¿Es posible cambiar de tema sobre las transacciones de vivienda de segunda mano?
Antes de firmar
Primero, los compradores de vivienda deben tener un conocimiento más completo del vendedor. 1. Verificar el documento de identidad del propietario del inmueble. 2. ¿El certificado de propiedad pertenece a un propietario o a varios propietarios? Si son varios * * *, ¿están todos * * de acuerdo?
Cuando se vende una propiedad, alguien debe aceptar tomar posesión de la casa. Al firmar un contrato de compraventa de inmuebles, todos deben estar presentes. Si no puede asistir debido a circunstancias especiales, deberá emitir un poder notarial y prueba de identidad del agente, firmada por el agente autorizado.
En segundo lugar, tener el conocimiento necesario del inmueble a comercializar.
1. ¿Es cierto el certificado de propiedad proporcionado por el vendedor de la casa?
2. ¿Cuál es el área del inmueble?
3. ¿Cuál es el destino del inmueble? ¿Oficina, residencia o algo más?
4. ¿La propiedad ha sido reglamentada, sellada o restringida de otra manera por organismos judiciales o administrativos de conformidad con la ley?
5. ¿La propiedad está hipotecada? Según la "Ley de Garantías de la República Popular China", durante el período de la hipoteca, si el deudor hipotecario transfiere la propiedad hipotecada registrada, deberá notificar al acreedor hipotecario e informar al cesionario que la propiedad transferida ha sido hipotecada por el deudor hipotecario; el hipotecario o cesionario La transferencia no es válida si pertenece a una persona. Aquí, si el inmueble ha sido hipotecado, entonces el deudor hipotecario es el vendedor, y el acreedor hipotecario es el tercero a quien el vendedor hipoteca el inmueble, es decir, una persona, empresa o banco, el cesionario es el comprador del inmueble; Esta disposición significa que el vendedor ha hipotecado el inmueble a un tercero. Al transferir el inmueble, no informó al tercero ni al comprador que el inmueble había sido hipotecado, por lo que la transferencia no es válida. La propiedad se puede comprar o vender sólo si se cancela el registro de la hipoteca o si el acreedor hipotecario está de acuerdo.
6. ¿La propiedad está alquilada? Si la vivienda ha sido alquilada, el vendedor deberá aportar una declaración del arrendatario de la vivienda renunciando al derecho de tanteo en las mismas condiciones. Al mismo tiempo, los compradores de vivienda también deben comprobar si el contrato de arrendamiento firmado por el vendedor y el arrendatario de la propiedad está registrado y archivado. De acuerdo con las "Medidas de Transferencia de Bienes Raíces de Wuhan", si el bien inmueble arrendado se transfiere y ambas partes del contrato de arrendamiento han registrado y presentado el contrato de arrendamiento de acuerdo con la ley, el contrato de arrendamiento seguirá siendo ejecutado por el cesionario del bien inmueble. . Esta disposición significa que el vendedor transfiere el inmueble arrendado y registra el contrato de arrendamiento firmado sobre el inmueble, y el comprador continúa ejecutando el contrato de arrendamiento. Es decir: si el comprador de vivienda compra la propiedad para inversión, este tipo de propiedad con contrato de arrendamiento es más adecuado; si el comprador de vivienda compra la propiedad para ocupación propia, este tipo de propiedad con contrato de arrendamiento registrado tendrá un contrato de arrendamiento registrado; mayor impacto en la influencia del comprador de vivienda.
Al firmar
1. Prueba los materiales que deben prepararse. Al comprar una propiedad, el comprador puede ser una persona o varias personas. En cualquiera de los casos, el comprador deberá preparar los siguientes materiales:
1. Original y copia del DNI o pasaporte;
2. Registro de domicilio o acta de nacimiento del menor;
3. Si existe un apoderado encomendado, se deberá aportar poder notarial y cédula de identidad del apoderado. Si el comprador de la vivienda es extranjero, los documentos notariados proporcionados están en idiomas extranjeros y deben ser traducidos por una empresa de traducción extranjera. Algunos materiales proporcionados por extranjeros, como cartas de representación, cartas de consentimiento, etc., deben estar notariados y certificados por las siguientes instituciones nacionales y extranjeras para ser válidos:
1) Hong Kong: notariado por un abogado de Hong Kong autorizado por el Ministerio de Justicia;
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2) Macao: Compañía de Servicios Legales de China (Macao)
3) Provincia de Taiwán: previa certificación notarial; El Tribunal de Distrito de la Provincia de Taiwán, SEF enviará la copia a la Asociación de Notarios de Wuhan, y las partes acudirán a La Asociación de Notarios de Wuhan verificará el documento original y lo sellará:
4) En el extranjero: notariado por el local Notaría y certificado por la embajada o consulado de China en el extranjero.
