¿Cuáles son los contenidos principales de la encuesta y las estadísticas integrales de administración de propiedades en la etapa inicial de este proyecto?

La administración de propiedades se originó en el Reino Unido, pero la administración de propiedades verdaderamente moderna se desarrolló en los Estados Unidos desde finales del siglo XIX hasta la década de 1930. La gestión de propiedades en el extranjero concede gran importancia a la gestión de intervención temprana. Si las empresas extranjeras de administración de propiedades desean ingresar a la etapa inicial de administración de propiedades, deben pasar el proceso de licitación antes de estar calificadas para llevar a cabo operaciones de administración de propiedades en la etapa inicial.

La intervención temprana de la gestión de propiedades en el extranjero generalmente se produce en la etapa de toma de decisiones del proyecto. La gestión involucrada en la toma de decisiones, la planificación y el diseño del proyecto, la instalación de la construcción y la aceptación de su finalización es la siguiente:

1. Los gerentes seleccionados cooperan activamente con el trabajo de toma de decisiones del desarrollador, incluida la segmentación del proyecto. mercado inmobiliario, el posicionamiento del mercado objetivo y el costo Expresó opiniones y sugerencias sinceras sobre temas básicos como el análisis de ganancias, los estándares y el contenido de la administración de propiedades.

2 Basándose en su profundo conocimiento y comprensión de las necesidades comunes de los propietarios y usuarios, los gestores seleccionados presentan sugerencias para mejorar detalles que fácilmente se pasan por alto en el diseño de los detalles de la propiedad, como por ejemplo. el diseño del espacio y la ubicación del aire acondicionado. Hermoso trato, cómo considerar la disposición de las tuberías en el edificio para facilitar el mantenimiento futuro, etc., para evitar o reducir el fenómeno de las "deficiencias congénitas" en la gestión de la propiedad.

3. El personal directivo seleccionado desempeñará el papel de "segundo supervisor del proyecto" e inspeccionará el sitio de construcción de acuerdo con el progreso de la construcción.

4. El personal administrativo seleccionado participará en la aceptación del proyecto, realizará inspecciones de equipos, inspecciones de apariencia, inspecciones de desempeño, pruebas funcionales e inspección de limpieza, y supervisará la rectificación de acuerdo con el plan de rectificación.

En la etapa inicial de la gestión, la gestión de propiedades en el extranjero trabaja principalmente en estrecha colaboración con los promotores y agentes de vendedores para promover el arrendamiento y la venta de propiedades, y participar en las actividades de firma para diseñar modelos de gestión futuros basados ​​en los requisitos, esperanzas y expectativas; sugerencias de propietarios y usuarios, Desarrollar las normas y reglamentos correspondientes. La práctica extranjera es: al firmar un contrato de alquiler y venta de una propiedad, el propietario y el usuario deben firmar un "convenio" sobre el mantenimiento y uso de la propiedad, como la "Escritura de construcción de pacto mutuo" y otros documentos formulados por el desarrollador. y la sociedad administradora de la propiedad de acuerdo con la ley, con el dueño de la propiedad. Los certificados de propiedad se mantienen juntos en archivos, lo que también es formal en el trabajo de administración comunitaria. Además, las operaciones preliminares de la gestión de propiedades en el extranjero también incluyen:

1. Mantener los lugares públicos limpios y ordenados en todo momento.

2. Controlar y asistir estrictamente a los visitantes dentro y fuera de la propiedad.

3. Controlar estrictamente la entrada y salida del personal de decoración al inmueble. (El enfoque de Singapur es que la propiedad residencial terminada es una “cáscara vacía”, que permite al propietario o usuario llevar a cabo creativamente una “decoración secundaria”. En los países desarrollados, una propiedad “completa” se decora primero de acuerdo con la renovación de la propiedad por parte de varios importantes géneros o pasatiempos familiares no se permitirán dentro de tres años)

