Notas sobre los contratos de arrendamiento de tiendas

Cosas a tener en cuenta en un contrato de arrendamiento de tienda

Un contrato de arrendamiento de tienda generalmente incluye los siguientes aspectos: el nombre, nombre y residencia de las partes, la ubicación, dirección, área, decoración; e Instalaciones, propósito del arrendamiento; plazo del arrendamiento; método de alquiler y entrega; condiciones del edificio y responsabilidades de reparación; Algunos otros términos del acuerdo, etc.

1. La relación entre subarrendamiento, cesión y contrato de arrendamiento independiente

Cuando los comerciantes alquilan una tienda por un período de tiempo, debido a malas condiciones de funcionamiento, a menudo consideran subarrendar o subarrendar el espacio de tienda arrendado. Al arrendar una tienda, debe averiguar quién es el verdadero propietario de la tienda. Si el operador actual no es el propietario, implicará problemas de subarrendamiento o transferencia. En el arrendamiento de tiendas, el fenómeno del subarrendamiento y la cesión es muy común. Nos hemos encontrado con casi una decena de cadenas de tiendas, lo cual es sorprendente.

Mientras se mantenga la relación de arrendamiento entre el subarrendatario y el propietario, el contrato de arrendamiento entre el subarrendatario y el subarrendatario derivado de la práctica de subarrendamiento es un subarrendamiento de tienda, el arrendatario original retira en un contrato de arrendamiento la sustitución de; el arrendatario original por parte de un nuevo arrendatario es una transferencia del estatus legal de la tienda (el contrato de arrendamiento original se rescinde, el nuevo arrendatario firma un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador y lleva a cabo nuevas negociaciones sobre las cuestiones involucradas en el mismo); contrato de arrendamiento. Las cuestiones involucradas en el contrato de arrendamiento están sujetas a negociaciones completamente nuevas. Las cuestiones involucradas en el contrato de arrendamiento están sujetas a negociaciones completamente nuevas. La renegociación de las cuestiones involucradas en el contrato de arrendamiento es un contrato de arrendamiento independiente.

Al subarrendar, es necesario confirmar si el subarrendador tiene derecho a subarrendar, asegurarse de que el plazo del contrato de arrendamiento no exceda el plazo del contrato anterior, y revisar y revisar la validez. de todos los contratos de arrendamiento anteriores. Porque la validez del contrato de subarrendamiento depende de la validez del precontrato y del derecho de subarrendamiento del precontrato. En la práctica, aunque todos los precontratos estipulen el derecho a subarrendar, lo mejor es exigir una confirmación por escrito del propietario. Como los alquileres de las tiendas suelen seguir aumentando, es común que los propietarios se nieguen a subarrendar y exijan alquileres más altos. Además, si la validez del contrato anterior no ha sido confirmada mediante litigio o notario, sólo se podrá tomar una determinación preliminar durante la revisión.

Al transferir y utilizar un contrato de arrendamiento, la mejor y más sencilla forma es explicar y complementar el contrato de arrendamiento original para mantener la coherencia del contenido de los contratos anteriores y posteriores. Sin embargo, debemos prestar atención a la conexión entre las obligaciones contractuales que ha cumplido el predecesor y las obligaciones que aún no se han cumplido, especialmente las cuestiones de las fianzas y los alquileres impagos.

Al utilizar un contrato de arrendamiento independiente, lo más importante es confirmar que el contrato de arrendamiento original ha sido efectivamente rescindido y tener cuidado de no permitir que las disputas que queden del contrato de arrendamiento original afecten la firma del contrato. su propio contrato de arrendamiento.

No importa cuál de los métodos anteriores se utilice para alquilar una tienda, ¿hay una tarifa de transferencia según las costumbres comerciales? problema. Es decir, cuando el propietario anterior alquiló la tienda, ya había invertido una cierta cantidad de dinero en decoración y otros motivos. El propietario anterior abandonó el negocio y se lo entregó al siguiente propietario para que lo usara, y el siguiente propietario exigió cierta compensación. . Incluso si el costo de renovación no es alto o no hay ninguna renovación (algunos propietarios simplemente invierten en arrendamiento), el propietario no puede rechazar la solicitud del propietario cuando la tienda está orientada al mercado. Siempre que ambas partes estén de acuerdo, no hay nada ilegal ni coercitivo en una tarifa de transferencia.