En segundo lugar, fíjate en las estipulaciones del contrato.
Aunque el "xx Contrato de Compra y Venta de Viviendas Inmobiliarias" utilizado en algunas transacciones de viviendas de segunda mano es un documento normativo formulado conjuntamente por la xx Oficina Municipal de Administración de Vivienda y Recursos Terrestres y la xx Administración Municipal de Industria y Comercio, todavía existen Hay muchos lugares que deben completarse, por lo que debes tener cuidado, presta especial atención a los siguientes puntos (si el texto no es lo suficientemente completo, puedes explicarlo en los términos complementarios):
1. ¿Está escrito claramente el monto del pago de la casa?
2. ¿Cuál es el método de pago? ¿Es un pago único o pago a plazos? ¿Cuándo vence cada pago? ¿Esto entra en conflicto con el propio flujo de capital del comprador? El vendedor queda exento de responsabilidad por incumplimiento del contrato por demora en el pago.
3. Si el comprador de la vivienda requiere un préstamo hipotecario, ¿está establecido en el contrato? (Aquí se debe recordar a los compradores de viviendas que primero deben comprender los procedimientos operativos y las regulaciones del banco prestamista. No deben permitir que el límite de su préstamo exceda el límite especificado por el banco prestamista, lo que provocará que la revisión del préstamo falle. Actualmente, la mayoría los bancos en Wuhan pueden prestar hasta el 70%);
4. ¿Cuándo entregarán la casa el comprador y el vendedor? Qué elementos quedarán cuando se entregue la casa (los muebles, electrodomésticos y otros equipos se entregarán al comprador junto con la casa, y se deberá incluir una lista detallada en el anexo del contrato);
5. Gastos de gestión de la propiedad, agua, etc. antes y después de la entrega ¿Quién correrá con los gastos de electricidad, gas, comunicaciones, etc.? Generalmente corre a cargo del vendedor antes de la entrega y del comprador después de la misma;
6. Las "Medidas de Transferencia de Bienes Raíces de la Ciudad XX" estipulan que la responsabilidad por el riesgo de bienes inmuebles se transferirá del cedente al cesionario (es decir, el comprador) a partir de la fecha de transferencia de los derechos inmobiliarios), prevalecerá la responsabilidad por el riesgo; . La mayoría de los compradores de vivienda optarán por utilizarlo para transferir la responsabilidad del riesgo a partir de la fecha de transferencia de la propiedad;
7. ¿Se ha acordado claramente el monto de la indemnización por daños y perjuicios?
8. ¿Cuándo entra en vigor el contrato de compraventa de inmuebles? (Esto es muy importante para que el comprador cumpla bien el contrato).
1) Si no hay un acuerdo especial entre las partes de la transacción, este contrato entrará en vigor tras la firma de ambas partes.
2) Las partes de la transacción pueden acordar condiciones adicionales para la validez del contrato, las cuales entrarán en vigor cuando se establezca el contrato.
3) Las partes de la transacción pueden acordar términos adicionales con respecto a la validez del contrato, y el contrato con términos adicionales entrará en vigor al vencimiento del plazo.
4) Si una o ambas partes son extranjeras, las partes de la transacción deberán certificarlo ante notario al firmar el contrato de compraventa de bienes inmuebles, y entonces el contrato entrará en vigor.
En general, el riesgo de la venta de casas de segunda mano será mayor y habrá muchos problemas legales. La razón es que las casas de segunda mano no las venden directamente los promotores, sino las personas que compran casas a los promotores. Por diversas razones, necesitan volver a vender su casa. Algunas casas de segunda mano son inmuebles adquiridos por propietarios mediante herencia, pago de deudas o donaciones, y que ahora necesitan ser liquidados. Algunas ventas de casas de segunda mano se deben a que los propietarios originales cambiaron de matrimonio o se establecieron en el extranjero. Debido a que las razones para vender casas de segunda mano son diferentes y las fuentes y los antecedentes de las casas de segunda mano son diferentes, es más fácil encontrar obstáculos legales cuando se trata de casas de segunda mano.
Nota 1: Compraventa de viviendas de segunda mano en zonas de derribo.
