¿Informe de investigación del mercado inmobiliario de Jinan?
Hace 100 años, Jinan abrió un puerto. Esta fue la primera vez que una ciudad del interior de la China moderna estableció su propio puerto comercial y lo abrió al mundo exterior. Esto promovió en gran medida el rápido desarrollo económico y social. y desarrollo urbano de Jinan en ese momento. La mejora del nivel cultural. Desde la reforma y apertura de China en la década de 1980, la economía de Jinan se ha desarrollado rápidamente. En 2003, el PIB alcanzó los 654.380,7 millones de dólares EE.UU., un aumento de 654.3803,5 dólares EE.UU. respecto al año anterior. Los productos de Jinan se han exportado a más de 654,38 040 países y regiones. A finales de 2003, la ciudad había aprobado un total de 2.926 proyectos de inversión extranjera, con una utilización de capital extranjero contratado de 565.438 millones de dólares EE.UU. y una utilización real de capital extranjero de 2.830 millones de dólares EE.UU. * * * Empresarios extranjeros de 51 países y regiones invierten en Jinan, y 18 empresas Fortune 500 invierten en Jinan. Los seis países y regiones con mayores inversiones son Hong Kong, Alemania, la provincia de Taiwán, Japón, Estados Unidos y Singapur. Jinan ha establecido relaciones económicas y comerciales con más de 100 países y regiones del mundo. Empresas multinacionales Fortune 500 como Siemens de Alemania, Panasonic de Japón, PepsiCo de Estados Unidos, Wal-Mart y Volvo de Suecia han establecido empresas conjuntas y empresas cooperativas en Jinan y han logrado buenos beneficios económicos.
En el nuevo siglo, Jinan, de acuerdo con el objetivo general de "lograr nuevos avances y construir una nueva ciudad primaveral", expande activamente la apertura al mundo exterior, profundiza las reformas orientadas al mercado, promueve vigorosamente la economía ajuste estructural y amplía continuamente el espacio de desarrollo urbano. En el futuro, Jinan construirá gradualmente el cinturón industrial oriental, la nueva ciudad oriental, el cinturón característico de Quancheng, la nueva ciudad occidental, el distrito oeste y el distrito norte de acuerdo con la idea de "desarrollar nuevas áreas, mejorar zonas antiguas, ampliando las dos alas y avanzando en general". El "círculo económico de medio día" y el "círculo económico de un día" centrados en Jinan están tomando forma, y se han iniciado plenamente nuevas construcciones y planificación urbana... Una nueva ronda de construcción urbana, una.
2. Análisis del entorno socioeconómico de Jinan
1) En 2004, la fortaleza económica de Jinan aumentó aún más. Según cálculos preliminares, el PIB regional alcanzó 1.618.900 millones de yuanes, un aumento del 15,6%. El valor añadido de la industria primaria fue de 118.700 millones de yuanes, un aumento del 7,8%. El valor añadido de la industria secundaria fue de 74.240 millones de yuanes, un aumento del 19,8; el valor añadido de la industria terciaria fue de 75.780 millones de yuanes, un aumento del 13,0, el PIB per cápita fue de 27.610 yuanes (convertido a 3.338,6 dólares EE.UU. al cambio actual); tasa), un aumento del 14,1.
2) Mejorar la calidad de las operaciones económicas. En 2004, la productividad laboral social de la ciudad fue de 45.158 yuanes por persona, un aumento del 14,6 (la productividad laboral se calcula en función de la población empleada). Los ingresos fiscales totales fueron de 20.680 millones de yuanes, un aumento del 18,8%, 3,2 puntos porcentuales más que el crecimiento del PIB. Representaron el 12,77% del PIB, un aumento de 0,02 puntos porcentuales. Los ingresos fiscales aumentaron significativamente. Los ingresos fiscales internos totales de la ciudad fueron de 37.780 millones de yuanes, un aumento del 18,9%, de los cuales los ingresos del presupuesto general local fueron de 8.904 millones de yuanes, un aumento comparable del 20,9%.
