Las nuevas regulaciones de administración de propiedades de Guangdong implican muchos cambios
Nota del editor: En marzo de 2009, entró en vigor la nueva versión del "Reglamento de administración de propiedades provincial de Guangdong". Las nuevas regulaciones involucran reuniones de propietarios, cargos de propiedad, espacios de estacionamiento, etc. Las nuevas regulaciones no sólo proporcionan una base legal para que los propietarios salvaguarden sus derechos, sino que también introducen múltiples cambios en la situación actual de la gestión de propiedades. Las nuevas normas de gestión de propiedades no sólo proporcionan una base legal para que los propietarios salvaguarden sus derechos, sino que también introducen muchos cambios en la situación actual de la gestión de propiedades.
Cambios: Más del 20% de los propietarios pueden solicitar establecer un comité de propietarios
Situación actual
Para muchas comunidades, es difícil establecer un comité de propietarios . Muchas comunidades grandes de Guangzhou, como Rude Garden, Guangzhou Olympic Garden, Hengjun Garden, Chunlan Garden, etc., han experimentado diversas disputas e incluso derramamiento de sangre cuando establecieron o reeligieron comités de propietarios. En muchas comunidades, las corporaciones de propietarios y los comités de propietarios son difíciles de establecer, operar y supervisar. ¿Es difícil de establecer, operar o supervisar? Las tres dificultades son un dolor de cabeza para los propietarios y también un problema que afecta la estabilidad y la unidad social.
Nuevas regulaciones: "El artículo 13 del Reglamento estipula que más del 20% de los propietarios pueden presentar conjuntamente una solicitud por escrito a la oficina del subdistrito y al gobierno popular del municipio para el establecimiento de una junta de propietarios. El área de construcción de la propiedad que se ha entregado para su uso representa Si el área de construcción del área de administración de la propiedad excede el 50%, el propietario puede presentar una solicitud por escrito a la oficina del subdistrito o al gobierno popular del municipio para establecer una junta de propietarios si se cumple uno de los dos párrafos anteriores, la oficina del subdistrito o el gobierno popular del municipio, dentro de los 30 días, conjuntamente con el distrito donde está ubicada la propiedad, el departamento administrativo de bienes raíces de la. El gobierno popular del condado guía y ayuda a los propietarios a recomendar y formar un grupo preparatorio para la reunión de propietarios.
Interpretación: Según Li Zhuozhang, de hecho, ya en 2007, Guangzhou ya había comenzado a entregar el control. el poder de aprobación para el establecimiento de la junta de propietarios a los gobiernos populares del subdistrito y del municipio, se estipula que el establecimiento de una junta de propietarios en cada comunidad debe aplicarse al gobierno popular del subdistrito o del municipio local y. aceptar la orientación y supervisión del gobierno local. Al mismo tiempo, debe registrarse formalmente en los departamentos pertinentes de la Oficina de Administración de Vivienda de Guangzhou. La implementación desempeñará un buen papel en la promoción y orientación del trabajo preparatorio de muchos propietarios comunitarios. /p>
Los ingresos públicos **** locales de la segunda comunidad pertenecen a todos los propietarios ****
Situación actual
Actualmente, en muchas comunidades de Guangzhou, Además de cobrar las tarifas de administración de la propiedad, las empresas de administración de propiedades también suelen utilizar varias instalaciones públicas en la comunidad para generar ingresos, como anuncios en marcos de ascensores, anuncios en televisores LCD y anuncios en paredes exteriores, así como tarifas de estacionamiento comunitario, casa club comunitaria y. La empresa de administración de propiedades cobraba otras tarifas de alquiler de lugares, etc. en el pasado, y los ingresos y gastos nunca fueron revelados a los propietarios, y mucho menos compartidos con los propietarios. La propietaria, la Sra. Zhou, dijo: "Hay anuncios por todas partes. la comunidad y los ingresos por el alquiler no son bajos. El dinero debería pertenecer a los propietarios, pero la empresa de gestión inmobiliaria se lo queda y nunca anuncia dónde se utiliza. En opinión de nuestros propietarios, ¡realmente descontentos! No estamos contentos de que la empresa de administración de propiedades acepte tanto dinero y nunca revele dónde se gasta el dinero. Se entiende que también hay situaciones en la comunidad en las que la gente se llena los bolsillos. En el bolsillo, algunas comunidades han tomado acciones voluntarias de protección de derechos.