Algunas casas son aptas para vivir y algunas casas que dan a la calle son aptas para negocios, como restaurantes, pequeños grandes almacenes u otros negocios. Algunos inversores están ansiosos por comprar casas a dos aguas que dan a la calle en el centro de la ciudad o en zonas prósperas, con el fin de comprarlas o renovarlas y alquilarlas para recuperar su inversión. O después de comprarlo, dependiendo de las condiciones del mercado, se puede renovar y operar como restaurante especializado o tienda especializada. Como la casa da a la calle, los inversores consideran la gestión, por lo que cuando se habla de precios de la vivienda, la tendencia de los precios es al alza. No hubo disputas importantes entre el comprador y el vendedor durante la compra y la transacción de la casa de segunda mano se completó con éxito. Inesperadamente, tan pronto como el nuevo propietario comenzó a operar, recibió un aviso de demolición y todas las calles fueron incluidas en la demolición. Debido a que a un desarrollador se le ha permitido desarrollar y construir áreas residenciales de lujo y edificios de oficinas aquí, el desarrollador está dispuesto a proporcionar cierta compensación financiera a las personas demolidas de acuerdo con las regulaciones nacionales de demolición pertinentes. Estas compensaciones financieras aún deberían aplicarse a casas comunes en comunidades antiguas, pero no se aplicarán a las personas que compran casas que dan a la calle a antiguos propietarios a precios elevados para invertir y luego las reconstruyen. Además, el promotor nunca compensará al inversor por pagar de más por las renovaciones o por comprar una casa adicional que dé a la calle.
Esto hay que recordarlo a aquellos que quieran invertir en comprar una casa en el casco antiguo. Antes de comprar una casa, deben entender si el área está en la lista de demolición, si habrá desarrolladores desarrollando proyectos aquí y si el país incluirá el área como una renovación de la antigua ciudad en el corto o largo plazo. De lo contrario, la inversión ciega no sólo no generará beneficios, sino que también provocará pérdidas financieras para los inversores.
Nota 2: Compraventa de vivienda de segunda mano con hipoteca bancaria.
Después de elegir varias casas, un comprador finalmente se decidió por comprar una casa de segunda mano en una comunidad establecida. Se ha completado la ecologización de la comunidad y se encuentran disponibles varias instalaciones en la comunidad. Después de contactarlo, un cliente de la comunidad quiso vender la casa en la que había vivido durante más de un año porque quería establecerse en el extranjero. Después de una investigación exhaustiva, el comprador y el vendedor decidieron cerrar el trato. Los propietarios de casas de segunda mano dijeron a los compradores que debido a que el desarrollador no ha establecido un gran derecho de propiedad, el certificado de derechos de pequeña propiedad para la casa que poseen, naturalmente, no se ha establecido. Cuando compró la casa, tomó la iniciativa de mostrar el contrato de compraventa firmado con el promotor, por lo que las dos partes firmaron un contrato de compraventa de casa de segunda mano. El vendedor se alegró mucho de recibir el pago y el comprador se mudó a la tan esperada casa nueva y moderna. Sin embargo, los buenos tiempos no duraron mucho. Unos días más tarde, el promotor envió a alguien para recordarle al nuevo propietario y le dijo que el propietario original no había cumplido con el préstamo hipotecario del banco. Como garante conjunto, el promotor tiene la responsabilidad de instar al propietario original a reembolsar el préstamo al banco. De lo contrario, el promotor recuperará la propiedad. En estos momentos, los compradores de viviendas de segunda mano están despertando de sus sueños. La casa de segunda mano que compró era una propiedad con deudas. Mientras el propietario original no pague el préstamo bancario, el promotor recuperará la propiedad en cualquier momento a pesar del contrato de compra.
Al comprar este tipo de casas de segunda mano, los compradores deben comprender completamente todas las condiciones de la propiedad, incluida la revisión del contrato de compra original, el certificado de propiedad inmobiliaria, el certificado de terreno y los "cinco certificados" de la propiedad. desarrollador original. Los propietarios de viviendas de segunda mano que soliciten una hipoteca bancaria deberán revisar el contrato de préstamo original. A la hora de solicitar una hipoteca, también se deben comprobar los procedimientos de registro de la hipoteca. A juzgar por la situación actual, cuando se venden la mayoría de las casas nuevas, los bancos conceden préstamos hipotecarios y el plazo general de los préstamos es de entre 10 y 20 años. Dentro de 10 a 20 años, un gran número de compradores de viviendas originales transferirán sus propias casas hipotecadas o casas con segundas hipotecas, lo que traerá muchos problemas al mercado de la vivienda de segunda mano. ¿Cómo debería afrontar el mercado un número tan elevado de ventas de viviendas de segunda mano?