En tercer lugar, se han logrado nuevos avances en el ajuste estructural económico. La proporción de la industria terciaria cambió de 7,6: 44,6: 47,8 a finales del año pasado a 7,3: 45,9: 46,8, y la proporción de la industria secundaria aumentó en 1,3 puntos porcentuales. El valor añadido de la economía privada alcanzó los 60.430 millones de yuanes, un aumento del 19,6%, lo que representa el 37,3% del PIB, un aumento de 1,9 puntos porcentuales, la tasa de inversión en activos fijos fue de 40,2, un aumento de 3,2 puntos porcentuales; el grado económico orientado a la exportación fue de 15,6, un aumento de 3,4 puntos porcentuales. La proporción de las industrias industriales de alta tecnología antes mencionadas fue de 28, un aumento de 2 puntos porcentuales;
4) La industria de servicios moderna se está desarrollando rápidamente. El valor añadido de la industria de servicios modernos alcanzó los 29.950 millones de yuanes a lo largo del año, un aumento del 13,5%, lo que representa el 39,5% del valor añadido de la industria terciaria. La industria del turismo se está desarrollando bien. El continuo chorro de agua de manantial y los grandes eventos promueven el desarrollo del turismo. A lo largo del año,** recibió 12.179 turistas nacionales y extranjeros, un incremento del 27,6%, de los cuales se recibieron 10.700 turistas extranjeros, un incremento del 59,3%. Los ingresos totales por turismo ascendieron a 946.543,8 millones de yuanes, un aumento del 30,7%, de los cuales los ingresos por turismo internacional ascendieron a 36,98 millones de dólares EE.UU., un aumento del 54,3%. La industria de servicios empresariales está en ascenso. Los ingresos por servicios comerciales fueron de 7.500 millones de yuanes, un aumento del 15,0%, incluidas 70 exposiciones, con unos ingresos comerciales de 65 millones de yuanes, un aumento del 16,1%.
5) Los precios al consumo aumentaron ligeramente. El nivel general de precios al consumidor aumentó un 2,5% en comparación con el año anterior, de los cuales los alimentos, el tabaco, el alcohol y los suministros, la vivienda, la atención médica y los suministros personales y la ropa aumentaron un 7,4, 4,6, 3,7, 0,8 y 0,2 respectivamente. Los suministros y servicios de mantenimiento de equipamiento del hogar, transporte y comunicaciones, entretenimiento, educación, suministros y servicios culturales disminuyeron un 2,7, 2,4 y 0,3 respectivamente, el precio en fábrica de los productos industriales aumentó un 6,7, y el precio de compra de las materias primas, combustibles y la potencia aumentó en 16,4.
6) La transformación de Jinan en una ciudad central regional. En la actualidad, la moderna industria de servicios de Jinan representa alrededor del 25% del PIB, lo que determina el estatus de la ciudad. Como ciudad regional internacional en Hong Kong, la industria terciaria representa el 86% del PIB y la industria de servicios modernos representa alrededor del 50%. Ciudades internacionales como Tokio y Nueva York representan más del 90% del PIB y la industria de servicios modernos. representa más del 60%. La estructura industrial de Jinan determina que Jinan tiene el potencial de convertirse en una ciudad central regional en China y convertirse en una fuerza importante en el mapa económico de China. En la evaluación de 2003 de la competitividad urbana de China realizada por la Academia de Ciencias Sociales de Guangdong, el índice de competitividad urbana de Jinan ocupó el puesto 12 en el país, lo que la convierte en una ciudad importante en el mapa económico de China.
3. Investigación sobre el mercado inmobiliario de Jinan
1. Análisis del mercado inmobiliario en 2004
1. De acuerdo con la política nacional de macrocontrol, el mercado inmobiliario de la ciudad de Jinan está funcionando bien. La inversión en desarrollo inmobiliario, el área de construcción de bienes raíces y las transacciones inmobiliarias continúan creciendo. Todo el mercado inmobiliario está lleno de vitalidad, lo que contribuye positivamente al desarrollo urbano. construcción y desarrollo económico y social sostenible.
La industria inmobiliaria se está desarrollando rápidamente. La inversión anual en desarrollo inmobiliario fue de 1.102 millones de yuanes, un aumento del 22,7%. Entre ellas, la inversión residencial fue de 87.100 millones de yuanes, un aumento del 17,5%, lo que representa el 79,0% de la inversión completada en desarrollo inmobiliario. La superficie terminada de viviendas comerciales fue de 2.754 millones de metros cuadrados, una disminución del 6,8%, de la cual la superficie terminada de edificios residenciales fue de 2.463 metros cuadrados. Entre ellos, se transfirieron 33.322, un aumento interanual de 37,0, y la tasa de crecimiento fue básicamente la misma que el año anterior, el área transferida fue de 4.334 millones de metros cuadrados, un aumento de 34,6, un aumento de 7,8 puntos porcentuales; respecto al año anterior; el monto de la transferencia fue de 9.383 millones de yuanes, un aumento de 76,0, un aumento respecto al año anterior de 53,9 puntos porcentuales.
3. Operación del mercado de viviendas comerciales
(1) Vivienda comercial Las ventas anuales de viviendas comerciales (incluidas residenciales y no residenciales) de la ciudad de Jinan fueron 13.504, un aumento interanual de 47,7, un aumento interanual de 4,9 puntos porcentuales; las ventas La superficie es de 1.873 millones de metros cuadrados, un aumento interanual de 60,6, un aumento de 44,3 puntos porcentuales. El importe de las ventas fue de 5.094 millones de yuanes, un aumento del 86,1%, un aumento de 60,7 puntos porcentuales. El precio de venta promedio de los edificios residenciales comerciales en la ciudad fue de 2.720 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 15,9 yuanes, un aumento de 8 puntos porcentuales. Entre ellos, el precio de venta de los edificios comerciales no residenciales (incluidas oficinas y edificios residenciales comerciales) fue de 4.969 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 36,4 y 24,6 puntos porcentuales.