4. Garantizar la seguridad en el estacionamiento.

5. Recibir a las visitas con pleno espíritu y cortesía.

6. Realizar la gestión de seguridad en zonas residenciales las 24 horas.

Dig Zhongyu, un experto en administración en Kansai, Japón, dijo que la administración de propiedades es un negocio que recorre todo el ciclo de vida de un edificio, desde el diseño, la construcción y el mantenimiento de todo el edificio hasta la Demolición definitiva, con servicios completos de seguimiento. Por lo tanto, desde la perspectiva del costo total del edificio, los costos de construcción de capital solo representan el 25% del costo total, mientras que los costos de mantenimiento y administración representan el 75%. Esto es diferente del modelo de asignación de fondos de mi país que enfatiza la construcción de capital y. ignora la gestión. En la conciencia tradicional, el desarrollo inmobiliario a menudo se considera un asunto de promotores, institutos de diseño y unidades de construcción chinos. La administración de la propiedad comienza después de que se construye la casa y el período de desarrollo parece no tener nada que ver con la administración de la propiedad. Por lo tanto, en el pasado, las empresas nacionales de administración de propiedades generalmente no prestaban atención a la intervención temprana. Con el estudio en profundidad de la teoría de la administración de propiedades, la gente en la industria generalmente cree que cuanto antes intervenga la administración de propiedades, mejor. Se puede decir que esta conclusión es un resumen de la experiencia práctica y las lecciones de la gestión de China durante los últimos diez años.

En la actualidad, algunas empresas de gestión de propiedades estandarizadas y de gran escala en China ya han llevado a cabo operaciones de gestión de intervención temprana y han formulado los procedimientos estándar de gestión correspondientes al adquirir propiedades. Actualmente no existe una ley nacional de administración de propiedades en nuestro país y es imposible formular estándares y procedimientos operativos unificados. Aunque se han promulgado muchas leyes, estatutos o reglamentos locales, dado que la administración de propiedades en nuestro país aún está en su infancia, hay muchos problemas que las leyes locales no pueden resolver. Por lo tanto, actualmente las empresas de administración de propiedades en mi país generalmente se refieren a prácticas extranjeras para la intervención temprana, y el contenido del trabajo también se ha mencionado antes.

La actual gestión inmobiliaria en la provincia de Fujian tampoco es la ideal.

Una encuesta realizada por Xiamen Real Estate Network muestra que sólo el 10% de los propietarios están satisfechos con la gestión de la propiedad existente, y el 50% de los propietarios piensa que la gestión de la propiedad es normal. La situación en Quanzhou Property Management es similar. Según las estadísticas del "Informe de la encuesta de integridad del mercado inmobiliario urbano de Quanzhou", solo el 59,38% de los propietarios cree que la oficina de administración de propiedades ha hecho un buen trabajo en el trabajo de garantía de acuerdo con el contrato, solo el 55,73% cree que la propiedad está calificada antes de la entrega. , y el 47,14% cree que el inmueble tiene problemas de calidad. Se puede ver que todavía existen muchas deficiencias en la gestión de la propiedad de Quanzhou, especialmente en términos de intervención temprana. Los propietarios creen que los problemas de calidad de la propiedad llegan al 47,14%, principalmente debido a problemas como grietas, fugas de agua e instalaciones de apoyo en la comunidad. Es concebible que la administración de la propiedad de Quanzhou casi no haya realizado ningún trabajo preliminar y no haya realizado una inspección y aceptación exhaustiva, exhaustiva y detallada de las propiedades.

Existen varias deficiencias en la gestión de propiedades en la ciudad de Quanzhou, que están estrechamente relacionadas con el actual mercado inmobiliario atípico de la ciudad de Quanzhou. Aunque después de la rectificación del año pasado, el mercado inmobiliario de Quanzhou se ha estandarizado mucho más que antes, todavía existen algunas deficiencias. Por ejemplo, la mayoría de las empresas de administración de propiedades y promotores en Quanzhou pertenecen a la misma empresa del grupo. Incluso si la empresa de gestión inmobiliaria descubre problemas de calidad, normalmente hace la vista gorda ante los intereses vitales de la empresa del grupo, por lo que el propietario es el que finalmente sufre.