Los procedimientos de compra y venta de este tipo de casas de segunda mano deberían ser relativamente complicados, pero si se manejan correctamente, la transacción aún se puede completar sin problemas y sin riesgos legales. Cuando los compradores de viviendas de segunda mano eligen este tipo de vivienda de segunda mano, primero deben aclarar la relación jurídica y la situación jurídica actual de la vivienda de segunda mano. Si el propietario de la casa de segunda mano ha pasado por los procedimientos de cambio de derechos de propiedad con el promotor original y ha obtenido el certificado de derechos de propiedad y el certificado de uso del suelo, entonces la situación es relativamente sencilla. Los compradores de casas de segunda mano solo necesitan negociar con el propietario de la casa de segunda mano el precio de la casa de segunda mano y luego seguir los procedimientos de transferencia específicos para la casa de segunda mano. Si el propietario de una casa de segunda mano no completa los trámites de transferencia de propiedad con el promotor y aún debe un préstamo bancario, el promotor sigue siendo solidariamente responsable del reembolso del propietario al banco hipotecario. En estos momentos, los compradores de viviendas de segunda mano deberían extremar la cautela. Debido a que la relación jurídica involucrada en la vivienda de segunda mano en este momento no es sólo la del propietario de la vivienda de segunda mano y el comprador de la vivienda de segunda mano, sino también la relación de préstamo entre el propietario de la vivienda de segunda mano y el banco, la relación de garantía entre el promotor y el banco, y el propietario de la vivienda de segunda mano. La relación garantizada y garantizada con el promotor. Todo cambio en una relación jurídica afecta a otra relación jurídica.
Aunque la relación entre los propietarios de viviendas de segunda mano y los bancos es una relación de préstamo y los propietarios de viviendas de segunda mano son los deudores, el inmueble es una garantía hipotecaria. Una vez que el propietario de una casa de segunda mano no puede pagar al banco en su totalidad y a tiempo, el banco, como acreedor, puede solicitar el pago directamente al propietario de la casa de segunda mano del deudor y, por otro lado, también puede solicitar el pago directamente a el garante solidario del deudor, el promotor. Si el promotor, como garante, cumple con sus obligaciones como garante y paga la deuda al banco en nombre del deudor, el propietario de la casa de segunda mano, en retrospectiva, el promotor tiene derecho a exigir directamente al deudor, el propietario de la vivienda de segunda mano, para cumplir con sus responsabilidades legales hasta la recuperación de la vivienda. Por tanto, para los propietarios de viviendas de segunda mano, los promotores son posibles acreedores.
En este tipo de compraventa de casas de segunda mano, si el comprador y el vendedor pretenden llegar a un acuerdo, el comprador deberá obtener primero el consentimiento del banco y del promotor junto con el vendedor. Hay dos formas de gestionar este tipo de transacciones: en primer lugar, si el comprador puede realizar un pago único al vendedor, el procedimiento es relativamente sencillo. El propietario de la casa de segunda mano liquida el préstamo hipotecario al banco. una vez y rescinde el contrato de préstamo original. Si hay registro de hipoteca, pasar por los trámites de cancelación de hipoteca, y luego exigir al promotor y al banco que pongan fin a la relación jurídica solidaria de garantía por etapas, y luego los propietarios de viviendas de segunda mano establecerán una relación jurídica de contragarantía. debido a la garantía del desarrollador. Finalmente, los propietarios de viviendas de segunda mano deben acudir a los departamentos de gestión de viviendas y de gestión de terrenos para gestionar los procedimientos de transferencia de propiedad con los compradores de viviendas de segunda mano. En segundo lugar, si el comprador no puede realizar un pago único al propietario de la casa de segunda mano y en su lugar solicita un préstamo hipotecario bancario, el propietario de la casa de segunda mano puede recomendar al comprador que solicite un préstamo a su banco prestamista. , es decir, sustituir al comprador original por un nuevo comprador.
Por supuesto, para hacer esto, primero debe obtener el consentimiento y la aprobación del banco hipotecario original, pasar por nuevos procedimientos de préstamo con el banco y rescindir el contrato de préstamo original. Al mismo tiempo, es necesario ponerse en contacto con el promotor y obtener su consentimiento para rescindir el acuerdo de garantía para propietarios de viviendas de segunda mano, y el promotor y el banco volverán a firmar un nuevo acuerdo de garantía para propietarios de viviendas de segunda mano. De esta forma, es necesario repetir cada paso. Es necesario reajustar las relaciones jurídicas originales y restablecer nuevas relaciones jurídicas.