Nuevas regulaciones: "El artículo 53 del Reglamento estipula que las instalaciones públicas, las instalaciones públicas de apoyo y las instalaciones de apoyo construidas de acuerdo con el plan dentro del área de administración de la propiedad no podrán modificarse sin autorización. Nadie podrá ocupar o Excavar los caminos o sitios dentro del área de administración de la propiedad sin autorización, causando daños al propietario y al propietario. Utilizar los caminos, espacios verdes u otros sitios de propiedad del propietario**** en el área de administración de la propiedad como espacios de estacionamiento o utilizar el. propiedad *. Si *** ciertas partes y **** ciertas instalaciones y equipos se operan, se deberá obtener el consentimiento de los propietarios correspondientes y de la junta de propietarios, y los procedimientos pertinentes se completarán de acuerdo con la ley. /p >
Interpretación: Li Zhuozhang dijo que dado que la mayoría de las empresas de administración de propiedades en varios distritos de Guangzhou se quedan con las ganancias de los equipos e instalaciones compartidos, es difícil implementar apertura y transparencia financiera después de la nueva propiedad. Si se implementan oficialmente las regulaciones de administración, ¿habrá propietarios comunitarios que sean responsables de sus propios intereses? ¿Cuál es la posibilidad de que los ingresos operativos de equipos e instalaciones compartidos en la comunidad sean posibles después de la implementación de las nuevas regulaciones de administración de propiedades?
Cambie a tres instalaciones de apoyo**** y disfrute de la misma área de administración de propiedades
Situación actual
Guangzhou tiene muchas ciudades antiguas, pueblos urbanos y muchos primeros años Durante la reforma de la vivienda, estas comunidades residenciales a menudo encuentran problemas de zonificación al implementar la administración de la propiedad. Por ejemplo, la empresa de administración de la propiedad se declara arbitrariamente como una comunidad por sus propios intereses. Además, un pequeño número de edificios se designan arbitrariamente como propios. -Las comunidades proclamadas, independientemente de la existencia de instalaciones públicas, equipamientos, etc.* ***, disfrutan de la situación, lo que da lugar a diversos conflictos. Además, en algunas comunidades, debido a las diferentes opiniones de los propietarios, han aparecido dos juntas de propietarios o dos empresas administradoras de fincas al mismo tiempo, provocando una gran confusión en la gestión comunitaria. Una vez hubo dos empresas de administración de propiedades que estaban estacionadas en Green Lake World al mismo tiempo. ¿Mencione la pelea entre las dos empresas de administración de propiedades? La Sra. Ye, la propietaria, todavía está asustada por el incidente: "Fue tan terrible. No sólo pelearon, sino que también rompieron muchas puertas y ventanas de vidrio. ¡Los niños estaban tan asustados que lloraron!".
Nuevas regulaciones: el "Artículo 7 del Reglamento" estipula que el área de administración de la propiedad se delimita en función del rango del mapa de la línea roja determinado por el permiso de planificación del terreno de construcción de la propiedad, combinado con factores como las instalaciones de soporte de la propiedad y equipo, construcción comunitaria, etc. Si las instalaciones y equipos de apoyo de la propiedad se utilizan en su totalidad, deben designarse como un área de administración de propiedad, pero si las instalaciones y el equipo se pueden dividir y usar de forma independiente, se pueden designar como diferentes; áreas de administración de propiedades; el artículo 9 estipula que un área de administración de propiedades Se establecerá una reunión de propietarios en el área y una empresa de administración de propiedades proporcionará servicios de administración de propiedades
Interpretación: Li Zhuozhang señaló que según. Según la nueva normativa, una comunidad sólo puede tener un comité de propietarios y una sociedad gestora de fincas. ****¿Es una norma? ¿Área de administración de propiedad? Estándar. Si las instalaciones y el equipo se pueden dividir y utilizar de forma independiente, se pueden dividir en diferentes áreas de administración de propiedad. Además, si se requiere implementar la administración de la propiedad en áreas residenciales urbanizadas, como ciudades antiguas y aldeas urbanas que no han implementado la administración de la propiedad, se estipula que el área de administración de la propiedad será determinada por las oficinas del subdistrito y el municipio. Los gobiernos populares después de solicitar las opiniones de los propietarios pertinentes, las entidades pertinentes determinarán el área de administración de la propiedad. Si la demarcación es controvertida, de acuerdo con las regulaciones, el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad determinará el área. decisión después de solicitar las opiniones de la oficina de la calle, el gobierno popular del municipio, los propietarios pertinentes y los comités de residentes donde se encuentra la propiedad.
