¡Los medios centrales emitieron una alerta temprana! En 2021, el mayor riesgo en el mercado inmobiliario es...

El mercado inmobiliario está en alza, pero siguen surgiendo asuntos pendientes, uno tras otro.

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Según la agencia de noticias Xinhua, el pago anticipado de varios millones de yuanes está lejos y muchos proyectos inmobiliarios suelen quedar sin terminar.

Desde el año pasado, muchas empresas inmobiliarias de referencia como Fusheng, Tahoe, China Fortune Land Development y Xie Xin han experimentado crisis de deuda. Las propiedades que han desarrollado en muchos lugares del país han experimentado deudas incobrables. o están en riesgo de tener deudas incobrables.

En el pasado, los edificios sin terminar a menudo se concentraban en ciudades de tercer y cuarto nivel, pero esta vez han aparecido edificios sin terminar incluso en Beijing y Shanghai.

El informe menciona que cierto proyecto inmobiliario en el nuevo distrito de Pudong, Shanghai, quebró debido a la quiebra y reorganización de la empresa matriz del promotor, Sansheng Hongye. Los propietarios pagaron millones en anticipos, pero la entrega de las casas estaba lejos.

Aunque Sansheng Hongye suena desconocido, alguna vez estuvo clasificada entre las 100 principales empresas inmobiliarias. A principios de este año, debido a la crisis de la deuda, solicité la reorganización por quiebra. Antes de esto, hubo incidentes como cierres de proyectos y empleados exigiendo salarios.

En comparación con Sansheng Hongye, Tahoe y China Fortune Land Development son bien conocidos en todo el país.

Tahoe y China Land Development son reconocidas entre las 100 principales empresas inmobiliarias. Hace unos años, todos se unieron al club de los 100 mil millones. China Fortune Land Development entró una vez en el campo TOP10 y Tahoe Group entró una vez en el campo TOP20, con el mismo impulso.

Sin embargo, la sobreexpansión y los errores de diseño han puesto en problemas a estas dos importantes empresas inmobiliarias. Tahoe se expandió agresivamente en 2017 y ganó el título de "Rey de Land Harvester" en todas partes. Pero a partir de 2019, a medida que la regulación del mercado inmobiliario sigue siendo más estricta, el "rey de la tierra" no tiene dónde establecerse y han estallado problemas en la cadena de capital.

Como líder en el modelo de desarrollo de ciudades industriales, China Fortune Land Development ha estado muy involucrado en las áreas alrededor de Beijing desde sus primeros años. Sin embargo, con la regulación integral y estricta del mercado inmobiliario en Beijing y sus alrededores, los precios de las viviendas en las áreas circundantes se han desplomado y los precios de algunas propiedades inmobiliarias en Yanjiao se han reducido a la mitad. Además, el modelo de desarrollo de ciudades productivas tiene un largo ciclo de retorno, trayendo felicidad al pueblo chino uno tras otro.

Aunque Ping An de China alguna vez intervino para ayudar a China Fortune Land Development Co., Ltd., y hubo interminables llamados para que Vanke negociara Tahoe, no pudo detener el pesimismo del mercado y los precios de las acciones. de las dos empresas inmobiliarias se redujeron a la mitad.

Los datos muestran que 471 empresas inmobiliarias quebraron en todo el país en 2020.

En comparación con más de 90.000 empresas inmobiliarias, esta cifra no es una exageración, pero las frecuentes crisis de deuda de las grandes empresas inmobiliarias son suficientes para llamar la atención.

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El mercado inmobiliario se encuentra evidentemente en un ciclo ascendente. ¿Por qué hay tantos edificios sin terminar?

En los últimos años, el precio medio nacional de la vivienda ha ido aumentando y ha superado la marca de los 10.000 yuanes, y los precios de la vivienda en algunas ciudades calientes siguen alcanzando nuevos máximos. (Ver "¡Ocurrieron dos cosas importantes al mismo tiempo! ¿Ha comenzado finalmente la guerra contra la especulación inmobiliaria?")

Si el mercado inmobiliario va hacia los lados o incluso hacia abajo, o si todo el mercado se encuentra en un estado de alto inventario, entonces es comprensible que el mercado inmobiliario esté inacabado. ¿Por qué el mercado obviamente sigue mejorando, con los precios de venta y de la vivienda alcanzando nuevos máximos, pero por qué todavía hay tantas malas ofertas? Una razón es que el costo de una expansión radical suele ser alto. El modelo de rotación, alto apalancamiento y alto endeudamiento. En el auge del mercado inmobiliario, quien se atreva a endeudarse y aumentar el apalancamiento podrá dispararse. >

Sin embargo, aunque el mercado inmobiliario todavía está en auge, las políticas macroeconómicas han comenzado a endurecerse, desde la supervisión financiera inicial de las empresas inmobiliarias hasta las "tres líneas rojas" nacidas el año pasado, y luego. "dos líneas rojas" de préstamos para vivienda este año, la tendencia de "control de apalancamiento" en el mercado inmobiliario continúa sin cesar.

En este contexto, aquellas empresas inmobiliarias altamente apalancadas naturalmente enfrentarán el impacto de los cambios. en fundamentos, malversar fondos de preventa, suspender la construcción o incluso finalizar la construcción. Este no es un incidente aislado

Informó la agencia de noticias Xinhua que es bastante acertado: cuando los "diez ollas y cinco". El juego de las tapas es insostenible, los compradores de viviendas tienen que "pagar" por la apropiación indebida por parte de los promotores.

Otro motivo es que el mercado inmobiliario se está despidiendo. En la era del crecimiento general, la diferenciación estructural es la tendencia general Una vez que el diseño es incorrecto, es fácil caer en un atolladero.