Los compradores de vivienda de segunda mano también pueden optar por obtener un préstamo hipotecario de otro banco, pero para ello es necesario poner fin a la relación jurídica entre el propietario original de la vivienda de segunda mano y el banco prestatario original. En otras palabras, los compradores de viviendas de segunda mano deben liquidar el préstamo bancario al propietario de la vivienda de segunda mano de una sola vez; de lo contrario, no se podrá concluir la relación jurídica entre el propietario original de la vivienda de segunda mano y el banco prestamista. Hacerlo complicará los procedimientos, por lo que la mejor manera es que el comprador de la casa de segunda mano y el propietario de la casa de segunda mano lleguen a un acuerdo, exigiendo que el banco hipotecario del propietario de la casa de segunda mano siga siendo el banco hipotecario del comprador de la casa de segunda mano. banco, por lo que los procedimientos serán más sencillos y la ley también habrá muchos menos obstáculos.
Por lo tanto, los inversores que compran este tipo de casa de segunda mano deben averiguar primero si el propietario de la casa de segunda mano ha pagado el pago completo y ha obtenido el certificado de derechos de propiedad y el certificado de terreno. Si se trata de una hipoteca bancaria, debe averiguar el plazo del préstamo y cuánto queda pendiente del mismo. Además, también necesitamos saber si los bancos y los promotores cooperan en la gestión de transferencias de viviendas de segunda mano. ¿Qué pasa si no cooperan?
Debido a que la relación jurídica de este tipo de vivienda de segunda mano es relativamente complicada, el propietario de este tipo de vivienda de segunda mano no puede decidir completamente la disposición de este tipo de vivienda de segunda mano. Necesita negociar con otras personas relevantes para determinar cómo tratar la propiedad, así que preste especial atención a la hora de seleccionar y comprar este tipo de casa de segunda mano.
Nota 3: Se venden casas de segunda mano copropiedad de marido y mujer.
Según lo dispuesto en la Ley de Matrimonio, los * * * bienes compartidos por el marido y la mujer durante la relación matrimonial se dividirán entre el marido y la mujer cuando la relación matrimonial se disuelva y ninguna de las partes podrá poseerlos. la propiedad * * * sola. Al comprar y vender casas de segunda mano, si no se tiene cuidado, el contrato de compraventa de casas de segunda mano firmado por el comprador no será válido debido al cambio de matrimonio del propietario de la casa de segunda mano y, en ocasiones, ocurrirán otros problemas. .
Algunos propietarios de casas de segunda mano, debido a cambios matrimoniales, ocupan de forma preventiva la propiedad compartida por la pareja durante el proceso de divorcio y firman un acuerdo de transferencia de la casa con el comprador de la casa de segunda mano a un precio menor o más económico. precio. Esta situación generalmente se divide en dos categorías. Una es que el certificado de propiedad inmobiliaria tenga los nombres de la pareja, lo cual es más fácil de manejar. El comprador de la vivienda debe exigir a ambos cónyuges que firmen un acuerdo de transferencia de la vivienda con ellos. Si uno de los cónyuges no se presenta a firmar, se le debe permitir al cónyuge ausente autorizar a la parte firmante. Esta autorización debe ser testificada por un notario o abogado para confirmar su autenticidad. Los bienes de propiedad conjunta de marido y mujer sólo son válidos si así se acuerda en el acuerdo de transferencia firmado por el marido y la mujer. De lo contrario, los procedimientos legales están incompletos, el acuerdo no tendrá efectos jurídicos y, eventualmente, habrá obstáculos para la transferencia. de los derechos de propiedad.
Otra situación es que aunque los nombres de la pareja no estén escritos en el certificado de propiedad, el propietario de la casa de segunda mano es una persona casada. Esta situación es más complicada. Teniendo en cuenta el principio de que ambos cónyuges tienen derecho a obtener ingresos, el comprador de la vivienda debe exigir al propietario de la vivienda de segunda mano y a la pareja que firmen un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano para expresar su consentimiento a la transmisión. Esto puede parecer problemático, pero en realidad puede evitar riesgos innecesarios. De lo contrario, si el marido o la mujer del propietario de una casa de segunda mano no acepta firmar el contrato de transferencia, encontrará formas de evitar que el comprador siga los procedimientos de transferencia de propiedad.
Si uno de los cónyuges se encuentra fuera del país, el firmante deberá presentar un poder o carta de consentimiento del otro cónyuge aceptando la transferencia de la vivienda de segunda mano. Si la parte ausente ni siquiera tiene un poder o carta de consentimiento, lo mejor es pedirle al firmante, que por supuesto debe ser la parte cuyo nombre figura en el certificado inmobiliario, que emita una garantía de que se acuerda la transferencia de la propiedad. por ambos cónyuges, y ser responsable de todas las consecuencias que de ello se deriven. Esta garantía es en realidad una piedra de toque. Si el firmante ni siquiera se atreve a emitir una garantía, significa que algo debe estar mal, por lo que los compradores deben tener cuidado a la hora de comprar esta casa de segunda mano.
