Las 12 principales tendencias del mercado inmobiliario de China: ¿Vale la pena comprar una casa ahora?
En 2014, se aflojó el "macrocontrol" y los precios de la vivienda continuaron cayendo. En 2015, las políticas de rescate continuaron y los precios de la vivienda dejaron de caer y se recuperaron. El mercado inmobiliario ha vuelto a encontrarse en una encrucijada. Hay riesgos en el mercado de valores y es necesario transferir fondos. ¿Se convertirá el mercado inmobiliario en el próximo campo de batalla?
En 2014, se aflojó el "macrocontrol" y los precios de la vivienda continuaron cayendo. En 2015, las políticas de rescate continuaron y los precios de la vivienda dejaron de caer y repuntaron. El mercado inmobiliario ha vuelto a encontrarse en una encrucijada. Hay riesgos en el mercado de valores y es necesario transferir fondos. ¿Se convertirá el mercado inmobiliario en el próximo campo de batalla?
El elevado inventario en el mercado inmobiliario siempre ha causado dolores de cabeza a los gobiernos locales. El 31 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros tres ministerios y comisiones emitieron conjuntamente un documento para volver a bajar el precio. umbral de préstamo del fondo de previsión. El documento estipula que después de liquidar el préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda, si solicita nuevamente un préstamo del fondo de previsión para comprar una segunda vivienda, la proporción del pago inicial se reducirá a 2. Esta política continúa el impulso político de fomentar la autoocupación y mejorar la demanda de vivienda mediante la "reducción de costos y el aumento del apalancamiento" desde el New Deal del "30 de septiembre" del año pasado. También continúa la intención original del Fondo de Previsión de desempeñar la "fuerza principal". " ¡Papel de apoyo al mercado inmobiliario!
El objetivo principal de este ajuste de la política del fondo de previsión es estimular la demanda de viviendas mejoradas y lograr la "reducción de existencias" en las ciudades de tercer y cuarto nivel.
Debido a que las perspectivas del mercado inmobiliario aún no están claras, muchas personas se debaten entre comprar una casa ahora o comprarla más tarde. Lo siguiente le ayudará a comprender las 12 principales tendencias del mercado inmobiliario de China en el futuro. ¿Es el momento adecuado para comprar una casa ahora?
1. La brecha en los precios de la vivienda entre ciudades será aún mayor
El gobierno siempre ha esperado lograr un desarrollo equilibrado de las ciudades grandes, medianas y pequeñas en el proceso de urbanización. Sin embargo, debido a la corrupción pública, los recursos no se pueden asignar de manera equilibrada y las oportunidades de desarrollo están más concentradas en las capitales de provincia, los municipios directamente dependientes del gobierno central, las capitales de provincia y las zonas económicas especiales. De ahí el "efecto Mateo" de las zonas urbanas. El desarrollo será cada vez más evidente.
En los últimos cinco años, nuestro país ha formado seis centros de crecimiento poblacional: "tres grandes y tres pequeños". Los "tres principales" son Beijing, Shanghai, Shenzhen y las "tres pequeñas"; " son Zhengzhou, Changsha y "Xiamen Quanzhou"; "Tres pequeños", es decir, Zhengzhou, Changsha y "Xiamen Quanzhou". En términos de ampliación de capital, Beijing, Shanghai, Shenzhen, Chengdu, Hangzhou y Nanjing se han convertido en ciudades estrella. En estos lugares, los precios de la vivienda se sustentarán tanto en personas como en dinero.
2. El grado de capitalización inmobiliaria en las grandes ciudades es cada vez mayor.
En las ciudades de primer nivel y alrededor de 10 ciudades fuertes de segundo nivel, los bienes raíces en las áreas centrales se convertirán en Cada vez más capitalizados, y los inversores se globalizarán y nacionalizarán. En las ciudades pequeñas y medianas, especialmente en las ciudades con poblaciones en declive, las casas volverán a sus propiedades originales de residencia, oficina y comercio. Para la mayoría de los chinos, la era más dolorosa de la vivienda ya pasó. Para la mayoría de la generación posterior a los 95 en las ciudades, su juventud ya no se verá exprimida por las casas. Este es el mayor beneficio que nos ha traído la burbuja inmobiliaria.
