en el contrato de compraventa de la vivienda. Si no hay acuerdo en el contrato de compraventa de la casa, la responsabilidad será de la unidad constructora.
Las propiedades que hayan sido terminadas pero aún no hayan sido vendidas o entregadas al comprador de la propiedad correrán a cargo de la unidad de construcción.
Artículo 35 En el área de administración de propiedades residenciales de nueva construcción, la unidad constructora asignará cuartos de servicio de la propiedad en una proporción no menor a cuatro milésimas del área total de construcción sobre rasante y subterránea de 100 metros cuadrados. configuración y entrega gratuita. Entre ellas, las casas utilizadas para las actividades de discusión del comité de propietarios deben determinarse razonablemente en función de la proporción de casas utilizadas para servicios inmobiliarios y, por lo general, se calculan en función del área de construcción de 20 a 40 metros cuadrados.
A las viviendas asequibles construidas de forma concentrada también se les deben asignar edificios adicionales para operaciones de servicios de propiedad en una proporción de no menos de tres milésimas del área total de construcción, y los ingresos deben usarse para compensar la falta de propiedad. servicios.
Las normas de configuración específicas para los edificios de servicios de propiedad, las salas de discusión del comité de propietarios y los edificios de servicios de propiedad serán formuladas por el gobierno municipal del distrito.
Artículo 36 Los edificios de servicios de la propiedad deben estar sobre el suelo, decorados por la unidad de construcción, tener funciones independientes y normales, y estar relativamente concentrados en el área central de la comunidad residencial o cerca de la entrada y salida. de la comunidad residencial. Los servicios inmobiliarios en edificios residenciales deben tener pasillos independientes.
Los edificios de servicios de la propiedad no están incluidos en la zona de edificación pública compartida, y su propiedad pertenece a todos los propietarios. Al solicitar el registro inicial de propiedad de la vivienda, la unidad de construcción deberá indicar el edificio de servicios de propiedad y solicitar el registro.
No se permite la compra, venta ni hipoteca de edificios de servicios inmobiliarios.
Artículo 37 Los medidores domésticos del usuario final, como el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas y la calefacción dentro del área de administración de propiedades residenciales de nueva construcción o las instalaciones y equipos de administración profesional distintos de los puertos base del usuario final, deberán cumplir con las normas técnicas nacionales y las especificaciones técnicas profesionales.
La unidad de construcción deberá notificar a las unidades operativas profesionales, como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y suministro de calor, para que participen en la organización de la aceptación de finalización, después de la aceptación de finalización, las instalaciones y equipos de operación profesional en; el área de administración de la propiedad residencial se entregará a la administración de la unidad de operación profesional. La unidad operativa profesional aceptará y asumirá la responsabilidad de la reparación, el mantenimiento y la actualización, y los costos relevantes serán asumidos por la unidad operativa profesional. Sin embargo, el costo de las instalaciones de suministro secundario de agua será asumido de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la ley. "Reglamento de gestión del suministro de agua urbano y rural de la provincia de Jiangsu".
Si la junta de propietarios decide entregar instalaciones y equipos de operación profesional en áreas residenciales construidas antes de la implementación de este Reglamento a una unidad de operación profesional para su gestión, deberán ser inspeccionados y aceptados por la unidad de operación profesional. . Las medidas de implementación específicas serán formuladas por los gobiernos municipales de distrito.
Las instalaciones y equipos profesionales incluyen transformación y distribución de energía, suministro secundario de agua, regulación de presión de gas, calefacción y otras instalaciones y tuberías relacionadas.
Artículo 38: Las empresas de servicios inmobiliarios preliminares proporcionarán a los propietarios manuales de servicios inmobiliarios y podrán aceptar el encargo de la unidad de construcción para ayudar a la unidad de construcción en el manejo de asuntos específicos relacionados con la entrega de propiedades residenciales.
Artículo 39 La unidad de construcción deberá, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes y las estipulaciones en el contrato de compraventa de la casa, entregar casas con propiedad clara, información completa, calidad calificada, funciones completas e instalaciones completas.