Nota 4: * *Compra y venta de viviendas de segunda mano con derecho de propiedad.
En algunos casos, varios amigos, familiares o hermanos poseen una propiedad juntos. Los compradores de viviendas deberían tener aún más cuidado al encontrar casas de segunda mano. Debido a que este tipo de casa de segunda mano es compartida por varias personas, nadie tiene derecho a disponer de la propiedad de una sola persona, independientemente de si esa persona posee personalmente el certificado de propiedad y el certificado de propiedad. La cuestión clave es si todas las personas * * están de acuerdo en transferir la casa de segunda mano. La mejor manera es que el comprador se reúna con todas las * * * personas para comprender la situación específica. En futuras negociaciones para la transmisión de viviendas de segunda mano, todos los * * * propietarios deberían estar obligados a expedir un poder a sus representantes.
Al firmar un acuerdo de transferencia, todas las * * * personas deben firmar el acuerdo. Si algún * * * personal no puede asistir, deberá confiar la firma a su agente designado. Los agentes pueden ser * * y ** personas, u otras personas. Sin embargo, el poder debe ser un documento legal notario o presenciado por un abogado, y el documento legal original debe adjuntarse al contrato como anexo al contrato de transferencia.
Si * * * uno de los propietarios no está de acuerdo con la transferencia, el contrato de transferencia será legalmente inválido, y cualquiera que cambie la firma de * * * otros propietarios sin autorización y notario será legalmente inválido . Por tanto, a la hora de adquirir una casa de segunda mano con los mismos derechos de propiedad, hay que prestar atención a la perfección de los documentos legales y nunca confiar en las promesas verbales de otros.
Nota 5: Se venden casas de segunda mano que adeudan gastos de administración de la propiedad y otros gastos.
Sabemos que cuanto más noble es la comunidad, mayor es la tarifa de administración de la propiedad. En algunas comunidades de alto nivel, la tarifa de administración de la propiedad alcanza los 2,5 o 3 dólares por metro cuadrado al mes. Las residencias de alto nivel suelen ser más grandes y lujosas, con una superficie media de más de 100 metros cuadrados, por lo que los gastos mensuales de gestión de la propiedad, las facturas de agua y electricidad o las facturas de gas y calefacción serán relativamente elevados, por lo que deberías pagar Atención a lo anterior a la hora de comprar casas de segunda mano de este tipo de residencias de alto nivel.
Al firmar un contrato de venta de una casa de segunda mano de alta gama, es necesario aclarar los estándares de cobro y el estado de pago de las tarifas de administración de la propiedad, tarifas de calefacción, etc. Es mejor entenderlo claramente en el momento. de la transacción, de lo contrario, la compañía inmobiliaria asumirá los atrasos una vez completada la transacción. La factura está causando problemas.
Nota 6: Venta en subasta de casas de segunda mano
Los antecedentes de la subasta de casas de segunda mano son relativamente complejos. En algunos casos, el propietario de una casa de segunda mano debe dinero al banco y no puede pagar la deuda cuando vence. El banco demanda al propietario y subasta la propiedad ante los tribunales. Parte de ella sirve de garantía y se subasta durante el período de la hipoteca hasta que el acreedor hipotecario realiza los derechos hipotecarios. También se dan casos en los que los propietarios de casas de segunda mano ven sus propiedades subastadas o confiscadas por delitos económicos o penales.
Suele ser un buen momento para comprar una vivienda de segunda mano, ya que los precios de subasta pueden ser favorables. Pero los compradores deben tener en cuenta que la casa de subastas solo subasta la propiedad y que la agencia de subastas no estará involucrada en otros gastos incurridos por la propiedad. Por ejemplo, tarifas de administración de propiedades, tarifas de agua, tarifas de calefacción, llamadas telefónicas internacionales y llamadas telefónicas de larga distancia nacionales. Debido a que el propietario original no ha podido pagar las tarifas anteriores por diversas razones, el subastador suele ser un acreedor o el tribunal. Cuando termine la subasta, el beneficiario inmediatamente tomará el dinero y se marchará, y a nadie le importarán otros gastos. Es muy probable que las partes pertinentes lo llamen porque la propiedad no se mueve, por lo que el comprador de la casa de subastas. Descubrirá que de repente ha caído en muchas deudas inexplicables.