3. Las casas pequeñas se mecanizarán
En las zonas céntricas de las grandes ciudades surgirán las casas pequeñas mecanizadas. Un pequeño apartamento de 20 metros cuadrados evolucionará hasta convertirse en un sofisticado instrumento capaz de crear ricas escenas de vida plegándolo y abriéndolo. Los promotores son cada vez más como productores de aviones y cruceros.
4. Es difícil que se produzca una contraurbanización
La contraurbanización se producirá en muchos países después de una urbanización integral. Es decir, los urbanitas van a las zonas rurales a comprar terrenos y construir villas. En los próximos 10 a 20 años, será difícil para China ver esta situación. Porque China tiene más gente y menos tierras de cultivo, y la tierra es de propiedad estatal. Además, la distribución desigual de los recursos públicos también hace que la vida sea incómoda e insegura para las personas que viven en zonas rurales.
5. A las grandes ciudades les resulta difícil "descentralizarse"
La mayoría de las ciudades de los países europeos y americanos tienen una tendencia a la descentralización. En la actualidad, las megaciudades de China enfrentan presiones ambientales y de tráfico, y una ciudad con múltiples centros se ha convertido en el sueño de muchas personas. Sin embargo, las condiciones nacionales de China son que la tierra cultivable per cápita es pequeña y la tierra está nacionalizada. El Estado está delineando los límites de las megaciudades para evitar el acaparamiento irrestricto de tierras. Sumado al hecho de que los recursos públicos no se pueden distribuir uniformemente, es muy difícil llegar a las ciudades centrales.
Por el contrario, el desarrollo de la tecnología de Internet móvil está trayendo nuevos cambios al transporte: si una ciudad como Beijing tiene 1,5 millones de taxis y automóviles privados, no hay necesidad de que los particulares tengan automóviles. De esta manera se resuelve el dilema del transporte urbano y la descentralización tiene poca importancia.
6. Las tiendas se enfrentan a una revalorización
El mayor problema al que se enfrentan las tiendas es que el "consumo de equipaje" (ropa, zapatos, sombreros, electrodomésticos, etc.) está siendo cada vez más sustituido por el online. compras Lo único que sustenta el valor de la tienda es Lo que queda es el "consumo experiencial" (catering, cine, formación, pistas de patinaje, etc.), cines, formación, pistas de patinaje). Las tiendas callejeras en los distritos comerciales tradicionales pueden ser los activos más peligrosos porque el precio unitario es demasiado alto. Además, hay complejos en zonas suburbanas y nuevas zonas urbanas con poblaciones en descenso. "Una tienda apoya a tres generaciones" se está volviendo cada vez más difícil, y la tragedia de "tres generaciones apoyando a una tienda" puede ocurrir en cualquier momento.
7. Los precios de los edificios de oficinas y residenciales estarán al revés durante mucho tiempo
En las ciudades de primer nivel siempre ha existido este fenómeno: los edificios residenciales y de oficinas. (incluidos los apartamentos comerciales) del mismo grado en la misma ubicación son más caros que los edificios residenciales. ¿Por qué sucede esto? Hay tres razones: en primer lugar, básicamente no existe ningún título en bienes raíces comerciales y no se puede liquidar; en segundo lugar, la vida útil del suelo de los bienes raíces comerciales es corta; en tercer lugar, las tarifas de administración de agua y electricidad son altas y el gas generalmente no está conectado; .
En la era de Internet, las oficinas en casa, las oficinas descentralizadas y las oficinas suburbanas se han ido poniendo gradualmente de moda, y los edificios de oficinas carecen de los "colores requeridos". La oficina de una persona puede necesitar sólo 3 metros cuadrados, pero la demanda de zona residencial es más que suficiente. Este fenómeno continuará en el futuro, y las propiedades residenciales en las zonas centrales de las grandes ciudades siguen siendo la primera opción a la hora de invertir en bienes raíces. Por supuesto, si desea tener un mejor flujo de caja, es mejor invertir en buenos edificios de oficinas.