Las nuevas áreas residenciales deben cumplir las siguientes condiciones:
(1) El proyecto de construcción ha pasado la inspección de aceptación de finalización y cuenta con la aprobación o permiso emitido por las autoridades de planificación, seguridad pública y protección contra incendios. , protección del medio ambiente, defensa civil y otros departamentos competentes documento. Ya obtenido y presentado ante el departamento administrativo de construcción;
(2) Instalaciones y equipos públicos municipales como suministro de agua, drenaje, suministro de energía, suministro de gas, suministro de calefacción, comunicaciones, alumbrado público y televisión por cable. Se ha construido de acuerdo con los requisitos de planificación y diseño, y se han instalado instrumentos calificados independientes para el suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción;
(3) Educación, servicio postal, atención médica , cultura, deportes, saneamiento ambiental, servicios comunitarios, las instalaciones de servicios públicos, como la defensa aérea civil, se han construido de acuerdo con los requisitos de planificación y diseño;
(4) Instalaciones públicas como carreteras, espacios verdes y propiedades los edificios de servicios cumplen con los requisitos de planificación y diseño y cumplen con los requisitos funcionales;
(5) Los ascensores, el suministro secundario de agua, el suministro de energía de alto voltaje, las instalaciones de protección contra incendios, los recipientes a presión, el monitoreo y la seguridad y otras instalaciones y equipos tienen obtuvo certificados de uso de acuerdo con la ley;
(6) La información relevante sobre el uso, mantenimiento y administración de la propiedad está completa.
(7) Otras condiciones estipuladas por las leyes; y regulaciones.
Artículo 40 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se haga cargo de un inmueble, deberá inspeccionar los componentes, instalaciones y equipos del mismo. Las inspecciones de propiedades deben seguir los principios de buena fe, objetividad e imparcialidad, derechos y responsabilidades claros y protección de la propiedad del propietario.
Veinte días antes de la aceptación en obra del inmueble, la unidad constructora deberá entregar a la empresa de servicios inmobiliarios los siguientes materiales:
(1) Plano general completo, individual planos completos de edificios, estructuras y equipos, instalaciones de soporte, datos de aceptación de terminación, como planos de terminación de proyectos de instalaciones y redes de tuberías subterráneas;
(2) instalación, uso y mantenimiento de instalaciones y equipos, mantenimiento y otra información técnica;
(3) Documentos de garantía de calidad de la propiedad y documentos de uso de la propiedad;
(4) Otra información requerida para la administración de la propiedad.
Si no se entregan todos los materiales enumerados en el párrafo anterior, la unidad constructora deberá hacer una relación detallada de los materiales que no se han entregado y comprometerse por escrito con el plazo específico para realizar la entrega. arriba.
Artículo 41 Una empresa de servicios inmobiliarios deberá, dentro de los treinta días siguientes a la entrega de la propiedad, acudir al departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad para gestionar los procedimientos de presentación ante el siguientes documentos:
(1) Contrato preliminar de servicios de propiedad;
(2) Acuerdo de administración temporal;
(3) Acuerdo de inspección de propiedad;
(4) Construcción Relación de materiales entregados por la unidad;
(5) Registros de inspección;
(6) Registros de entrega;
( 7) Otros documentos relacionados con la inspección.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán realizar inspecciones de la propiedad después de presentarla y hacer un anuncio en un lugar visible del área de administración de la propiedad.
Artículo 42 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán establecer los documentos, materiales y registros relacionados con las inspecciones y conservarlos adecuadamente.
Los expedientes de inspección de la propiedad pertenecen a todos los propietarios. Si se rescinde el contrato preliminar de servicios inmobiliarios y la junta de propietarios elige una nueva empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de rescisión del contrato preliminar de servicios inmobiliarios, entregar la propiedad al empleador seleccionado. Bajo la supervisión y confirmación del comité de propietarios, la empresa de servicios inmobiliarios aceptará el expediente de inspección o lo entregará al comité de propietarios.
Capítulo 5 Servicios inmobiliarios
Artículo 43 Las empresas que presten servicios inmobiliarios deberán tener calificaciones de persona jurídica independiente y obtener calificaciones de empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley.
Los administradores profesionales que se dediquen a servicios inmobiliarios deberán obtener certificados de cualificación profesional de conformidad con la normativa nacional pertinente.
Artículo 44 La junta de propietarios firmará un contrato de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada por el congreso de propietarios.