(2) Vivienda comercial
1. Situación básica En 2004, se vendieron 13.069 unidades de vivienda comercial en la ciudad de Jinan, un aumento interanual del 47,1%, y el La tasa de crecimiento fue 2,5 puntos porcentuales inferior a la del año anterior. La superficie de ventas fue de 1,7589 millones de metros cuadrados, un aumento interanual de 60,6, un aumento de 26,7 puntos porcentuales. El volumen de ventas fue de 4.527 millones de yuanes, un aumento del 82,6%, un aumento de 25,9 puntos porcentuales.
2. El crecimiento de los precios disminuyó. En 2004, el precio de venta promedio de las viviendas comerciales en Jinan fue de 2.574 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 13,7%, y la tasa de crecimiento se redujo en un 3,3. puntos porcentuales. Entre ellos, en la primera mitad del año, fue de 2.608 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 19,2, un aumento de 1 punto porcentual. Afectada por el control macroeconómico, desde junio, la tendencia alcista de los precios de la vivienda comercial se ha frenado efectivamente y el aumento se ha desacelerado significativamente. El precio medio en la segunda mitad del año fue de 2.538 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 9,4%. El aumento fue 9,8 puntos porcentuales inferior al del primer semestre del año y 6,8 puntos porcentuales inferior al mismo. período del año pasado. La distancia entre las dos líneas de tendencia (línea de precio promedio acumulado, la misma a continuación) en la Figura 2 se ha reducido gradualmente desde junio, lo que indica que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda comercial en Jinan ha disminuido gradualmente, estabilizándose pero disminuyendo.
3. El volumen de ventas de edificios residenciales de gran escala y de alto precio está creciendo rápidamente. En 2004, el volumen de ventas de viviendas comerciales en Jinan fue el más alto, con un precio de 1.500 a 2.000 yuanes por metro cuadrado, el mismo que el año pasado. Sin embargo, el volumen de ventas de 1.000-1.500 yuanes por metro cuadrado mostró un crecimiento negativo, que se relacionó principalmente con la reducción de la oferta en el mercado de viviendas de bajo precio. Por el contrario, las ventas en el rango de 3.000 a 5.000 yuanes por metro cuadrado se han duplicado. Entre ellos, el volumen de ventas de 3500-4000 y 4000-4500 yuanes/metro cuadrado aumentó más de 3 a 5 veces.
Comparación del número de ventas de viviendas comerciales a diferentes precios. Si bien las ventas de viviendas de alto precio están creciendo rápidamente, las ventas de apartamentos grandes también están creciendo rápidamente. Se vendieron 4.947 unidades grandes con una superficie de 130 metros cuadrados a lo largo del año, un aumento interanual del 102,5%. La proporción del número total de ventas de viviendas comerciales también aumentó de 27,5 en el año anterior a 37,9; , entre los cuales el volumen de ventas de 130-150 metros cuadrados creció más rápido, 2,3 veces en el mismo período del año pasado.
4. El volumen de ventas de edificios residenciales de gran altura ha ido en aumento. El volumen de ventas anual de las residencias de gran y pequeña altura de Jinan fue de 5.823 unidades, un aumento interanual del 96,8%, 74,5 puntos porcentuales más que el de las residencias de varios pisos. En particular, las ventas de edificios residenciales de gran altura aumentaron 3,7 veces interanual, lo que está estrechamente relacionado con el crecimiento de las ventas de viviendas comerciales en nuestra ciudad con precios de 3500-4000 y 4000-4500 yuanes por metro cuadrado. Esto muestra que, por un lado, con la mejora continua del nivel de vida de las personas, las viviendas de gran altura han sido rápidamente reconocidas por los grupos de ingresos medios y altos; por otro lado, se debe precisamente al rápido crecimiento de las ventas; de rascacielos, pequeños rascacielos y otras viviendas de alto precio que se han convertido en la fuerza impulsora del ascenso de nuestra ciudad. Uno de los factores importantes en el precio promedio de la vivienda comercial.
2) Funcionamiento del mercado de vivienda de segunda mano
(1) Vivienda de segunda mano En 2004, se vendieron 14.701 casas de segunda mano (incluidas casas y casas sin vivienda) en Jinan , un aumento interanual del 35,8%, un aumento de 11 puntos porcentuales; el área de ventas fue de 1,5226 millones de metros cuadrados, un aumento de 25,6, un aumento de 7,4 puntos porcentuales, el monto de las ventas fue de 33,265438 millones de yuanes, un aumento; de 54,0, un aumento de 26,5 puntos porcentuales. El precio de venta promedio de las casas de segunda mano en la ciudad fue de 21,81 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 22,7 yuanes, un aumento de 14,9 puntos porcentuales. Entre ellos, el precio de venta de propiedades no residenciales (incluidas oficinas y comerciales) de segunda mano fue de 3.205 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 66,3%.
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