8. Se introducirá un impuesto sobre bienes inmuebles, pero tendrá poco impacto en el mercado
Dado que el sector inmobiliario en la mayoría de las ciudades ha alcanzado un punto de inflexión, para estabilizar el crecimiento, Es poco probable que el país introduzca impuestos inmobiliarios estrictos. El impuesto a la propiedad es una fuente de impuestos para los gobiernos locales. En el futuro, definitivamente habrá diferentes tasas impositivas y diferentes políticas de exención y reducción según las condiciones locales. Las tasas de impuestos a la propiedad en las ciudades de primer nivel son definitivamente las más altas. En general, los impuestos a la propiedad tienen poco impacto en los precios de la vivienda.
9. La política de planificación familiar se ajustará gradualmente, pero tendrá poco impacto en el mercado inmobiliario
No hay suspenso sobre la liberalización total del segundo hijo, es sólo una cosa de tiempo. En el futuro, es posible que haya políticas demográficas más relajadas. De lo contrario, China enfrentará una grave crisis demográfica (envejecimiento excesivo y fuerza laboral insuficiente) en unas pocas décadas. Esto es positivo a largo plazo para el mercado inmobiliario, pero el efecto puede no ser tan grande como se imagina, porque el costo de tener hijos es cada vez mayor y los jóvenes están cada vez menos entusiasmados con tener hijos. también una tendencia mundial. Tarde o temprano, el gobierno local anunciará que si tienes un hijo más, te recompensarán con media casa.
10. Precios de la vivienda en las grandes ciudades: subiendo, subiendo, subiendo
El modelo urbano de China es completamente diferente al de Estados Unidos. Somos una ciudad con alta densidad y población muy concentrada. Una vez que se forma esta tendencia, es difícil cambiarla. Es imposible para los chinos vivir una vida en la que tengan que conducir 10 minutos para comprar un cepillo de dientes. Por lo tanto, a medida que aumenta la población urbana, es difícil que los precios de la vivienda retrocedan. Además, la oferta monetaria del RMB se ha mantenido alta durante mucho tiempo y los precios de la vivienda sólo pueden seguir aumentando.
En términos de dólares, los precios de la vivienda en las principales ciudades de China pueden fluctuar, fluctuar o incluso caer en los próximos años. Sin embargo, en términos de RMB, el aumento de los precios de la vivienda es la tendencia general. En otras palabras, un factor importante aquí es la depreciación de la moneda.
11. Las empresas inmobiliarias desaparecerán y se transformarán en grandes cantidades
Innumerables expertos han dicho que el mercado inmobiliario de China está atravesando una gran fuga. Las rutas de escape incluyen: escapar de terceros. y ciudades de cuarto nivel; escapar de los suburbios, escapar de las altas deudas, escapar para diversificarse, escapar al extranjero. Ahora parece que todo esto se ha hecho realidad. En los próximos 10 años esta tendencia continuará y un gran número de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias serán adquiridas, transformadas o desaparecidas. Al final, puede que sólo queden un centenar de grandes empresas inmobiliarias en el país, y se diversificarán. Un gran número de personas abandonará esta industria y encontrará otra salida.
12. La burbuja de los "bienes raíces en Internet" estallará
La nueva ola de locura por Internet provocada por la Internet móvil ha alcanzado su punto máximo en China y Estados Unidos al mismo tiempo. tiempo. A medida que se acerca la subida de los tipos de interés del dólar estadounidense, el mercado de valores estadounidense ha iniciado una corrección importante.
En China, la reforma del sistema de registro de IPO se retrasó inevitablemente debido a la caída del mercado de valores, que hizo que las locas inversiones de PE y VC de los últimos dos años enfrentaran dificultades de salida. Es probable que 2016 sea un período de reflujo generalizado para "Internet". Las empresas de "bienes raíces en Internet" sin un modelo de ganancias morirán y "se quedarán sin comida". Pero la reinvención del sector inmobiliario por parte de Internet no se detendrá.
Con continuas políticas de rescate, el mercado inmobiliario ha llegado a la "temporada de cosecha"
Los datos muestran que en el segundo trimestre de 2015, el precio promedio de transacción de edificios residenciales comerciales en 30 típicos ciudades fue de 12.187 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 16,2% con respecto al trimestre anterior. El precio promedio de transacción alcanzó un récord.
¿Qué está pasando? ¿Van a "resucitar" los precios de la vivienda? ¿Qué pasa con los controles acordados?