La empresa de servicios inmobiliarios deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma del contrato de servicios inmobiliarios, informar el contrato de servicios inmobiliarios al departamento administrativo de gestión de propiedades del condado (ciudad, distrito) y a la oficina del subdistrito (municipio). gobierno) donde se encuentra la propiedad Presentación.
Artículo 45 Las empresas de servicios inmobiliarios podrán confiar negocios de servicios especiales dentro del área de administración de propiedades a empresas de servicios profesionales, pero no podrán confiar todos los servicios inmobiliarios dentro del área a otros.
Si las instalaciones y equipos como ascensores, protección contra incendios, vigilancia y seguridad, etc. implican seguridad personal y patrimonial y otros requisitos específicos, la empresa de servicios inmobiliarios deberá confiar a una organización profesional la realización del mantenimiento y conservación.
Artículo 46 La empresa de servicios inmobiliarios designará un líder de proyecto de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios.
Si se cambia el líder del proyecto, se notificará al propietario con prontitud y el cambio se hará público en un lugar visible en el área de administración de la propiedad.
Después de solicitar las opiniones de los propietarios, el comité de propietarios puede exigir que la empresa de servicios inmobiliarios cambie el líder del proyecto; si es necesario cambiar el líder del proyecto, la empresa de servicios inmobiliarios debe cambiarlo en el momento oportuno; manera y publicitarlo en un lugar destacado en el área de administración de propiedades.
Artículo 47 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán implementar precauciones de seguridad de acuerdo con las precauciones de seguridad pertinentes estipuladas en el contrato de servicios inmobiliarios y hacer un buen trabajo en las precauciones de seguridad dentro del área de administración de la propiedad. Si una empresa de servicios inmobiliarios no cumple con sus obligaciones en virtud de un contrato de servicios inmobiliarios o no cumple con sus obligaciones contractuales, causando daños personales o materiales al propietario, asumirá las responsabilidades legales correspondientes de conformidad con la ley.
Cuando se produzcan emergencias, como accidentes de seguridad, dentro del área de administración de la propiedad, las empresas de servicios inmobiliarios deberán tomar medidas de emergencia, informar a las autoridades pertinentes de manera oportuna y ayudar en los esfuerzos de rescate.
Si el propietario o usuario de la propiedad tiene requisitos especiales de protección para la seguridad personal o de la propiedad, esto deberá ser acordado por separado entre el propietario, el usuario de la propiedad y la empresa de servicios inmobiliarios.
Artículo 48 El propietario pagará los honorarios de servicios inmobiliarios de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios. Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará la tarifa del servicio de la propiedad, el propietario asumirá la responsabilidad solidaria de acuerdo con el acuerdo.
Cuando se transfiere la propiedad de la propiedad, el propietario debe liquidar la tarifa del servicio de la propiedad con la empresa de servicios de la propiedad.
Artículo 49 Los cargos por servicios de propiedad deben distinguir la naturaleza y características de diferentes propiedades, seguir los principios de razonabilidad, apertura, calidad y precio de servicio consistentes e implementar precios guiados por el gobierno y precios regulados por el mercado. Los cargos iniciales por servicios inmobiliarios para residencias ordinarias están sujetos a los precios orientativos del gobierno. Una vez establecida la junta de propietarios, la junta de propietarios decidirá si se implementarán precios guiados por el gobierno para los cargos por servicios inmobiliarios para propiedades residenciales y no residenciales no ordinarias, y se implementarán precios regulados por el mercado para los servicios inmobiliarios; cargos como satisfacer las necesidades de algunos propietarios o aceptar servicios especiales confiados por los propietarios. Los cargos específicos por servicios inmobiliarios serán acordados por las partes en el contrato de servicios inmobiliarios.
Si se implementan precios guiados por el gobierno, el departamento administrativo de precios deberá, junto con el departamento administrativo de administración de propiedades, considerar integralmente el costo promedio de los servicios inmobiliarios, el rango de ajuste del estándar de salario mínimo y los cambios en el índice de precios al consumidor y formular estándares de grado de servicio inmobiliario y El precio de referencia correspondiente y el rango de fluctuación se anunciarán al público. El departamento administrativo de precios evaluará los estándares de nivel de servicio de la propiedad y los precios de referencia correspondientes y los rangos flotantes cada tres años, y realizará ajustes oportunos con base en los resultados de la evaluación.