Por supuesto, hay muchas más empresas de administración de propiedades estandarizadas en Quanzhou. Como Nanfang Property Management Company (afiliada a Nanyi Group), Qiushi Property Management Company, etc. Su manejo está relativamente estandarizado y también tienen experiencia en el manejo de intervención temprana. Ruqiushi Property Management Company, establecida en junio de 20001, es una persona jurídica independiente, operación independiente, contabilidad independiente y responsable de sus propias pérdidas y ganancias. El 80% del personal administrativo existente posee certificados nacionales de calificación del personal de administración de propiedades. Con el objetivo de construir "una excelente comunidad de gestión de propiedades urbanas en China", la empresa implementa el sistema de gestión de calidad internacional ISO9001:2000:2000 y aprovecha su avanzada experiencia en gestión tanto en el país como en el extranjero. Cuando la empresa se hizo cargo del Erythrina Garden desarrollado por Quanzhou Zhonglian Real Estate Development Co., Ltd., se involucró en la gestión inicial de la propiedad. Su intervención fue integral y meticulosa, y llevaron a cabo una estricta aceptación del inmueble desde la perspectiva de los futuros gestores y propietarios de la comunidad.

En segundo lugar, el papel de la intervención temprana en la administración de propiedades

Con el desarrollo y crecimiento de la industria de administración de propiedades en mi país, muchas empresas de administración de propiedades han llevado a cabo trabajos de intervención temprana y más propiedades Las empresas de gestión se han dado cuenta de que la intervención temprana es una condición importante para garantizar el buen inicio y desarrollo de la gestión de propiedades, y es el primer paso en la implementación de la gestión de propiedades. La práctica ha demostrado que la intervención temprana tiene las siguientes funciones:

1. Es beneficiosa para optimizar el diseño y mejorar los detalles del mismo.

Nuestro país tiene un vasto territorio y enormes diferencias en el entorno geográfico y los niveles de desarrollo económico, lo que inevitablemente plantea diferentes requisitos para el diseño. Por ejemplo, en el sur, donde las altas temperaturas duran mucho tiempo, los aires acondicionados consumen mucha electricidad, especialmente en algunos edificios comerciales, se debe tener en cuenta la carga del circuito. En el norte, la calefacción es algo a considerar. Es difícil para los diseñadores comunes predecir y estimar completamente estos problemas prácticos en la administración de propiedades, pero las empresas de administración de propiedades con experiencia los tienen muy claros. Por lo tanto, en la etapa de diseño del proyecto, la empresa de administración de propiedades revisa el diseño de la propiedad administrada desde la perspectiva del propietario o usuario y propone planes de modificación para partes inapropiadas. Esto puede optimizar el diseño, mejorar los detalles del diseño y evitar algunas. Dificultades en el trabajo posterior. Problema resuelto.

2. Contribuye a mejorar la calidad de la construcción de viviendas.

Debido a que la empresa administradora de propiedades tiene conocimiento de primera mano sobre el uso y administración de la propiedad, está muy familiarizada con varios problemas de calidad de ingeniería expuestos en el uso a largo plazo del edificio. Al participar en la supervisión de la etapa de construcción de la propiedad, fortalecemos la gestión y el seguimiento de la calidad durante el proceso de construcción, y hacemos todo lo posible para eliminar los riesgos de calidad ocultos en el proceso de construcción, mejorando así la calidad de la construcción de la casa.

3. Es útil garantizar la función de uso del inmueble.

Al participar en la aceptación de finalización y aceptación de adquisición, y al realizar una aceptación estricta de acuerdo con las normas pertinentes, las empresas de administración de propiedades pueden garantizar el uso normal y la seguridad de la casa y de diversos equipos e instalaciones auxiliares.