2. Problemas de licencias comerciales

Para operar legalmente, los operadores deben solicitar licencias comerciales y otros procedimientos. La ley estipula que los operadores deben tener un local comercial y, al solicitar una licencia comercial, deben presentar un certificado de bienes raíces o un contrato de arrendamiento y un contrato de alquiler de casa. En términos generales, cuando la Oficina de Industria y Comercio solicita una licencia comercial, si la licencia comercial del operador anterior para la tienda no ha sido cancelada o cambiada a otra dirección registrada, el nuevo arrendatario no podrá usar la tienda para solicitar una nueva licencia comercial (la diferencia es la relación entre la licencia comercial de lugares integrales como centros comerciales y mercados y la licencia comercial de puestos específicos).

Sin embargo, también hay muchos operadores que no solicitan una licencia comercial, sino que toman prestada la licencia comercial de su predecesor. Este tipo de operación en realidad no constituye una operación cooperativa ni una operación por contrato. De hecho, es un préstamo ilegal de licencias y un subarrendamiento de tiendas o una transferencia de contratos de arrendamiento. Por un lado, esto no es completamente legal y, por otro, también es vulnerable a la infracción por parte de manos anteriores.

Además, algunos propietarios dividen sus tiendas sin autorización y las alquilan a varios comerciantes para su funcionamiento. Esto también provocará obstáculos entre los comerciantes a la hora de solicitar licencias comerciales.

3. Problemas de decoración

Después de que cada comerciante se hace cargo de una tienda, generalmente es necesario renovarla antes de abrirla; algunas tiendas franquiciadas, agentes y cadenas de tiendas también deben prestar atención; el estilo de decoración de la unidad. Pero cuando se trata de arrendar una tienda específicamente, este requisito puede no cumplirse porque la decoración de la tienda no puede dañar la estructura principal.

Al mismo tiempo, también se debe estipular claramente en el contrato de arrendamiento cómo se manejará la decoración una vez que expire el contrato de arrendamiento. De lo contrario, pueden surgir conflictos entre el reclamo de compensación del arrendatario y el reclamo del arrendador de restauración a la condición original.

4. Proporción de superficie de suelo

Algunos operadores de tiendas tienen requisitos especiales en cuanto a la proporción de superficie de suelo y necesitan ampliarse. Sin embargo, la ampliación no es una tarea fácil y requiere la aprobación de los departamentos pertinentes, que limitarán estrictamente la capacidad según el plan.

5. Inversión

Para atraer negocios, algunos centros comerciales o mercados recién inaugurados a menudo expresan o insinúan que el área estará bien equipada y será popular para los negocios en un futuro cercano. distrito y hacer varias promesas verbales a los comerciantes. Pero, de hecho, los comerciantes a menudo no lo hacen y pueden incluso perder todo su dinero.

6. Cuestiones de obligación de cooperación

Después de alquilar una tienda, muchas cosas requieren la cooperación del propietario. Por ejemplo, la licencia comercial requiere que el propietario proporcione un certificado de propiedad, y también la decoración. Requiere que el arrendador proporcione los materiales pertinentes, más aún con la ampliación. Sin embargo, si estas cuestiones no están estipuladas en el contrato, el propietario a menudo no está obligado a rechazar la cooperación o retrasarla por otras razones.

7. Objeto del Contrato

Sabemos que bajo el complejo sistema de gestión administrativa de mi país, se gestionarán varios departamentos de gestión como saneamiento ambiental, industria y comercio, protección contra incendios y planificación. las actividades comerciales de los comerciantes y las limitaciones. El objetivo de las empresas que utilizan locales alquilados para sus operaciones comerciales a menudo no se logra debido a la intervención de estos departamentos. Por ejemplo, el departamento de saneamiento restringirá las actividades de restauración en las tiendas de la calle en la planta baja de los edificios residenciales. Los comerciantes no comprenden completamente estas restricciones y no pueden anticiparlas.