De hecho, en el primer semestre de este año, las ventas de viviendas comerciales en China tocaron fondo. El aumento de las ventas conducirá inevitablemente a un aumento de los precios de la vivienda. Junto con el aumento inicial del mercado de valores, muchas personas obtuvieron ganancias y recurrieron al mercado inmobiliario, y el aumento de los precios de la vivienda parecía ser una cuestión de rutina.
Los precios de la vivienda están aumentando
El banco central publicó un informe que indica que las transacciones de viviendas comerciales de mi país se han estabilizado y se han recuperado, el número de ciudades con precios de vivienda en aumento ha aumentado, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario ha seguido cayendo y los préstamos inmobiliarios han crecido de manera constante y rápida.
El aumento de los precios de la vivienda no puede frenar el deseo de los consumidores de comprar viviendas. En el primer semestre del año, la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 500 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 3,9%. Los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel han aumentado significativamente. Desde el punto de vista de los precios, el precio promedio de transacción en las ciudades de primer y segundo nivel ha alcanzado repetidamente nuevos máximos. Debido a las tareas de reducción de existencias más intensas en las ciudades de tercer nivel, el crecimiento promedio del precio de transacción ha disminuido ligeramente mes a mes. . Desde la perspectiva del volumen de transacciones, las ciudades de primer nivel experimentaron el mayor crecimiento interanual y trimestral del volumen de transacciones en el segundo trimestre, alcanzando ambos niveles récord.
Las ciudades de primer nivel fueron las "líderes" en el crecimiento de los precios de la vivienda en el segundo trimestre de este año. Por un lado, el continuo estrechamiento del ciclo de liquidación de existencias ha presionado al mercado inmobiliario para que libere inventarios, y las empresas inmobiliarias han tomado la iniciativa de subir los precios. Para algunos productos de vivienda de lujo, un mayor volumen de transacciones también los impulsará a aumentar sus precios. Por otro lado, a medida que las expectativas del mercado continúan cambiando, el mercado inmobiliario de primera línea sigue siendo en general optimista, lo que también provocará aumentos de precios en el mercado inmobiliario.
A juzgar por la situación reciente, el mercado de valores parece haber sufrido un revés para el mercado inmobiliario. Los expertos afirman que "el mercado inmobiliario es el recolector del mercado de valores". Para los inversores que han obtenido enormes ganancias en el mercado de valores, el aumento vertiginoso de los precios del mercado también significa mayores riesgos. Además, los chinos tienen una comprensión tradicional de los bienes raíces y se ha convertido en una opción inevitable para retirar adecuadamente los fondos de ganancias. para inversiones inmobiliarias de alta calidad. Estimulado por diversas políticas favorables, se espera que el volumen de operaciones en el mercado siga siendo considerable en la segunda mitad del año.
¿Cómo ve el futuro mercado inmobiliario?
En cuanto al mercado inmobiliario en la segunda mitad del año, los expertos creen que las ciudades de primer nivel se enfrentarán al riesgo de que los precios de la vivienda sigan aumentando dentro de medio año. Por un lado, el aumento de los precios de la vivienda provocará un aumento del volumen de transacciones en el mercado, pero por otro lado, también interferirá con las expectativas del mercado e incluso acelerará la introducción de inversiones y demanda especulativa, aumentando así el coste de la vivienda. Compra para aquellos que solo necesitan un hogar.
El rebote obvio del mercado inmobiliario es similar al del mercado de valores, y también hay factores de un mercado alcista político y un mercado alcista financiero. En la actualidad, la tendencia a la recuperación del sector inmobiliario es cada vez más clara. Sin embargo, debido a la feroz competencia entre productos similares y al aumento de los descuentos, el aumento de los precios de la vivienda no es evidente para los compradores de vivienda, por lo que es muy importante elegir el momento adecuado para comprar. un hogar.
Al mismo tiempo, algunos expertos afirman que, a medio y largo plazo, el mercado inmobiliario seguirá experimentando fluctuaciones cíclicas, especialmente a medida que factores como el tradicional dividendo demográfico desaparezcan gradualmente, lo que provocará una disminución del La demanda de compra de viviendas, lo que provocará una disminución en el rendimiento de las ventas de las empresas inmobiliarias. El crecimiento se está desacelerando.