El dilema de la transformación de los pequeños parques en la ciudad de Shantou
¿Cómo romper el dilema?
Shantou fue fundada en 1860. Engels lo llamó alguna vez "el único puerto con cierta importancia comercial" en China. El "pequeño parque" en los suburbios del oeste fue una vez el centro del bullicioso distrito de negocios.
En 2004, el "pequeño parque" se convirtió en el objetivo de la renovación de la antigua ciudad. También fue el primer proyecto de renovación de la antigua ciudad en Shantou que separó a los demoledores de los constructores y reemplazó los derechos de propiedad de todos los residentes originales. .
Luego la renovación fue "abortada" al principio debido a "la falta de fondos para la demolición y la lenta circulación del terreno". Hasta 2009, cuando se estaba planificando de nuevo la reconstrucción, el precio del suelo se había duplicado y no había habido avances. Ahora esto se ha convertido en un dilema.
La transformación de los "pequeños parques" parece destinada a ser un dilema desde el principio, para convertirse finalmente en un campo de batalla de intereses. El gobierno intentó recuperar los derechos de desarrollo, pero las negociaciones fracasaron. ¿Cómo romper la situación a continuación?
Texto/nuestros reporteros Li Hua, Chen y Xiao Huanhuan
Foto/proporcionada por Zhang Liehua
Estar de pie en el pequeño parque del Pabellón Zhongshan equivale a estar de pie en el centro de la ciudad de Shantou a principios de siglo. Los grandes almacenes Nansheng, en el lado oeste del pabellón Zhongshan, alguna vez fueron un símbolo de la prosperidad comercial de la ciudad. Hoy en día, los grandes almacenes se han deteriorado con el paso de los años y el gran espacio abierto que lo rodea está rodeado de láminas de hierro azules y cubierto de maleza.
Hay puestos fuera de la valla. Los coches no pueden pasar por las calles debajo de las bicicletas gastadas, y sólo los peatones empujando sus bicicletas se apiñan entre los puestos móviles que venden CD, libros usados y ropa.
Este es el núcleo del área del "pequeño parque" de Shantou. El nombre completo del pequeño parque es Reserva de estilo arquitectónico histórico del pequeño parque de Shantou. Es el lugar de nacimiento de la ciudad de Shantou y el símbolo histórico y las características locales de Shantou, un "puerto comercial centenario".
En la valla, a excepción de los grandes almacenes Nansheng, ha sido demolida y construida. Fuera de la muralla, no ha sido derribada ni construida.
Una docena de ancianos estaban sentados en las escaleras del pabellón, jugando a las cartas y charlando. Un anciano sentado cerca señaló la barandilla de construcción que rodeaba el círculo y suspiró: "La mitad fue demolida y no se puede demoler ahora". Renovación, demolición y construcción del pequeño parque.
Planificación del renovación de la ciudad vieja del pequeño parque El proyecto cubre un área de 150 acres, incluidos 122 acres de área de protección de pequeño parque y 28 acres de área de reubicación y reasentamiento. Centrándose en la transformación del área protegida del "pequeño parque" de 122 acres, se planea convertirla en un área comercial a gran escala que integre comercio, cultura, turismo y restauración.
Se trata de un modelo de demolición y construcción a gran escala, lo que ha llevado a que el proyecto de renovación del pequeño parque sea cuestionado por el mundo exterior. Yuan Qifeng, profesor de la Universidad Sun Yat-sen y ex planificador jefe del Instituto de Planificación Urbana de Guangzhou, cree que la renovación de los pequeños parques de Shantou es "un proyecto de renovación de la antigua ciudad que destruye la historia de la ciudad".
Huang Zanfa, vicepresidente de la Sociedad Histórica de Guangdong y exsecretario del partido de la Universidad de Shantou, dijo a los periodistas que "el pequeño parque tiene un alto valor cultural y económico". A lo largo de los años, el pequeño parque ha acumulado un rico patrimonio cultural y algunos edificios son raros en el país. Como antiguos centros comerciales, tienen un fuerte potencial comercial y "deben mantener sus características originales".
Wu Nai (seudónimo), el funcionario a cargo de este proyecto de renovación, coincide con el punto de vista de Huang Zanfa. Dijo que el gobierno consideró necesario reconstruir la ciudad vieja y ya en el año 2000 comenzó los trabajos preliminares del proyecto de renovación. La renovación del parque se detuvo después de seis meses.