4. Es útil mejorar la comprensión integral de las propiedades bajo gestión.

Si una empresa de administración de propiedades quiere hacer un buen trabajo en el mantenimiento de la propiedad y sus instalaciones auxiliares, debe comprender la estructura civil, la dirección de la tubería, la construcción de las instalaciones, la instalación de los equipos, etc. y registrar cuidadosamente las modificaciones, adiciones y eliminaciones de los dibujos. Por ejemplo, a menudo existe una cierta brecha entre la configuración de los nodos de la tubería y las posiciones marcadas en el dibujo de diseño. Si el trazado de la tubería no se registra en el sitio, puede haber una desconexión en la gestión posterior.

En términos relativos, los administradores de propiedades no necesitan saber mucho sobre estructuras civiles, pero deben comprender completamente la instalación de equipos y el diseño de tuberías para facilitar la gestión posterior. Por lo tanto, si las condiciones actuales no permiten una intervención prematura, la etapa de instalación del equipo debería ser un punto de intervención más apropiado. Debido a la comprensión integral mejorada de las propiedades bajo administración, sienta las bases para la aceptación de finalización y la aceptación de adquisición, lo que puede mejorar la calidad de la aceptación y acortar el tiempo de aceptación. También aclaró las áreas que aún deben mejorarse durante la aceptación para facilitar la negociación y la coordinación.

5. La intervención temprana es beneficiosa para el manejo posterior.

A través de una intervención temprana, la empresa de administración de propiedades garantiza la calidad del diseño y la construcción y un conocimiento integral de la propiedad, lo que brinda mucha comodidad para la administración posterior de la propiedad. No solo facilita la organización y la implementación de la propiedad. planes de mantenimiento, pero también garantiza la calidad del mantenimiento, mejorando así la eficiencia y la calidad del trabajo. Al mismo tiempo, en la gestión inicial, después de un período de rodaje, es fácil enderezar la relación con los departamentos de saneamiento, agua y electricidad, comunicaciones, seguridad pública, mantenimiento, ecología y otros, y establecer un servicio fluido. canales, lo que favorece una gestión posterior.

6. Es útil establecer la imagen de la empresa administradora de propiedades.

Si la adquisición y la ocupación se llevan a cabo al mismo tiempo, no importa cuánto trabaje la empresa de administración de propiedades, se verá abrumada por varios asuntos complicados. Es fácil cometer errores en el ajetreado trabajo, en serio. que afecte a la imagen profesional de la empresa gestora de inmuebles.

3. La viabilidad de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria

Del análisis teórico anterior, la intervención temprana en la gestión inmobiliaria es necesaria, pero ¿es factible en la realidad? Analicemos la viabilidad de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria.

(1) Desde la perspectiva de los beneficios económicos

Cualquier actividad económica tiene costos, y es comprensible que una empresa también deba considerar los beneficios económicos. ¿Qué pasa si consideramos la economía de la intervención temprana en la gestión de propiedades? Esto se puede analizar desde tres perspectivas:

1. Viabilidad de los beneficios económicos

Desde la perspectiva del desarrollo inmobiliario, incrementar este comportamiento tiene pros y contras, riesgos y beneficios. Beneficios: La intervención de la empresa de administración de propiedades mejora la precisión de la toma de decisiones y la planificación, asegurando el buen desarrollo de la propiedad, al mismo tiempo garantiza la calidad del desarrollo inmobiliario, promueve las ventas de propiedades y acelera la rotación de capital; Desventajas: La razón principal es que aumenta el costo (los costos de intervención temprana corren a cargo del promotor inmobiliario), y si la empresa administradora de la propiedad propone retrabajos, el período de construcción también puede aumentar. En general, aunque los promotores inmobiliarios asuman algunos riesgos en la intervención temprana, traerán más beneficios. Desde una perspectiva económica, las ventajas superan a las desventajas, y los promotores inmobiliarios deberían apoyar una intervención temprana en la gestión inmobiliaria.

2. Desde la perspectiva de la sociedad gestora de fincas

Desde la perspectiva de la participación, la sociedad gestora de fincas tiene las siguientes ventajas: al intervenir antes, conoce mejor la situación. propiedad y proporciona mejores La aceptación de nuevos negocios sienta las bases para que la empresa expanda aún más sus áreas de negocio y ocupe el mercado empresarial. Por un lado, puede aumentar los costes (si los costes corren a cargo de la empresa administradora de la propiedad).

