El PIB de Tianjin creció un 9,6% en 2016 y un 3,6% en 2017. ¿Seguirán cayendo los precios de la vivienda en 2018?
El PIB de Tianjin se estancó y cayó en picado. ¿Caerán los precios de la vivienda en Tianjin en 2018?
La economía está empeorando cada vez más y los bolsillos del gobierno también están vacíos. Los ingresos del presupuesto general del gobierno fueron de 272.346 millones de yuanes en 2016, un aumento del 10%, pero cayeron un 10,4% en 2017, que es exactamente lo opuesto al objetivo de crecimiento del gobierno del 10%.
Primero comprendamos por qué la economía de Tianjin se encontró con Waterloo.
En primer lugar, tenemos que comenzar con la estructura económica de Tianjin. Tianjin es una típica ciudad industrial, impulsada principalmente por la inversión industrial. Más de la mitad del valor de la producción industrial es petroquímica y el resto es la industria del carbón y la industria procesadora de metales. Entre la troika del PIB, la inversión en activos fijos de Tianjin representa más del 70% del PIB, cifra ligeramente superior al nivel nacional y significativamente superior a la de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. La proporción en las ciudades de primer nivel es sólo de 20 a 30.
Antes de 2012, la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos de Tianjin se mantenía por encima del 25% cada año, por lo que este modelo en Tianjin alguna vez trajo un rápido crecimiento.
Sin embargo, con la crisis medioambiental y la orientación política de reducir el exceso de capacidad, el modelo de Tianjin ha llegado a su fin. Sube un nivel cada año y salta hacia abajo en 2017.
En 2017, la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos de Tianjin aumentó de 10 en el primer trimestre a 3,6 en el segundo trimestre y -0,3 en el tercer trimestre. Hubo un ligero repunte en el cuarto trimestre, pero aun así frenó el crecimiento del PIB.
En la estructura de inversión en activos fijos de Tianjin, la infraestructura y los bienes raíces representan cada uno alrededor del 20%. La razón principal es que la disminución de la inversión en infraestructura ha arrastrado a la baja la inversión en activos fijos, que también está relacionada con el control centralizado. Modelo de desarrollo de APP. La financiación local es difícil y la inversión en infraestructura sólo puede disminuir. También está relacionado con la protección del cielo azul y el gobierno exige que se detenga la construcción.
Además de las infraestructuras, la inversión industrial se ha desplomado, que es la razón principal. Jiang Chao de Haitong Securities escribió un informe de análisis el año pasado. Debido a la crisis ambiental, Tianjin se ha visto gravemente afectada debido a las restricciones de producción en el carbón, el acero, las emisiones de las calderas de carbón, el cemento, la fundición y otras industrias.
Los otros dos motores del PIB, las exportaciones y el consumo, no son satisfactorios. Aunque las restricciones a la producción han afectado a Tianjin, Beijing y Hebei, ¿por qué Tianjin ha experimentado el declive más evidente? Jiang Chao dijo que dado que los ingresos laborales de los residentes de Tianjin representan sólo el 40% del PIB, lo cual es mucho menor que aproximadamente el 50% en Beijing y Hebei, los ingresos de los residentes restringen la capacidad de consumo de la gente de Tianjin.
En 2017, las ventas minoristas totales de bienes de consumo en Tianjin fueron de 572.967 millones de yuanes, un aumento de solo el 1,7%. La tasa de crecimiento nacional es de 10,2, lo que demuestra que el poder de consumo de los habitantes de Tianjin es mucho menor que el promedio nacional.
Desde 1978, las industrias en las ciudades de primer nivel se han actualizado, transformado y modernizado de forma iterativa. Sin embargo, Tianjin siempre se ha negado a revolucionarse y ha estado inmersa en la autorreplicación de la industria. Con el tiempo, se convirtió en una enorme ciudad industrial. Una vez que existan políticas que no conduzcan a la producción industrial, muchas empresas altamente contaminantes y que consumen mucha energía serán cerradas, y Tianjin se mudará de una capa de piel.
¿Por qué el nivel de consumo de Tianjin es tan bajo? El siguiente es un análisis realizado por Zhihu Tianjin People's Climate como referencia:
El PIB de Tianjin se estancó y se desplomó. ¿Caerán los precios de la vivienda en Tianjin en 2018?
La base de los precios de la vivienda es inestable.
¿Por qué llamó la atención la primera parte de "Cherry"? ¿Por qué Big Cherry House habló primero sobre la economía de Tianjin? Debido a que los precios de la vivienda en una ciudad son inestables, todavía dependen del desarrollo económico.
Una fuerte caída en el crecimiento económico, como sentido común, debe significar una disminución en el ingreso disponible per cápita. Las empresas han detenido y restringido la producción, y los empleados no han podido conservar sus puestos de trabajo. ¿De dónde pueden obtener sus ingresos?