Si una empresa de servicios inmobiliarios presta a los propietarios o usuarios de inmuebles servicios especiales distintos a los estipulados en el contrato de servicios inmobiliarios, las normas de cobro podrán ser pactadas por separado por ambas partes.
Artículo 50 Los servicios inmobiliarios podrán cobrarse mediante contrato o mediante remuneración. El método de cobro específico se estipulará en el contrato de servicios inmobiliarios. Si se implementa un sistema de cobro, la empresa de servicios inmobiliarios deberá establecer un libro de contabilidad de ingresos y gastos del fondo de servicios inmobiliarios de acuerdo con las regulaciones y aceptar la verificación por parte del comité de propietarios.
Artículo 51: Los cargos por servicios inmobiliarios estarán claramente marcados y las empresas de servicios inmobiliarios divulgarán verazmente el contenido del servicio, los estándares del servicio, los elementos de cobro, los estándares de cobro y otra información relevante en un lugar visible en el área de administración de la propiedad.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán, de conformidad con lo establecido en el contrato de servicios inmobiliarios, anunciar periódicamente los honorarios de servicios inmobiliarios, los ingresos y gastos de las instalaciones operativas y la asignación de servicios públicos.
Las empresas de servicios inmobiliarios pueden cobrar las tarifas de servicios inmobiliarios por adelantado de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios, pero el período para cobrar las tarifas de servicios inmobiliarios por adelantado no excederá de un año.
Artículo 52 Las empresas de servicios inmobiliarios anunciarán periódicamente la cantidad, el precio unitario y la cantidad de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y suministro de calor generados por * * * sitios y * * * instalaciones y equipos, y calcularán el monto, precio unitario y monto según el costo real y El método acordado en el contrato de servicio inmobiliario es compartido entre todos los propietarios. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la asignación se basará en la proporción de la parte exclusiva del propietario sobre el área total de construcción.
Si el propietario o el comité de propietarios plantea objeciones a la asignación anunciada de los costos de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción para el * * * sitio y * * * instalaciones y equipos, la propiedad La empresa de servicios le dará respuesta.
Artículo 53 Dentro del área de administración de propiedades, las unidades de negocios profesionales como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción cobrarán a los usuarios finales de acuerdo con el valor que aparece en el instrumento de medición utilizado por el usuario final. y no transmitirá pérdidas de energía y pérdidas en tuberías exteriores u otras instalaciones. Usuario final significa el propietario final del hogar o usuario real que recibe los servicios de agua, electricidad, gas y calefacción.
Si una empresa de servicios inmobiliarios acepta honorarios confiados por una unidad de negocio profesional, no cobrará tarifas adicionales, como honorarios de gestión, al propietario, pero podrá cobrar una remuneración de la unidad de negocio profesional según lo acordado.
Artículo 54 Las empresas de servicios inmobiliarios gozan de las políticas fiscales preferenciales para la industria de servicios modernos estipuladas por el estado y la provincia. Diversas tarifas cobradas por las empresas de servicios inmobiliarios están exentas del impuesto comercial y del impuesto sobre la renta corporativo.
Los precios del agua, la electricidad y el gas utilizados en servicios inmobiliarios tales como mantenimiento y gestión de instalaciones y equipos en zonas residenciales, limpieza y ecologización, etc., excepto el agua, la electricidad y el gas utilizados para el lavado de coches. , restauración y otros negocios, se basan en los estándares de precios utilizados por los residentes locales.
Artículo 55 Tres meses antes del vencimiento del contrato de servicios inmobiliarios, el comité de propietarios organizará una reunión de la conferencia de propietarios para decidir sobre la selección o renovación de la empresa de servicios inmobiliarios, y notificará a la propiedad. empresa de servicios, condado (ciudad, ciudad, etc.) por escrito, el departamento administrativo de administración de propiedades y la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) donde se encuentra la propiedad, y anunciarlo en una posición destacada en el área de administración de propiedades.