Por lo tanto, los inversores que compran en casas de subastas deben comprender la propiedad que se subasta y hacer los planes correspondientes antes de pujar. Cómo afrontar y gestionar una gran cantidad de deuda una vez exitosa la oferta. En estas situaciones, es necesario negociar con la empresa de subastas, los acreedores y las empresas inmobiliarias, y lo mejor es formular los documentos legales pertinentes.
Nota 7: Hipoteca sobre compraventa de vivienda de segunda mano.
Según las “Medidas de Gestión de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas”, los inmuebles hipotecados pueden ser enajenados o arrendados con el consentimiento del acreedor hipotecario. En otras palabras, la propiedad hipotecada puede transferirse, pero el requisito previo para la transferencia es el consentimiento del acreedor hipotecario. Por el contrario, si el bien hipotecado se transmite sin consentimiento del acreedor hipotecario, será jurídicamente nulo. Al mismo tiempo, también existen riesgos legales para los compradores de viviendas al adquirir dichas propiedades con hipotecas. Una vez que el acreedor hipotecario quiere realizar la hipoteca, aparece el riesgo para el comprador de la vivienda. ¿Cómo evitar eficazmente este riesgo? En los casos reales, es cierto que algunas personas transfieren la propiedad hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario, y se marchan después de recibir el pago. Sin embargo, cuando el acreedor hipotecario está a punto de realizar la hipoteca, se da cuenta de que el deudor hipotecario se ha convertido en un cascarón vacío. Y las disputas legales causadas por esto son más complicadas.
El método de prevención de riesgos en la compra de este tipo de viviendas de segunda mano es acudir en primer lugar a la verificación del departamento de vivienda y gestión del suelo donde se encuentra el inmueble tras seleccionar la vivienda de segunda mano que se va a adquirir. Cabe señalar que si la propiedad o casa de segunda mano propiedad de una empresa conjunta chino-extranjera era originalmente una casa comercial para exportación, debe acudir a la autoridad municipal de vivienda para verificar si la propiedad está hipotecada, quién es el acreedor hipotecario, y cuánto dura el período de la hipoteca. Luego, debe trabajar con el dueño de la propiedad para encontrar la hipoteca. La propiedad se puede transferir solo después de obtener el consentimiento del acreedor hipotecario. Lo mejor para los compradores de vivienda es obtener el consentimiento por escrito del acreedor hipotecario. Las "Medidas de Gestión de Hipotecas de Bienes Raíces Urbanos" y las "Medidas de Gestión de Hipotecas de Bienes Raíces de Beijing" existentes sólo enfatizan que los bienes inmuebles hipotecados pueden transferirse con el consentimiento del acreedor hipotecario y no aclaran si se requiere consentimiento por escrito. Sin embargo, en la práctica real, es mejor exigir al acreedor hipotecario que emita un documento legal escrito aceptando la transferencia de la propiedad hipotecada, lo que brindará más protección legal a los compradores de viviendas. Al mismo tiempo, también se debe exigir al acreedor hipotecario que firme un acuerdo de transferencia.
Una vez firmado el contrato de transferencia, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario deben acudir al departamento de vivienda y administración de terrenos con el comprador de la casa para cancelar el contrato de hipoteca, y luego el deudor hipotecario debe realizar los procedimientos de transferencia de propiedad con el comprador de la casa.
Nota 8: Compraventa de viviendas de segunda mano con derechos de propiedad poco claros.
Debido a diversas razones históricas o cambios en diferentes instituciones, se ajustará la relación jurídica original. La propiedad del inmueble propiedad del sujeto de la relación jurídica original cambiará debido a la evolución y los cambios históricos, y en ocasiones incluso no está claro. Por ejemplo, una antigua agencia estatal se transforma en una empresa. Posteriormente, la empresa se dividió en otras dos empresas, que se reorganizaron y se vendieron debido a la reforma de las sociedades anónimas. Algunas de ellas son propiedad de sociedades anónimas, otras de sociedades de responsabilidad limitada o patrimonios terciarios. Sin embargo, después de varios cambios, las propiedades originales de las antiguas agencias estatales han sido asignadas a diferentes empresas. Sin embargo, dado que el nombre de la unidad de derechos de propiedad original sigue siendo la agencia estatal original, varias empresas involucradas en la agencia estatal original afirman que la propiedad de la agencia estatal original debería pertenecerles. Las empresas que realmente poseen estas propiedades antiguas ahora quieren transferir estas propiedades de segunda mano a nuevos inversores. ¿Quién es el propietario de estas casas de segunda mano y quién tiene el derecho final de disponer de ellas? ¿Qué debemos hacer frente a estas propiedades cuyos derechos de propiedad no están claros?