Cambio 4: Un hogar, un voto derechos de voto
Situación actual
Aunque las regulaciones anteriores de administración de propiedades habían estipulado claramente los derechos de voto de los propietarios, sirven como base? ¿Área parcial exclusiva? ¿Número de propietarios? Cómo contar ha producido diferentes entendimientos. Al contar votos, hay diferentes entendimientos. Al contar votos, hay diferentes entendimientos. Hay una comprensión diferente Al contar votos, hay una comprensión diferente. Al contar votos, hay una comprensión diferente.
Nuevas reglas: El artículo 22 del Reglamento estipula que el área y el número de propietarios se determinan de la siguiente manera: (1) El área de la parte exclusiva se calcula según el área de edificación; El área total del edificio se calcula según la parte exclusiva. Calcula la suma de áreas. (2) El número de propietarios de la parte exclusiva que la unidad de construcción ha vendido se calculará como una persona; el número de hogares propietarios de la parte exclusiva que la unidad de construcción no ha vendido se calculará como una persona; de personas se calculará como la suma de ambas.
Interpretación: Li Zhuozhang señaló que el nuevo "Reglamento" estipula en detalle los estándares para el conteo de personas de acuerdo con el espíritu de "un hogar, un voto", incluso si la unidad de construcción tiene una gran cantidad. número de casas sin vender, al votar También se calcula en función del número de votantes por hogar. Solo puedes presionar uno a la vez. El número de personas solo se puede contar como uno. Es decir, sólo se cuenta un voto. Es decir, sólo se cuenta un voto. Al calcular por área, la participación solo se puede calcular en función del área promedio de todas las unidades de vivienda. En otras palabras, incluso si hay 1.000 casas sin vender, el área del ticket solo se puede calcular en función del área promedio de cada una de estas 1.000 casas, como 100 metros cuadrados.
Cambiar 5 plazas de aparcamiento se pueden alquilar sólo después de que el propietario haya cumplido los requisitos
Situación actual
Debido a defectos en la planificación temprana, ¿con el cambio?
Cambiar 6 plazas de aparcamiento Los propietarios primero deben estar satisfechos antes de poder alquilarlas
Situación actual
¿Debido a fallos en la planificación temprana y al rápido aumento de? , muchas propiedades en Guangzhou, especialmente las zonas residenciales del centro de la ciudad, se enfrentan a una grave escasez de plazas de aparcamiento. Hablando de plazas de aparcamiento, el Sr. Yang, propietario de una propiedad en Haizhu, se indignó: Las plazas de aparcamiento en nuestra comunidad son 4:1, es decir, sólo cuatro hogares tienen una plaza de aparcamiento y casi todos los hogares aquí tienen un coche. .
El promotor vendió las plazas de aparcamiento muy pronto y muchos de los compradores eran clientes externos. Y no hay lugar para estacionar cerca de la comunidad. Si quiero estacionar, tengo que gastar 1.000 yuanes al mes para alquilarlo a otros.