Sin embargo, si el propósito del arrendamiento de la tienda está estipulado en el contrato, y cuando las actividades comerciales del comerciante están restringidas por los departamentos pertinentes, el contrato de arrendamiento puede rescindirse por considerar que el propósito del El contrato no se puede cumplir y no se asumirá ninguna responsabilidad por incumplimiento del contrato.

8. Problemas de demolición

Los comerciantes a menudo esperan lograr operaciones estables a largo plazo alquilando tiendas. Si el negocio va bien, aumentarán la inversión. Sin embargo, una vez que se produzca la demolición, los deseos de los comerciantes serán en vano. Si ha entrado en la línea roja para la demolición, ni siquiera será posible solicitar una licencia comercial. Considere que es probable que los propietarios, especialmente los subarrendatarios y los cedentes, oculten estas importantes circunstancias. Por lo tanto, es muy importante predecir las tendencias futuras de demolición y consultar los mapas de líneas rojas de planificación urbana. También es necesario estipular posibles situaciones futuras de demolición en el contrato.

9. Aclarar el área, alcance y propósito del arrendamiento de la tienda o dirección de la propiedad a arrendar

1. Por ejemplo, si la tienda está ubicada en un determinado número de calle en una determinado distrito de Chengdu, debe quedar claro el tamaño del área específica, también debe enfatizarse el alcance y debe colocarse en el mapa. Asegúrese de dibujar su alcance en el diagrama de la estructura de la casa e incluirlo en el contrato, porque si el alcance no está claro, un pasaje o una pared pueden causar disputas en el futuro.

2. Escribe lo que quieres hacer, como catering o decoración del hogar. Decide lo que quieres hacer primero antes de firmar el contrato. Por ejemplo, si quieres abrir un restaurante o un salón de belleza, primero debes definirlo y escribirlo en el contrato. Lo que quieres hacer debe quedar claramente expresado. En caso de conflicto, el arrendador o arrendador aprovechará esto para ponerte las cosas difíciles. Esto también lo acuerdan ambas partes para evitar posibles conflictos. El propósito debe estar claramente definido. Si desea hacer otros negocios en el futuro, puede discutirlo con el arrendador.

Décimo. Aclarar cuestiones relacionadas con el alquiler.

1. Pago del alquiler:

En primer lugar, indicar la fecha del arrendamiento y la fecha de entrega del alquiler. Para indicar de qué año es, imprímelo claramente durante el proceso de impresión sin dejar espacios y añade las palabras en mayúsculas al final. En segundo lugar, es necesario indicar la forma de pago del alquiler, ya sea pago mensual, pago trimestral o pago anual. Debe estar escrito de forma clara. Es mejor no decir que pagas cada tres meses, sino ser más específico, preferiblemente con fechas de mes a mes. También se debe tener en cuenta que los feriados legales se pospondrán. Por ejemplo, si el pago se realiza el día 3 de cada mes, pero todos tienen feriado el 3 de octubre, entonces se pospondrá.

Esto es para evitar que algunas personas digan que el inquilino escribe el día 3 y paga el dinero al propietario el día 3, y también para indicar el monto de los recargos por pagos atrasados ​​​​por el pago atrasado del alquiler. Asimismo, es importante indicar el método de pago, es decir efectivo o cheque. Lo mejor es indicar el método de pago en efectivo o cheque, de lo contrario pueden preguntarle qué tipo de hipoteca utilizará, causando problemas innecesarios.

2. Ajuste del alquiler:

El momento y método del ajuste del alquiler deben especificarse en el contrato. La regla general es que el arrendador puede aumentar el alquiler después de tres a cinco años. por lo que los clientes del alquiler no deben pensar que no están dispuestos a aumentar sus ingresos un 2% en tres a cinco años. Si el propietario no está seguro de cuánto aumentará el alquiler, lo firmará año tras año. Pero si es una entidad de alta inversión, debe firmar por un período más largo; de lo contrario, el propietario no firmará con usted después de un año si puede convencerlo, y su renovación será en vano, por lo que debe tenerlos en cuenta. consideración.

