¿Se puede incluir el contenido de "vivienda del distrito escolar" en el contrato de venta de vivienda comercial?
Situación
COFCO Vanke Co., Ltd. es la unidad de construcción del Proyecto Península en la ciudad de Changyang, distrito de Fangshan, Beijing. La empresa afirmó en sus ventas que "Un millón de metros de educación conduce a un futuro infinito" y "Compre la península de Changyang y asista a la escuela secundaria número 4 de Beijing". El Sr. Zhang compró una casa en la península de Changyang desarrollada por COFCO Vanke. Más tarde, los propietarios se enteraron de que ya no disfrutarían de las condiciones de estudiar en la sucursal de Fangshan de la escuela secundaria número 4 de Beijing durante más de seis años, y comenzaron una campaña de protección de derechos a gran escala.
El 12 de diciembre de 2011, COFCO Vanke declaró que la sucursal de Fangshan de la escuela secundaria número 4 de Beijing no tiene la restricción del "período de validez de seis años" de "una habitación, un lugar", sino la Los requisitos de admisión específicos se basan en los sistemas y políticas de los departamentos de educación y escuelas pertinentes en ese momento. Después de una serie de actividades de protección de derechos, la cuestión de los propietarios de la península de Changyang que asisten a la sucursal de Fangshan de la escuela secundaria número 4 de Beijing siempre ha estado en un estado de incertidumbre y depende de otras condiciones. No es que no haya resultados, es que ha retrocedido.
El propietario, el Sr. Zhang, llevó a COFCO Vanke a los tribunales, solicitando confirmación legal de la declaración de COFCO Vanke de que los niños del proyecto de la península de Changyang pueden asistir a la escuela primaria del proyecto y a la escuela secundaria número 4 de Beijing, campus junior de Fangshan. escuela secundaria (una habitación) de acuerdo con el sistema nacional de educación obligatoria de nueve años El compromiso de una plaza) tendrá efectos legales en COFCO Vanke.
COFCO Vanke argumentó que nuestra empresa efectivamente había firmado el "Contrato de preventa de viviendas comerciales de Beijing" con el Sr. Zhang, y que las viviendas comerciales desarrolladas por nuestra empresa pertenecían al distrito escolar. Los propietarios de nuestra empresa pueden ejercer el derecho de asistir a la escuela secundaria en el Campus Fangshan de la Escuela Secundaria No. 4 de Beijing una vez de acuerdo con la educación obligatoria nacional de nueve años, ya sea que puedan o no ingresar al Campus Fangshan de Beijing No. 4 La escuela secundaria depende de la política educativa en ese momento. El nombre del área desarrollada por nuestra empresa es Bahía Xiangyun, Península Home, que es solo una parte de la Península de Changyang. Nuestra empresa no tiene la autoridad para organizar la educación. Por lo tanto, el tribunal no apoyó la solicitud del Sr. Zhang de confirmar que los niños del Proyecto de la Península de Changyang podrían asistir a la escuela primaria y secundaria en el campus de Fangshan de la escuela secundaria n.° 4 de Beijing, de conformidad con el sistema nacional de educación obligatoria de nueve años. .
El foco de la disputa en este caso es si los anuncios de venta y los materiales promocionales de viviendas comerciales deben incluirse en el contrato.
En primer lugar, si los anuncios de venta y los materiales promocionales de viviendas comerciales forman parte del contrato. Según el artículo 3 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los juicios de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Supremo Popular, los anuncios de venta de viviendas comerciales y los materiales promocionales son invitaciones a ofrecer, pero los comentarios del vendedor sobre la vivienda y instalaciones relacionadas dentro del alcance de las reglas de desarrollo de viviendas comerciales. Si la descripción y el compromiso son específicos y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación del precio de la vivienda, se considerará una oferta. Incluso si las instrucciones y promesas no están incluidas en el contrato de venta de viviendas comerciales, deben considerarse como el contenido del contrato y la parte que las viole debe asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Por lo tanto, este compromiso debe considerarse parte del contrato y es jurídicamente vinculante para COFCO Vanke.
En segundo lugar, la solicitud del Sr. Zhang de asignar escuelas primarias no está clara en los anuncios y folletos, por lo que no se apoyará la solicitud del Sr. Zhang de confirmar que el compromiso es legalmente vinculante.
De acuerdo con las disposiciones legales pertinentes, las partes deberán observar las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos al celebrar y ejecutar un contrato. Por lo tanto, la escuela secundaria (un salón y un lugar) en la sucursal de Fangshan de la escuela secundaria número 4 de Beijing prometida por COFCO Vanke en el anuncio de venta tiene efectos legales.
Análisis
Se debe determinar si los anuncios de venta y los materiales promocionales producidos por el desarrollador son parte del contrato en función del contenido específico de la promoción. Depende de si el contenido del anuncio tiene un impacto significativo en la celebración del contrato y en la determinación del precio de la vivienda. El contenido de la divulgación en este caso, debido a su contenido claro, tiene un mayor impacto en la celebración del contrato y la determinación del precio de la vivienda, y debería ser el contenido del contrato de acuerdo con la ley.
Si el promotor no puede garantizar que el comprador se matriculará en la escuela al comprar una casa, su publicidad constituye publicidad falsa y viola el principio de buena fe. El promotor debe asumir las responsabilidades correspondientes y compensar al comprador.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 18 de mayo de 2017. Consulte la política actual de compra de vivienda.
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