¿A qué cuestiones debemos prestar atención a la hora de comprar una tienda o un supermercado en una comunidad?

1. La elección de los almacenes comunitarios depende del número, nivel y características de la población comunitaria. El razonable posicionamiento y servicios de los comercios comunitarios debe estudiar la composición de la población comunitaria, así como las características y número de propietarios. Para las comunidades con poder adquisitivo promedio, es decir, algunos mercados suburbanos, aún pueden satisfacer las necesidades diarias de los residentes de la comunidad después de mudarse, como operar algunos supermercados de verduras frescas, fruterías, desayunadores, bares especializados, alimentos con granos y aceites. tiendas, y tiendas de alimentación, salones de belleza, tintorerías, farmacias comunitarias, tiendas de juguetes y complementos infantiles, etc. Además, el precio actual de las tiendas comunitarias en los mercados suburbanos es más bajo que el de las tiendas del centro de la ciudad. Para comunidades de alto nivel, además de las necesidades diarias, también se pueden considerar cafeterías, bares, tiendas de marcas internacionales, etc.

En segundo lugar, al estudiar la madurez de la comunidad y aprovechar los precios de transferencia de las tiendas, podemos posicionar racionalmente los precios de las tiendas. También existe una analogía aproximada con el precio de las tiendas, es decir, en comparación con el precio de los edificios residenciales en el mismo lugar, todavía hay espacio para una apreciación de 3 veces. Si es demasiado alto, obviamente es demasiado arriesgado. Según el alquiler del mismo tipo en la misma ubicación, lo ideal es una tienda que pueda recuperar toda la inversión en un plazo de 8 a 10 años. Las tiendas en comunidades maduras tienen un valor comercial relativamente mayor y precios más altos. Aparte de la exageración artificial, si el precio de transferencia de una tienda aumenta gradualmente, su valor comercial será mayor y será digna de compra e inversión. Por ejemplo, las tiendas comunitarias ubicadas en Cuiyuan y Jiangcun, en el oeste de la ciudad, son tiendas de alta calidad en distritos comerciales maduros, con una pequeña superficie de unos 60 metros cuadrados. Sin embargo, el alquiler de estas propiedades comerciales no es bajo. El alquiler anual de una tienda de unos 20 metros cuadrados es de entre 25.000 y 30.000 yuanes. El alquiler en la intersección es aún más caro, alcanzando los 32.000 yuanes por año. 3-4 yuanes por metro cuadrado por día.

En tercer lugar, depende de la planificación comunitaria. Esto es particularmente importante en los mercados suburbanos. Aunque la tasa de ocupación actual de las tiendas es baja, debido a la planificación gubernamental, en el futuro habrá centros de transporte y centros de transferencia cercanos. Aunque la tasa de rentabilidad del alquiler de este tipo de tiendas es actualmente baja, todavía tienen un alto valor de inversión. Considere también la planificación de instalaciones de apoyo, como estaciones de autobuses, escuelas, etc. Si en los alrededores se planean más propiedades de valor añadido, como edificios de oficinas y centros comerciales, es aún más importante invertir más rápidamente. Si varias comunidades residenciales se juntan para formar un "efecto de grupo", también es una tienda ideal, porque las tiendas a lo largo de la calle en estas comunidades formarán un patrón de calle comercial y traerán un flujo de consumidores ideal. Otro aspecto importante es considerar el ancho de las calles circundantes. Los comercios a lo largo de la calle son ideales. Las carreteras estrechas pueden generar popularidad y atraer pasajeros. En una carretera muy ancha, el valor de la inversión tiene poca importancia, porque sólo el flujo de tráfico y la mediana interrumpirán el flujo de personas. El espacio de inversión para este tipo de tiendas será muy reducido.

En cuarto lugar, trate la cuestión del "estatuto" con precaución; vender los derechos de propiedad del negocio subyacente para garantizar a los inversores una tasa de rendimiento anual es una forma popular para que los desarrolladores atraigan clientes. Para las ventas de grandes comerciantes de planta baja, los promotores suelen optar por el método "charter", dividiendo a los comerciantes de planta baja en pequeñas unidades que van desde decenas a cientos de metros cuadrados y vendiéndolas a inversores para reducir el precio total y atraer a empresas pequeñas y medianas. inversores medianos. A los inversores se les garantizará una tasa de rendimiento del 8-10% durante varios años sin tener que participar en el arrendamiento y la operación, por lo que este método de inversión es popular entre algunos inversores. Pero también se debe recordar a los inversores que una vez que finalice el rendimiento prometido por el promotor, será difícil para los inversores seguir obteniendo rendimientos del alquiler o vender el negocio subyacente que compraron.

En quinto lugar, invertir en tiendas es diferente a invertir en casas. En términos generales, la tarifa de transferencia de terreno para los edificios comerciales es más alta que la de los edificios residenciales, y el período de transferencia de terreno es de sólo 40 años. En términos de política crediticia, los promotores residenciales tienen préstamos de 60 a 10 años con una tasa de interés de 6,25. Sin embargo, el banco no prestará dinero hasta que el proyecto cumpla con las condiciones de finalización y presentación. Por lo tanto, el pago mensual para los promotores residenciales sólo se produce cuando la casa está a punto de ponerse en uso. Los honorarios pagados también son diferentes. El agua, la electricidad, el gas y la calefacción deben pagarse de acuerdo con normas comerciales y municipales especiales, y los honorarios de administración de la propiedad son más altos que los de las residencias comunes. Además, las autoridades competentes de diversas industrias también tienen algunos requisitos especiales para la vivienda basados ​​en diferentes ámbitos comerciales. Al calcular el retorno de la inversión, deje margen de maniobra. Además de la inversión inicial, los costos posteriores de decoración, operación y mantenimiento serán muy elevados y, en ocasiones, la desocupación es inevitable. Si dirige su propio negocio, habrá riesgos comerciales. Por tanto, debemos entender claramente la situación del mercado y evitar quedarnos ciegos.