Wu Nai dijo que justo cuando el gobierno municipal de Shantou comenzó la renovación de la antigua ciudad de Xiao Park, apareció un empresario taiwanés y registró "Shantou Yousong Real Estate Development Co., Ltd." como Shantou Yousong), responsable del Proyecto de Renovación del Pequeño Parque de la Ciudad Vieja.
El 4 de marzo de 2003, aproximadamente 122 acres de derechos de uso de la tierra se pusieron a la venta en el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Shantou. Shantou Yousong obtuvo los derechos de uso de la tierra por un precio total de 306.575 millones de yuanes.
El 28 de abril de 2004, se inauguró oficialmente el proyecto de reconstrucción de la antigua ciudad del pequeño parque. El gobierno del distrito de Jinping es responsable de la demolición en esta zona.
Wu Nai, que participó en los trabajos de demolición, explicó que, según el precio del terreno, el precio del terreno del pequeño parque es de aproximadamente 2,5 millones de yuanes por mu. Sin embargo, según las exigencias de los empresarios taiwaneses, el precio del terreno se pagará al gobierno a plazos, “siempre que el gobierno sea responsable de la demolición.
Wu Nai dijo que el precio de 2,5 millones de yuanes "no era bajo en ese momento. Estaba escrito en el acuerdo y lo permitía la política". relativamente denso Según las condiciones del mercado en 2003 y 2004 Según la situación, el costo de la demolición de un acre de tierra por parte del gobierno es de aproximadamente 3 millones de yuanes, lo que significa que además de los 2,5 millones de yuanes pagados por Shantou Yousong, el gobierno también subsidiará 600.000 yuanes para la demolición de un acre de tierra.
" En ese momento, la gente vivía en casas en ruinas allí, y era muy doloroso. El precio de la compensación no fue bajo y la gente firmó felizmente el acuerdo de compensación. "Dijo Wu Nai. Pero los buenos tiempos no duraron mucho. La demolición duró aproximadamente medio año y la cadena de capital se rompió.
Wu Nai explicó que los 122 acres de terreno se desarrollaron en cinco fases según el acuerdo Según un informe de Shantou CPPCC Según un informe de encuesta, el primer lote de 60 acres de desarrollo requirió la demolición de 13.600 hogares y una inversión de 138,5 millones de yuanes en términos de financiación gubernamental, el municipio de Shantou. El gobierno originalmente planeó subastar los fondos de tierras de Dongbazi, pero los residentes se negaron a reubicarse.
Los fondos se agotaron después de medio año y el proyecto de demolición no pudo continuar durante varios años. el gobierno municipal de Shantou decidió reiniciar la demolición.
Pero el mercado inmobiliario en Shantou en ese momento era diferente al de 2004. Gran diferencia
En 2004, un metro cuadrado. de viviendas ordinarias fueron demolidas y el precio de las casas nuevas en el área de Xiaoyuan era de sólo 1.700 yuanes a 2.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de las casas de segunda mano era de sólo 700 yuanes p>
Sin embargo, en los cinco años transcurridos desde entonces. El proyecto fue archivado durante los cinco años más impresionantes desde que se recuperó el mercado inmobiliario de Shantou. Hay que mencionar que en mayo de 2007, el terreno de Wang Di en Dongxia Road, ciudad de Shantou, requirió más de 7 millones. En 2009, una propiedad inmobiliaria en construcción no lejos del área central de "Little Park", "Golden Square", comenzó a suscribirse internamente y el precio de suscripción superó los 6.000 yuanes por metro cuadrado. El lanzamiento directo de propiedades de alto precio. hizo subir los precios de todas las viviendas circundantes.
Así que cuando se reanudó la renovación del pequeño parque en 2009, aunque la compensación por demolición aumentó en varios cientos de yuanes por metro cuadrado, todo el mercado era diferente. Incluso comprar una casa de segunda mano en un vecindario cercano. Un miembro del personal de la Oficina del Distrito Sur de Renovación de la Ciudad Vieja de Xiaoyuan señaló el área de demolición que ha sido detenida y dijo a los periodistas que ni siquiera pueden comprar un baño en el Distrito Este de Shantou.
Los residentes creen que la compensación de 1.000 yuanes por metro cuadrado es demasiado baja, lo que también es la razón directa de la dificultad de la demolición.