Pero me sorprendió que en los primeros tres trimestres de 2017, el ingreso disponible per cápita de los residentes de Tianjin en realidad aumentara en un 8,9, superando con creces al PIB. Por lo general, descontando el factor precio, lo normal es que la diferencia entre ambos sea de unas décimas. Por ejemplo, el PIB nacional aumentó un 6,9, el ingreso disponible per cápita de los residentes aumentó un 7,3, el GDO de Beijing aumentó un 6,7 y el ingreso disponible per cápita de los residentes aumentó un 6,9.
Pero la diferencia es de unos pocos puntos porcentuales, ¡lo cual es increíble! No sé si se mezcló con agua, porque la Nueva Área Binhai de Tianjin ajustó recientemente su PIB en 2016 de 1.000.200 millones de yuanes a 665.400 millones de yuanes, exprimiendo más de 300.000 millones de yuanes de agua.
¡Tengo mucha curiosidad sobre el crecimiento de los ingresos de la gente de Tianjin! ¿Quién puede ayudarme a responder esto?
Si la economía cae bruscamente y los ingresos de los residentes no caen (no lo creo), los precios de la vivienda, naturalmente, se verán respaldados. Pero si la economía cae drásticamente, y mucho menos los ingresos no están garantizados, e incluso el trabajo es un problema, ¿quién se atreve a seguir sobregirando e invirtiendo en la compra de una casa? Por lo tanto, Cherry cree que la tendencia futura de los precios de la vivienda en Tianjin dependerá en última instancia de la transformación económica de Tianjin. Eso sí, a menos que el banco central suelte más agua, jaja.
En 2017, el volumen de transacciones de viviendas en Tianjin, tanto nuevas como de segunda mano, experimentó una disminución significativa.
En términos de casas nuevas, la superficie de casas nuevas aumentó en 13,97 millones en 2065.438 2007, 8 menos que en 2065.438 2006, pero la demanda cayó más. 2065.438 02,8 millones, la facturación fue de 65.438 02,8 millones, una disminución del 50% con respecto a 2065.438 06. En términos de precio, el precio medio de transacción de viviendas nuevas fue de 2.015.707 yuanes/, un aumento del 15% en comparación con 2016.
¿No hay un límite de precios en Tianjin? ¿Por qué han aumentado los precios de la vivienda?
Desde que la Nueva Área de Binhai comenzó a falsificar datos, he tenido una reacción condicionada a los datos estadísticos de Tianjin. ¿Los datos son reales?
El PIB de Tianjin se estancó y cayó en picado. ¿Caerán los precios de la vivienda en Tianjin en 2018?
En 2017, el volumen de transacciones de contratos de vivienda de segunda mano en Tianjin fue de 94.434 unidades, una disminución del 50 % con respecto a 2016, y el precio promedio de transacción fue de 13.308 yuanes, un aumento del 8 % con respecto al mes anterior.
Debido a que muchos fanáticos en Tianjin me dejaron mensajes diciendo que el mercado de viviendas de segunda mano de Tianjin realmente ha bajado de precio, no solo debido a las transacciones lentas, sino también porque el precio realmente ha bajado alrededor del 15%, pero estadísticamente ha aumentado. No lo entiendo.
Echemos un vistazo a la oferta futura del mercado:
El PIB de Tianjin se estancó y se desplomó. ¿Caerán los precios de la vivienda en Tianjin en 2018?
Como se puede observar en la imagen superior, la oferta superó a la demanda durante dos años consecutivos en 2015 y 2016, pero en 2017, la oferta comenzó a superar a la demanda.
A finales de 2017, el inventario vendible de Tianjin era de 14,12 millones de unidades y 124.000 unidades respectivamente, con un período de venta de 13 meses. Generalmente, después de más de 12 meses, el equilibrio entre la oferta y la demanda se desarrollará hacia un exceso y entrará en el mercado de compradores, y los precios naturalmente tendrán una presión a la baja.
En términos de oferta de suelo, Tianjin vendió más terreno en 2016, por lo que la oferta de vivienda aumentará en 2017 y 2018. La cantidad de tierra vendida en Tianjin en 2017 fue mucho menor que la de 2016, pero los ingresos por tierras aumentaron, lo que indica que el precio unitario de las transacciones de tierras era alto.
El PIB de Tianjin se estancó y cayó en picado. ¿Caerán los precios de la vivienda en Tianjin en 2018?
Algunas personas dicen que el mercado no es bueno, el gobierno proporciona poca tierra y es difícil bajar los precios. Pero hay que pensar en ello. Los ingresos fiscales de Tianjin han caído tan drásticamente. ¿Por qué el gobierno no vende tierras para ganarse la vida? Así que todavía hay que vender el terreno. Que las políticas puedan relajarse en el futuro depende de qué tan rápido aumenten los inventarios de Tianjin. En cualquier caso, las políticas se implementan según la ciudad y el gobierno central alienta a una ciudad a implementar múltiples políticas.