Nueva normativa: "El artículo 54 del Reglamento establece que para los espacios de estacionamiento y garajes previstos para estacionar automóviles en el área de administración de la propiedad, la unidad de construcción deberá alquilarlos primero a los propietarios y usuarios de la propiedad en el área. Para satisfacer las necesidades de los propietarios y usuarios de la propiedad en el área, si la unidad de construcción alquila espacios de estacionamiento y garajes a otras personas que no sean los propietarios y usuarios de la propiedad en el área, el período del contrato de arrendamiento no excederá los seis meses de construcción; La unidad obtiene los derechos sobre los espacios de estacionamiento y garajes de acuerdo con la ley. Los espacios de estacionamiento y garajes solo se pueden vender después del registro. La unidad de construcción notificará a todos los propietarios del área por escrito un mes antes de vender los espacios de estacionamiento y garajes. Publicar los documentos de derechos de propiedad y los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes a vender en un lugar visible en el área de administración de la propiedad si el número de plazas de aparcamiento y garajes a vender es menor que el número de casas en el. zona, cada propietario sólo puede adquirir una plaza de aparcamiento y garaje.
Interpretación: ¿Cómo satisfacer primero las necesidades de los propietarios? Es claro y encarna varios espíritus: primero, se alquilan primero las plazas de aparcamiento y los garajes. luego vendido; en segundo lugar, la unidad de construcción sólo puede venderlos después de obtener el registro de propiedad de conformidad con la ley; en tercer lugar, el número de plazas de aparcamiento y garajes, cada propietario sólo puede comprar una plaza de aparcamiento o garaje.
Cambio de uso de la vivienda con el consentimiento de los interesados
Situación actual
En muchas comunidades de Guangzhou, los propietarios han convertido sus casas en viviendas comerciales sin autorización. los propietarios pueden alquilar a comerciantes, abrir tiendas o incluso construir sus propias tiendas; también hay muchos promotores o empresas de administración de propiedades que alquilan pisos elevados, espacios verdes y clubes comunitarios para obtener ganancias comerciales. La comunidad de Liuyun, una vez informó al Sr. El reportero se quejó: Nos dijeron que los dos dormitorios originales, una sala de estar y un baño de arriba se convertirían en cuatro dormitorios y cuatro baños para alquilar, y se renovó un baño directamente encima de mi cocina. No hicieron impermeabilización, por lo que el agua fecal se filtró en mi casa. La cocina sufrió un desastre y el agua sucia seguía goteando todo el día.
Nueva normativa: el artículo 53 del Reglamento estipula que dentro de la propiedad. área de administración, no se permiten cambios en el uso de las casas en violación de las leyes, reglamentos y regulaciones de administración, cambiar edificios residenciales a edificios comerciales El artículo 55 del "Reglamento" estipula que dentro del área de administración de la propiedad se prohíben las siguientes conductas: (1) Daño o cambio no autorizado de la estructura portante y la estructura principal de la casa; (2) Violación de leyes, reglamentos y normas de gestión, cambio del uso de la casa y conversión de la residencia en un edificio comercial; Transformar una habitación o balcón que no tiene requisitos de impermeabilización en baño o cocina, o cambiar el uso de la casa a edificio comercial Restaurar el baño encima del dormitorio, sala de estar (pasillo), estudio y cocina de residentes de poca altura. (4) Dañar o cambiar la apariencia de la casa sin autorización
Interpretación: Li Zhuozhang señaló que "negocio de renovación de viviendas" y "residencial a comercial" son dos conceptos diferentes. No imponer una prohibición general o total. Si el propietario realmente necesita cambiar el uso de la casa, por ejemplo, si necesita convertir la casa en una tienda debido a que ha sido despedido y recontratado, puede seguir la ley. Los procedimientos de aprobación deben llevarse a cabo de acuerdo con las disposiciones de las leyes, reglamentos y reglamentos de gestión, y deben cumplir con los requisitos nacionales de salud y protección del medio ambiente. Lo que es particularmente importante es que, bajo la premisa de cumplir con las leyes, reglamentos y reglamentos de gestión, es. Es necesario obtener previamente la aprobación del propietario de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Propiedad. El consentimiento de los interesados, tales como los de arriba, los de abajo y los vecinos.