Desde el año pasado, el mercado inmobiliario nacional ha mostrado una tendencia de diferenciación integral, representado por Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou y Hefei. Los precios de la vivienda urbana han aumentado considerablemente, mientras que los precios de la vivienda en Tianjin, Jinan, Zhengzhou, Shijiazhuang, Harbin y Beijing siguen cayendo.

Entre ellos, los más representativos se encuentran en las áreas que rodean Beijing debido a la crisis. El continuo endurecimiento de las regulaciones del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda en los alrededores de Beijing, que tienen un buen concepto, se han desplomado desde sus máximos, con algunos sectores incluso cayendo más del 50%.

Además, la mayoría de los terceros y cuartos. Las ciudades de varios niveles también están en una tendencia lateral.

Con el fin de la reforma de los barrios marginales, el modelo de subsidio monetario para la reforma de los barrios marginales se ha extinguido por completo, y las ciudades de tercer y cuarto nivel se enfrentan a ajustes fundamentales. La caída del rendimiento general de Country Garden en 2020 es un reflejo de esta situación. (¡Consulte "La empresa inmobiliaria número uno del universo" para conocer la caída en el rendimiento general! ¿Qué pasó con el tercer y cuarto nivel?)

Entonces, si los desarrolladores en ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentan el La presión de las "tres líneas rojas", la cadena de capital fácilmente aparecerá en duda.

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¿Cuál es la solución al problema inconcluso?

Cancelar el sistema de preventa es una solución radical. No hay preventa, lo que ves es lo que obtienes, por lo que es difícil decir que es un fracaso.

Sin embargo, el sistema de preventa está relacionado con la alta rotación de proyectos inmobiliarios e involucra una serie de cadenas de interés desde gobiernos locales hasta desarrolladores. Hasta ahora, solo se han vendido en el lugar los nuevos terrenos en Hainan y otras ciudades están muy lejos.

Dado que es difícil que el sistema de preventa desaparezca en el corto plazo, es muy importante elevar el umbral de preventa y hacer un buen trabajo en la supervisión de los fondos de preventa.

Sin embargo, los umbrales de preventa todavía se están aflojando en algunas ciudades. En términos generales, los edificios residenciales de gran altura solo se pueden pre-vender cuando el progreso de la construcción alcanza 2/3, y los edificios residenciales de varios pisos (menos de 7 pisos) solo se pueden pre-vender.

Sin embargo, el umbral de preventa para edificios de gran altura en algunas ciudades se ha relajado a la mitad, e incluso el primer piso sobre rasante se puede pre-vender, lo que sin duda aumenta el riesgo de quedar sin terminar. proyectos.

En cuanto a la supervisión de los fondos de preventa, aunque varios lugares requieren el establecimiento de cuentas de supervisión de fondos de preventa, todavía hay un sinfín de casos de malversación de fondos de preventa.

Los problemas detrás de esto se pueden imaginar.

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Volviendo a la realidad, ¿cómo podemos evitar los edificios sin terminar?

En primer lugar, elige cuidadosamente el desarrollador. En los últimos dos años, el mercado inmobiliario ha estado continuamente regulado, la financiación a las empresas inmobiliarias se ha restringido y la incertidumbre del entorno nacional e internacional ha aumentado la probabilidad de brotes de empresas inmobiliarias pequeñas y medianas y altamente apalancadas. empresas inmobiliarias.

Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias tienen poca presión de resistencia al riesgo, especialmente aquellas con solo uno o dos proyectos, y las empresas inmobiliarias altamente apalancadas, ya sea entre las 100 o las 10 primeras, siempre que estén entre las 100 principales o entre las 10 principales; Las políticas continúan endureciéndose, sus cadenas de capital también serán propensas a problemas.

En segundo lugar, asegúrese de ir al sitio para ver la propiedad y ver si el desarrollador tiene "los cinco certificados". Los llamados cinco certificados se refieren al certificado de uso de terrenos de propiedad estatal, la licencia de planificación de terrenos de construcción, la licencia de planificación de proyectos de construcción, el certificado de construcción de proyectos de construcción y la licencia de venta (preventa) de viviendas comerciales.

Los edificios con cinco certificados no son necesariamente absolutamente seguros y los edificios sin cinco certificados son propensos a tener problemas. Al mismo tiempo, puede consultar otros proyectos en construcción del desarrollador, si hay disputas por deudas, si la situación de las ventas es buena, etc.

En tercer lugar, no hay necesidad de ser supersticioso con las casas nuevas. En la preventa, las casas nuevas suelen estar sobre plano y lo que se ve no se puede obtener. Una vez que surjan problemas de calidad, habrá infinitas disputas en el futuro. Al mismo tiempo, el precio de las casas nuevas a menudo tiene una prima, lo que ha sobregirado los ingresos futuros, pero estos llamados ingresos pueden no realizarse en el futuro.

En cuarto lugar, una vez que encuentre asuntos pendientes, no corte el suministro fácilmente. La casa puede estar en mal estado, pero el banco no le perdonará la hipoteca por el mal estado. Si la casa está sin terminar, la hipoteca aún debe pagarse; de ​​lo contrario, se incluirá fácilmente en el informe crediticio.

Por supuesto, los propietarios pueden diferir el pago mediante protección legal y negociación entre el gobierno y los bancos. Yendo un paso más allá, puedes iniciar una demanda colectiva para proteger tus derechos, apelar a la opinión pública o recaudar fondos tú mismo para promover la reanudación de los trabajos en edificios sin terminar.

Así que en el futuro, además de preocuparnos por la ubicación y el medio ambiente, también deberíamos prestar más atención a los desarrolladores y no bailar al filo de un cuchillo.