3. La cuestión del período gratuito de alquiler:

El período general gratuito de alquiler es de 30 a 45 días, que es el período para que los inquilinos decoren o soliciten certificados. Algunas personas no saben que existe esa fecha límite. Generalmente existen términos para períodos sin alquiler en los contratos de arrendamiento, pero a veces es imposible obtener un período sin alquiler. Por ejemplo, no es fácil obtener un período sin alquiler para una tienda con un buen alquiler. Si obtiene un período sin alquiler, es posible que deba darle al arrendador cierta compensación financiera.

4. Depósito de alquiler y fianza:

Generalmente se debe pagar una determinada cantidad de depósito de alquiler al arrendador antes de firmar el contrato de intención. De esta forma, por un lado, la casa se puede obtener del arrendador y debe entregársela a usted primero, si el arrendador incumple, se pagará el doble del depósito de seguridad al inquilino, y si el inquilino incumple, no se le devolverá el depósito de seguridad.

El importe de la fianza del alquiler suele ser de uno a dos meses de alquiler. El depósito no tiene intereses y garantiza un cierto interés para el inquilino. Una vez que se negocia el depósito con el propietario, se puede convertir en alquiler después de firmar un contrato de alquiler formal. El siguiente es el depósito, que es algo diferente del depósito de seguridad. Existirá una fianza cuando se firme oficialmente el contrato. Esta será entregada por el inquilino al arrendador. Esta existirá siempre con el arrendador durante el plazo del arrendamiento. Cuando el inquilino incumpla el contrato, en realidad sirve como fianza, pero el mismo. contrato No lo mencionaría así. Normalmente, el depósito se devolverá al inquilino al final del arrendamiento, después de que se hayan devuelto todos los honorarios al propietario. Sin embargo, una vez que haya algunas pérdidas o problemas, se descontará del depósito hasta que se deduzca. Además, el depósito de alquiler inicial también se puede convertir en depósito una vez firmado formalmente el contrato.

11. Cuestiones de renovación y decoración

Si el arrendatario necesita renovar o añadir instalaciones y equipos auxiliares, o realizar algunas modificaciones estructurales importantes o críticas, deberá obtener el consentimiento por escrito del arrendador en Por adelantado, informe a los departamentos pertinentes para su aprobación de acuerdo con las regulaciones, o el arrendador puede encomendar al arrendatario que informe a los departamentos pertinentes para su aprobación antes de continuar. El arrendador también debe encomendar al arrendatario que informe a los departamentos correspondientes para su aprobación antes de proceder. Por ejemplo, la gestión urbana, la administración municipal y otros departamentos generalmente tienen que acudir aquí para su aprobación. Si se trata de otros temas, como protección ambiental, protección contra incendios, etc., deben acudir a estos departamentos para su aprobación. A veces, es posible que deba acudir a todos los departamentos para obtener su aprobación. Por ejemplo, durante la renovación, si se cambia la escalera de incendios, el departamento de bomberos debe estar de acuerdo y el departamento de transporte también debe ir. Las nuevas instalaciones y equipos auxiliares y su mantenimiento serán responsabilidad del arrendatario.

La forma de solicitar el permiso durante la renovación debe estar escrita en el contrato. Por ejemplo, una marca no cambiará la decoración de su fachada y su logotipo con tanta flexibilidad como otras empresas independientes. La marca debe estar unificada, por ejemplo, McDonald's debe tener una M grande. Si no se puede hacer por limitaciones de espacio, entonces no se puede elegir esta tienda. Por lo tanto, estos deben ser claros, y los objetivos de diseño de los inquilinos deben lograrse de acuerdo con los requisitos de la marca, no solo la estructura exterior, sino también la interna.

En segundo lugar, también se debe incluir el cartel. Quizás mucha gente piense que estoy haciendo catering aquí, ¿por qué no me dejas un cartel? De hecho, no es el caso. Debe estar escrito en el contrato y el letrero debe entregarse de forma gratuita. De lo contrario, se pueden cobrar algunas tarifas. Esta situación es muy común, así que asegúrese de tenerlas en cuenta de antemano. para que el arrendador pueda proporcionar una ubicación del letrero que cumpla con sus requisitos y esté escrito en el contrato. Los carteles requieren permiso de las agencias gubernamentales, no sólo del arrendador, que debe obtenerse con antelación. También es necesario obtener permiso con antelación. De hecho, este tipo de permiso suena problemático y requiere ciertos procedimientos de aprobación oficial, pero puedes preguntar al respecto con antelación. Por ejemplo, no se puede colgar ningún letrero en este lugar, te lo dirá y luego continuará con el siguiente paso.