3. Desde la perspectiva de la sociedad en su conjunto

Desde la perspectiva de la sociedad en su conjunto, la ventaja de la intervención temprana es que se completa la fase de planificación y construcción, se cometen errores. Se reduce y se eliminan las desventajas de la propiedad en su estado incipiente, lo que favorece la mejora de los intereses económicos generales de la sociedad.

En resumen, las ventajas superan evidentemente a los inconvenientes, por lo que desde el punto de vista económico es viable intervenir en la gestión inmobiliaria con antelación.

(2) Garantía de solidez técnica

Para garantizar el éxito de la intervención temprana en la gestión de propiedades, las empresas de administración de propiedades deben seleccionar y organizar un grupo de personal para participar en la intervención temprana. . Debido al largo ciclo de desarrollo inmobiliario, es imposible para la empresa de administración de propiedades desplegar una gran cantidad de personal para intervenir. Debe adoptar una estructura organizacional con personal de élite y una administración simplificada. La composición del personal se puede adoptar de dos maneras: larga. -Personal de intervención a corto plazo (2 a 3 personas), compuesto por administradores de la casa, ingenieros estructurales, Los ingenieros de equipos están compuestos por tres personas, el personal de intervención a corto plazo (3 a 4 personas) está compuesto por gerentes de empresa, gerentes de departamento y; pilares técnicos.

El personal de intervención a largo plazo se implica plenamente desde el principio hasta el final del proyecto. La calidad y las habilidades del personal involucrado determinan en gran medida el éxito o el fracaso de una intervención temprana en la gestión inmobiliaria. Por lo tanto, debe haber un administrador experimentado e integral (el compañero debe estar muy familiarizado con la situación de la propiedad y tener experiencia relevante) para participar en la etapa inicial de la administración de la propiedad. También necesitamos un ingeniero estructural y un ingeniero de equipos para cooperar y ser responsable del control de calidad de la ingeniería civil y la instalación de equipos.

Es a través del control técnico del personal técnico que la intervención temprana de la gestión inmobiliaria puede conseguir los resultados esperados.

(3) Garantía del gobierno y del sistema legal

Una de las funciones económicas del gobierno es garantizar la equidad y la justicia y salvaguardar los derechos básicos de los ciudadanos. En el mercado de desarrollo inmobiliario, es necesario que los futuros propietarios intervengan en la gestión de la propiedad en las primeras etapas. Sin embargo, en la práctica, los promotores se muestran reacios a intervenir en la gestión de la propiedad en las primeras etapas porque están ansiosos por lograr un éxito rápido o buscar ganancias unilateralmente (. la intervención en la gestión de la propiedad en las primeras etapas aumentará los costos y la inversión). El gobierno debería intervenir. Existen dos vías principales para la intervención gubernamental:

1. Formular algunas leyes, regulaciones y sistemas relacionados con la intervención temprana en la gestión de propiedades. En la actualidad, los gobiernos de muchas ciudades de mi país, como Shenzhen y Beijing, han formulado las regulaciones correspondientes, estipulando que la intervención de la administración de la propiedad debe estar involucrada en la etapa inicial del desarrollo inmobiliario, y el sistema garantiza el desarrollo y la implementación de las primeras etapa de intervención en gestión inmobiliaria.

2. El gobierno confía a las asociaciones industriales el establecimiento de agencias reguladoras para supervisar todo el proceso de desarrollo inmobiliario. Si no hay intervención de la administración de la propiedad, se pueden imponer sanciones. Esto hará que los promotores inmobiliarios consideren una intervención temprana en la gestión inmobiliaria, de pasiva a consciente. En diversas industrias en el país y en el extranjero, han establecido sus propias asociaciones industriales. Por ejemplo, la Asociación de Administración de Propiedades de China es una asociación industrial para la industria de administración de propiedades. Su establecimiento definitivamente hará que la industria de administración de propiedades de China sea más estandarizada, sistemática y profesional.