En este momento, sólo más de 10 acres. del antiguo parque de 120 acres han sido demolidos y los residentes de esta área han sido demolidos. Unas 10.000 personas se negaron a mudarse.
El pequeño área del parque no ha sido puesto a la venta en los últimos dos. años, por lo que no hay un precio de referencia para ello. El costo de demolición del terreno es de al menos 6 millones de yuanes. Según este precio, la demolición del pequeño parque le costará al desarrollador 2,5 millones de yuanes por mu, con un precio total de 2,5 millones de yuanes por mu. 306 millones de yuanes, una diferencia de precio de 400 millones de yuanes.
Ante las dificultades, el gobierno local intentó negociar con los empresarios taiwaneses, que participan en este proyecto de renovación desde hace muchos años. reveló que Huang Zhiguang, exsecretario del Comité Municipal del Partido de Shantou, mantuvo conversaciones de paz con el empresario taiwanés Chen, con la condición de que “se le entreguen todas sus inversiones, incluido todo el capital y los intereses. Si estás dispuesto, te daré decenas de millones. "Pero este plan no ha llegado a ninguna parte.
Wu Nai reveló que en los últimos años, los promotores han hecho muchos "requisitos" al gobierno. Por ejemplo, construir un edificio de gran altura en la periferia, aumentar el piso proporción de área y construir un edificio de segundo o tercer nivel. Sin embargo, el gobierno debe proteger los edificios con valor de conservación de acuerdo con la Ley de Protección de Reliquias Culturales, como los grandes almacenes Nansheng, y no debe hacerlo precipitadamente. cumplir con las "condiciones" de los desarrolladores para aumentar la proporción de superficie construida para construir edificios de gran altura
En resumen, la reanudación del desarrollo en 2009, y las negociaciones posteriores, se convirtieron en una situación en la que el gobierno. Hacía calor y los desarrolladores estaban fríos. ¿Coincidencia o planificación?
La información de registro empresarial de la Administración Municipal de Industria y Comercio de Shantou muestra que Shantou Yousong se estableció el 5 de julio de 2002, el capital registrado era de 61,17 millones de yuanes. de los cuales Jinhua Yousong Real Estate Development Co., Ltd. invirtió 7,2 millones de yuanes, lo que representa el 11,77% de las acciones. Los fondos restantes fueron invertidos de forma independiente por otras dos personas, ambas de apellido Chen.
También se entiende que Shantou Yousong solo ha emprendido el proyecto de renovación de un pequeño parque de la antigua ciudad desde su creación. El periodista descubrió que Shantou Yousong, ubicada en Boai Road, distrito de Jinping, ciudad de Shantou, tiene un pequeño espacio de oficina con solo 2 o 3 miembros del personal.
Zhao Ming (seudónimo), responsable de Shantou Yousong, afirmó que el representante legal de la empresa, Yu, es un empresario taiwanés, y que los dos accionistas de apellido Chen son de Wenzhou. Yu es solo el representante legal de la empresa y no ha invertido en la empresa.
Reveló que cuando se bloqueó la renovación del pequeño parque, hizo una sugerencia al gobierno para "aumentar la proporción de superficie y estar dispuesto a gastar más dinero", pero finalmente fracasó. Zhao Ming añadió que para promover el proyecto, Shantou Yousong dio al gobierno ideas para atraer inversiones y "espera que otros desarrolladores lo hagan juntos".
“Continuaremos transformando este pequeño parque”, dijo Zhao Ming. Li Feng, actual secretario del Comité Municipal del Partido de Shantou, inspeccionó el pequeño parque durante su primera semana en el cargo.
El área del "pequeño parque" es la clave para revitalizar la planificación urbana de los suburbios occidentales de Shantou. Lo que preocupa aún más al gobierno es que aquí viven más de 10.000 personas, cuyas vidas están constantemente amenazadas por edificios en ruinas.
Los promotores pueden quedarse quietos. El gobierno del distrito de Jinping responsable de la demolición no tiene dinero para reubicarse. Los residentes no están satisfechos con la compensación y no están dispuestos a reubicarse. El gobierno municipal de Shantou está ansioso pero no puede invertir. enormes sumas de dinero. La presión finalmente se centró en el gobierno municipal de Shantou.
Pero para el gobierno, la iniciativa en el juego se ha perdido. Wu Nai dijo que no es fácil para el gobierno de Shantou gastar mucho dinero para llenar el vacío de varios cientos de millones.