En primer lugar hay que aclarar la titularidad jurídica y las relaciones jurídicas de estas antiguas propiedades. Aunque el nombre de la unidad de propiedad de la antigua propiedad sigue siendo la antigua agencia estatal que ya no existe, después de cada cambio, habrá documentos pelirrojos de la agencia superior, documentos internos de la agencia estatal original sobre la transferencia de la propiedad. agencia a una determinada empresa y cambios posteriores debido a la división de la empresa. La división final de su propiedad es un documento legal sobre la reforma accionaria de los activos estatales, del cual se puede deducir qué empresa es ahora la verdadera propietaria de la antigua. propiedad. A pesar del ajuste, aunque los certificados de propiedad de las antiguas propiedades no han cambiado, los propietarios reales han cambiado. Todos los documentos históricos pueden probar la evolución histórica de estas antiguas propiedades. Por lo tanto, después de aclarar estas relaciones jurídicas, los inversores pueden realizar los procedimientos de transferencia de propiedad con el propietario real de la antigua propiedad basándose en el acuerdo de transferencia, todos los documentos históricos y los certificados de los departamentos superiores pertinentes.
En el antiguo acuerdo de transferencia de derechos de propiedad, el inversor debe exigir que el propietario real de los antiguos derechos de propiedad emita una carta de garantía para garantizar que, si se produce una disputa de propiedad durante la transferencia de los antiguos derechos de propiedad, el garante asumirá todas las responsabilidades legales. Esto protege legalmente los derechos e intereses legítimos del comprador y excluye posibles disputas de propiedad de la responsabilidad legal del comprador. Para algunas casas antiguas con relaciones jurídicas poco claras y propiedad incierta, se recomienda que los compradores no firmen un contrato con el vendedor apresuradamente antes de entenderlo claramente, para evitar meterse en dificultades legales.
Nota 9: Transacciones inmobiliarias antiguas con disputas legales
Debido a diversas relaciones económicas complejas en la sociedad, muchas propiedades inmobiliarias se encuentran en disputas legales. Por ejemplo, algunas propiedades han sido selladas por la fuerza por el tribunal; algunas están en proceso de subasta; algunas son objeto de litigio; algunos títulos de bienes raíces no están claros y están en proceso de litigio para confirmar que otras propiedades se utilizarán para pagar deudas; . Algunas propiedades pertenecen a proyectos de construcción conjuntos y han sido vendidas por la otra parte a nombre de una empresa cooperativa de construcción conjunta antes de que las dos partes las distribuyan, etc.
Al tratar con los listados mencionados anteriormente, la mayoría de los vendedores han hecho grandes concesiones en el precio, lo cual es bastante atractivo. A primera vista, puede resultar difícil para los compradores de viviendas detectar los secretos ocultos en estas propiedades legalmente en disputa porque las propiedades en sí mismas no hablan por sí solas. Sin embargo, una vez que el comprador y el vendedor firman un acuerdo de transferencia y pagan el pago inicial, el comprador pierde el control. Los compradores suelen encontrarse en un dilema. Si regresa y no puede recuperar el dinero que pagó, no puede simplemente saltar por el precipicio si continúa pagando. Es realmente un dilema.
A la hora de adquirir este tipo de inmueble, lo más importante es la investigación previa, la cual debe ser exhaustiva y exhaustiva. Especialmente para transacciones de vivienda de segunda mano a gran escala, es necesario investigar los estados financieros del vendedor y revisar si existen demandas importantes, si hay demandas, inversiones a largo plazo, préstamos importantes, capital de la empresa, etc. En el caso de un proyecto de construcción conjunta, es necesario revisar el acuerdo de construcción conjunta entre las partes.
Las ventas de casas de segunda mano tienen sus propias historias especiales debido a diferentes orígenes. La venta de viviendas de segunda mano a veces ofrece buenas oportunidades de negocio, pero también plantea muchos riesgos y obstáculos. Con el desarrollo del mercado inmobiliario, el mercado de la vivienda de segunda mano será cada vez más grande y habrá cada vez más oportunidades comerciales para la vivienda de segunda mano. Mientras los inversores en viviendas de segunda mano aprovechen las oportunidades comerciales antes de tomar decisiones, controlen vínculos legales importantes, preparen documentos legales completos y realicen investigaciones legales y comerciales detalladas, aún podrán evitar riesgos y completar con éxito la transacción.