12. Aclarar las condiciones de entrega.

En primer lugar, debe quedar claro cuándo y en qué condiciones se entregará la casa. Esto también debe estar escrito en el contrato. Si este punto no está claro, es posible que el contrato haya sido firmado, pero el arrendador te retrasará de vez en cuando, o puede que no sean factores humanos del arrendador, sino otros factores los que provocan el retraso en la entrega. tiene esta cláusula, puede ser utilizada para restringirle al Arrendador.

El segundo punto es que al entregar el terreno, se debe exigir al arrendador que proporcione planos estructurales detallados de la casa alquilada, suministro de agua, drenaje, suministro de energía y otros documentos e información relevantes. Se deben aclarar las condiciones de entrega del sitio.

Otra cosa es que al momento de entregar el lugar, si se trata del registro de una licencia comercial en este lugar, debes confirmar si existen procedimientos pertinentes para solicitar una licencia comercial.

13. Cláusula de exclusividad

Ya sea que operes ropa de marca, catering o entretenimiento, si quieres excluir a tus competidores, lo mejor es agregar esta cláusula: Puedes. Está estipulado. en el contrato que, por ejemplo, si usted alquila una de las tiendas en un edificio, entonces la Parte A garantiza que durante el período de su contrato, no se utilizará ningún contenido directa o indirectamente relacionado con su negocio y forma operativa. No se permite la entrada al edificio a empresas y formatos relevantes, y es mejor enumerar en detalle qué marcas no pueden ingresar y cuáles son comerciantes experimentados o grandes marcas. Es posible que muchas personas no sepan que existe una cláusula de este tipo, que es una cláusula de exención a la que se debe prestar atención al firmar un contrato.

14. Determinar el derecho exclusivo de uso

Debes poder asegurar que tienes el derecho exclusivo de uso de la casa alquilada. Mucha gente puede pensar que si me lo alquila debo usarlo, pero a veces no es así. Debe quedar claro en el contrato para evitar que sucedan cosas que se alquilan a otros al mismo tiempo, similar a lo que sucede. algunos fenómenos indeseables en el arrendamiento residencial. Además, es importante tener en cuenta que, por ejemplo, si la casa que alquila pertenece a un determinado grupo o similar, y la afiliación cambia posteriormente, este cambio de afiliación no afectará sus derechos de alquiler.

15. Se recomienda que el arrendatario haga los siguientes preparativos legales antes de firmar un contrato de arrendamiento de local.

(1) Verifique si el arrendador tiene calificaciones legales para el arrendamiento:

El arrendatario puede determinar si el arrendador está calificado para alquilar un local consultando el certificado de propiedad inmobiliaria y los documentos de identidad correspondientes. Si el arrendador no es el dueño de la propiedad, el arrendatario debe obtener prueba escrita relevante de la otra parte de que el dueño de la propiedad acepta subarrendar.

(2) Verificar la naturaleza jurídica de la casa arrendada:

1. El arrendatario deberá investigar el destino y uso del suelo de la casa arrendada con base en el propósito del contrato de arrendamiento. Es necesario asegurar que el tipo de vivienda arrendada sea comercial y el uso del suelo no residencial. De lo contrario, no se podrá obtener la licencia comercial y no se podrá realizar el propósito del contrato.

2. Para proteger los intereses del arrendatario, se recomienda que el arrendatario acuda a la autoridad de vivienda local para solicitarlo; investigar si existe una hipoteca u otra garantía sobre la casa

3. Verificar si la casa ya tiene información de registro de alquiler. De existir, provocará que el nuevo contrato de arrendamiento no pueda ser registrado y archivado, resultando en que la nueva relación de arrendamiento no pueda antagonizar a un tercero. También afectará la aplicación de la licencia comercial del nuevo arrendatario y su finalidad. del contrato no se realizará.

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