Si la empresa de servicios inmobiliarios decide no renovar el contrato de servicios inmobiliarios, deberá notificarlo al comité de propietarios, al departamento administrativo de gestión de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad y al departamento administrativo de gestión de propiedades. departamento por escrito tres meses antes de la expiración del contrato de servicios de propiedad de la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) y anunciarlo en un lugar visible dentro del área de administración de la propiedad.
Si la junta de propietarios decide renovar el nombramiento, el comité de propietarios deberá renovar el contrato de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios un mes antes del vencimiento del contrato de servicios inmobiliarios.
Artículo 56: Si la junta de propietarios decide despedir a una empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá seguir los procedimientos de entrega de conformidad con el reglamento. La empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá mantener el orden normal de gestión de la propiedad durante el período de traslado al área de gestión de la propiedad de salida, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato de servicios inmobiliarios.
Si la junta de propietarios decide seleccionar una nueva empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada deberá retirarse del área de administración de la propiedad dentro de los 15 días siguientes a la fecha de terminación del contrato de servicios inmobiliarios y comunicarse con el empresa de servicios inmobiliarios seleccionada Realizar las siguientes obligaciones de entrega al comité de propietarios o realizar las siguientes obligaciones de entrega bajo la supervisión y confirmación del comité de propietarios:
(1) Entregar la parte de uso propio de la propiedad. , equipo de oficina y otros activos fijos adquiridos con los gastos iniciales de puesta en marcha de la administración de la propiedad;
(2) Transferencia de la información relevante especificada en el párrafo 2 del artículo 40 de este Reglamento;
(3) Uso, mantenimiento e inspección periódica de las propiedades e instalaciones formadas durante la entrega de los servicios inmobiliarios. Datos técnicos, operación, mantenimiento y registros de mantenimiento;
(4) Liquidación anticipada de gastos relacionados, cobro, prepago y pago;
(5) Leyes, reglamentos y disposiciones de contratos de servicios inmobiliarios otras materias.
Si el contrato de servicios inmobiliarios vence y la junta de propietarios no toma una decisión sobre la selección o renovación, y la empresa de servicios inmobiliarios continúa prestando servicios de acuerdo con el contrato original, los derechos y obligaciones del El contrato original será vinculante para ambas partes. Durante el período de continuación de los derechos y obligaciones del contrato original, si cualquiera de las partes propone rescindir el contrato, deberá notificar a la otra parte y al departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) y a la oficina del subdistrito (gobierno municipal). dónde está ubicada la propiedad por escrito con tres meses de anticipación, y notificar al departamento de administración de la propiedad con anticipación el anuncio de ubicaciones destacadas en el área.
Artículo 57 El condado (ciudad, distrito), el departamento administrativo de administración de propiedades y la oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad fortalecerán la supervisión de la entrega de las empresas de servicios inmobiliarios.
Si una empresa de servicios inmobiliarios despedida se niega a retirarse del área de gestión de la propiedad, el departamento administrativo de gestión de la propiedad del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad le ordenará retirarse dentro de un plazo. y el comité de propietarios podrá interponer una demanda o solicitar arbitraje de conformidad con la ley.
Artículo 58 El departamento administrativo de administración de propiedades establecerá una relación entre las empresas de servicios inmobiliarios y sus líderes de proyecto en función de la situación básica de la empresa de servicios inmobiliarios, el cumplimiento del contrato de servicios inmobiliarios, la tramitación de quejas y las inspecciones diarias. archivos de crédito y ponerlos a disposición del público.
Artículo 59: Tratándose de una sola propiedad o de una pequeña propiedad, los propietarios podrán administrar la propiedad por sí mismos por decisión de la asamblea de propietarios o de la asamblea de propietarios y bajo la supervisión y dirección del oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad.
Si el propietario lo administra por sí mismo, deberá tomar decisiones sobre las siguientes materias:
(1) Agencia ejecutiva de autogestión y personal de gestión;
(2) Autogestión El contenido, estándares, tarifas y plazos;
(3) Planes de contratación de organizaciones profesionales;
(4) Otros contenidos relacionados con la autogestión.
Las instalaciones y equipos relacionados con la seguridad personal y de la propiedad y otros requisitos específicos, como ascensores, protección contra incendios, monitoreo y seguridad, deben confiarse a organizaciones profesionales para su reparación y mantenimiento.